Airbnb réglementation
à Fréjus en 2026.

La loi Le Meur de 2024 (applicable depuis le 1er janvier 2026) durcit la réglementation de la location de courte durée meublée touristique. Mesures principales applicables à Fréjus :

• Plafond 90 jours/an pour la location en résidence secondaire (vs 120 jours précédemment).
• Surfaces minimum : 9 m² pour le salon, 7 m² pour la chambre, hauteur sous plafond 2,20 m.
• Déclaration obligatoireen mairie avec numéro d'enregistrement à afficher sur l'annonce.
• Sanctions : amende administrative jusqu'à 100 000 € par logement non conforme, retrait obligatoire des annonces sur les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel).

à Fréjus, la collectivité locale a la possibilité d'ajouter ses propres règles à la loi Le Meur, notamment :

• Quotas annuels par quartier ou arrondissement (limitation du nombre de logements en location courte durée).
• Autorisations de changement d'usage pour les résidences secondaires (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Montpellier, Nice notamment).
• Compensationobligatoire : pour louer un bien à des touristes, transformer un local commercial en logement (Paris).

Vérifier les règles précises auprès du service urbanisme de la mairie de Fréjus, qui sont en évolution constante depuis 2024-2026.

Les revenus de location courte durée meublée sont imposés en BIC(location meublée). Deux régimes possibles :

• Micro-BIC(recettes < 15 000 € pour meublé tourisme non classé en 2026) avec abattement forfaitaire de 30 % (réduit de 50 % depuis 2024 pour les meublés tourisme).
• Régime réel : déduction des charges réelles + amortissement comptable du bien. Quasi-systématiquement plus avantageux dès 10-15 k€ de recettes.

Meublé tourisme classé(étoile Atout France) : abattement micro-BIC maintenu à 71 %, plafond 188 700 €. Démarche recommandée pour optimiser fiscalement.

1. Déclaration en mairievia le service en ligne de la commune (ou formulaire papier). Obtention du numéro d'enregistrement à 13 chiffres.
2. Affichage du numéro sur toutes les annonces (Airbnb, Booking, Abritel, propre site).
3. Si meublé tourisme classé : visite Atout France (~250 €), attribution de 1 à 5 étoiles, validité 5 ans.
4. Inscription LMNP sur portail INPI (15 jours après mise en location).
5. Déclarations fiscalesannuelles : micro-BIC en 2042-C-PRO ou régime réel via liasse 2031.
6. Taxe de séjour : collectée par la plateforme (Airbnb) puis reversée à la commune. Vérifier le montant applicable à Fréjus.

Face au durcissement réglementaire, plusieurs alternatives à l'Airbnb classique méritent considération :

• Bail mobilité (1-10 mois) pour locataires en mobilité professionnelle. Pas de plafond 90 jours. Fiscalité LMNP classique.
• Colocation meublée(annuelle) avec public étudiant ou jeunes actifs. Rendement comparable à l'Airbnb mais sans contrainte saisonnière.
• Location meublée annuelle classique en LMNP au réel pour neutralisation fiscale.
• Coliving (séjours 3-12 mois) avec services inclus, fiscalité parahôtellerie.

Au-delà du cadre réglementaire, l'intérêt d'une location courte durée à Fréjusse juge à l'aune de la demande locative de fond : si la location annuelle se loue déjà vite, l'arbitrage vers le saisonnier perd une partie de son intérêt. Voici les éléments locaux à mettre en balance.

Dynamique de la demande locative : Demande locative soutenue et marché tendu (taux de vacance d'environ 3,3 %). Forte saisonnalité : la location courte durée touristique domine sur le littoral (Fréjus-Plage, Port-Fréjus, Saint-Aygulf), tandis que la location longue durée trouve preneurs auprès de familles, actifs et retraités dans le centre historique, Caïs-Capitou, Valescure et la Tour de Mare. Loyer moyen autour de 17 €/m²/mois, avec des petites surfaces (T1-T2) proches de 19 à 20 €/m²/mois et des surfaces plus grandes (T3 et plus) autour de 15 €/m²/mois.

Desserte et transports : Gare TER de Fréjus sur la ligne Marseille-Vintimille ; gare TGV de Saint-Raphaël-Valescure à environ 3 km, avec liaisons directes Paris en environ 4 h 40 (jusqu'à 6 trains directs/jour, davantage l'été). Accès autoroute A8 (sortie 38 Fréjus/Saint-Raphaël) : Nice à environ 65 km (50 min), Marseille à environ 130 km (1 h 30). Aéroport de Nice-Côte d'Azur à proximité. Une bonne desserte soutient à la fois l'attractivité touristique et la valeur en location longue durée, l'alternative la plus stable au saisonnier.

Projets urbains structurants : Développement résidentiel au nord (secteur Caïs-Capitou) avec environ 1 200 logements neufs prévus d'ici 2028 et construction du nouveau groupe scolaire de la Baume (première pierre posée le 9 juin 2026, investissement d'environ 32,1 M€, ouverture prévue en septembre 2026) ; poursuite de la réhabilitation du centre historique en 2025-2026 (rue Ciamin, place Lech Walesa) pour valoriser le patrimoine antique et redynamiser l'hyper-centre. Données à confirmer auprès des sources officielles de la commune.

Points de vigilance locaux : Forte saisonnalité de la demande locative sur le littoral (revenus concentrés sur la haute saison), charges de copropriété parfois élevées dans les résidences de bord de mer, et exposition à des risques naturels (inondation et submersion marine sur la plaine de l'Argens, incendie de forêt sur les massifs) à vérifier au cas par cas via le site Géorisques. Certains secteurs proches de l'Argens (Magdeleine, La Gabelle, Plaine) sont classés sensibles au risque inondation.

Repères par quartier à Fréjus :

• Fréjus-Plage : Front de mer balnéaire, le plus recherché : prix élevés (souvent 5 000 à 6 000 €/m², davantage avec vue mer ; environ 5 480 €/m² selon SeLoger). Forte rentabilité en location saisonnière, attention à la saisonnalité, aux charges de copropriété et au risque inondation sur la plaine de l'Argens.
• Port-Fréjus : Quartier portuaire de résidences récentes, biens haut de gamme (environ 6 000 €/m², jusqu'à 9 000 €/m² selon MeilleursAgents). Cible touristes et plaisanciers ; location courte durée prisée, ticket d'entrée élevé.
• Centre-ville historique : Cœur piéton, patrimoine romain et commerces (autour de 3 900 €/m² selon SeLoger). Plus accessible, adapté à la location longue durée (étudiants, jeunes actifs) avec faible vacance.
• Saint-Aygulf : Secteur littoral sud-est résidentiel et familial, accès direct aux plages. Très prisé en location saisonnière, relativement abordable face aux autres fronts de mer, bon potentiel de valorisation.
• Caïs-Capitou : Arrière-pays familial au nord, écoles et espaces verts. Zone de développement (programmes neufs, nouveau groupe scolaire de la Baume), adaptée à la location longue durée familiale avec vacance réduite.
• Valescure / La Tour de Mare : Quartiers résidentiels verdoyants de villas, proches de Saint-Raphaël et de la gare TGV (Valescure autour de 5 000 €/m²). Locataires stables (familles, cadres), rendements bruts modérés mais faible vacance.