Usufruit et nue-propriété : qui paie quoi, et qui décide quoi

C'est le texte le plus cité et le moins lu du démembrement. Il tient en trois phrases : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

Deux choses en découlent, et elles surprennent souvent. D'abord la liste est LIMITATIVE : ce qui n'y figure pas est un entretien, quel qu'en soit le montant. Une chaudière, une cuisine, une installation électrique refaite à neuf coûtent cher sans être des grosses réparations au sens du texte.

Ensuite le mot « entières » fait tout le travail sur la toiture. Remplacer quelques tuiles est un entretien ; refaire la couverture est une grosse réparation. Le même corps de métier, le même toit, deux régimes différents selon l'ampleur.

L'article 605 pose la répartition : l'usufruitier supporte les réparations d'entretien, le propriétaire les grosses réparations.

Mais le même article referme la porte que la répartition ouvrait. Les grosses réparations restent à la charge du propriétaire À MOINS qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit : dans ce cas, l'usufruitier en est tenu aussi.

C'est la disposition qui décide de la plupart des litiges réels. Une charpente qui pourrit parce que la gouttière n'a jamais été nettoyée n'est pas un aléa du temps : le défaut d'entretien a créé la grosse réparation, et son coût suit celui qui devait entretenir.

D'où l'intérêt pratique, pour les deux parties, de conserver les factures d'entretien. Elles ne servent à rien tant que tout va bien, et elles décident de tout le jour où la charpente cède.

L'article 600 est rarement respecté et pourtant catégorique : l'usufruitier prend les choses dans l'état où elles sont, mais ne peut entrer en jouissance qu'après avoir fait dresser, en présence du propriétaire ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles soumis à l'usufruit.

Sans cet état des lieux initial, la question « ce désordre existait-il au départ ? » n'a plus de réponse — et c'est exactement la question qui se pose vingt ans plus tard, au moment où l'usufruit s'éteint et où le nu-propriétaire récupère le bien.

L'inventaire n'est pas une précaution de nu-propriétaire méfiant : il protège aussi l'usufruitier, à qui l'on ne pourra pas imputer un désordre antérieur.

La réponse tient dans l'article 621, et elle est nette dans les deux sens. En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété, le prix se répartit entre les deux droits selon leur valeur respective — sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix.

Et si le nu-propriétaire vend seul ? Le texte prévoit le cas : la vente du bien grevé d'usufruit, sans l'accord de l'usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s'il n'y a pas expressément renoncé.

Autrement dit, ce que le nu-propriétaire peut vendre seul, c'est sa nue-propriété — pas le bien libre. L'acquéreur achèterait un bien qu'il ne pourrait ni occuper ni louer tant que l'usufruit dure, ce qui explique qu'en pratique une vente se fasse à deux ou pas du tout.

L'article 618 nomme cette situation « abus de jouissance » et lui donne deux visages : l'usufruitier commet des dégradations sur le fonds, ou il le laisse dépérir faute d'entretien.

Le nu-propriétaire n'est pas démuni. Le juge peut, selon la gravité des circonstances, prononcer l'extinction absolue de l'usufruit — sanction radicale — ou seulement ordonner la rentrée en jouissance du propriétaire, à charge pour lui de payer annuellement à l'usufruitier une somme déterminée jusqu'au moment où l'usufruit aurait dû cesser.

Cette seconde branche est la plus utile en pratique : elle sort l'usufruitier du bien sans le dépouiller, en convertissant son droit en une rente. Le texte prévoit aussi que les créanciers de l'usufruitier peuvent intervenir dans les contestations pour la conservation de leurs droits.

L'article 619 pose une limite que beaucoup de montages ignorent : l'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans.

La formule vise l'usufruitier qui n'est pas une personne physique — typiquement une société. Un usufruit temporaire consenti à une SCI ou à une société d'exploitation ne peut donc pas être stipulé pour quarante ans : au-delà de trente, le texte tranche.

Pour une personne physique, la durée d'un usufruit temporaire est celle que l'acte fixe, et il s'éteint de toute façon au décès de l'usufruitier s'il survient avant le terme — l'usufruit ne se transmet pas.

L'article 587 du code civil définit le quasi-usufruit : si l'usufruit porte sur des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer — de l'argent, notamment — l'usufruitier a le droit de s'en servir, mais à charge de rendre, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de la restitution.

Cette obligation de restitution crée une dette de l'usufruitier envers le nu-propriétaire, et c'est elle que la fiscalité vient de reprendre en main. L'article 774 bis du code général des impôts, issu de l'article 26 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, rend NON DÉDUCTIBLE de l'actif successoral la dette de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit. La créance correspondante du nu-propriétaire est soumise aux droits de succession, dus par lui.

Le texte réserve deux cas. Il ne s'applique pas aux dettes de restitution contractées sur le prix de cession d'un bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit, à condition qu'il soit établi qu'elles ne l'ont pas été dans un objectif principalement fiscal. Il ne s'applique pas non plus aux usufruits résultant des articles 757 ou 1094-1 du code civil — c'est-à-dire à l'usufruit légal du conjoint survivant.

Ces dispositions s'appliquent aux successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023. Un montage de quasi-usufruit antérieur n'est pas rétroactivement touché, mais un montage conçu aujourd'hui sur le seul argument fiscal l'est de plein fouet.

Nous ne traitons pas ici le délai de l'action en conversion de l'usufruit du conjoint survivant en rente viagère, l'usufruit locatif social, le prêt viager hypothécaire, ni le sort d'un usufruit portant sur un portefeuille de titres. Ce sont quatre questions réelles, mesurées lors de l'audit du 5 août 2026, et elles restent ouvertes.

La raison est toujours la même : les textes correspondants n'ont pas été lus à la source pour cette page, et les écrire de mémoire serait exactement ce que ce site s'interdit. Une page qui dit franchement où elle s'arrête vaut mieux qu'une page qui donne l'illusion de couvrir un sujet.