Tontine vs SCI vs PACS : que choisir pour un couple non marié ?

Pour un couple non marié et non pacsé, le décès d'un des conjoints concernant un bien immobilier détenu en indivision pose un problème majeur : la part du défunt revient à ses héritiers légaux (parents, enfants d'un précédent lit, fratrie), pas au survivant. Le survivant doit alors racheter cette part ou quitter le bien.

Trois outils juridiques permettent d'éviter cette situation : la tontine, la SCI familiale, ou le PACS + testament. Chacun a ses spécificités fiscales et de protection.

Tontine : à chaque décès, la part revient automatiquement aux survivants. Avantage fiscal réservé aux biens < 76 000 € (rare en 2026). Au-delà, droits de mutation 60 % entre concubins. Simplicité maximum, mais fiscalité défavorable.

SCI familiale : les concubins détiennent des parts de la SCI. Au décès, les parts du défunt suivent le régime classique (héritiers légaux + testament), avec abattements droits de succession. Combiné à un testament au profit du survivant et à des donations échelonnées, protection efficace mais complexe.

PACS + testament : le PACS donne au survivant le statut de partenaire (exonération droits de succession entre partenaires PACS). Testament désigne le survivant comme légataire universel ou particulier sur le bien. Protection forte et fiscalité avantageuse, mais nécessite démarches initiales (PACS + testament olographe ou notarié).

Couple concubin sans engagement : PACS rapide + testament croisé. Coût total < 500 €, protection maximale, exonération droits succession entre partenaires pacsés. Solution la plus simple et efficace en 2026.

Couple marié ou PACS souhaitant gérer plusieurs biens en couple : SCI familiale + testament. Flexibilité de gestion, transmission échelonnée via abattements, possibilité d'intégrer des enfants.

Tontine : pertinente uniquement dans le cas (rare) d'un bien immobilier < 76 000 €, ou pour un usage non patrimonial (résidence secondaire familiale, indivision entre frères et sœurs sur un bien d'origine familiale).