Olivier & Sandrine.
- Indépendant100 %
- Depuis2008
- Présences5 villes
- SIREN502 078 769
Profil & stratégie
- Profession
- Chef d'entreprise + Ortho-dentiste libérale
- Localisation
- Mâcon
- Âge
- 48 / 46
- Horizon
- Réduction IR puissante + capital long terme
- Dispositif
- Loi Malraux · Secteur sauvegardé PSMV · Bail nu
- Investissement
- T3 hôtel particulier · Vieux Lyon rue du Bœuf
- TMI
- 45 %
- Démarrage
- 2023
Chapitre 01 sur 03
Réduire l'impôt sans céder sur le bien lui-même
Olivier a 48 ans, dirige une entreprise de négoce de vin en Bourgogne. Sandrine, 46 ans, est ortho-dentiste libérale. Ensemble ils ont trois enfants (16, 14, 11 ans) et vivent à Mâcon dans une maison achetée il y a 15 ans, dont le crédit s'éteint en 2027. Leur TMI cumulée atteint 45 %, ils paient environ 52 000 € d'IR par an. Côté patrimoine, environ 220 000 € d'épargne disponible et 280 000 € en assurance-vie. Diagnostic démarré en février 2023 avec une exigence claire qui les distingue de la moyenne des défiscalisateurs : pas de produit générique, pas de Pinel sans saveur, pas de coquille fiscale détachée d'un vrai bien. Ils veulent un dispositif puissant sur l'impôt, mais qui passe par un actif qui les intéresse réellement, qu'ils auraient pu acheter même sans avantage fiscal.
Couple de chefs d'entreprise et profession libérale à Mâcon, 48 et 46 ans, TMI 45 %, ~52 000 € d'IR par an.
Chapitre 02 sur 03
Un hôtel particulier rue du Bœuf, sous l'œil des Bâtiments de France
La cible identifiée : un appartement de 95 m² au 4e étage d'un hôtel particulier rénové en partie commune mais nécessitant une rénovation intégrale en partie privative, rue du Bœuf, en plein cœur du Vieux Lyon. Le quartier est en secteur sauvegardé approuvé (PSMV en vigueur), ce qui ouvre l'éligibilité Malraux au taux maximal de 30 % de réduction d'impôt sur les travaux (vs 22 % en site patrimonial remarquable simple). Acquisition signée en mai 2023 à 540 000 €. Programme de travaux Malraux validé par les Bâtiments de France après six mois d'instruction : 380 000 € de rénovation, étalés sur 28 mois (juillet 2023 à novembre 2025) — restitution des moulures, parquet d'origine, cheminée d'époque, mise aux normes électriques, salle de bain et cuisine refaites dans un cahier des charges patrimonial. Financement global 800 000 € sur 20 ans à 3,90 % en complément des 120 000 € apportés en cash. La banque finance les travaux par tranches sur présentation des factures certifiées par l'architecte ABF.
Chapitre 03 sur 03
Trois ans d'impôt qui se transforment en patrimoine classé
Le levier fiscal Malraux : 30 % du montant des travaux directement déduits de l'IR (et non du revenu, donc effet à euro près), dans la limite globale de 400 000 € de travaux sur 4 ans. Pour Olivier et Sandrine : 30 % × 380 000 € = 114 000 € d'IR économisés au total, étalés sur les exercices 2023, 2024 et 2025 selon les factures payées chaque année — soit environ 38 000 € par an d'IR effectivement non versé. Sur trois exercices fiscaux, c'est plus de deux ans d'IR annuel qui se transforment en bien immobilier. Premier loyer prévu en décembre 2025 après livraison : 1 950 € HC pour ce T3 de charme exceptionnel, soit un rendement brut autour de 2,5 % — modeste sur le papier, comme tout Malraux, mais ce n'est pas la métrique qui pilote l'opération. La vraie thèse : un actif rare, classé UNESCO depuis 1998, dans un marché lyonnais haut de gamme tendu, avec une plus-value latente significative sur 15-20 ans. Et un crédit qui se rembourse pendant que l'IR de la TMI 45 % se transforme en pierre.
Pour aller plus loin
Le contexte complet de cette stratégie.
Pour creuser le dispositif, comparer avec les villes voisines ou simuler chez vous, voici les ressources directement liées au parcours de Olivier et Sandrine.
Questions fréquentes
Ce que les visiteurs nous demandent sur ce parcours.
- Quelle différence entre 22 % et 30 % de réduction Malraux ?
- Le taux dépend du périmètre exact où se situe le bien. 30 % s'applique en Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec PSMV approuvé ou en Quartier Ancien Dégradé (QAD). 22 % s'applique en SPR avec seulement un PVAP approuvé ou un classement transitoire. Le Vieux Lyon, classé UNESCO depuis 1998 et couvert par un PSMV approuvé, ouvre au taux maximal de 30 %.
- Quels travaux sont éligibles au dispositif Malraux ?
- Tous les travaux d'amélioration et de restauration validés par l'Architecte des Bâtiments de France (ABF), à condition de respecter le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du secteur. Les travaux de pure consommation (peinture standard, mobilier) sont exclus. Les délais d'instruction ABF prennent typiquement 4 à 8 mois selon la complexité du dossier.
- Y a-t-il un plafond de travaux Malraux par opération ?
- Oui : 400 000 € de travaux maximum sur 4 ans glissants, soit jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt cumulée au taux de 30 %. Au-delà, les travaux engagés ne génèrent plus de réduction Malraux. La répartition annuelle est libre tant que le total respecte le plafond.
- Le Malraux est-il compatible avec un crédit immobilier ?
- Oui, et c'est même la norme pour ce type d'opérations. Les banques financent acquisition + travaux par un crédit unique adossé au bien et au programme validé ABF. Les déblocages se font par tranches sur présentation des factures certifiées par l'architecte. Les intérêts d'emprunt restent déductibles des revenus fonciers selon le régime classique du foncier.
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