Syndic de copropriété : ce qu'il peut facturer, et comment en changer

L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 impose que la rémunération du syndic pour ses prestations de gestion courante soit déterminée de manière forfaitaire. Une rémunération complémentaire n'est possible que pour des prestations particulières définies par décret en Conseil d'État.

Le contrat type, issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 et figurant aujourd'hui à l'annexe 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, énonce la règle dans le bon sens : « le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l'exclusion des prestations limitativement énumérées à l'annexe 2 ». Autrement dit : tout ce qui ne figure pas à l'annexe 2 est inclus, et ne peut pas être facturé en sus.

Le contrat type a été mis à jour par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, puis par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, entré en vigueur le 25 décembre 2025. Ce dernier ajoute au point 7.2.7 deux prestations hors forfait, toutes deux liées à l'emprunt collectif souscrit au nom du syndicat : la constitution et le suivi du dossier d'emprunt, et la gestion de cet emprunt. Pour les contrats en cours, un avenant est nécessaire pour activer ces honoraires.

Une fiche d'information standardisée sur le prix et les prestations doit être jointe au contrat. Son format et son contenu sont fixés par l'arrêté du 30 juillet 2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, et aucune information ne peut y être ajoutée ni retirée. C'est le document qui permet de comparer deux offres à périmètre égal.

Le manquement à ces règles est passible d'une amende administrative plafonnée à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

Les honoraires du syndic sur les travaux votés au titre des articles 24, 25, 26-3 et 30 de la loi de 1965 sont votés à la même assemblée générale et aux mêmes conditions de majorité que les travaux eux-mêmes. Ils ne se glissent donc pas dans le contrat : ils se votent, à chaque fois.

L'article 18-1 A III impose qu'ils soient exprimés en pourcentage dégressif du montant hors taxes des travaux. Un pourcentage fixe quel que soit le montant n'est pas conforme — et sur un ravalement ou une rénovation énergétique, l'écart entre les deux formules se compte en milliers d'euros.

C'est la question la plus posée sur ce sujet, et il n'existe pas de réponse sourcée. Aucune statistique publique officielle du coût moyen d'un syndic par lot et par an n'a pu être identifiée : ni l'INSEE, ni le registre national d'immatriculation des copropriétés, ni service-public.fr n'en publient.

Les moyennes qui circulent proviennent d'observatoires privés — associations de copropriétaires, observatoires de charges de groupes de gestion, baromètres professionnels. Ce ne sont pas des sources publiques, leurs méthodologies diffèrent, et leurs périmètres ne sont pas comparables entre eux.

La démarche utile n'est donc pas de chercher un prix de référence, mais de comparer deux fiches d'information standardisées sur le même immeuble : nombre de lots, nombre de visites annuelles, nombre d'assemblées, présence d'un gardien, périmètre exact des prestations hors forfait.

Seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots de la copropriété qu'il gère peut être syndic non professionnel, bénévole ou coopératif. Si cette condition disparaît — il vend son lot —, le mandat devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement (article 17-2).

Les règles du contrat type et de la rémunération forfaitaire ne s'appliquent pas au syndic non rémunéré, qui peut néanmoins proposer un contrat conforme au modèle type (article 18-1 A IV). Le syndic bénévole échappe par ailleurs à la loi Hoguet du 2 janvier 1970 — carte professionnelle, garantie financière, assurance de responsabilité civile professionnelle —, qui vise les personnes se livrant à titre habituel à la gestion immobilière. Précisons que cette exemption résulte du champ d'application de la loi Hoguet, et non d'un texte qui l'énoncerait expressément.

Ce qui ne change pas, en revanche : le syndicat des copropriétaires reste tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre (article 9-1), et le syndic, bénévole compris, doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes reçues pour son compte. La dispense qui existait pour les petites copropriétés a été supprimée et le texte en vigueur ne prévoit plus d'exception.

Un régime allégé subsiste pour les « petites copropriétés », définies par l'article 41-8 comme celles comportant au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, OU dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros. Les deux conditions sont alternatives, pas cumulatives.

La mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic professionnel incombe au conseil syndical, avant l'assemblée générale appelée à désigner le syndic. L'assemblée peut en dispenser le conseil syndical, mais à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et la demande de dispense doit avoir été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée précédente. L'obligation ne pèse pas sur les copropriétés dépourvues de conseil syndical, et tout copropriétaire peut de toute façon demander l'inscription à l'ordre du jour de projets de contrat qu'il communique (article 21).

La désignation et la révocation du syndic relèvent de l'article 25 c) : la majorité des voix de tous les copropriétaires, et non des seuls présents ou représentés. Mais c'est la passerelle de l'article 25-1 qui joue le plus souvent en pratique : si le projet n'atteint pas cette majorité tout en recueillant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote, à la majorité de l'article 24 — les voix des présents, représentés ou votants par correspondance.

La durée des fonctions ne peut excéder trois ans, ramenée à un an lorsque le syndic ou ses proches ont participé à la construction de l'immeuble pendant les périodes de l'article 1792-4-1 du code civil. Le syndic peut être désigné à nouveau.

Attention à une idée répandue : il n'existe pas de résiliation avec préavis libre. La résiliation anticipée à l'initiative du syndicat suppose une décision d'assemblée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ET doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée au syndic ; elle prend effet au plus tôt un jour franc après l'assemblée. Symétriquement, la résiliation à l'initiative du syndic doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée au syndicat, et le syndic convoque une assemblée destinée à désigner son successeur dans un délai minimum de deux mois.

Le calendrier est fixé par l'article 18-2, dans sa version issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. L'ancien syndic doit remettre au nouveau, dans les quinze jours, la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires du syndicat ; dans le mois, l'ensemble des documents et archives ; et dans les deux mois suivants, l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat après apurement et clôture.

En cas de retard, après mise en demeure infructueuse, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir sous astreinte la remise des pièces et le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure. C'est ce levier qui débloque les transitions difficiles.