Ravalement de façade : qui doit le faire, qui le paie, ce qui est déductible

C'est le contresens le plus répandu. L'article L126-2 du Code de la construction et de l'habitation impose que les façades des bâtiments soient « constamment tenues en bon état de propreté » — mais cette obligation ne vise que Paris, désignée nommément par la loi, et les communes figurant sur une liste établie par décision de l'autorité administrative, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux.

Dans ces communes, le texte précise que les travaux nécessaires « sont effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction qui est faite au propriétaire par l'autorité municipale ». C'est donc l'injonction du maire qui met la machine en route : le délai décennal n'est pas un compte à rebours automatique que chaque propriétaire devrait surveiller seul.

Hors de ces communes, aucune périodicité n'est imposée par la loi. Cela ne dispense évidemment pas d'entretenir un immeuble, mais cela change la nature de la contrainte : elle devient patrimoniale et non réglementaire.

Point pratique qui décide de tout : il n'existe aucune liste nationale consolidée et publiée de ces communes. La liste résulte d'arrêtés préfectoraux locaux. La seule vérification fiable consiste à interroger le service urbanisme de la mairie, ou son site.

Si, dans les six mois de l'injonction, le propriétaire n'a pas entrepris les travaux, le maire peut prendre un arrêté de ravalement. Cet arrêté est notifié au propriétaire avec sommation d'effectuer les travaux dans un délai qu'il détermine et qui ne peut excéder un an (article L126-3 du CCH). La même procédure s'applique lorsque des travaux entrepris dans les six mois ne sont pas terminés dans l'année qui suit.

À défaut d'exécution dans ce délai, le maire peut faire exécuter les travaux d'office aux frais du propriétaire, sur autorisation du président du tribunal statuant comme en matière de référés. Le texte du CCH vise encore « le tribunal de grande instance », juridiction supprimée au 1er janvier 2020 : il faut lire tribunal judiciaire. La commune avance les frais, qui sont ensuite recouvrés comme en matière d'impôts directs.

En copropriété, l'arrêté est valablement notifié au seul syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic — lequel doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Un copropriétaire qui n'a rien reçu de la mairie n'en est donc pas moins concerné.

Le ravalement n'est jamais à la charge du locataire. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 limite les charges récupérables à trois catégories et renvoie à un décret en Conseil d'État pour la liste. Cette liste, annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987, compte huit rubriques — ascenseurs, eau et chauffage collectif, installations individuelles, parties communes intérieures, espaces extérieurs, hygiène, équipements divers, impositions et redevances. Le ravalement n'y figure dans aucune.

Or la liste est limitative : une dépense qui n'y figure pas ne peut pas être facturée au locataire d'un logement d'habitation, quelle que soit la rédaction du bail. Une clause qui prétendrait le contraire est inopérante. Le coût reste intégralement au bailleur.

En copropriété, la répartition entre copropriétaires suit l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : chacun participe aux charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes proportionnellement aux tantièmes de son lot. Un investisseur qui achète un petit lot dans un immeuble à ravaler supporte donc une quote-part proportionnellement modeste — mais il la supporte.

La majorité dépend de ce que contient réellement le devis, et c'est le point que les assemblées générales tranchent mal.

Un ravalement d'entretien ou de conservation relève de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Cet article couvre les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, ainsi que les modalités d'exécution des travaux rendus obligatoires par la loi, un règlement ou un arrêté de police administrative.

En revanche, un ravalement comportant transformation, addition ou amélioration — typiquement une isolation thermique par l'extérieur — est rattaché par l'ANIL à l'article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. La qualification dépend du contenu du devis, pas de son intitulé.

Cette distinction n'est pas théorique depuis 2017 : l'article R173-4 du CCH oblige à réaliser une isolation thermique lors de travaux de ravalement « importants » portant sur des parois de locaux chauffés donnant sur l'extérieur, constituées en surface à plus de 50 % (hors ouvertures) de terre cuite, béton, ciment ou métal, dès lors que les travaux affectent au moins 50 % de la paroi. Un ravalement d'ampleur peut donc devenir un chantier d'isolation — et changer de majorité au passage.

L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux quinze ans après la réception des travaux de construction, actualisé tous les dix ans, sauf si un diagnostic technique global ne révèle aucun besoin de travaux dans les dix années suivantes.

L'entrée en vigueur a été échelonnée par l'article 171 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 : 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 1er janvier 2024 pour la tranche intermédiaire, 1er janvier 2025 pour toutes les autres. Au 2 août 2026, toutes les copropriétés d'habitation de plus de quinze ans sont donc concernées.

L'article 14-2-1 impose par ailleurs un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans suivant la réception des travaux de construction. La cotisation annuelle minimale est de 5 % du budget prévisionnel en l'absence de plan adopté ; lorsqu'un plan pluriannuel a été adopté, elle est d'au moins 2,5 % du montant des travaux prévus au plan et de 5 % du budget prévisionnel.

Un détail qui coûte cher à la revente : les sommes versées au fonds entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat. Le copropriétaire qui vend son lot ne récupère rien, même s'il a cotisé pendant des années pour un ravalement qui n'a pas encore eu lieu. Cela se négocie dans le prix de vente, à condition d'y avoir pensé avant.

En location nue, la réponse est explicite dans la doctrine fiscale. L'article 31, I, 1°, a) du Code général des impôts admet en déduction des revenus fonciers « les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire », et le BOFiP range nommément au paragraphe 50 de BOI-RFPI-BASE-20-30-10 les travaux de « ravalement et crépissage des murs » parmi ces dépenses.

La frontière fiscale se situe entre entretien, réparation et amélioration d'un côté — déductibles pour un local d'habitation — et construction, reconstruction ou agrandissement de l'autre, exclus par l'article 31, I, 1°, b). Un ravalement réalisé dans le cadre d'une extension perd sa déductibilité : le BOFiP écarte les dépenses de réparation indissociables d'une opération de construction dont elles ne sont que l'accessoire.

En LMNP au réel, le traitement est moins tranché et mérite d'être arbitré au cas par cas. Le ravalement n'est pas nommé par la doctrine BIC : s'applique le principe général de BOI-BIC-CHG-20-20-20, selon lequel les dépenses d'entretien et de réparation qui n'ont d'autre objet que de maintenir un élément d'actif en état sont des charges de l'exercice, tandis que celles qui prolongent notablement la durée d'utilisation ou augmentent la valeur du bien doivent être immobilisées et amorties. Le contenu du devis décide.

Sur la facture, les travaux de ravalement relèvent du taux réduit de TVA de 10 % prévu à l'article 279-0 bis du CGI, applicable aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans.

C'est la question la plus posée, et c'est celle à laquelle nous refusons de répondre par un chiffre. Aucune source institutionnelle — ADEME, ANAH, ANIL — ni aucune fédération professionnelle — FFB, CAPEB — ne publie de prix au m² du ravalement vérifiable en ligne.

Les fourchettes qui circulent proviennent exclusivement de sites commerciaux de mise en relation avec des artisans. Elles ne sont pas méthodologiquement documentées et divergent fortement entre elles. Un chiffre médian souvent attribué à une étude ADEME de 2019 circule également, mais il porte sur l'isolation par l'extérieur et non sur le ravalement, et n'a pas pu être retrouvé sur une source ADEME.

Publier une fourchette dans ces conditions reviendrait à donner à un chiffre commercial l'autorité d'une page de conseil patrimonial. Le prix d'un ravalement dépend de la hauteur, de l'échafaudage, de l'état du support, du traitement des fissures, de la nature de l'enduit et de la région : la seule démarche sérieuse est de comparer trois devis détaillés, poste par poste, sur le même cahier des charges.

Un ravalement à l'identique n'est soumis à déclaration préalable que dans les cas limitativement énumérés par l'article R*421-17-1 du Code de l'urbanisme : périmètre d'un site patrimonial remarquable ou abords de monuments historiques, site inscrit ou classé, réserve naturelle ou cœur de parc national, immeuble protégé au titre du plan local d'urbanisme, ou commune — ou EPCI compétent en matière de PLU — ayant décidé par délibération motivée de soumettre le ravalement à autorisation.

Deux réserves comptent en pratique. D'abord, cet article ne joue qu'à défaut de permis de construire : certains chantiers relèvent du permis en application des articles R421-14 à R421-16. Ensuite et surtout, la restriction « à l'identique » est déterminante : dès que le ravalement modifie l'aspect extérieur — changement de teinte, d'enduit, isolation par l'extérieur — on sort du régime de l'article R*421-17-1 et la déclaration préalable redevient la règle.

En pratique, un appel au service urbanisme avant de signer le devis règle la question en dix minutes et évite un chantier à refaire.