Permis de louer : faut-il une déclaration ou une autorisation avant de mettre en location en 2026 ?

Le « permis de louer » n'est pas un permis national. C'est le nom courant de deux dispositifs créés par la loi ALUR du 24 mars 2014 et inscrits dans le Code de la construction et de l'habitation : la déclaration de mise en location (articles L.634-1 à L.634-5) et l'autorisation préalable de mise en location (articles L.635-1 à L.635-11). Leur but est de lutter contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil, en donnant aux collectivités un droit de regard sur les logements mis en location.

Aucun des deux régimes ne s'applique automatiquement partout. C'est l'EPCI compétent en matière d'habitat — ou, à défaut, le conseil municipal — qui décide de l'instaurer par délibération, sur des secteurs géographiques précis présentant « une proportion importante d'habitat dégradé ». Le périmètre doit être cohérent avec le programme local de l'habitat et le plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées. Le dispositif n'entre en vigueur qu'au minimum six mois après la publication de la délibération.

Conséquence pratique pour un investisseur : tout dépend de l'adresse du bien. Un même bailleur peut être soumis à l'obligation pour un studio situé dans un quartier ciblé, et libre de toute formalité pour un autre logement de la commune voisine. La première démarche consiste donc à vérifier, avant d'acheter ou de louer, si l'adresse est incluse dans un périmètre — un point que nous détaillons plus bas.

Le premier régime, le plus léger, est celui de la déclaration (articles L.634-1 et suivants). Il s'agit d'une formalité a posteriori : le bailleur signe son bail normalement, puis dépose une déclaration auprès de la collectivité dans un délai de quinze jours suivant la conclusion du contrat. La démarche se fait au moyen du formulaire Cerfa n° 15651*01.

En retour, l'administration délivre un récépissé, dont une copie est remise au locataire. Ce document n'est pas un simple accusé de réception : le versement en tiers payant des aides personnelles au logement (APL) est subordonné à la production de ce récépissé. Autrement dit, dans une commune concernée, un bailleur qui néglige la déclaration peut priver son locataire du versement direct de l'APL, ce qui fragilise la relation locative dès le départ.

La déclaration ne conditionne pas la validité du bail et n'implique aucun contrôle préalable du logement. La collectivité se contente d'être informée ; elle peut ensuite diligenter une visite si le logement lui paraît problématique. C'est le régime que retiennent les territoires qui veulent cartographier leur parc locatif sans alourdir excessivement les démarches des propriétaires.

Le second régime est nettement plus contraignant (articles L.635-1 et suivants). Ici, le bailleur doit obtenir l'accord de la collectivité avant de mettre le logement en location, au moyen du formulaire Cerfa n° 15652*01. Le bail ne peut, en principe, être signé qu'une fois l'autorisation obtenue.

La collectivité dispose d'un mois à compter du dépôt pour instruire la demande. Point important : le silence gardé pendant ce délai vaut autorisation tacite. L'absence de réponse au bout d'un mois équivaut donc à un feu vert. L'autorisation doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location et devient caduque si elle n'est pas suivie d'une location dans les deux ans.

Ce régime permet à la commune de refuser ou de conditionner une mise en location lorsque le logement présente des risques pour la santé ou la sécurité des occupants. C'est l'outil le plus direct contre les marchands de sommeil : un logement insalubre peut se voir refuser l'autorisation, ce qui bloque légalement sa location tant que les travaux nécessaires n'ont pas été réalisés.

Dans les deux régimes, seules les nouvelles mises en location à usage de résidence principale sont visées, qu'il s'agisse d'une location vide relevant de la loi de 1989 ou d'une location meublée, y compris en colocation. Le renouvellement ou la reconduction d'un bail en cours n'est pas concerné : l'obligation ne naît qu'à l'occasion d'une nouvelle location.

Plusieurs situations sont expressément exclues : les logements mis en location par un organisme de logement social et ceux qui font l'objet d'une convention APL avec l'État. À l'inverse, un investisseur privé qui met en location un appartement ancien dans un secteur ciblé entre pleinement dans le champ du dispositif.

Un point de confusion mérite d'être levé. Le permis de louer ne se confond pas avec l'autorisation de changement d'usage exigée pour transformer un logement en meublé de tourisme dans les villes tendues. Ce sont deux réglementations distinctes : la première protège les locataires d'un habitat dégradé, la seconde encadre la location de courte durée. Un bailleur qui loue en meublé de tourisme relève de la seconde, pas du permis de louer.

Mettre un logement en location sans respecter l'obligation expose à une amende administrative. Dans le régime de déclaration, l'absence de dépôt est sanctionnée par une amende pouvant atteindre 5 000 € (article L.634-4). Dans le régime d'autorisation préalable, louer sans avoir déposé de demande est puni d'une amende du même montant, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, ou lorsque le logement est loué malgré un refus d'autorisation (article L.635-7).

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, relative à la rénovation de l'habitat dégradé, a renforcé ce contrôle. Depuis son entrée en vigueur le 11 avril 2024, l'amende du régime de déclaration — auparavant prononcée par le préfet — relève désormais du maire ou du président de l'EPCI, et son produit est intégralement versé à la commune ou à l'intercommunalité. Les deux régimes sont ainsi alignés : c'est l'échelon local qui sanctionne et qui perçoit.

Ces amendes ne sont pas automatiques. L'autorité doit d'abord informer le bailleur et lui laisser un délai pour présenter ses observations, pendant lequel une régularisation reste possible. L'amende est proportionnée à la gravité des manquements et ne peut être prononcée plus d'un an après leur constatation. Enfin — et c'est essentiel — l'absence de permis de louer est sans effet sur le bail : le locataire conserve tous ses droits, seul le bailleur est sanctionné.

Prenons un exemple, à titre d'illustration. Un investisseur achète un studio dans un quartier soumis au régime d'autorisation préalable. Pressé de trouver un locataire, il signe le bail sans déposer de demande. Quelques mois plus tard, informé par un signalement, le maire constate le manquement.

Le maire invite d'abord le bailleur à s'expliquer, puis prononce une amende. Le plafond légal est de 5 000 € pour ce premier manquement. Si, dans les trois ans, le même bailleur récidive sur un autre logement du secteur, l'amende encourue grimpe jusqu'à 15 000 €. Le bail signé, lui, reste valable : le locataire n'est pas inquiété.

L'ordre de grandeur illustre l'asymétrie du risque. Le dépôt d'un dossier — un formulaire Cerfa et, le plus souvent, les diagnostics du logement — représente un coût quasi nul et un délai d'un mois au maximum. À l'inverse, l'oubli peut coûter plusieurs milliers d'euros et compliquer le versement des APL. Pour un premier investissement locatif, intégrer cette vérification à la check-list évite une mauvaise surprise.

La première étape est de savoir si l'adresse est concernée. Aucune obligation nationale n'existe : tout dépend des délibérations locales. Le réflexe est d'interroger le service urbanisme ou logement de la mairie, l'EPCI, ou l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL), qui recensent les périmètres en vigueur. Certaines collectivités publient une carte des secteurs concernés.

Si le bien est dans un périmètre, il faut identifier le régime applicable — déclaration ou autorisation — puis déposer le bon formulaire : Cerfa n° 15651*01 pour la déclaration, Cerfa n° 15652*01 pour l'autorisation préalable. Le dossier suppose de réunir en amont les diagnostics du logement, à commencer par un DPE conforme — d'autant que les logements classés F et G tombent progressivement sous le coup d'une interdiction de location.

Une fois le récépissé ou l'autorisation obtenu, conservez-le : il doit être remis au locataire et, le cas échéant, transmis à la CAF pour le versement des APL. Dans les zones à autorisation préalable, mieux vaut anticiper le délai d'un mois d'instruction avant de fixer une date d'emménagement. Cette formalité, souvent méconnue, fait partie intégrante des obligations d'un bailleur, au même titre que la fourniture d'un logement décent.