Sortir d'un viager : les issues réelles, côté vendeur et côté acheteur

C'est le contresens le plus coûteux sur ce sujet. L'article 1978 du code civil dispose que « le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné ». En principe, le crédirentier n'a donc que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur — ce qui suppose que ce dernier en ait.

Heureusement, l'article 1978 n'est pas d'ordre public. Les parties peuvent y déroger par une clause résolutoire expresse insérée dans l'acte notarié, et c'est la pratique courante. Sans une telle clause, le vendeur ne peut pas reprendre le bien pour défaut de paiement de la rente.

Encore faut-il que la clause soit sans ambiguïté. La Cour de cassation exige qu'elle exprime « de manière non équivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention » ; une clause ambiguë — en l'espèce, une résolution « si bon lui semble » — ne suffit pas (3e chambre civile, 7 décembre 1988, n° 87-11.892, publié au bulletin).

Autre voie, indépendante du défaut de paiement : l'article 1977 permet au crédirentier de demander la résiliation du contrat si le débirentier ne lui fournit pas les sûretés qui avaient été stipulées dans l'acte. Deux précisions comptent. Le code dit bien « résiliation » — la doctrine y lit un anéantissement, mais le mot du texte n'est pas « résolution ». Et surtout, encore faut-il que l'acte ait prévu des sûretés : s'il n'en a stipulé aucune, l'article 1977 est sans objet.

Depuis le 1er janvier 2022, le crédirentier bénéficie d'une hypothèque légale spéciale du vendeur (article 2402 du code civil), qui a remplacé l'ancien privilège de vendeur à la suite de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés. Différence pratique : contrairement au privilège, elle prend rang au jour de son inscription.

Le blocage est symétrique, et tout aussi méconnu. L'article 1979 interdit au débirentier de se libérer unilatéralement du paiement de la rente en offrant de rembourser le capital : il est tenu de servir la rente pendant toute la vie du crédirentier, « quelque onéreux qu'ait pu devenir le service de la rente ». Il n'existe donc aucun droit légal de rachat, même si l'acheteur a les fonds.

Comme l'article 1978, l'article 1979 n'est pas d'ordre public : l'acte de vente peut stipuler au profit du débirentier une faculté de rachat de la rente. C'est ce que le rapport du 119e Congrès des notaires de France (2023) résume ainsi — le débirentier n'a pas, en principe, la possibilité de racheter la rente, mais le contrat peut déroger à cette interdiction et lui accorder cette faculté.

À défaut d'une telle clause, le rachat ou la conversion de la rente suppose l'accord des deux parties. En pratique, cet accord est constaté par acte notarié — non parce qu'un texte l'impose, mais parce que la vente en viager est publiée au service de la publicité foncière et que la rente est généralement garantie par une hypothèque légale : il faut en organiser la mainlevée ou la modification.

C'est possible : le débirentier peut revendre le bien grevé. Mais il reste personnellement tenu du paiement de la rente. Le transfert de la dette de rente au nouvel acquéreur n'est opposable au crédirentier qu'avec son accord.

Le fondement est l'article 1327 du code civil : un débiteur ne peut céder sa dette qu'avec l'accord du créancier, la cession devant être constatée par écrit à peine de nullité. Et l'article 1327-2 précise que le débiteur d'origine n'est libéré pour l'avenir que si le créancier y consent expressément ; à défaut, et sauf clause contraire, il reste tenu solidairement au paiement de la rente avec le nouvel acquéreur.

Conséquence concrète pour un investisseur : revendre un viager sans obtenir la décharge expresse du crédirentier revient à vendre le bien tout en gardant la charge. C'est le point à négocier en premier, avant le prix.

L'aléa est la substance même du contrat, et son absence l'anéantit. Le contrat de rente viagère créé sur la tête d'une personne déjà morte au jour du contrat ne produit aucun effet (article 1974), de même que celui créé sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat (article 1975).

Sur le montant, l'article 1976 pose que la rente peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties de fixer, et aucun texte n'impose de bouquet. Mais cette liberté n'est pas sans bornes, et c'est précisément là que naissent les contentieux. Le prix doit être réel et sérieux (article 1169) : une rente dérisoire fait tomber la vente. La jurisprudence annule de manière constante, pour absence de prix, la vente en viager dont les arrérages sont inférieurs ou équivalents aux revenus que le bien procure — le vendeur payant alors sa propre rente.

Dernier écueil, familial celui-là : un viager consenti à un héritier présomptif peut être requalifié en donation déguisée (article 918). C'est un sujet à traiter avec le notaire avant la signature, pas après le décès.