— Publié le 14 juillet 2025 · mis à jour le 2 février 2026 · 2 min de lecture · 246 mots
Prêt in fine : la stratégie patrimoniale sous-utilisée
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Mécanique du prêt in fine
Un prêt in fine ne rembourse que les intérêts chaque mois, pendant toute la durée du crédit. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois, à l'échéance, généralement par la liquidation d'un placement (assurance-vie, PEA, contrat de capitalisation) nanti au profit de la banque.
Pour un emprunt de 200 k€ à 4 % sur 15 ans, la mensualité in fine est de 666 € (intérêts seuls), contre 1 480 € en amortissable. Mais à l'échéance, il faut disposer de 200 k€ pour rembourser le capital.
Le coût total du crédit est plus élevé qu'un amortissable : 120 k€ d'intérêts (vs 66 k€ pour l'amortissable) — au même taux. L'écart est compensé par le rendement du capital nanti.
Pour qui le prêt in fine
Les investisseurs TMI 41 % ou 45 % : les intérêts 100 % déductibles des revenus fonciers créent un déficit foncier substantiel chaque année, imputable 10 700 €/an sur le revenu global et reportable 10 ans.
Les contribuables à l'IFI : la dette restant due à 200 k€ reste stable, venant en déduction de l'assiette IFI sur toute la durée du prêt. Pour un patrimoine de 3 M€, cela représente un gain de 2 000 €+ d'IFI annuel.
Les transmissions anticipées : combinée à un démembrement, la structure permet à des parents TMI élevée d'acheter pour leurs enfants sans alourdir leur fiscalité.
Le montage d'un prêt in fine nantit requiert souvent plusieurs banques privées en concurrence. Des courtiers spécialisés en crédit patrimonial, comme ceux référencés sur Finalib, sont incontournables pour accéder à ces acteurs.
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