Surface Carrez et surface habitable : deux mesures, deux droits

Il n'existe pas une surface officielle d'un logement, il en existe plusieurs, et chacune a été écrite pour un usage précis. Confondre les deux principales est l'erreur la plus fréquente au moment d'un achat, parce qu'elles portent sur le même appartement et donnent deux nombres différents.

La superficie dite « loi Carrez » vient de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, modifié par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 qui lui a donné son nom d'usage. Elle sert à la VENTE : toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, et tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, doit en faire mention.

La surface habitable, elle, est définie par l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation. Elle sert à la LOCATION : l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le contrat de location précise « la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ».

Le domaine d'application n'est donc pas le même non plus. La loi Carrez ne vise que les lots de copropriété : une maison individuelle vendue seule sur son terrain, hors copropriété, n'entre pas dans l'article 46. La surface habitable, elle, se mentionne dans le bail quel que soit le type de logement.

L'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 donne la définition, et elle tient en une phrase : la superficie de la partie privative est celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le même article ajoute que les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas prises en compte.

Deux mots font tout le travail : « clos et couverts ». Un balcon, une terrasse, une loggia ouverte ne remplissent pas cette double condition — ils ne comptent pas. Une cave voûtée dont une bonne part plafonne sous 1,80 mètre ne compte que pour la fraction qui dépasse cette hauteur, quand elle est par ailleurs un local clos et couvert.

L'article 46 écarte par ailleurs de l'obligation de mention les caves, les garages et les emplacements de stationnement. Et l'article 4-2 du décret ajoute un seuil : les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte dans le calcul.

C'est ce seuil de 8 mètres carrés qui explique une déception classique : un studio annoncé « avec sa chambre de bonne » peut voir cette chambre disparaître de la superficie Carrez si elle constitue un lot distinct de moins de 8 mètres carrés.

L'article R156-1 part de la même base — la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres — puis retire une liste que la loi Carrez ne connaît pas : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements. Les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre en sont également exclues.

La différence pratique la plus fréquente tient à un seul mot : « non aménagés ». Le texte Carrez ne pose aucune condition d'aménagement — il demande un local clos, couvert, et haut d'au moins 1,80 mètre. Des combles qui remplissent ces trois conditions sans être aménagés entrent donc dans la superficie Carrez et sortent de la surface habitable.

C'est la raison pour laquelle un investisseur qui achète puis met en location découvre souvent que le mètre carré qu'il a payé n'est pas exactement celui qu'il va louer. Les deux nombres peuvent être justes tous les deux.

L'article 46 organise deux recours distincts, avec deux délais distincts. Il faut les tenir séparés, parce qu'ils ne sanctionnent pas la même faute.

Premier cas, la superficie n'est pas mentionnée du tout : la nullité de l'acte peut être invoquée. L'action doit être engagée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Et le texte prévoit sa propre extinction : la signature de l'acte authentique mentionnant la superficie fait perdre le droit d'agir en nullité. Autrement dit, un compromis muet corrigé par un acte notarié complet ne se rattrape plus.

Second cas, la superficie est mentionnée mais fausse. Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance.

Le point que l'on lit souvent de travers : le vingtième est un SEUIL DE DÉCLENCHEMENT, pas une franchise. Le texte dit « proportionnelle à la moindre mesure », c'est-à-dire à la totalité de l'écart. Sur 60 mètres carrés annoncés et 56 réels, l'écart est de 6,7 % — au-delà du seuil — et la diminution porte sur les 4 mètres carrés manquants, pas sur le seul mètre carré au-delà des 5 %.

La réciproque n'existe pas : si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Le vendeur qui a sous-évalué son bien n'a aucun recours.

L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 reprend le même seuil dans un tout autre décor. Lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.

Le calendrier est propre au bail. À défaut d'accord entre les parties, ou si le bailleur ne répond pas dans un délai de deux mois à compter de la demande, le juge peut être saisi dans les quatre mois à compter de cette même demande. Et l'effet dépend du moment de la demande : acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge dans les six mois du début du bail, la diminution prend effet à la date de signature du bail ; demandée après ces six mois, elle prend effet à la date de la demande.

La limite est nette, et elle concerne directement les bailleurs en meublé. L'article 25-3 énumère limitativement les articles de la loi de 1989 rendus applicables aux logements meublés constituant la résidence principale du locataire : les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 (à l'exception du I), 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1. L'article 3 y figure — le bail meublé doit donc bien mentionner la surface habitable. L'article 3-1 n'y figure pas.

Conséquence : en location meublée, l'obligation de mention existe, mais l'action en diminution du loyer de l'article 3-1 n'est pas ouverte sur ce fondement. C'est une différence de régime que peu de sources signalent, et elle change la nature du risque pour un investisseur en LMNP.

Nous ne disons pas qui doit réaliser le mesurage. Aucun des textes lus pour cette page ne l'impose, et nous n'avons pas vérifié à la source la jurisprudence sur la responsabilité du professionnel qui se tromperait. Un point de droit non lu n'est pas un point de droit connu.

Nous ne donnons pas non plus de tarif de mesurage : il est libre, et aucune source publique n'en publie de moyenne.

Ce que cette page permet, en revanche, c'est de lire un acte de vente ou un bail avec les bons repères, et de savoir dans quel délai un recours reste ouvert. Sur un écart de surface, le délai est le premier ennemi : un an à compter de l'acte authentique à la vente, quatre mois à compter de la demande pour saisir le juge en location.