Crédit amortissable vs in fine : quel choix en 2026 ?

Crédit amortissable : la mensualité comprend chaque mois une part d'intérêts et une part de capital remboursé. Le capital restant dû diminue progressivement. À l'échéance, le capital est intégralement remboursé. C'est le crédit immobilier classique.

Crédit in fine : la mensualité ne comprend que les intérêts (et l'assurance). Le capital reste entier pendant toute la durée du prêt et est remboursé en une seule fois à l'échéance — généralement via un nantissement d'assurance-vie ou un placement nantissement.

Crédit amortissable 15 ans 4 % : mensualité ~1 480 €/mois dont ~480 € d'intérêts en moyenne. Coût total intérêts ~66 400 €. Capital remboursé au fil du temps.

Crédit in fine 15 ans 4 % : mensualité ~667 €/mois (intérêts purs). Coût total intérêts ~120 000 €. À l'échéance, 200 000 € à rembourser en bloc.

Différence : in fine = mensualité 813 €/mois en moins, mais 53 600 € d'intérêts en plus. Et 200 000 € à anticiper en sortie.

Cas 1 : optimisation fiscale en location nue. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers en régime réel. L'in fine maximise la déduction (intérêts plus élevés sur toute la durée). Utile pour les TMI 41-45 % avec un déficit foncier important.

Cas 2 : assurance-vie en nantissement. Un placement en AV (rendement 3-5 %) finance le remboursement du capital à l'échéance. Si le rendement AV > coût d'opportunité du capital, l'opération est gagnante.

Cas 3 : préservation de la capacité d'endettement. La mensualité in fine étant plus basse, le bilan d'endettement HCSF est plus favorable, permettant d'autres acquisitions en parallèle.

Le crédit in fine est réservé aux profils patrimoniaux : patrimoine net > 500 k€, revenus stables élevés, capacité à constituer le nantissement requis (souvent 30-50 % du capital emprunté en assurance-vie ou liquidités).

Banques actives sur l'in fine en 2026 : Banque Privée (BNP, HSBC, Société Générale Private), banques régionales avec service haut de gamme (Crédit Mutuel Patrimoine, Caisse d'Épargne Patrimoine).

Amortissable recommandé pour : 95 % des investisseurs. Simplicité, sécurité, pas de risque de remboursement à l'échéance.

In fine recommandé pour : patrimoine net > 500 k€, TMI ≥ 41 %, objectif optimisation fiscale forte (déficit foncier maximal), capacité à nantir 30-50 % en assurance-vie performante.