300 000 € de donation sans droits pour investir dans le neuf

Le législateur a introduit dans la loi de finances 2025 un dispositif temporaire permettant de donner jusqu'à 300 000 € à un descendant direct (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant) pour financer l'acquisition ou la construction d'un bien immobilier neuf, en franchise totale de droits de donation.

Pour les donations entre parties non apparentées (amis, cousins éloignés, concubin sans PACS), le plafond est abaissé à 100 000 € mais reste significatif. Ce type de libéralité, normalement taxé à 60 %, devient entièrement exonéré dans la limite du plafond et sous réserve du respect des conditions.

Le plafond de 300 000 € est un plafond par donataire et par donateur. Autrement dit, deux parents peuvent donner chacun 300 000 € à chaque enfant, soit 600 000 € par enfant au total, entièrement exonérés, tant que les fonds sont affectés à l'achat d'un bien immobilier neuf éligible.

Ce dispositif de 2025 s'ajoute aux abattements classiques sur donation, qui restent pleinement utilisables :

100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (abattement général ascendant→descendant). Un couple peut donc déjà donner 200 000 € à chaque enfant tous les 15 ans en franchise de droits.

31 865 € par grand-parent et par petit-enfant tous les 15 ans (abattement aïeul→petit-enfant).

80 724 € entre conjoints ou partenaires pacsés.

Donations en pleine propriété de somme d'argent (don Sarkozy/TEPA), 31 865 € tous les 15 ans si le donateur a moins de 80 ans et le donataire est majeur.

Résultat pratique d'un cumul optimisé : un enfant peut recevoir 2 × (100 000 € + 300 000 €) de ses parents + 2 × (31 865 € + 300 000 €) de ses grands-parents, soit jusqu'à 1,46 million d'euros en franchise totale de droits, à condition que les montants au-delà des plafonds classiques soient affectés à l'immobilier neuf éligible.

Le bénéfice de l'exonération est conditionné au respect scrupuleux de plusieurs règles :

1. Emploi des fonds dans un délai contraint. La somme donnée doit être employée dans un délai de 6 mois à compter du versement (délai susceptible d'extension pour les cas de construction ou VEFA à livraison longue, à vérifier au cas par cas).

2. Nature du bien. L'acquisition doit porter sur un logement neuf (VEFA ou construction). Les biens anciens, même rénovés, ne sont pas éligibles. Attention : la définition de « neuf » correspond à « jamais habité » au sens fiscal.

3. Affectation du bien. Le logement acquis doit être affecté soit à la résidence principale du donataire, soit à la location nue pendant au moins 5 ans. L'affectation doit être effective et documentée.

4. Acte notarié obligatoire. La donation doit être constatée par acte notarié et déclarée à l'administration fiscale (formulaire 2735 et annexes spécifiques).

5. Caractère temporaire du dispositif. Le dispositif est actuellement prévu pour les donations effectuées entre 2025 et 2027. Il peut être prorogé ou réduit par lois de finances ultérieures. À anticiper rapidement.

Cette mesure vise trois profils principaux :

Les parents en phase de transmission anticipée. Un couple ayant 60-70 ans avec un patrimoine de 1-3 M€ peut, en quelques mois, transférer à ses enfants une portion significative de son patrimoine en immobilier sans droits, et sans attendre sa succession. Cela purge des plus-values latentes et fige la fiscalité de manière optimale.

Les grands-parents qui veulent aider leurs petits-enfants à accéder à la propriété. Avec l'explosion des prix immobiliers et la difficulté d'accès à la résidence principale pour les moins de 35 ans, une donation de 300 000 € + 31 865 € d'abattement général permet à un petit-enfant d'acquérir un appartement neuf dans une métropole régionale sans endettement lourd.

Les investisseurs familiaux qui arbitrent entre transmission anticipée et succession. La comparaison entre droits de succession (jusqu'à 45 % en ligne directe après abattement) et cette donation à taux zéro est sans appel sur 300 000 € par enfant.

Ce dispositif se combine avec d'autres outils pour maximiser son efficacité :

Démembrement de propriété. Donner la nue-propriété en conservant l'usufruit permet de poursuivre la perception des loyers pour le donateur, tout en transmettant la valeur capitalistique du bien. L'abattement fiscal s'applique à la valeur de la nue-propriété, calculée selon l'âge de l'usufruitier (barème fiscal).

Donation-partage. Pour égaliser la transmission entre plusieurs enfants, la donation-partage fige les valeurs au jour de l'acte et évite les contestations successorales ultérieures. Compatible avec le dispositif 2025.

SCI familiale. Monter une SCI familiale et donner des parts de cette SCI plutôt que le bien en direct peut simplifier la gestion collective et la transmission progressive. Les parts sont évaluées à la valeur vénale du bien sous-jacent, avec une possible décote de 10-20 % pour illiquidité.

Articulation avec le LMNP ou le Denormandie. Le bien neuf acquis peut être mis en location meublée (LMNP) pour générer une rente peu fiscalisée au bénéfice du donataire tout en respectant la contrainte de 5 ans de location. Ou il peut être structuré en Denormandie si éligible (zone et conditions).

Chez CPIM, nous articulons systématiquement ces outils avec un notaire partenaire pour concevoir une stratégie de transmission optimale, adaptée à la situation familiale et patrimoniale de chaque client. Le dispositif 2025 est une opportunité rare qu'il serait dommage de ne pas exploiter, mais sa mise en œuvre doit être impeccable pour sécuriser l'exonération.

Un second avis notarial est souvent rassurant sur ces dossiers. Le réseau Finalib référence des notaires spécialisés en droit de la famille et transmission patrimoniale, avec certifications vérifiées.