Où investir à Chartres
en 2026.

CPIM cartographie les quartiers d'investissement à Chartres en croisant trois axes : demande locative actuelle, potentiel de plus-value à 10 ans, profil de locataire ciblable. La sélection ci-dessous est restituée par ordre de potentiel.

Demande soutenue et diversifiée : cadres et techniciens de la Cosmetic Valley et des zones d'activité, actifs faisant la navette vers Paris (gare à ~1 h), jeunes ménages et étudiants des formations locales (BTS, IUT, écoles). Les petites surfaces (studios, T2) et les T3 familiaux en centre se louent rapidement ; la colocation est recherchée près des axes et des pôles de formation.

Sélection par objectif : Pour la valorisation et la liquidité : le centre-ville historique et le quartier gare (porté par le Pôle gare). Pour le rendement : Beaulieu et la Madeleine (prix bas, rendements ~6-7 %, mais sélectivité sur le bien). Pour un profil équilibré famille : Rechèvres, Saint-Brice et Saint-Chéron.

Au-delà du quartier, le ticket d'entrée varie significativement. Pour un studio ~20-25 m² : env. 45 000 à 70 000 € selon le quartier (base ~2 300 à 2 700 €/m²). Pour un T2 ~40-45 m² : env. 90 000 à 130 000 €. Pour un T3 ~60-65 m² en centre : env. 140 000 à 180 000 € (jusqu'à ~220 000 € pour du bel ancien). Hors frais et travaux.

Conseil CPIM : le quartier ne fait pas l'opération à lui seul. Un T2 mal exposé dans un quartier prime se louera moins bien qu'un T2 bien rénové dans un quartier émergent. La micro-localisation (rue, étage, vue, parking, transports < 5 min) compte autant que le quartier.

Risques principaux : vacance locative et image dégradée dans certains quartiers populaires/en rénovation (Beaulieu, Madeleine), où l'on observe aussi une déprise démographique ; offre d'enseignement supérieur limitée (demande étudiante plus étroite que dans une ville universitaire) ; marché de revente plus lent hors centre et quartier gare ; dépendance à la conjoncture francilienne et au calendrier des grands projets. Pas d'encadrement des loyers à ce jour ; statut de zone tendue à vérifier selon le classement ABC en vigueur (B1).