Où investir à Besançon
en 2026.

CPIM cartographie les quartiers d'investissement à Besançon en croisant trois axes : demande locative actuelle, potentiel de plus-value à 10 ans, profil de locataire ciblable.

Demande locative soutenue et régulière, tirée par les ~24 000-27 000 étudiants (forte tension sur studios et T2 autour de la Bouloie, du centre et des Hauts-du-Chazal/CHU ; loyers étudiants en hausse marquée, de l'ordre de +5 à +6 % sur les studios en 2026) ainsi que par les jeunes actifs et personnels hospitaliers. Les colocations meublées T3-T4 près du campus et des lignes de tram offrent les meilleurs rendements ; familles et cadres recherchent des T3-T4 dans les Chaprais, Saint-Ferjeux et la première couronne.

Sélection par objectif : Pour la sécurité locative et la valeur patrimoniale : La Boucle (centre UNESCO) et les Chaprais. Pour le rendement et la colocation étudiante : la Bouloie/Hauts-du-Chazal (campus et CHU) et Battant. Saint-Ferjeux/Rosemont offre un bon compromis familial, tandis que Planoise convient aux investisseurs aguerris cherchant un rendement élevé en acceptant plus de risque.

Au-delà du quartier, le ticket d'entrée varie significativement. Pour un studio de ~22 m² comptez environ 50 000 à 60 000 € (≈ 2 300-2 400 €/m²), un T2 de ~45 m² autour de 95 000 à 115 000 €, et un T3 de ~65 m² entre 135 000 et 170 000 € selon le quartier

Conseil CPIM : le quartier ne fait pas l'opération à lui seul. Un T2 mal exposé dans un quartier prime se louera moins bien qu'un T2 bien rénové dans un quartier émergent. La micro-localisation (rue, étage, vue, parking, transports < 5 min) compte autant que le quartier.

Le principal risque est la vacance locative dans les secteurs en rénovation (Planoise) et la dépendance à la demande étudiante (saisonnalité, turnover sur les studios). Le marché est peu liquide et peu spéculatif : la valorisation reste lente (~+1 à +3,5 %/an sur l'ancien) et le segment maisons stagne. Bien viser l'emplacement (proximité tram, campus, CHU, gare Viotte) est déterminant pour limiter la vacance.