Malraux à Lyon

Lyon dispose de SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) avec PSMV approuvé, éligibles Malraux. C'est un terrain de chasse pour patrimoines significatifs cherchant à conjuguer prestige architectural, capitalisation de l'impôt 22-30 % et plus-value à long terme sur produit rare.

Mécanique du dispositif : Le dispositif Malraux permet aux investisseurs qui restaurent un immeuble ancien situé en site patrimonial remarquable (SPR) ou en secteur sauvegardé de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 22 % (en SPR avec PSMV approuvé) ou 30 % (en SPR avec PVAP) du montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.

Deuxième pôle économique français, carrefour Rhône-Alpes avec un écosystème diversifié (industrie pharmaceutique Sanofi/bioMérieux, santé, tech, logistique, universités, Lyon 1/2/3, EM Lyon, INSA).

Prix au m² : De 3 800 €/m² (périphérie 9e) à 7 500 €/m² (Presqu'île, 6e autour du parc de la Tête d'Or), avec une médiane autour de 5 200 €/m².

Rendement locatif : Rendement brut moyen 4 à 6 % selon quartier, jusqu'à 7 % en colocation optimisée dans le 7e ou le 8e.

Zonage fiscal : Zone A (ancien dispositif Pinel, dispositif fermé en 2024). Éligible Denormandie dans l'ancien à rénover.

• Bien situé en SPR (Site Patrimonial Remarquable) avec PSMV approuvé ou PVAP
• Travaux de restauration complète validés par l'Architecte des Bâtiments de France (ABF)
• Engagement de location nue 9 ans minimum après livraison
• Locataire pas membre du foyer fiscal du propriétaire

Plafond de travaux : 400 000 € sur 4 années consécutives. Réduction d'impôt 22 % (PSMV) ou 30 % (PVAP). Hors plafond niches fiscales.

Avantages :

• Hors plafond niches fiscales (10 000 €/an)
• Acquisition d'un patrimoine architectural unique (souvent classé/inscrit)
• Forte plus-value latente à la revente (rareté du produit)
• Cumul possible avec déficit foncier sur les travaux hors-périmètre Malraux

Points de vigilance :

• Tickets élevés : opérations typiquement 300-800 k€
• Délais de chantier longs (18-36 mois) sous contrôle ABF
• Patrimoine de niche : revente moins liquide que du locatif standard
• Engagement de location nue 9 ans : pas de LMNP possible sur ce bien

• Presqu'île (1er, 2e) : Patrimoine haussmannien, rendements modestes (3-4 %) mais plus-value élevée à long terme.
• Croix-Rousse (1er, 4e) : Bobo gentrifié, demande locative cadres/jeunes actifs, rendements 4-5 %.
• Part-Dieu (3e, 6e) : Quartier d'affaires en pleine restructuration, demande cadres mobiles.
• Gerland / Confluence (7e, 2e) : Ex-industriel en mutation, neuf Loc'Avantages possible, plus-value attendue.
• Monchat / Guillotière (3e, 7e) : Rendements attractifs (5-6 %) proche centre, colocation étudiante.
• 8e et 9e arrondissements : Prix d'entrée plus accessibles, demande locative soutenue, bons rendements.