Charges de copropriété : qui paie quoi, et sur quelle clé

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est le texte à lire avant toute discussion sur un appel de fonds. Il pose deux règles, pas une.

Première règle : les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'UTILITÉ OBJECTIVE que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dans la mesure où ces charges ne sont pas individualisées. L'ascenseur, le chauffage collectif, l'interphone relèvent de cette clé.

Seconde règle : ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de contribuer au fonds de travaux, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots — c'est-à-dire aux tantièmes. Le ravalement, la toiture, les honoraires du syndic relèvent de celle-ci.

Le mot « objective » est décisif. Il ne s'agit pas de l'usage que vous faites réellement de l'équipement, mais de l'utilité qu'il présente pour votre lot. Un propriétaire d'un troisième étage qui prend toujours l'escalier paie l'ascenseur : son lot en tire une utilité objective. Un rez-de-chaussée dont l'accès ne passe par aucun palier desservi n'en tire aucune.

Non, et le texte est sans nuance sur ce point : les copropriétaires « sont tenus » de participer. L'obligation naît de la loi et du règlement de copropriété, pas de la qualité du service rendu. Un syndic qui travaille mal ne dispense personne de payer ses charges — il se conteste, se remplace, et sa responsabilité s'engage, mais par d'autres voies.

Retenir ses charges est le plus mauvais calcul possible : le copropriétaire devient débiteur, et l'article 10-1 fait alors basculer sur lui seul des frais que la collectivité supportait jusque-là.

Ce qui se conteste, en revanche, c'est la CLÉ : un règlement de copropriété qui répartit un équipement au prorata des tantièmes alors que la loi impose l'utilité objective ne applique pas le texte, et cette répartition peut être remise en cause.

C'est la ligne qui surprend le plus sur un décompte, et elle a son propre article. Par dérogation à l'article 10, l'article 10-1 prévoit que sont imputables au SEUL copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre — notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure — ainsi que les honoraires de commissaire de justice et les droits de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Deux mots encadrent cette faculté. « Nécessaires » : un frais qui ne l'était pas n'entre pas dans le texte. Et « justifiée » : la créance doit l'être — on ne facture pas des relances sur une dette contestée et non établie.

Le même article prévoit la symétrique, moins connue : le copropriétaire dont l'action contre le syndicat est jugée fondée par le juge est dispensé de toute participation aux frais de procédure communs, qui se répartissent alors entre les autres. Le juge peut en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties.

La question se pose côté bailleur — combien de la rémunération du gardien peut-on récupérer sur le locataire ? — et la réponse est chiffrée par l'article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Lorsque le gardien ou le concierge assure, conformément à son contrat de travail, à la fois l'entretien des parties communes ET l'élimination des déchets, les dépenses liées à sa rémunération sont récupérables à hauteur de 75 % de leur montant.

Lorsqu'il n'assure qu'une seule de ces deux tâches, la récupération tombe à 40 %.

Le cas de l'employé d'immeuble est différent : lorsqu'un employé d'immeuble assure l'entretien des parties communes ou l'élimination des déchets, ses dépenses de rémunération sont récupérables en totalité.

Deux précisions du texte évitent des erreurs de calcul. Un couple de gardiens ou de concierges qui assure ensemble l'entretien et l'élimination des déchets sous un contrat de travail commun est assimilé à un seul employé pour l'application de l'article. Et certains éléments sont exclus de l'assiette récupérable : le salaire en nature, l'intéressement et la participation, les indemnités de départ en retraite et de licenciement, la cotisation mutuelle payée par l'employeur, la participation de l'employeur au comité d'entreprise et à l'effort de construction, ainsi que la médecine du travail.

Cinq questions réelles de l'audit du 5 août 2026 restent sans réponse ici, et il vaut mieux le dire que de les traiter à l'estime : l'ajout d'un point à l'ordre du jour après réception de la convocation, la carence du syndic et la procédure pour le contraindre, la durée de conservation des archives de la copropriété, le droit à la prise pour une borne de recharge, et la présence d'un locataire en assemblée générale.

Les textes correspondants n'ont pas été lus à la source pour cette page. Un point de droit non lu n'est pas un point de droit connu, et sur des questions qui décident d'un vote ou d'un litige, l'approximation coûte plus cher que le silence.