Prêt amortissable vs in fine : comparatif chiffré sur 300 k€ / 20 ans (TMI 41 %)

Pour comparer rigoureusement les deux modes de financement, posons un cas type représentatif. Investisseur cadre, 45 ans, TMI 41 % + prélèvements sociaux 17,2 %, achète un appartement locatif à 320 000 € (frais inclus 340 k€), loue à 1 500 €/mois soit 18 000 €/an. Charges et provisions annuelles : 3 200 €.

Capital emprunté : 300 000 €, apport 40 000 €. Durée 20 ans. Taux 2026 négocié : 4,1 % en amortissable, 4,3 % en in fine. Patrimoine financier disponible (utilisé pour nantissement in fine) : 250 k€ sur assurance-vie multisupport. Régime fiscal : foncier réel pour une location nue.

Cette configuration est typique d'un investisseur disposant déjà d'une résidence principale, d'un patrimoine financier en cours de constitution, et envisageant son premier investissement locatif structurant. Le choix de mode de financement aura un impact cumulé majeur sur 20 ans.

Prêt amortissable à 4,1 % sur 20 ans, capital 300 000 €. Mensualité 1 835 €. Coût total des intérêts sur 20 ans : environ 140 400 €. Coût total du crédit (capital + intérêts) : 440 400 €.

Prêt in fine à 4,3 % sur 20 ans, capital 300 000 €. Intérêts annuels constants : 12 900 € par an. Coût total des intérêts sur 20 ans : 258 000 €. Coût total du crédit (capital + intérêts) : 558 000 €.

À première vue, l'in fine coûte 117 600 € de plus en intérêts bruts. Mais cette lecture ne reflète qu'une fraction de la réalité économique. Il faut intégrer la fiscalité déductible, le rendement du patrimoine financier conservé et l'optimisation IFI éventuelle.

Sous régime foncier réel, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Le taux d'économie effectif pour un TMI 41 % + PS 17,2 % s'établit à 58,2 %.

Prêt amortissable : intérêts déductibles décroissants chaque année (de 12 300 € la première année à 1 850 € la dernière). Économie fiscale annuelle moyenne : 4 085 €. Économie fiscale totale sur 20 ans : 81 700 €.

Prêt in fine : intérêts constants à 12 900 €/an. Économie fiscale annuelle constante : 7 508 €. Économie fiscale totale sur 20 ans : 150 156 €.

Différentiel d'économie fiscale en faveur de l'in fine : 68 456 €. Cette économie compense déjà plus de la moitié du surcoût brut en intérêts. Le différentiel net après fiscalité tombe à 49 144 € en faveur de l'amortissable.

Dans le cas de l'amortissable, l'investisseur rembourse progressivement le capital de son emprunt : il ne conserve pas un patrimoine financier important supplémentaire (le différentiel de mensualité va en remboursement du capital). Pour comparer rigoureusement, on suppose qu'avec l'in fine, l'investisseur place le différentiel non remboursé sur son contrat d'assurance-vie.

Différentiel mensuel amortissable vs in fine : l'amortissable coûte 1 835 €/mois, l'in fine coûte 1 075 €/mois (intérêts seuls), soit un différentiel de 760 €/mois ou 9 120 €/an. Cette somme placée sur assurance-vie multisupport à 3,8 % de rendement annuel net moyen génère un capital final de 273 000 € après 20 ans (capitalisation des intérêts).

Ce capital de 273 000 € doit servir à rembourser les 300 000 € de capital restant dû. L'investisseur doit donc compléter de 27 000 € à l'échéance. Si l'abondement avait été légèrement supérieur (par exemple 850 €/mois plutôt que 760 €), le capital final aurait couvert intégralement le capital à rembourser.

Pour rigoureusement neutraliser cette différence d'abondement, on retient la solution équivalente économique : dans les deux scénarios, l'investisseur termine à 20 ans avec un bien libre de dette. Voir crédit in fine 2026 : pour qui ?

Si l'investisseur est assujetti à l'IFI (patrimoine immobilier net taxable > 1,3 M€), le passif d'emprunt est déductible de l'assiette IFI. Le mode de financement choisi a alors un impact considérable.

Prêt amortissable : le passif déductible décroît chaque année. La première année, on déduit environ 295 000 € ; la dixième année, environ 168 000 € ; la dix-neuvième, environ 35 000 €. Avantage IFI cumulé sur 20 ans (avec taux moyen IFI de 0,75 %) : environ 22 500 €.

Prêt in fine : le passif déductible reste constant à 300 000 € pendant toute la durée. Avantage IFI cumulé sur 20 ans (taux 0,75 % maintenu sur 300 k€) : environ 45 000 €. Différentiel en faveur de l'in fine : 22 500 €.

Attention : depuis 2018, une fraction théorique d'amortissement est imputée sur l'in fine pour le calcul IFI, sauf à démontrer une réalité économique du nantissement effectif. Avec un nantissement assurance-vie progressif, l'administration accepte généralement le passif intégral.

Synthèse chiffrée des deux scénarios à 20 ans pour ce profil TMI 41 % (sans IFI) :

Amortissable : bien valorisé 400 k€ (hypothèse appréciation modérée), capital remboursé, économie fiscale 81 700 €, patrimoine financier inchangé. Bilan net : environ 482 k€.

In fine : bien valorisé 400 k€, capital remboursé via assurance-vie nantie, économie fiscale 150 156 €, patrimoine financier final 273 k€ moins 300 k€ remboursement = -27 k€ à abonder. Bilan net : environ 523 k€ (en ajustant l'abondement pour neutraliser le capital final).

Avec IFI applicable, l'in fine gagne 22,5 k€ supplémentaires. Différentiel total in fine : environ 60-65 k€ sur 20 ans pour ce profil. Conclusion : en TMI 41 % et a fortiori 45 %, l'in fine reste mathématiquement supérieur, à condition de disposer du patrimoine financier nantissable.

En TMI 30 % ou inférieur, le différentiel s'inverse en faveur de l'amortissable (l'économie fiscale ne compense pas le surcoût brut). En TMI 11 %, l'in fine devient nettement perdant.

Le choix amortissable vs in fine dépend du profil fiscal, du patrimoine financier disponible et de la stratégie patrimoniale globale. Aucune réponse universelle.

À retenir :

• TMI 11 ou 30 % : amortissable largement préférable.

• TMI 41 % sans IFI : in fine avantageux si patrimoine financier disponible (différentiel ~40-50 k€ sur 20 ans pour 300 k€).

• TMI 41 ou 45 % avec IFI : in fine très avantageux (différentiel ~60-90 k€ sur 20 ans).

• Sans patrimoine financier mobilisable : amortissable obligatoire (l'in fine sans nantissement n'est plus accordé en 2026).

• Pour cash-flow immédiat : in fine (mensualités plus légères).

• Pour effort d'épargne discipliné : amortissable (le remboursement progressif est automatique).

Avant décision, simulation chiffrée par courtier crédit spécialisé. Voir aussi courtage crédit : vaut-il le coup ?