DPE collectif en copropriété : qui est concerné par l'obligation qui s'étend au 1er janvier 2026 ?

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a rendu obligatoire un diagnostic de performance énergétique à l'échelle de l'immeuble — le « DPE collectif » — pour les bâtiments d'habitation collective. L'obligation s'est déployée par paliers, selon la taille de la copropriété, et le dernier palier tombe cette année.

Le calendrier, tel que rappelé par service-public.gouv.fr, est le suivant : depuis le 1er janvier 2024 pour les monopropriétés et les copropriétés de plus de 200 lots ; depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots ; et depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots ou moins. Les collectivités d'outre-mer disposent d'un délai supplémentaire, avec une entrée en vigueur au 1er janvier 2028.

L'obligation ne vise pas tous les immeubles : elle concerne les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Un immeuble plus récent, déjà soumis à des normes thermiques exigeantes lors de sa construction, n'est donc pas tenu de réaliser ce diagnostic. Le décompte des lots retient les lots principaux (logements, commerces, bureaux), et non les annexes comme les caves ou les emplacements de stationnement.

C'est la confusion la plus fréquente. Le DPE individuel porte sur un logement précis et reste exigé, comme avant, lors de la vente ou de la location d'un lot. Le DPE collectif, lui, évalue l'immeuble dans son ensemble : enveloppe du bâti, parties communes, équipements collectifs de chauffage et de production d'eau chaude, consommations globales. Il aboutit lui aussi à une étiquette énergie (A à G) et à une étiquette climat.

Conséquence directe : réaliser le DPE collectif ne dispense pas un copropriétaire de fournir le DPE de son propre logement quand il vend ou met en location. Les deux documents coexistent. Pour le calendrier d'interdiction de louer qui frappe les logements les plus énergivores, voir notre dossier DPE F et G : interdiction de louer et exceptions.

Le diagnostic collectif n'est pas non plus l'audit énergétique réglementaire, qui est un document plus poussé exigé dans d'autres situations (notamment la vente de certains logements très énergivores). Nous détaillons ce point dans l'audit énergétique obligatoire en 2026.

Le DPE collectif est valable 10 ans. Il doit donc être renouvelé à cette échéance, comme un DPE de logement. Une exception importante existe : un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 qui classe l'immeuble en catégorie A, B ou C n'a pas à être renouvelé. Autrement dit, une copropriété bien isolée et déjà performante est dispensée de refaire l'exercice tous les dix ans.

Cette règle de validité récompense les immeubles vertueux et concentre l'effort réglementaire sur les bâtiments moyens à médiocres (D à G), justement ceux pour lesquels un plan de travaux est le plus utile. Elle rejoint la logique des interdictions progressives de location qui pèsent sur les passoires thermiques.

En copropriété, la responsabilité incombe au syndic. Il doit inscrire la réalisation du DPE collectif à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Les copropriétaires se prononcent alors à la majorité des voix exprimées (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) sur le choix du prestataire et les modalités de financement. Le diagnostic doit être établi par un diagnostiqueur certifié, indépendant de la copropriété.

La mise à l'ordre du jour n'est pas une faculté : c'est une obligation qui pèse sur le syndic. Préparer le vote suppose d'obtenir en amont plusieurs devis comparatifs, exactement comme pour tout marché de la copropriété. Pour la mécanique des majorités et la stratégie de vote en AG, voir notre guide assemblée générale de copropriété : voter et peser sur les décisions.

Il n'existe aucun tarif réglementé. Le prix d'un DPE collectif dépend surtout de la taille de l'immeuble, du nombre de logements et d'équipements à examiner, et de la région. L'ADEME situe l'ordre de grandeur entre 1 000 et 4 000 € ; c'est une fourchette indicative, qu'il faut confronter à plusieurs devis avant de voter.

La dépense est portée par la copropriété (via le budget) puis répartie entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Elle est donc mutualisée, ce qui la rend nettement plus supportable qu'un diagnostic individuel.

Exemple, à titre d'illustration : dans une petite copropriété de 20 lots facturée 1 800 € pour son DPE collectif, la charge moyenne ressort autour de 90 € par lot si les tantièmes sont homogènes — un montant marginal au regard des travaux que le diagnostic aide ensuite à programmer. Les quotes-parts réelles varient selon la surface et les tantièmes de chacun.

Au-delà de l'obligation, le DPE collectif est un outil d'anticipation. Il éclaire le niveau réel de performance de l'immeuble et, par ricochet, l'exposition des lots au calendrier d'interdiction de location : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034 (France métropolitaine). Un acheteur averti lit ce diagnostic avant de se positionner sur un lot.

Le diagnostic alimente aussi la planification des travaux de la copropriété. À ne pas confondre avec le plan pluriannuel de travaux (PPT), une obligation distincte qui, depuis le 1er janvier 2025, s'applique à toutes les copropriétés de plus de 15 ans et programme les travaux sur dix ans. DPE collectif et PPT se nourrissent l'un l'autre ; nous les replaçons dans travaux de copropriété et quote-parts.

Enfin, un DPE collectif favorable devient un argument de valorisation à la revente, tandis qu'une étiquette F ou G signale une décote et des travaux à venir. Pour financer ces derniers, plusieurs leviers existent, détaillés dans MaPrimeRénov' bailleur 2026 et l'éco-PTZ bailleur.