Camille.
- Indépendant100 %
- Depuis2008
- Présences5 villes
- SIREN502 078 769
Profil & stratégie
- Profession
- Cadre grande distribution
- Localisation
- Région lyonnaise
- Âge
- 38
- Horizon
- Constitution patrimoniale
- Dispositif
- LMNP au réel · Pilotage 100 % délégué
- Investissement
- T2 Clermont-Ferrand (Salins)
- TMI
- 41 %
- Démarrage
- 2023
Chapitre 01 sur 03
Manque de temps, pas de manque d'ambition
Cadre dans la grande distribution, des semaines de 60 heures, des déplacements fréquents en France, des comptes d'exploitation à rendre chaque trimestre. Camille n'a tout simplement pas le temps de faire elle-même les visites, les rendez-vous bancaires, l'aller-retour avec un courtier, l'ameublement. Côté avant projet : 65 000 € d'épargne disponible, un PER en cours, TMI 41 %. Diagnostic démarré en mai 2023 avec une demande claire : un premier actif immobilier, bien calibré dès le départ, et zéro dossier à monter elle-même.
Cadre grande distribution, 38 ans, semaines de 60 heures, zéro temps disponible.
Chapitre 02 sur 03
Un T2 clermontois sélectionné sur mesure
Cible : un T2 de 44 m² dans le quartier Salins à Clermont-Ferrand. Tramway à dix minutes, CHU à proximité, demande locative tirée par les internes hospitaliers et les étudiants des écoles voisines. Acquisition à 92 000 €, plus 14 000 € de travaux ciblés (cuisine et salle de bain). Financement LMNP au réel sur 20 ans à 3,82 %. Le prix d'acquisition reste sous le marché métropole, c'est précisément l'effet qu'on cherche pour un premier investissement : rentabilité brute calculée à 6,5 %, marge confortable face aux 4-5 % d'un équivalent lyonnais.
Chapitre 03 sur 03
Un pilotage 100 % délégué
Acquisition signée en août 2023, livraison après travaux en décembre, premier loyer en janvier 2024 — huit mois entre le diagnostic et la première mensualité encaissée. Loyer 575 € HC mensuels, cash-flow positif de 45 € par mois après impôt, neutralisation fiscale projetée sur 11 ans grâce à l'amortissement LMNP. De la visite au premier loyer, Camille a signé une dizaine de documents, pas un de plus. Ameublement, état des lieux, contrat d'assurance PNO, déclarations fiscales LMNP, gestion locative déléguée : tout est tenu par CPIM et ses partenaires. Camille a déjà demandé qu'on lui ouvre une seconde acquisition.
Pour aller plus loin
Le contexte complet de cette stratégie.
Pour creuser le dispositif, comparer avec les villes voisines ou simuler chez vous, voici les ressources directement liées au parcours de Camille.
Questions fréquentes
Ce que les visiteurs nous demandent sur ce parcours.
- Pourquoi investir à Clermont-Ferrand plutôt qu'à Lyon ?
- Le marché clermontois offre des prix d'acquisition 30-40 % inférieurs à Lyon métropole pour des biens équivalents, avec une demande locative tirée par le CHU, les écoles d'ingénieurs et l'université. Résultat : un rendement brut entre 5 % et 7 % (vs 3-5 % à Lyon), particulièrement adapté à un premier investissement où l'effet de levier crédit + cash-flow positif accélère la constitution patrimoniale.
- CPIM gère-t-il vraiment toute la chaîne d'un investissement locatif ?
- Oui. De la sélection du bien à la mise en location effective, CPIM coordonne notaire, banque, courtier travaux, ameublement, gestionnaire locatif et comptable LMNP. L'investisseur signe une dizaine de documents au total. Le service est dimensionné pour les profils sans temps mais pas sans exigence — chaque décision reste validée par le client, mais l'exécution opérationnelle est entièrement déléguée.
- Quel est le ticket d'entrée minimum pour un investissement clé en main ?
- À Clermont-Ferrand ou dans les villes intermédiaires similaires, un T2 LMNP rénové avec rendement 6-7 % se trouve entre 90 000 € et 130 000 € hors frais. Avec un apport de 15-20 %, le ticket d'entrée effectif est de 15 000 € à 25 000 € pour un projet complet (bien + ameublement + frais notaire + provision).
- Que se passe-t-il en cas de vacance locative ?
- Sur un LMNP en gestion locative déléguée à un professionnel local, la vacance moyenne reste sous 1 mois par an dans les marchés tendus comme Clermont-Ferrand quartier Salins. Une assurance loyers impayés couvre par ailleurs les défaillances, et le mandat de gestion contient souvent une clause de garantie de loyer pendant un nombre de jours défini. La pression locative à Clermont-Ferrand (CHU + universités) limite mécaniquement ces périodes creuses.
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