Fin de bail : rendre le dépôt de garantie, et ce qui peut en être retenu

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose la règle en une phrase : le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. « En principal » signifie hors charges — un loyer de 700 € plus 80 € de charges donne un dépôt plafonné à 700 €.

Le même article interdit purement et simplement le dépôt de garantie lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. L'exception vise le cas où c'est le locataire lui-même qui a demandé à payer mensuellement : le bailleur retrouve alors la faculté d'exiger un dépôt.

Ce plafond ne se négocie pas : il s'agit d'une disposition d'ordre public de la loi de 1989, et une clause qui prévoirait deux mois serait inopposable au locataire.

Le délai de restitution n'est pas fixe. Il est de deux mois à compter de la remise des clés dans le cas général, et ramené à un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.

Le point de départ mérite d'être lu littéralement : le texte fait courir le délai à compter de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Ce n'est ni la date du préavis, ni celle du départ effectif, ni celle de l'état des lieux. Un locataire qui vide les lieux le 15 mais rend les clés le 30 décale son propre délai de quinze jours.

C'est aussi ce qui donne à l'état des lieux de sortie son enjeu réel : il ne sert pas seulement à établir les dégradations, il divise par deux le délai de restitution quand il est conforme.

Le bailleur déduit du dépôt les sommes dues et celles dont il est redevable à la place du locataire, sous une réserve que le texte pose explicitement : qu'elles soient dûment justifiées. Une retenue sans devis, sans facture et sans état des lieux contradictoire n'est pas une retenue, c'est une affirmation.

En immeuble collectif, l'article 22 organise un cas particulier souvent ignoré des deux côtés. Le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde interviennent ensuite dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Autrement dit : en copropriété, un bailleur qui garde 20 % au-delà des deux mois est dans son droit — mais pas 100 %, et pas indéfiniment.

À défaut de restitution dans les délais, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme équivalente à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Deux mots comptent. « En principal » : la majoration se calcule sur le loyer hors charges, pas sur le total appelé. « Commencée » : un jour de retard sur la période suivante déclenche la majoration entière de cette période — elle ne se calcule pas au prorata.

Sur un loyer de 700 € hors charges et trois mois de retard, la majoration atteint donc 210 €, indépendamment du montant retenu à tort.

C'est la ligne de partage qui décide de tout, et elle a une définition réglementaire depuis le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : la vétusté s'entend comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Ce qui relève de cette usure-là ne se facture pas au locataire. Ce qui relève d'un usage anormal, d'un défaut d'entretien ou d'une dégradation, oui — à condition de le prouver, donc de disposer d'un état des lieux d'entrée qui permette la comparaison.

Le même décret ouvre une possibilité que peu de baux utilisent : les parties peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté, choisie parmi celles issues de conventions ou d'accords collectifs de location, y compris lorsque le logement n'appartient pas au secteur couvert par l'accord. Ces grilles définissent au minimum, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuel qui s'appliquent au prix des réparations mises à la charge du locataire.

L'intérêt d'une telle grille est de transformer une discussion en calcul. Une moquette dont la durée de vie théorique est de dix ans et qui a sept ans ne se refacture pas à neuf : l'abattement s'applique, et le montant cesse d'être un rapport de force.

Nous ne publions pas la liste des réparations dites locatives. Elle est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, que nous n'avons pas lu article par article pour cette page — et une liste de ce type se cite intégralement ou pas du tout.

Nous ne traitons pas non plus l'état des lieux dressé par commissaire de justice ni le partage de son coût, ni le sort du mobilier laissé sur place par un locataire parti. Ce sont trois questions réelles, mesurées lors de l'audit, et elles restent ouvertes : les écrire sans les avoir vérifiées à la source serait pire que de les laisser sans réponse.

Ce que cette page permet, en revanche, c'est de tenir un calendrier et un calcul. À la fin d'un bail, ce sont les deux choses qui départagent — le délai qui court depuis la remise des clés, et la vétusté qui décide de qui paie quoi.