Investir en colocation
à Besançon en 2026.

Demande locative soutenue et régulière, tirée par les ~24 000-27 000 étudiants (forte tension sur studios et T2 autour de la Bouloie, du centre et des Hauts-du-Chazal/CHU ; loyers étudiants en hausse marquée, de l'ordre de +5 à +6 % sur les studios en 2026) ainsi que par les jeunes actifs et personnels hospitaliers. Les colocations meublées T3-T4 près du campus et des lignes de tram offrent les meilleurs rendements ; familles et cadres recherchent des T3-T4 dans les Chaprais, Saint-Ferjeux et la première couronne.

La colocationpermet de majorer le loyer total de +25 à +40 % par rapport à la location classique d'un même bien. Mécanique : un T4 de 80 m² loué 1 100 €/mois en location classique peut générer 4 × 450 € = 1 800 €/mois en colocation.

à Besançon, la colocation est particulièrement adaptée aux quartiers étudiants et aux zones avec forte population de jeunes actifs en mobilité.

• La Boucle (centre historique) : Cœur patrimonial inscrit UNESCO, cachet ancien très recherché ; rendement modéré 4-5 %, valeur refuge et faible vacance.
• Battant : Quartier bohème en gentrification, jeune et culturel ; rendement 5-6 %, fort potentiel sur petites surfaces et colocation.
• Chaprais / Cras : Résidentiel bourgeois prisé des familles et cadres, proche gare Viotte ; rendement 4,5-5,5 %, demande stable T3-T4.
• Saint-Ferjeux / Rosemont : Quartier résidentiel populaire et calme ; rendement 5-6 %, bon compromis prix/demande familiale.
• La Bouloie / Hauts-du-Chazal : Pôle universitaire et hospitalier (campus, CHU) desservi par le tram T1/T2 ; rendement studios/T2 élevé 6-7 %, vacance faible grâce aux étudiants et soignants
• Planoise / Châteaufarine : Grand quartier en rénovation urbaine (NPNRU 2019-2029, ~180 M€) ; prix bas, rendement brut élevé 6-8 % mais risque de vacance et profil locataire fragile.

Rendement brut typique colocation à Besançon : 6 à 10 %, soit ~2-3 points au-dessus de la location classique. Voir notre analyse rentabilité Besançon.

Loyer typique colocation (T4 4 chambres) à Besançon : Environ 4,5 à 6,5 % brut selon le quartier pour un bien classique, jusqu'à 6-8 % en colocation meublée ou sur petites surfaces près du campus et du CHU

Bail unique solidaire recommandé pour colocations stables (amis, même promo étudiante). Baux individuels pour colocations à rotation rapide (jeunes actifs CDD).

La colocation meublée est obligatoirement en BIC (location meublée). Le régime réel LMNPest quasi-systématiquement plus avantageux que le micro-BIC : déduction de toutes les charges + amortissement comptable du bien et du mobilier (qui neutralise l'impôt 10-12 ans).

Seuil de bascule LMP: recettes > 23 000 €/an ET > 50 % des revenus du foyer. Pour 2 colocations T4 à Besançon, le seuil 23 000 € est généralement franchi. Surveiller le critère 50 % pour rester en LMNP.

Voir notre guide fiscalité colocation meublée 2026 pour les détails par tranche.

T4 idéal pour colocation 4 personnes : surface 80-100 m² avec 4 chambres ≥ 11 m² (9 m² minimum légal à Paris, recommandé partout). Cuisine équipée, salle de bains avec espace (idéalement 2 SdB), salon commun convivial.

Budget moyen colocation à Besançon : Pour un studio de ~22 m² comptez environ 50 000 à 60 000 € (≈ 2 300-2 400 €/m²), un T2 de ~45 m² autour de 95 000 à 115 000 €, et un T3 de ~65 m² entre 135 000 et 170 000 € selon le quartier

Coûts opérationnels supplémentairesvs location classique : ameublement renforcé (+5-10 k€), provisions travaux (+10-15 % du loyer car usure accélérée), gestion déléguée recommandée (+165-250 €/mois).

• Encadrement des loyers à Besançon :Zone B1 depuis le décret/arrêté du 2 octobre 2023 (reclassée de B2 en B1, « zone tendue »). Le Pinel a pris fin au 31 décembre 2024 et n'est plus disponible. Besançon reste éligible au PTZ, au logement locatif intermédiaire (LLI) et au dispositif Denormandie (réduction d'impôt 12/18/21 % sur l'ancien rénové), pertinent vu le parc ancien à réhabiliter du centre. Pas d'encadrement des loyers en vigueur à ce jour. À vérifier avant tarification des chambres.
• Surface minimum par chambre : 9 m² à Paris, recommandé partout pour confort et valeur locative.
• Bail unique vs baux individuels : voir notre comparatif bail solidaire vs individuels.
• Réglementation copropriété : certaines copros (notamment haut de gamme) interdisent la colocation au RIC. Vérifier en amont.

Demande locative soutenue et régulière, tirée par les ~24 000-27 000 étudiants (forte tension sur studios et T2 autour de la Bouloie, du centre et des Hauts-du-Chazal/CHU ; loyers étudiants en hausse marquée, de l'ordre de +5 à +6 % sur les studios en 2026) ainsi que par les jeunes actifs et personnels hospitaliers. Les colocations meublées T3-T4 près du campus et des lignes de tram offrent les meilleurs rendements ; familles et cadres recherchent des T3-T4 dans les Chaprais, Saint-Ferjeux et la première couronne.

Profil de la demande : Pour la sécurité locative et la valeur patrimoniale : La Boucle (centre UNESCO) et les Chaprais. Pour le rendement et la colocation étudiante : la Bouloie/Hauts-du-Chazal (campus et CHU) et Battant. Saint-Ferjeux/Rosemont offre un bon compromis familial, tandis que Planoise convient aux investisseurs aguerris cherchant un rendement élevé en acceptant plus de risque.

La réussite d'une colocation tient autant à l'emplacement qu'au montage. Une desserte efficace et un quartier porté par des projets d'aménagement sécurisent le remplissage des chambresà Besançon.

Desserte et transports : Réseau de tramway Ginko (2 lignes T1/T2 reliant Hauts-du-Chazal/CHU au centre, à la gare Viotte et à Chalezeule, tronc commun ouest-est, ~14,5 km), gare centrale Besançon-Viotte au cœur de ville et gare Besançon Franche-Comté TGV (à ~10 km, branche Est de la LGV Rhin-Rhône, navette Ginko Proxi TGV) ; Paris en ~2h05-2h30, Strasbourg, Lyon, Dijon et Mulhouse directs ; A36 (axe Mulhouse-Beaune) à proximité Pour une colocation, la proximité immédiate des transports est déterminante : étudiants et jeunes actifs arbitrent fortement sur le temps de trajet.

Projets urbains structurants : Plusieurs grands projets réellement engagés : rénovation urbaine de Planoise (NPNRU 2019-2029, ~180 M€) ; écoquartier Vauban sur l'ancienne caserne (~865 logements à terme, premiers habitants déjà arrivés) ; reconversion du site Saint-Jacques (nouveau quartier de centre-ville, premiers permis attendus en 2026 et arrivées d'habitants à partir de 2027) ; Cité internationale des savoirs et de l'innovation (CICI : logements, université, médiathèque et espace congrès dans le secteur Saint-Jacques/Arsenal), ouverture annoncée fin 2026 ; déploiement de nouvelles rames de tramway sur l'axe Hauts-du-Chazal–Viotte

Points de vigilance locaux : Le principal risque est la vacance locative dans les secteurs en rénovation (Planoise) et la dépendance à la demande étudiante (saisonnalité, turnover sur les studios). Le marché est peu liquide et peu spéculatif : la valorisation reste lente (~+1 à +3,5 %/an sur l'ancien) et le segment maisons stagne. Bien viser l'emplacement (proximité tram, campus, CHU, gare Viotte) est déterminant pour limiter la vacance.