Marché immobilier Toulon 2026 : investir dans la cité de la rade

Toulon est la 3ème ville de la région PACA après Marseille et Nice. Avec un prix médian de 2 800 €/m² en 2026, elle offre le meilleur rapport prix/soleil de la Méditerranée française. La ville est longtemps restée sous-investie en raison de son image passée, mais la réhabilitation du centre-ville depuis 2010 et la dynamique de la côte varoise ont progressivement redressé son attractivité.

La présence de la 1ère base navale française (Arsenal Maritime, port militaire) est un atout unique et souvent sous-estimé des investisseurs. Elle génère un flux permanent de 15 000 militaires et civils, avec des mutations tous les 2 à 4 ans, créant une demande locative structurelle indépendante des cycles économiques.

Cap Brun (est de Toulon) est le quartier résidentiel le plus prisé, avec des villas et résidences de standing face à la Méditerranée. Les prix y atteignent 4 000-5 500 €/m². Le rendement locatif est plus faible (4-4,5 %) mais la valeur patrimoniale est exceptionnelle.

Le Mourillon (port de plaisance, à l'est du centre) est le quartier le plus dynamique de Toulon en 2026. Ses immeubles des années 1960-1980 avec vue sur mer ou vue port, ses restaurants et son marché hebdomadaire attirent une clientèle aisée. Les prix varient entre 3 200 et 4 200 €/m² selon la vue et l'état. Rendement brut 4,5-5 % en longue durée.

Le Centre réhabilité (autour de la place de la Liberté et du port de commerce) est le secteur le plus intéressant pour le rendement. Les prix (2 400-3 000 €/m²) restent accessibles, les loyers sont soutenus par la demande de militaires et de jeunes actifs. Rendement brut 5,5-6,5 %.

Le Centre réhabilité offre le meilleur équilibre entre rendement et maîtrise du risque locatif. Le Mourillon est le quartier le plus liquide pour la revente. Cap Brun est réservé aux stratégies patrimoniales de long terme.

La Marine nationale à Toulon génère une demande locative structurelle unique. Les officiers et sous-officiers mutés à Toulon ont généralement besoin d'un logement rapidement, disposent d'une Aide à l'Installation du Personnel (AIP) et signent des baux de 2 à 4 ans correspondant à leur durée d'affectation.

Ces locataires militaires présentent un profil de risque très faible : revenus garantis par l'État, discipline professionnelle, pas de risque de chômage. La contrepartie est qu'ils partent à la fin de leur affectation, ce qui impose un renouvellement mais sans vacance longue.

Pour cibler ce segment, privilégier les T2 et T3 situés à moins de 15 minutes de l'Arsenal Maritime (Centre réhabilité, quartier Saint-Jean-du-Var), avec parking si possible.

Toulon bénéficie d'un triple atout pour la décennie à venir : la revalorisation progressive de son image (projet de rénovation du port, réhabilitation du centre historique), la tension croissante des prix sur Nice et Marseille qui pousse des acquéreurs vers Toulon, et la stabilité de la base navale comme pourvoyeur de demande locative.

Le risque principal est la dépendance à la base navale : une réduction significative des effectifs militaires affecterait sensiblement la demande locative. Le tissu économique civil est plus fragile qu'à Marseille ou Nice.

L'opportunité 2026 est dans la réhabilitation du Centre : des biens anciens à rénover dans l'hypercentre permettent de combiner déficit foncier les premières années et LMNP meublé ensuite.

Cet article fait partie du dossier marchés immobiliers de CPIM. Pour approfondir vos connaissances sur l'investissement locatif à Toulon et dans le Var, voici les ressources connexes recommandées.

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