Donation 300 000 € sans droits pour le neuf : résidence principale ou location nue obligatoire

Le législateur a introduit dans la loi de finances 2025 (article 790 A bis du CGI) un dispositif temporaire permettant de donner, en franchise totale de droits, jusqu'à 100 000 € par donateur — dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus — à un descendant direct (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant), ou à défaut de descendance à un neveu ou une nièce, pour financer l'achat d'un logement neuf jamais habité ou en VEFA.

Le don doit être consenti à un descendant en ligne directe (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant) ou, à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce. Les libéralités à des tiers non apparentés (amis, concubin sans PACS) n'ouvrent pas droit à cette exonération spécifique.

Attention au calcul du plafond : l'exonération est limitée à 100 000 € par donateur ET à 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus. Un enfant ne peut donc pas recevoir plus de 300 000 € exonérés à ce titre, même si ses deux parents et ses grands-parents donnent ; atteindre 300 000 € suppose au moins trois donateurs (100 000 € maximum chacun), les fonds étant affectés à un logement neuf éligible.

Ce dispositif de 2025 s'ajoute aux abattements classiques sur donation, qui restent pleinement utilisables :

100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (abattement général ascendant→descendant). Un couple peut donc déjà donner 200 000 € à chaque enfant tous les 15 ans en franchise de droits.

31 865 € par grand-parent et par petit-enfant tous les 15 ans (abattement aïeul→petit-enfant).

80 724 € entre conjoints ou partenaires pacsés.

Donations en pleine propriété de somme d'argent (don Sarkozy/TEPA), 31 865 € tous les 15 ans si le donateur a moins de 80 ans et le donataire est majeur.

Résultat pratique d'un cumul optimisé : l'exonération « immobilier neuf » (plafonnée à 300 000 € par bénéficiaire, tous donateurs confondus) se cumule avec les abattements classiques de droit commun — 100 000 € par parent et par enfant, 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant, renouvelables tous les 15 ans. En combinant les deux régimes, un enfant peut recevoir sensiblement plus que 300 000 € en franchise de droits, à condition que la part relevant du dispositif 2025 soit affectée à un logement neuf éligible.

Le bénéfice de l'exonération est conditionné au respect scrupuleux de plusieurs règles :

1. Emploi des fonds dans un délai contraint. La somme donnée doit être employée dans un délai de 6 mois à compter du versement, pour l'achat d'un logement neuf jamais habité ou en VEFA.

2. Nature du bien. L'acquisition doit porter sur un logement neuf jamais habité ou acquis en VEFA. L'administration a précisé en septembre 2025 que la construction par le bénéficiaire, comme l'achat d'un terrain nu suivi d'une construction, ne sont PAS éligibles ; les biens anciens, même rénovés, ne le sont pas non plus.

3. Affectation du bien. Le logement acquis doit être affecté soit à la résidence principale du donataire, soit à la location nue pendant au moins 5 ans. L'affectation doit être effective et documentée. ⚠️ Point crucial : la location meublée (statut LMNP ou LMP) ne satisfait pas cette condition. Seule la location nue — bail d'habitation classique, loyers déclarés en revenus fonciers — est acceptée. Opter pour le LMNP après la donation ferait perdre l'exonération et entraînerait une reprise fiscale par l'administration.

4. Acte notarié obligatoire. La donation doit être constatée par acte notarié et déclarée à l'administration fiscale (formulaire 2735 et annexes spécifiques).

5. Caractère temporaire du dispositif. Le dispositif vise les donations consenties entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Il peut être prorogé ou réduit par lois de finances ultérieures. À anticiper rapidement.

Cette mesure vise trois profils principaux :

Les parents en phase de transmission anticipée. Un couple ayant 60-70 ans avec un patrimoine de 1-3 M€ peut, en quelques mois, transférer à ses enfants une portion significative de son patrimoine en immobilier sans droits, et sans attendre sa succession. Cela purge des plus-values latentes et fige la fiscalité de manière optimale.

Les grands-parents qui veulent aider leurs petits-enfants à accéder à la propriété. Avec l'explosion des prix immobiliers et la difficulté d'accès à la résidence principale pour les moins de 35 ans, un don au titre du dispositif (jusqu'à 100 000 € par grand-parent), cumulé avec l'abattement général de 31 865 €, aide un petit-enfant à financer une partie d'un logement neuf sans endettement lourd.

Les investisseurs familiaux qui arbitrent entre transmission anticipée et succession. La comparaison entre droits de succession (jusqu'à 45 % en ligne directe après abattement) et cette donation à taux zéro est sans appel sur 300 000 € par enfant.

Ce dispositif se combine avec d'autres outils pour maximiser son efficacité :

Démembrement de propriété. Donner la nue-propriété en conservant l'usufruit permet de poursuivre la perception des loyers pour le donateur, tout en transmettant la valeur capitalistique du bien. L'abattement fiscal s'applique à la valeur de la nue-propriété, calculée selon l'âge de l'usufruitier (barème fiscal).

Donation-partage. Pour égaliser la transmission entre plusieurs enfants, la donation-partage fige les valeurs au jour de l'acte et évite les contestations successorales ultérieures. Compatible avec le dispositif 2025.

SCI familiale. Monter une SCI familiale et donner des parts de cette SCI plutôt que le bien en direct peut simplifier la gestion collective et la transmission progressive. Les parts sont évaluées à la valeur vénale du bien sous-jacent, avec une possible décote de 10-20 % pour illiquidité.

Attention à l'affectation locative. Le bien neuf acquis via cette donation ne peut PAS être mis en location meublée (LMNP) sans perdre l'exonération : la condition d'affectation exige une résidence principale du donataire ou une location nue à usage d'habitation principale, conservée au moins 5 ans. Le dispositif Denormandie, réservé à l'ancien rénové, est par nature incompatible avec ce don dédié au neuf. Les objectifs « rente meublée peu fiscalisée » et « exonération de donation » sont donc antagonistes : il faut choisir.

Chez CPIM, nous articulons systématiquement ces outils avec un notaire partenaire pour concevoir une stratégie de transmission optimale, adaptée à la situation familiale et patrimoniale de chaque client. Le dispositif 2025 est une opportunité rare qu'il serait dommage de ne pas exploiter, mais sa mise en œuvre doit être impeccable pour sécuriser l'exonération.

Un second avis notarial est souvent rassurant sur ces dossiers. Le réseau Finalib référence des notaires spécialisés en droit de la famille et transmission patrimoniale, avec certifications vérifiées.