Taxe sur les logements vacants : TLV, THLV et la taxe unique de 2027

Un logement laissé vide n'échappe pas à l'impôt. Au-delà de la taxe foncière, due que le bien soit loué ou non, un propriétaire dont le logement reste inoccupé peut se voir réclamer une taxe spécifique : la taxe sur les logements vacants. Elle prend deux formes selon la commune — la TLV et la THLV — et la loi de finances pour 2026 vient d'en programmer la fusion à partir de 2027.

Cette taxe ne doit pas être confondue avec la taxe foncière, acquittée chaque année par le propriétaire quel que soit l'usage du bien, ni avec la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, qui vise un logement meublé conservé pour un usage personnel. La taxe sur les logements vacants cible précisément un logement habitable, laissé vide et non mis à disposition. Son objectif affiché est de remettre sur le marché des logements inoccupés là où l'offre manque.

Dans les deux régimes, la taxe se calcule sur la valeur locative cadastrale du logement — la même base que les autres impôts locaux —, à laquelle s'applique un taux. Ce n'est donc pas le loyer de marché qui sert d'assiette, mais une valeur administrative, souvent inférieure au loyer réel.

La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), prévue à l'article 232 du code général des impôts, s'applique dans les communes situées en « zone tendue » : les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements. Dans ces communes, la taxe est automatique — la commune n'a pas à la voter.

Le fait générateur est simple : un logement est concerné s'il est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition. Le taux est de 17 % la première année d'imposition, puis de 34 % à partir de la deuxième. Le périmètre a par ailleurs été élargi : la loi de finances pour 2023 a étendu la TLV à des communes qui, sans appartenir à une agglomération de plus de 50 000 habitants, connaissent elles aussi un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. De nombreuses villes moyennes sont ainsi entrées dans le champ de la taxe.

Pour un investisseur, la conséquence est directe : dans ces communes, un studio ou un appartement laissé vide plus d'un an déclenche la taxe sans qu'aucune délibération locale ne soit nécessaire, et le taux double dès la deuxième année de vacance.

En dehors des zones tendues, les communes peuvent, sur délibération de leur conseil municipal, instaurer une taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), prévue à l'article 1407 bis du code général des impôts. Elle n'est donc pas automatique : elle n'existe que là où la commune a choisi de l'appliquer.

Deux différences notables avec la TLV. D'abord la durée : la THLV vise les logements non meublés vacants depuis plus de deux ans au 1er janvier, contre un an pour la TLV. Ensuite le taux : il correspond au taux de taxe d'habitation de la commune et varie donc d'une collectivité à l'autre, là où la TLV applique un barème national de 17 puis 34 %.

Un même logement ne peut pas être soumis aux deux taxes à la fois : la THLV ne concerne que les communes qui ne relèvent pas du zonage de la TLV.

Encore faut-il que le logement soit juridiquement « vacant ». La taxe vise un logement habitable — clos, couvert, doté du confort minimal — mais laissé vide de meubles, ou meublé de façon trop sommaire pour être habité. Point de vigilance : un logement occupé plus de 90 jours consécutifs (trois mois) au cours de l'année de référence n'est pas considéré comme vacant. La vacance doit être continue.

Plusieurs situations ouvrent droit à une exonération. La première est la vacance subie, indépendante de la volonté du propriétaire : un bien mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouvant ni preneur ni acquéreur n'est pas taxable — à condition de pouvoir le prouver (annonces datées, mandats d'agence, historique de baisses de prix).

Deuxième cas : un logement qui nécessite des travaux importants pour être rendu habitable, l'administration retenant en pratique un montant de travaux supérieur à 25 % de la valeur du logement. Enfin, une résidence secondaire meublée, déjà soumise à la taxe d'habitation, n'entre pas dans le champ de la taxe sur les logements vacants. Un bien classé passoire thermique et interdit à la location peut ainsi relever, selon les cas, de la vacance subie ou de la nécessité de travaux — mais la charge de la preuve pèse toujours sur le propriétaire.

C'est le principal changement à retenir. La loi de finances pour 2026 fusionne la TLV et la THLV en une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, à compter des impositions établies au titre de 2027. Elle sera perçue par les communes et les intercommunalités.

L'architecture reste proche de l'actuelle mais renforce le levier local. En zone tendue, la taxe s'applique toujours automatiquement après un an de vacance, au taux de base de 17 % puis 34 % ; mais les communes pourront, par délibération, relever ce taux jusqu'à 30 % la première année et 60 % les années suivantes. Hors zone tendue, l'application reste facultative, après deux ans de vacance, avec un taux fixé librement par la commune dans la limite de 50 %.

Autrement dit, un logement durablement vacant dans une commune volontaire pourra être taxé bien plus lourdement qu'aujourd'hui. La réforme prolonge la logique de tout le dispositif : rendre la vacance de plus en plus coûteuse pour pousser à la remise en location ou à la vente.

Prenons un exemple, à titre d'illustration. Un appartement situé dans une commune en zone tendue affiche une valeur locative cadastrale de 4 000 €. Laissé vacant plus d'un an, il déclenche la TLV : la première année, au taux de 17 %, la taxe s'élève à environ 680 € ; l'année suivante, au taux de 34 %, à environ 1 360 €.

Si la même commune décidait, sous le régime applicable à partir de 2027, de porter le taux à son maximum de 30 % puis 60 %, la note passerait à environ 1 200 € la première année et 2 400 € la suivante pour cette même valeur locative. Ces montants sont donnés à titre indicatif : la valeur locative cadastrale est propre à chaque bien et à chaque commune, et le calcul réel figure sur l'avis d'imposition.

Rapporté au manque à gagner locatif déjà subi pendant la vacance, ce surcoût fiscal peut transformer une vacance « acceptable » en opération franchement déficitaire.

Le premier réflexe est évident mais décisif : relouer vite. La gestion de la vacance locative — loyer calé au bon niveau, logement en bon état, annonces de qualité — reste la meilleure protection contre la taxe, puisqu'un logement reloué n'est jamais vacant.

Si la vacance est subie, le second réflexe est de constituer un dossier de preuves : conserver les annonces datées, les mandats, les échanges avec les candidats, les éventuelles baisses de loyer. C'est ce dossier qui permettra de faire valoir l'exonération pour vacance indépendante de la volonté auprès de l'administration.

Reste l'arbitrage de fond. Un bien qui demeure durablement vide pose une question de stratégie : engager des travaux pour le remettre en état, le repositionner, ou le céder. Pour un logement hérité et laissé vacant, la question se pose souvent dès la succession — un sujet abordé dans notre guide hériter et investir en immobilier. Dans tous les cas, la taxe sur les logements vacants ajoute une raison financière de trancher rapidement.