Retard de livraison en VEFA : ce que vous pouvez réellement exiger

Première surprise pour beaucoup d'acquéreurs : le contrat préliminaire de réservation n'a légalement pas à mentionner la date de livraison. L'article R261-26 du Code de la construction et de l'habitation impose d'y indiquer le prix prévisionnel de vente, ses modalités de révision, et la date à laquelle la vente pourra être conclue — pas la date de remise des clés.

Le contrat préliminaire doit par ailleurs indiquer la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales, l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements, et être accompagné d'une note technique sommaire sur la nature et la qualité des matériaux et équipements (article R*261-25).

C'est l'acte de vente authentique qui doit obligatoirement préciser le délai de livraison, aux côtés de la description du bien, du prix et de ses modalités de paiement, et de la justification de la garantie financière (article L261-11 c). L'inobservation de ces mentions entraîne la nullité du contrat — une nullité relative, qui ne peut être invoquée que par l'acquéreur, et avant l'achèvement des travaux.

C'est le point qui déçoit, et il vaut mieux le savoir avant de signer. Les pénalités de retard de livraison dues par le vendeur sont contractuelles et non légales : aucun texte du chapitre sur les ventes d'immeubles à construire (articles L261-1 à L261-22) n'impose au vendeur de telles pénalités ni n'en fixe un montant plancher. Leur existence, leur taux et leur plafond dépendent entièrement de la rédaction de l'acte.

Ne pas confondre avec le fameux « 1 % par mois ». Ce plafond légal existe bien, à l'article R261-14, mais il vise les pénalités dues par l'ACQUÉREUR en cas de retard de paiement des appels de fonds — pas celles dues par le vendeur en cas de retard de livraison. La symétrie n'existe pas.

Le même article R261-14 plafonne les paiements : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, le solde étant exigible à la remise des clés et consignable en cas de contestation. Cette consignation est un levier concret le jour de la livraison.

En l'absence de clause de pénalités, l'acquéreur n'est pas démuni : il relève du droit commun des dommages-intérêts, à charge pour lui de prouver son préjudice — loyers payés pendant le retard, frais de garde-meubles, double charge.

Les causes dites légitimes de suspension du délai — intempéries, grève, défaillance d'entreprise, fait de l'autorité publique — ne sont définies par aucun texte. Ce sont des clauses contractuelles, dont la portée dépend entièrement de leur rédaction dans l'acte de vente. C'est précisément là qu'il faut lire avant de signer.

La Cour de cassation a apporté un éclairage le 30 avril 2025 (3e chambre civile, pourvoi n° 23-21.499, inédit) : une clause suspendant le délai de livraison en cas d'intempéries, constatées par attestation d'un architecte, n'est pas abusive dès lors que l'architecte est un professionnel qualifié tiers au contrat et que ses attestations reposent sur des données météorologiques publiques, vérifiables et contestables par les acquéreurs.

La Commission des clauses abusives recense cette décision. Le critère retenu est l'objectivité et la contestabilité des données. On peut en déduire — sans que la Cour ni la Commission ne l'aient jugé — qu'une clause laissant l'appréciation à la seule discrétion du vendeur serait plus exposée à la critique.

Avant la conclusion du contrat de vente, le vendeur doit souscrire soit une garantie financière d'achèvement de l'immeuble, soit une garantie financière de remboursement des sommes versées en cas de résolution du contrat faute d'achèvement (article L261-10-1).

La garantie d'achèvement peut être mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement. Le garant peut alors faire désigner par ordonnance un administrateur ad hoc, doté des pouvoirs du maître d'ouvrage, dont les honoraires sont supportés par le garant.

Point important pour les programmes récents : la garantie dite « intrinsèque » a été supprimée. Le décret n° 2016-359 du 25 mars 2016 a abrogé les articles R*261-18, R*261-18-1, R*261-19 et R*261-20, ne laissant subsister que la garantie extrinsèque fournie par un tiers — établissement de crédit, assureur, société de caution mutuelle. Un acquéreur d'aujourd'hui est donc mieux protégé qu'un acquéreur d'avant 2016.

En droit commun, la résolution du contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice (article 1224 du code civil). Résoudre une VEFA pour retard suppose donc une inexécution suffisamment grave, appréciée par le juge — un retard de quelques semaines n'y suffit pas.

Un rappel utile dans les négociations tendues : la stipulation de pénalités de retard n'interdit pas au vendeur d'opposer l'exception d'inexécution si l'acquéreur retarde ses propres paiements (Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 février 2019, n° 17-31.665). Suspendre un appel de fonds pour faire pression est donc une manœuvre risquée.

Enfin, la rétractation. Le délai de dix jours de l'article L271-1 vise bien la vente d'immeubles à construire, mais l'alinéa suivant est décisif : lorsque le contrat est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse, le droit de rétractation ne s'applique qu'à ce contrat préliminaire ou à cette promesse. Or la quasi-totalité des VEFA du secteur protégé sont précédées d'une réservation. La rétractation s'exerce donc sur le contrat préliminaire, et l'acte authentique qui suit n'ouvre AUCUN nouveau droit de rétractation.

Cas particulier symétrique : lorsque l'acte authentique n'est précédé d'aucun contrat préliminaire ni promesse, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de RÉFLEXION de dix jours pendant lequel l'acte ne peut en aucun cas être signé.