LMNP, Micro-BIC ou Réel ?
Micro-BIC
Abattement 50 %
Plafond micro
77 700 €
Réel
Charges + Amort.
Bascule type
~20 k€ loyers
Sources : BOI-BIC-CHAMP-40-20 · CGI art. 50-0
Vos paramètres LMNP
Régime micro-BIC
Abattement forfaitaire 50 %
Base imposable
6 000 €
Impôt + PS
2 832 €
Loyers nets après fiscalité
9 168 €
Régime réel
Amortissement + charges
Déductions totales
10 983 €
Bâti 6 233 € + Mobilier 1 250 € + Charges
Base imposable
1 017 €
Loyers nets après fiscalité
8 020 €
Verdict
Régime Micro-BIC : 1 148 € de gain annuel.
Le micro-BIC reste plus avantageux ici. Vérifiez que vos loyers restent < 77 700 €/an pour rester éligible.
▸ Au-delà du simulateur
Une simulation, puis une décision.
LMNP : Micro-BIC vs Réel vous donne un ordre de grandeur. Pour aligner ce résultat à votre situation patrimoniale réelle (TMI, horizon, autres dispositifs), 30 minutes avec un conseiller suffisent.
- Analyse de votre situation patrimoniale globale
- Validation des hypothèses bancaires et fiscales
- Identification des optimisations spécifiques à votre profil
- Aucun engagement, vous décidez du rythme
Le simulateur m'a donné un cadre chiffré. Le RDV CPIM l'a transformé en plan d'action concret, adapté à mon budget, sans patrimoine de départ. Profil-type fonctionnaire 37 ans, Lyon
30 min
RDV
Visio ou présentiel Lyon
< 48 h
Réponse
Demande prise en compte
100 %
Indépendant
Aucun produit imposé
▸ Sans engagement
Échanges
Réponse sous 48 h ouvrées · Aucune relance commerciale
Pédagogie
Comprendre avant de simuler.
Quand bascule-t-on micro-BIC → réel ?
Règle empirique CPIM : au-delà de 20 000 € de loyers annuels avec charges normales (intérêts d'emprunt, copropriété, taxe foncière), le régime réel l'emporte quasi-systématiquement, même en intégrant le coût d'un expert-comptable spécialisé (~600 €/an).
En-dessous de ce seuil, ou pour un bien sans crédit avec peu de charges, le micro-BIC reste compétitif : 50 % d'abattement forfaitaire sans aucune obligation comptable.
Attention : l'option réel est irrévocable pendant 2 ans. Bien anticiper avant de l'activer.
Comment fonctionne l'amortissement
L'amortissement est une charge comptable « non-décaissée » qui correspond à l'usure théorique du bien. On amortit :
- Le bâti (85 % de la valeur, hors terrain) sur 25 à 30 ans
- Le mobilier (lit, cuisine équipée, électroménager) sur 5 à 10 ans
- Les frais d'acquisition (notaire, agence) au prorata du bâti
Cet amortissement vient en déduction du résultat imposable, souvent au point de neutraliser totalement la fiscalité sur les loyers pendant 12 à 15 ans.
Réforme 2025 : les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. À anticiper dès le montage initial.
Questions fréquentes