Fiscalité de la colocation meublée 2026

Une colocation meublée relève par nature du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) tant que les recettes annuelles restent inférieures à 23 000 € et représentent moins de 50 % des revenus du foyer. Au-delà : bascule LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Loyers imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pas en revenus fonciers. Deux régimes possibles : micro-BIC (forfaitaire) ou réel (avec amortissement).

Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (location meublée classique). Pour 1 850 €/mois × 12 = 22 200 € de recettes, base imposable = 11 100 €. Impôt en TMI 30 % + PS = 5 230 €.

Régime réel : déduction de toutes les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copro, assurance, gestion, comptabilité) + amortissement du bien et du mobilier. Sur l'exemple précédent : charges réelles 8 000 € + amortissement 8 000 € → base imposable 6 200 €. Impôt = 2 920 €. Économie 2 310 €/an.

Conseil CPIM : le régime réel est quasi systématiquement plus avantageux en colocation, car les loyers majorés dépassent rapidement le seuil de rentabilité du micro-BIC. Coût expert-comptable 300-600 €/an largement compensé.

1. Immatriculation LMNP sur le portail INPI dans les 15 jours suivant la mise en location. Obtention d'un numéro SIRET LMNP.

2. Choix du régime réel à formuler par option écrite au SIE (Service des Impôts des Entreprises) avant le 1er février N pour l'année N. Sinon, micro-BIC par défaut.

3. Comptabilité tenue par un expert-comptable (recommandé) : amortissement par composants (gros œuvre 50 ans, façades 20 ans, équipements 10-15 ans, mobilier 7 ans), production de la liasse fiscale 2031 + annexes.

4. Déclaration annuelle : revenus déclarés en case 5ND ou 5NJ de la 2042-C-PRO (micro-BIC) ou 5NP/5NN (réel). Joindre la liasse 2031 si réel.

5. CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) due dès la 2ème année d'activité, sauf si recettes inférieures à 5 000 € (dégrèvement).

Au-delà des seuils 23 000 € de recettes et 50 % des revenus du foyer, bascule automatique en LMP. Conséquences : cotisations sociales TNS (~35-45 % des bénéfices), inscription registre du commerce, comptabilité commerciale renforcée.

Pour un portefeuille de 2 colocations à 22 000 € chacune, total 44 000 € : bascule LMP automatique. Stratégies pour rester en LMNP : (1) limiter les recettes en deçà de 23 000 € global, (2) augmenter les autres revenus du foyer pour rester sous 50 %, (3) accepter la bascule LMP qui permet d'imputer le déficit BIC sur le revenu global (avantage pour TMI 41-45 %).