Claire.
- Indépendant100 %
- Depuis2008
- Présences5 villes
- SIREN502 078 769
Profil & stratégie
- Profession
- Enseignante (Éducation nationale)
- Localisation
- Lyon 7ᵉ
- Âge
- 32
- Horizon
- Retraite long terme
- Dispositif
- LMNP au réel · Résidence services
- Investissement
- Studio à Dijon
- TMI
- 30 %
- Démarrage
- 2023
Chapitre 01 sur 03
Préparer la retraite dès 32 ans
Claire est enseignante en Éducation nationale à Lyon 7e, 32 ans, premier poste stabilisé. Sa pension future, elle l'a calculée : elle ne suffira pas à tenir le train de vie qu'elle souhaite à 65 ans. Côté avant projet : environ 22 000 € d'épargne sur livret A et un PEL actif, TMI 30 %. Aucune connaissance préalable du locatif, aucun temps disponible pour piloter un projet en autodidacte. Diagnostic démarré en septembre 2023 avec une demande claire : quelque chose de simple, qui démarre vite et qui ne lui demande aucune charge mentale au quotidien.
Enseignante de 32 ans à Lyon 7e, premier investissement, aucun patrimoine immobilier au départ.
Chapitre 02 sur 03
Un LMNP clé en main à Dijon
Le bon véhicule pour ce profil : un studio meublé en résidence de services à Dijon, près de la gare et du campus universitaire. T1 de 24 m² livré neuf, 118 000 € TTC. Financement en LMNP au réel sur 25 ans à 3,90 %, assurance déléguée 0,28 %. Bail commercial signé directement avec l'exploitant de la résidence — Claire n'aura jamais à gérer un locataire en direct. L'amortissement comptable du bien et du mobilier neutralise fiscalement les loyers pendant 12 ans, donc zéro impôt locatif à payer pendant cette période.
Chapitre 03 sur 03
Zéro friction opérationnelle
Acquisition signée en janvier 2024, livraison avril, premier loyer en mai. Loyer perçu : 485 € HC mensuels, rendement brut 4,9 %, net 3,6 % après charges et taxe foncière. Cash-flow mensuel négatif d'environ 85 € — c'est un effort d'épargne assumé, pas un résultat passif. Sélection du bien, négociation du financement avec trois banques, démarches administratives, signature, mise en location et comptabilité LMNP : tout est piloté par CPIM. Claire signe ses déclarations fiscales chaque mai, c'est l'unique tâche qui reste de son côté. À 32 ans, elle a plus de trente années pour amortir l'investissement avant de toucher la rente à la retraite.
Pour aller plus loin
Le contexte complet de cette stratégie.
Pour creuser le dispositif, comparer avec les villes voisines ou simuler chez vous, voici les ressources directement liées au parcours de Claire.
Questions fréquentes
Ce que les visiteurs nous demandent sur ce parcours.
- Est-il pertinent d'investir dans une résidence de services ?
- Oui pour les profils qui cherchent un actif géré sans contrainte locative. Le bail commercial avec l'exploitant garantit un loyer même en cas de vacance, et les démarches sont quasi inexistantes. En contrepartie, le rendement brut est plus modeste (4-5 % typiquement) et la liquidité de revente dépend fortement de la qualité de l'exploitant et de l'âge du bail commercial.
- Combien d'années faut-il pour amortir un LMNP ?
- L'amortissement LMNP se calcule sur 25 ans pour le bâti (80 % du prix d'achat amortissable, le terrain n'est pas amortissable) et 7 ans pour le mobilier. Concrètement, l'effet de neutralisation fiscale des loyers s'étale sur 10 à 15 ans selon le ratio loyers/amortissement, période pendant laquelle l'investisseur ne paie pas d'impôt sur les loyers.
- Faut-il un apport pour acheter en LMNP ?
- Pas obligatoirement. Les banques financent fréquemment à 100 % voire 110 % (frais inclus) les LMNP en résidence de services, surtout pour des primo-investisseurs avec revenus stables. Pour un LMNP classique en pleine propriété, un apport de 10-20 % facilite le dossier mais n'est pas strictement requis selon le profil.
- L'amortissement LMNP est-il limité dans le temps ?
- L'amortissement comptable continue pendant toute la durée de détention du bien (25 ans pour le bâti). Mais le déficit fiscal ne peut pas être imputé sur le revenu global : il est reporté sur les loyers futurs des dix années suivantes, ce qui suffit le plus souvent à neutraliser entièrement la fiscalité locative pendant la vie active.
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