Diagnostics immobiliers obligatoires : la liste et les durées de validité

Le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l'acte de vente est défini par l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation, qui énumère douze catégories de documents. Tous ne s'appliquent pas à tous les biens : chacun a sa condition de déclenchement.

Le DPE est obligatoire pour tout logement vendu, sauf trois exceptions — bâtiment indépendant de moins de 50 m², monument historique, logement occupé moins de quatre mois par an. Il est valable dix ans. Attention à un piège de calendrier : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 1er janvier 2025. Au 2 août 2026, seuls les DPE établis depuis le 1er juillet 2021 sont valides.

Le constat de risque d'exposition au plomb concerne les immeubles d'habitation construits avant le 1er janvier 1949 et doit dater de moins d'un an à la signature. Un constat concluant à l'absence de plomb, ou à un plomb sous les seuils réglementaires, n'a pas à être refait à chaque mutation : sa validité devient illimitée.

L'état d'amiante vise les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Réalisé depuis le 1er avril 2013, il est valable sans limite de durée ; établi avant cette date, il doit être refait avant de vendre. Lorsque de l'amiante est détecté, le rapport impose soit une évaluation périodique de l'état de conservation dans un délai maximal de trois ans, soit une mesure d'empoussièrement de l'air.

Les états des installations intérieures de gaz et d'électricité sont obligatoires dès que l'installation a plus de quinze ans, et doivent dater de moins de trois ans. L'état des risques — naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, pollution des sols, recul du trait de côte — est dû en zone à risques, doit dater de moins de six mois, et se remet dès la première visite. Enfin les termites et la mérule ne sont dus que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, l'assainissement non collectif seulement si le bien n'est pas raccordé au réseau public.

Le dossier annexé au bail est régi par l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989. Il comprend six documents, joints à la signature et au renouvellement : le DPE, le constat plomb pour les constructions d'avant 1949, les états des installations électrique et gaz de plus de quinze ans, l'état des risques en zone concernée, et le diagnostic bruit en zone de plan d'exposition au bruit d'aérodrome.

Ce qui n'y figure pas compte autant : ni l'état termites, ni le contrôle d'assainissement non collectif, ni l'audit énergétique. Le diagnostic amiante, lui, fait partie du dossier technique mais n'a pas à être annexé au bail — le bailleur doit seulement le tenir à disposition du locataire sur sa demande.

C'est sur les durées que les bailleurs se trompent le plus, parce qu'elles ne sont pas les mêmes qu'à la vente pour un diagnostic identique. Le DPE vaut dix ans dans les deux cas. Mais les états gaz et électricité sont valables six ans pour louer, contre trois ans pour vendre. Le constat plomb vaut six ans si du plomb a été détecté, et sans limite si aucune trace n'a été relevée. L'état des risques doit dater de moins de six mois, être remis au candidat dès la première visite, puis annexé au bail, daté et signé par le locataire.

L'audit énergétique n'est pas un DPE renforcé et ne concerne pas tout le monde : il est obligatoire à la vente des maisons individuelles et des immeubles d'habitation en monopropriété. Les lots de copropriété en sont exclus — un appartement vendu dans un immeuble en copropriété n'y est pas soumis, quelle que soit son étiquette.

Le calendrier d'extension est progressif : 1er avril 2023 pour les classes F et G, 1er janvier 2025 pour la classe E, 1er janvier 2034 pour la classe D. Au 2 août 2026, l'audit est donc exigé pour toute vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l'obligation s'applique depuis le 1er juillet 2024.

Sa durée de validité est de cinq ans et il est à la charge du vendeur.

L'arrêté du 13 août 2025 abaisse de 2,3 à 1,9 le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire pour l'électricité, dans les DPE comme dans les audits énergétiques, avec effet au 1er janvier 2026. Le ministère indique qu'avec cette évolution du calcul, aucun logement ne voit son étiquette baisser.

Ce qui n'a PAS changé, et c'est le point que beaucoup espéraient : le calendrier d'interdiction de louer. Les logements classés G sont interdits à la location en métropole depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. Les fiches officielles consultées en 2026 maintiennent ces trois dates. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 : classe G au 1er janvier 2028, classe F au 1er janvier 2031.

L'interdiction ne frappe que les nouveaux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après chaque échéance : un bail en cours n'est pas affecté jusqu'à son renouvellement. À cela s'ajoute le gel des loyers, en vigueur depuis le 24 août 2022 pour les logements du parc privé classés F et G — aucune augmentation n'est possible, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni à la révision annuelle.

Un rappel de seuil, souvent oublié : depuis le 1er janvier 2023, un logement décent doit consommer moins de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an en France métropolitaine.

Le DPE est effectué à l'initiative du propriétaire et à ses frais : le vendeur pour une vente, le bailleur pour une location. Les diagnostics doivent être établis par une personne certifiée, assurée en responsabilité civile, et indépendante à la fois du vendeur et des entreprises susceptibles de réaliser les travaux (article L271-6 du CCH). Ce dernier point exclut le devis « diagnostic offert » d'un artisan qui espère le chantier.

La sanction d'un dossier incomplet est civile, et elle est sévère. Si, à la signature de l'acte authentique, il manque un document en cours de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites, au gaz, à l'électricité ou à l'assainissement, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Autrement dit : la clause de non-garantie de l'acte, qui protège habituellement le vendeur, tombe sur ce point précis.

En l'absence de l'état des risques ou des arrêtés de police et de salubrité, l'acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix.

Côté prix, il n'y a rien à publier et c'est le ministère qui le dit : le tarif du DPE « n'est pas réglementé », de même que celui de l'audit énergétique, et aucune fourchette n'est publiée sur les pages officielles. La comparaison se fait par devis, sur un périmètre identique — même liste de diagnostics, même surface, même déplacement.