Tontine vs SCI vs PACS : que choisir pour un couple non marié ?
Mis à jour : 2 juillet 2026
Le problème : protéger le survivant d'un couple non marié
Réponse rapide
Tontine, SCI ou PACS : quelle solution pour transmettre un bien immobilier à son partenaire dans un couple non marié ?
Il n'y a pas de gagnant unique : la tontine protège le survivant en lui attribuant tout le bien, mais le fait taxer à 60 % s'il n'est pas pacsé. Le PACS + testament offre l'exonération totale de droits de succession. La SCI vise plutôt la transmission aux enfants.
- ✓PACS + testament : le partenaire pacsé est exonéré de droits de succession (CGI art. 796-0 bis), mais sans testament il n'hérite de rien légalement.
- ✓Tontine : au décès, le survivant est réputé seul propriétaire ; le bien est taxé selon le lien de parenté (concubins non pacsés > 60 % après 1 594 euros d'abattement).
- ✓Exception tontine : résidence principale commune < 76 000 euros au 1er décès = droits de mutation à titre onéreux (env. 5 %), pas de succession.
- ✓SCI familiale : outil de transmission aux enfants par donation de parts (abattement 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans).
Pour un couple non marié et non pacsé, le décès d'un des conjoints concernant un bien immobilier détenu en indivision pose un problème majeur : la part du défunt revient à ses héritiers légaux (parents, enfants d'un précédent lit, fratrie), pas au survivant. Le survivant doit alors racheter cette part ou quitter le bien.
Trois outils juridiques permettent d'éviter cette situation : la tontine, la SCI familiale, ou le PACS + testament. Chacun a ses spécificités fiscales et de protection.
Comparatif des 3 options
Tontine : à chaque décès, la part revient automatiquement aux survivants. Avantage fiscal réservé aux biens < 76 000 € (rare en 2026). Au-delà, droits de mutation 60 % entre concubins. Simplicité maximum, mais fiscalité défavorable.
SCI familiale : les concubins détiennent des parts de la SCI. Au décès, les parts du défunt suivent le régime classique (héritiers légaux + testament), avec abattements droits de succession. Combiné à un testament au profit du survivant et à des donations échelonnées, protection efficace mais complexe.
PACS + testament : le PACS donne au survivant le statut de partenaire (exonération droits de succession entre partenaires PACS). Testament désigne le survivant comme légataire universel ou particulier sur le bien. Protection forte et fiscalité avantageuse, mais nécessite démarches initiales (PACS + testament olographe ou notarié).
Recommandation CPIM par profil
Couple concubin sans engagement : PACS rapide + testament croisé. Coût total < 500 €, protection maximale, exonération droits succession entre partenaires pacsés. Solution la plus simple et efficace en 2026.
Couple marié ou PACS souhaitant gérer plusieurs biens en couple : SCI familiale + testament. Flexibilité de gestion, transmission échelonnée via abattements, possibilité d'intégrer des enfants.
Tontine : pertinente uniquement dans le cas (rare) d'un bien immobilier < 76 000 €, ou pour un usage non patrimonial (résidence secondaire familiale, indivision entre frères et sœurs sur un bien d'origine familiale).
Sources & ressources officielles
À découvrir également
Continuez la lecture.
- 01Pacte Dutreil immobilier : la transmission optimisée 75 %Le Pacte Dutreil permet de transmettre une société d’exploitation avec 75 % d’abattement sur la valeur des titres. Étendu en partie à l'immobilier d'entreprise sous conditions strictes : engagement collectif, holding animatrice, durée. Cas concret 2026.
- 02OBO immobilier : la holding qui rachète vos biensL'Owner Buy Out immobilier permet de céder son patrimoine à sa propre holding pour dégager du cash, refiscaliser les loyers via l'IS, optimiser la transmission. Mécanique, cas chiffré 2026, pièges à éviter.
- 03Tontine immobilière en 2026 : clause d'accroissement et alternativesLa tontine permet à plusieurs personnes d'acquérir un bien ensemble avec une clause d'accroissement : à chaque décès, la part du défunt revient aux survivants. Outil historique de protection du conjoint, supplanté en partie par la SCI moderne.
- 04FAQ investissement immobilier25 questions-réponses sur les dispositifs, SCI et financement pour investisseurs patrimoniaux.
- 05Nue-propriété immobilière — guide 2026Décote 30–50 %, IFI neutre, transmission optimisée : tout sur le démembrement de propriété.
- 06Dossier complet SCI 2026SCI à l'IR ou à l'IS, constitution, gestion et transmission : tout sur la SCI.