— Publié le 12 novembre 2025 · mis à jour le 4 mars 2026 · 1 min de lecture · 196 mots

Transmettre son patrimoine immobilier : le démembrement expliqué

Comment le démembrement (nue-propriété / usufruit) permet de donner à ses enfants tout en conservant les loyers. Abattement 100 000 €/enfant/10 ans, barème 669 du CGI, stratégies 2026.

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Le principe du démembrement

Démembrer un bien immobilier, c'est le diviser juridiquement en deux droits : l'usufruit (jouissance du bien, perception des loyers) et la nue-propriété (droit de disposer à terme). L'usufruit est temporaire ; à son extinction (décès ou terme convenu), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucune imposition ni droits.

Le barème officiel (article 669 du CGI) fixe la valeur de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier : 60 % à 51-60 ans, 50 % à 61-70 ans, 40 % à 71-80 ans. À 65 ans, la nue-propriété vaut donc 50 % de la valeur vénale.

Abattement et optimisation

Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chaque enfant tous les 10 ans sans aucun droit. Un couple avec 2 enfants peut donc transmettre 400 000 € tous les 10 ans sans fiscalité.

En démembrement, cet abattement s'applique sur la valeur de la nue-propriété. Concrètement, un bien de 800 000 € détenu par un couple de 65 ans peut être donné en nue-propriété à 2 enfants pour une valeur taxable de 400 000 € — entièrement absorbés par les abattements.

Le couple conserve les loyers et l'usage jusqu'à son décès. Les enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit complémentaire. Stratégie puissante pour des patrimoines familiaux > 1 M€.

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