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Fiscalité immobilièreLMNP, déficit foncier, plus-value, niches, IFI, micro-BIC.
39 termes →
FinancementHCSF, OAT, taux d'usure, in fine, hypothèque, MaPrimeRénov'.
23 termes →
JuridiqueSCI, démembrement, viager, donation, baux, DPE, ZAN.
38 termes →
MarchéSCPI, OPCI, rendements, IRL, surfaces, EHPAD, résidences services.
28 termes →
StratégieEffet de levier, CGP, courtier, expatrié, optimisation patrimoniale.
18 termes →

Fiscalité immobilière

39 définitions

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel): Statut fiscal de la location meublée pour un particulier dont les recettes annuelles restent sous 23 000 € ou sous 50 % des revenus du foyer.; Le LMNP est le régime fiscal des particuliers qui louent un logement meublé sans en faire leur activité principale. Les loyers sont imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas en revenus fonciers. Deux options : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers) ou le régime réel, qui permet d'amortir le bien et le mobilier, neutralisant fiscalement les loyers pendant 10 à 15 ans. Le statut bascule en LMP au-delà de 23 000 € de recettes et 50 % des revenus du foyer. Détails dans notre guide LMNP au réel 2026.
LMP (Loueur en Meublé Professionnel): Statut professionnel de la location meublée, déclenché au-delà de 23 000 € de recettes ET 50 % des revenus du foyer.; Le LMP s'applique automatiquement dès que les deux seuils sont franchis : 23 000 € de recettes annuelles de location meublée et recettes supérieures à 50 % du revenu global du foyer fiscal. Le LMP donne accès à l'imputation du déficit BIC sur le revenu global (sans plafond) et à l'exonération partielle de plus-value après 5 ans d'exercice et 90 000 € de recettes en moyenne. En contrepartie, il soumet aux cotisations sociales des indépendants (TNS, environ 35-45 % des bénéfices) et à la CFE. Comparaison détaillée dans notre guide LMNP vs LMP.
Déficit foncier: Mécanisme permettant de déduire de son revenu global jusqu'à 10 700 €/an de charges et travaux supérieurs aux loyers d'un bien loué nu.; Le déficit foncier est l'un des leviers fiscaux les plus puissants pour les contribuables fortement imposés. Quand les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière) dépassent les loyers d'un bien loué nu, l'excédent constitue un déficit. Une partie (hors intérêts) s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € si travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2025). Le solde se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Pour un foyer en TMI 41 %, l'économie d'impôt atteint 5 800 € l'année du travaux. Guide complet : Déficit foncier 2026.
Loi Pinel: Dispositif de réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf loué nu, supprimé pour les acquisitions depuis le 1er janvier 2025.; Le Pinel a permis pendant 10 ans de réduire son impôt sur le revenu de 9, 12 ou 14 % du prix d'un logement neuf, en contrepartie d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, sous plafonds de loyers et de ressources. Le dispositif a pris fin pour les nouveaux investissements au 31 décembre 2024. Les investisseurs ayant signé avant cette date continuent d'en bénéficier jusqu'au terme de leur engagement. Pour remplacer le Pinel en 2026, regardez la loi Malraux, le déficit foncier ou le Denormandie.
Denormandie: Réduction d'impôt pour l'achat d'un logement ancien rénové dans une commune éligible, calquée sur le Pinel.; Le dispositif Denormandie permet de réduire son IR de 12 à 21 % du prix d'achat (plafonné à 300 000 €) pour un logement ancien situé dans l'une des 245 communes éligibles, à condition d'y réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Engagement de location nue de 6, 9 ou 12 ans avec plafonds de loyers et de ressources des locataires. Le dispositif est prorogé jusqu'à fin 2027. Particulièrement pertinent en zone B1 et B2 où les prix de l'ancien à rénover restent contenus. Détails : Denormandie 2026.
Loi Malraux: Réduction d'impôt de 22 à 30 % des travaux de restauration d'un immeuble situé en Site Patrimonial Remarquable.; La loi Malraux finance la restauration d'immeubles anciens en Site Patrimonial Remarquable (SPR), avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP). Réduction d'impôt de 30 % en PSMV ou 22 % en PVAP, calculée sur les travaux dans la limite de 400 000 € sur 4 ans (soit 120 000 € d'IR maximum). Pas de plafond de niches fiscales. Engagement de location nue 9 ans à un locataire non-membre du foyer. Réservé aux TMI 41-45 %. Guide : Loi Malraux 2026.
Monuments Historiques: Régime fiscal permettant la déduction intégrale du revenu global des charges et travaux d'un immeuble classé ou inscrit.; Le régime Monuments Historiques est le plus puissant levier fiscal immobilier français : 100 % des travaux et charges (intérêts, entretien) sont déductibles du revenu global, sans plafond. Un investisseur en TMI 45 % qui finance 300 000 € de travaux économise 135 000 € d'IR. En contrepartie : engagement de conservation 15 ans, classement ou inscription du bien à l'inventaire, et obligation d'ouvrir au public dans certains cas. Pas de niche fiscale, mais avantages soumis à validation préfectorale. Ciblé sur TMI 45 %. Détails : Monuments Historiques 2026.
Loc'Avantages: Réduction d'impôt pour les bailleurs qui louent un logement nu à un loyer inférieur au marché via une convention Anah.; Loc'Avantages remplace le Cosse ancien depuis 2022. Le bailleur signe une convention avec l'Anah et loue son bien nu à un loyer inférieur au marché. En échange, il bénéficie d'une réduction d'IR de 15 à 65 % des loyers selon la décote consentie (Loc1, Loc2, Loc3) et le mode de gestion (direct ou IML/mandataire social). Cumulable avec le déficit foncier sur les travaux. Le dispositif est prorogé jusqu'à fin 2027. Idéal pour transformer un bien vacant en zone tendue en levier fiscal modéré mais récurrent. Comparez avec déficit foncier.
Censi-Bouvard: Ancien dispositif de réduction d'impôt de 11 % pour l'achat d'un logement neuf en résidence services, supprimé fin 2022.; Le Censi-Bouvard visait les acquisitions en résidence services (étudiantes, seniors, EHPAD) avec bail commercial et exploitant. Réduction de 11 % du prix HT sur 9 ans (plafonnée à 300 000 €) + récupération TVA 20 %. Le dispositif a pris fin au 31 décembre 2022. Les investisseurs ayant signé avant en bénéficient jusqu'au terme. Pour un investissement comparable aujourd'hui, le LMNP au réel en résidence services reste pertinent : pas de réduction d'IR mais amortissement neutralisant les loyers pendant 15-20 ans.
Micro-foncier: Régime simplifié d'imposition des revenus fonciers sous 15 000 €/an avec abattement forfaitaire de 30 %.; Le micro-foncier s'applique de plein droit aux bailleurs nus dont les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 €/an. Abattement forfaitaire automatique de 30 %, pas de déduction des charges réelles. Déclaration directement sur la 2042 (case 4BE), sans 2044. Avantage : simplicité. Inconvénient : pas de déficit foncier possible et l'abattement de 30 % est souvent inférieur aux charges réelles (intérêts d'emprunt + travaux + taxe foncière dépassent fréquemment 30 % des loyers). Option pour le régime réel recommandée dès qu'il y a des travaux ou un emprunt actif.
Micro-BIC: Régime simplifié pour la location meublée avec abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % en meublé de tourisme non classé).; Le micro-BIC est le régime par défaut de la location meublée tant que les recettes annuelles restent sous 77 700 € (location longue durée) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé depuis la loi Le Meur de 2024). Abattement de 50 % pour la location meublée classique, 71 % pour les meublés de tourisme classés, 30 % pour les non-classés. Au-delà du seuil, passage au régime réel. Le micro-BIC reste intéressant uniquement si les charges réelles sont faibles. Sinon, le réel et son amortissement LMNP sont presque toujours plus avantageux.
BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux): Catégorie fiscale dans laquelle sont imposés les revenus de la location meublée, par opposition aux revenus fonciers.; Les BIC regroupent les revenus tirés d'activités commerciales, industrielles ou artisanales, dont la location meublée. Contrairement aux revenus fonciers (location nue, catégorie « Revenus Fonciers »), les BIC ouvrent droit à l'amortissement du bien et du mobilier au régime réel, neutralisant fiscalement les loyers pendant 10-15 ans. Les recettes BIC s'ajoutent au revenu global pour le calcul de l'IR mais sont également soumises aux prélèvements sociaux (17,2 %). Au-delà de 77 700 € de recettes annuelles, passage automatique au régime réel. Voir LMNP au réel.
BNC (Bénéfices Non Commerciaux): Catégorie fiscale des professions libérales et activités non commerciales, distincte des BIC immobiliers.; Les BNC regroupent les revenus des professions libérales (médecins, avocats), des droits d'auteur et de certaines activités non commerciales. En immobilier, les BNC concernent principalement les chambres d'hôtes (au-delà de la franchise) et certaines activités para-hôtelières lourdes. Régime déclaratif spécifique 2035 au réel, micro-BNC avec 34 % d'abattement sous 77 700 €. À ne pas confondre avec les BIC de la location meublée. Pour les investisseurs, le BNC reste marginal sauf montage hôtelier.
BOFiP: Bulletin Officiel des Finances Publiques, base de doctrine fiscale opposable à l'administration.; Le BOFiP-Impôts est la base de doctrine fiscale officielle de la DGFiP, accessible publiquement sur bofip.impots.gouv.fr. Elle compile l'interprétation administrative des textes fiscaux et est opposable à l'administration : un contribuable qui applique de bonne foi une instruction BOFiP ne peut être redressé sur ce fondement, même si la jurisprudence évolue. Référence incontournable pour vérifier le régime d'imposition d'un produit, les conditions d'éligibilité d'un dispositif fiscal (LMNP, déficit foncier, Malraux) ou les obligations déclaratives. Toujours citer le numéro BOI (ex : BOI-RFPI-DECLA).
Abattement durée de détention: Mécanisme qui réduit progressivement la plus-value imposable d'un bien immobilier selon le nombre d'années de détention.; L'abattement pour durée de détention s'applique à la plus-value de cession d'un bien immobilier hors résidence principale. Pour l'IR (19 %) : 6 %/an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e, soit exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : 1,65 %/an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, 9 %/an de la 23e à la 30e, exonération totale après 30 ans. Un bien acheté en 2003 et revendu en 2026 est exonéré d'IR et fortement abattu en PS. Plan de cession à ajuster selon la date d'acquisition.
Plus-value immobilière: Gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, imposé à 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux après abattements.; La plus-value immobilière est la différence entre prix de vente et prix d'acquisition (majoré de 7,5 % de frais d'acquisition forfaitaires ou des frais réels, et de 15 % de travaux après 5 ans ou des travaux réels justifiés). Imposition : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements pour durée de détention. Au-delà de 50 000 € de plus-value nette, surtaxe de 2 à 6 %. Exonérations : résidence principale, première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions, biens détenus depuis 30 ans. Déclaration via le notaire le jour de la vente (formulaire 2048-IMM).
Plus-value professionnelle: Plus-value sur cession d'un bien affecté à une activité professionnelle (LMP, BIC, BNC), soumise à un régime spécifique.; La plus-value professionnelle concerne les biens inscrits à l'actif d'une activité (LMP, marchand de biens, BIC). Court terme (moins de 2 ans) : imposition au barème IR + cotisations sociales TNS. Long terme (au-delà de 2 ans) : 12,8 % d'IR + 17,2 % de PS = 30 %. Pour les LMP, le régime article 151 septies du CGI exonère totalement la PV après 5 ans d'activité et moins de 90 000 € de recettes moyennes (partiellement entre 90 000 et 126 000 €). Critère puissant pour les patrimoines LMNP en cours de bascule en LMP.
PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique): « Flat tax » de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) sur les revenus du capital : dividendes, intérêts, plus-values mobilières.; Le PFU, ou flat tax, instauré en 2018, est le régime d'imposition par défaut des revenus mobiliers (dividendes, intérêts, plus-values d'actions) et de certains produits d'assurance-vie. Taux global de 30 % (12,8 % d'IR + 17,2 % de PS). Option pour le barème IR possible si plus favorable (utile pour les TMI 0 % et 11 %). En immobilier, le PFU ne concerne pas directement les loyers (qui restent au barème) mais s'applique aux dividendes versés par une SCI à l'IS ou une SARL de famille soumise à l'IS.
Prélèvements sociaux: Cotisations de 17,2 % appliquées aux revenus du capital français : loyers, plus-values, dividendes.; Les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine s'élèvent à 17,2 % : CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %. Ils s'appliquent aux loyers (fonciers et BIC), aux plus-values immobilières, aux dividendes de SCI à l'IS et aux revenus de capitaux mobiliers. Pour les non-résidents fiscaux UE/EEE/Suisse, exonération de la CSG-CRDS (7,5 % au lieu de 17,2 %) sur loyers et plus-values immobilières françaises depuis l'arrêt De Ruyter (CJUE 2015). Les non-résidents hors UE restent soumis aux 17,2 % complets.
CSG-CRDS: Contribution sociale généralisée (9,2 %) et contribution au remboursement de la dette sociale (0,5 %), composantes des prélèvements sociaux.; La CSG (9,2 %) et la CRDS (0,5 %) sont les deux principales contributions sociales pesant sur les revenus du patrimoine. Avec le prélèvement de solidarité (7,5 %), elles forment les 17,2 % de prélèvements sociaux. Une fraction de la CSG sur les revenus d'activité est déductible du revenu imposable (6,8 %), mais la CSG sur les revenus du patrimoine n'est déductible qu'à hauteur de 6,8 % et uniquement quand les revenus sont soumis au barème IR (pas au PFU). Les non-résidents UE/EEE/Suisse en sont exonérés depuis 2019.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): Impôt annuel dû par les foyers détenant plus de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net imposable au 1er janvier.; L'IFI a remplacé l'ISF en 2018 en se recentrant sur l'immobilier. Seuil de déclenchement : 1,3 M€ de patrimoine immobilier net (après dettes d'acquisition et travaux). Barème progressif de 0,5 % à 1,5 % au-delà de 800 000 € (mais l'impôt court dès 1,3 M€). Sont taxés : résidences, immeubles locatifs, parts de SCI, SCPI, OPCI. Exonérations : biens professionnels (LMP qui remplit les conditions), bois et forêts à 75 %. Réduction d'impôt de 75 % des dons aux fondations dans la limite de 50 000 €. Plafonnement à 75 % des revenus pour éviter la spoliation.
TVA immobilière: Taxe sur la valeur ajoutée appliquée aux ventes de logements neufs ou rénovés lourdement, au taux de 20 % (ou 5,5 % en zone ANRU).; La TVA immobilière s'applique aux livraisons d'immeubles neufs (achevés depuis moins de 5 ans), aux ventes en VEFA, et aux ventes après rénovation lourde. Taux normal de 20 %, taux réduit de 10 % pour le logement social, 5,5 % en zone ANRU. Pour les investisseurs LMNP en résidence services, la TVA est récupérable à condition de signer un bail commercial 9 ans avec un exploitant et de proposer 3 services para-hôteliers minimum. La TVA est conservée définitivement après 20 ans de location. Sinon, régularisation au prorata en cas de revente.
TVA sur marge: Régime de TVA appliqué à la marge dégagée par un marchand de biens, calculée sur la différence prix d'achat / prix de vente.; La TVA sur marge concerne les ventes par un assujetti TVA (marchand de biens, promoteur) de biens dont l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction (achat à un particulier, immeuble achevé depuis plus de 5 ans). TVA calculée sur la marge brute (prix de revente - prix d'achat - frais d'acquisition), pas sur le prix total. Permet d'optimiser la fiscalité d'opérations de marchand de biens sur de l'ancien rénové sans démolition lourde. Régime complexe, sécurisé par rescrit fiscal préalable.
Droits de mutation: Taxes perçues par l'État et les collectivités lors d'une vente immobilière, ~5,80 % du prix dans l'ancien.; Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) regroupent : taxe départementale (4,5 %), taxe communale (1,2 %), frais d'assiette (2,37 % de la taxe départementale). Total : environ 5,80 % du prix d'acquisition dans l'ancien. Plusieurs départements (Cher, Indre, Isère, Mayotte, Morbihan) appliquent 3,80 %. Dans le neuf, les DMTO sont réduits à 0,715 % (taxe de publicité foncière). Composante principale des « frais de notaire ». À ne pas confondre avec les DMTG (mutations à titre gratuit : donation, succession), qui suivent un barème distinct.
Frais de notaire: Coût total payé au notaire lors d'une vente, composé des droits de mutation, émoluments et débours, environ 7-8 % dans l'ancien.; Les frais de notaire incluent : les droits de mutation (~5,80 %), les émoluments du notaire (régulés, environ 0,8 à 1 %), les débours (formalités, ~800 €) et la contribution de sécurité immobilière (0,1 %). Total : environ 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf. La part qui revient réellement au notaire ne représente que ~10 % du total ; le reste est reversé à l'État et aux collectivités. Possibilité de négocier 20 % d'abattement sur les émoluments au-delà de 100 000 € depuis 2021.
Plus-value latente: Gain théorique non réalisé : différence entre valeur de marché actuelle et prix d'acquisition d'un bien non vendu.; La plus-value latente est un concept comptable et patrimonial : elle représente le gain qui serait dégagé si le bien était vendu aujourd'hui. Non imposée tant que le bien n'est pas cédé (principe de réalisation). Toutefois, elle entre dans le calcul de l'IFI (valeur vénale au 1er janvier) et dans la valorisation patrimoniale pour les arbitrages. Pour les expatriés, l'exit tax peut taxer la plus-value latente de certains actifs lors du départ. En LMNP, les amortissements créent une plus-value latente artificielle qui ne sera jamais reprise grâce à l'exclusion de l'amortissement du calcul de la PV.
Exit tax: Imposition des plus-values latentes sur titres au moment du transfert du domicile fiscal hors de France.; L'exit tax (article 167 bis CGI) s'applique aux contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France, sur les plus-values latentes de leurs participations supérieures à 800 000 € ou représentant plus de 50 % du capital. Taux : PFU 30 % ou barème IR + 17,2 % PS. Sursis de paiement automatique vers UE/EEE, conditionnel ailleurs. Dégrèvement au bout de 2 ou 5 ans selon la valeur des titres (15 ans pour les non-résidents qui détenaient depuis longtemps). En immobilier direct, pas d'exit tax (la France conserve son droit d'imposer les biens situés sur son sol).
Niches fiscales: Dispositifs de réduction ou crédit d'impôt accordés en contrepartie d'un investissement ou d'un comportement particulier.; Les niches fiscales regroupent l'ensemble des avantages fiscaux : réductions d'impôt (Pinel, Denormandie, Malraux, dons), crédits d'impôt (services à la personne, garde d'enfant), abattements et exonérations. Plafonnement global à 10 000 €/an par foyer fiscal (18 000 € pour SOFICA, outre-mer). Hors plafond : Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier (déduit du revenu, pas de l'impôt). L'optimisation patrimoniale consiste souvent à articuler dispositifs sous plafond et hors plafond.
Plafonnement des niches 10 000 €: Limite annuelle de 10 000 € d'avantages fiscaux cumulables par foyer (Pinel, Denormandie, emploi à domicile, etc.).; Le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €/an par foyer fiscal (article 200-0 A du CGI) limite la somme des réductions et crédits d'impôt obtenus via les dispositifs concernés : Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, FCPI, FIP, emploi à domicile, garde d'enfant, etc. Plafond porté à 18 000 € pour les investissements outre-mer et SOFICA. Hors plafond : Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier (déduction du revenu, pas réduction d'impôt), dons aux œuvres. Stratégie pour TMI 41-45 % : empiler dispositifs sous plafond + dispositifs hors plafond.
IRPP (Impôt sur le Revenu): Impôt progressif annuel français sur les revenus du foyer fiscal, calculé par tranches de 0 à 45 %.; L'IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques) frappe l'ensemble des revenus du foyer fiscal : traitements, BIC, BNC, revenus fonciers, plus-values, etc. Barème 2026 : 0 % jusqu'à 11 497 €, 11 % jusqu'à 29 315 €, 30 % jusqu'à 83 823 €, 41 % jusqu'à 180 294 €, 45 % au-delà. Système du quotient familial qui divise le revenu imposable par le nombre de parts. Le calcul intègre ensuite réductions et crédits d'impôt. Plafond du quotient familial : 1 791 € par demi-part en 2026.
TMI (Tranche Marginale d'Imposition): Taux d'imposition de la dernière tranche de revenu imposable : 0, 11, 30, 41 ou 45 % selon le revenu et la composition du foyer.; La TMI détermine le taux d'imposition d'un euro supplémentaire de revenu pour un foyer. C'est la donnée à connaître avant tout arbitrage fiscal. Un investisseur en TMI 30 % qui économise 10 000 € de revenu imposable gagne 3 000 € d'IR ; en TMI 45 %, il gagne 4 500 €. Les dispositifs avec déduction du revenu (déficit foncier, Monuments Historiques, PER) sont d'autant plus puissants que la TMI est élevée. Les dispositifs avec réduction d'impôt (Pinel, Denormandie) sont indépendants de la TMI. Calcul à effectuer chaque année car la TMI évolue avec les revenus.
Exonération résidence principale: Plus-value de cession de la résidence principale totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux.; La cession de la résidence principale (au sens fiscal : occupée habituellement et effectivement par le cédant au jour de la vente) bénéficie d'une exonération totale de plus-value, IR et prélèvements sociaux compris (article 150 U-II 1° du CGI). Pas de durée minimale d'occupation, mais l'administration vérifie la réalité de l'occupation (factures, taxe d'habitation, scolarisation des enfants). Tolérance d'un an de non-occupation avant la vente si bien mis en vente effectivement. Cumul possible avec la PVPE (1ère cession d'une résidence secondaire) si réinvestissement dans une RP dans les 24 mois.
PVPE (Première cession d'un logement autre que la RP): Exonération de plus-value pour la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi.; L'exonération PVPE (article 150 U-II 1° bis CGI) s'applique à la première cession d'un logement autre que la résidence principale, à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa RP dans les 4 années précédant la vente, et de remployer le prix dans l'acquisition ou la construction d'une résidence principale dans les 24 mois. Exonération proportionnelle au prix réinvesti. Outil puissant pour les locataires propriétaires d'un bien locatif qui veulent acheter leur RP en mobilisant la plus-value sans frottement fiscal.
Déclaration 2044: Formulaire de déclaration des revenus fonciers au régime réel pour la location nue.; Le formulaire 2044 est utilisé par les bailleurs nus en régime réel pour déclarer leurs revenus fonciers : loyers encaissés, charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien et de réparation, primes d'assurance, frais de gestion). Détermine le résultat foncier, qui peut être positif (imposable) ou négatif (déficit foncier). Doit être joint à la 2042 et conservé 10 ans avec les justificatifs. Pour les biens en SCI à l'IR, c'est aussi la 2044 mais déposée par la société (chaque associé reporte sa quote-part).
Déclaration 2044-SPE: Formulaire spécifique pour la déclaration des revenus fonciers issus de dispositifs particuliers (Malraux, Robien, Borloo, Monuments Historiques).; La 2044-SPE est l'annexe spéciale de la 2044, obligatoire pour les bailleurs ayant opté pour un dispositif fiscal particulier : loi Malraux, Monuments Historiques, Robien, Borloo, Scellier. Permet d'appliquer les régimes dérogatoires (déduction renforcée des travaux, imputation sans plafond pour MH). Toujours déposée en complément de la 2044 classique. Le défaut de souscription dans les délais peut faire perdre le bénéfice du dispositif.
Déclaration 2042 C: Déclaration complémentaire à la 2042, utilisée pour les revenus non salariaux (BIC, BNC, plus-values).; La 2042 C est l'annexe de la déclaration de revenus principale. Elle accueille les revenus exceptionnels et les revenus non salariaux : BIC professionnels et non professionnels (location meublée), BNC, revenus fonciers issus de SCPI, plus-values mobilières, déclaration de comptes à l'étranger. Pour les LMNP au micro-BIC, les recettes brutes vont en case 5ND/5OD ; au régime réel, le résultat fiscal calculé sur la 2031 va en 5NA/5OA. Indispensable de bien identifier la case selon le statut (LMP/LMNP, pro/non pro, classé/non classé).
Déclaration 2071: Formulaire de déclaration des résultats d'une SCI imposée à l'impôt sur les sociétés.; La 2071 est la déclaration de résultats d'une SCI à l'IS, équivalente à la 2065 d'une SAS ou SARL. Doit être déposée chaque année au SIE dans les 3 mois de la clôture (15 mai pour exercice civil). Détaille produits, charges, dotations aux amortissements, résultat fiscal et impôt dû. Une SCI à l'IS est imposée à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice et 25 % au-delà. Les associés ne sont imposés qu'au moment de la distribution de dividendes (PFU 30 % ou barème IR sur option). Voir SCI à l'IS 2026.
Déclaration 2072: Formulaire de déclaration des résultats d'une SCI à l'impôt sur le revenu (régime de la translucidité fiscale).; La 2072 est la déclaration annuelle d'une SCI à l'IR, déposée par la société mais imposable au niveau des associés (régime de la translucidité fiscale). Détermine le résultat foncier global, réparti entre associés au prorata de leurs parts. Chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre 2044. Pas d'amortissement possible en SCI à l'IR. Distinction importante avec la 2071 (SCI à l'IS). Toute SCI doit déposer une 2072 même si elle est inactive, sous peine d'amende. Voir guide SCI.
Déclaration 2065: Déclaration de résultats des sociétés imposées à l'impôt sur les sociétés (IS) : SAS, SARL, EURL à l'IS.; La 2065 est la déclaration annuelle de résultat des sociétés à l'IS (SAS, SARL, EURL ayant opté, SCI à l'IS via 2071). Dépôt au SIE dans les 3 mois de la clôture (15 mai pour exercice civil). Comprend bilan, compte de résultat, tableau de détermination du résultat fiscal, déclaration des dotations aux amortissements et provisions. Pour un investisseur immobilier qui structure son patrimoine via une holding ou une SAS commerciale, la 2065 est l'obligation principale. Souvent confiée à un expert-comptable.

Financement

23 définitions

HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière): Autorité qui fixe les règles macroprudentielles du crédit immobilier français : taux d'endettement 35 %, durée 25 ans.; Le HCSF émet depuis 2021 des recommandations contraignantes aux banques pour encadrer l'octroi de crédit immobilier. Règles principales : taux d'endettement maximum 35 % assurance comprise, durée maximum 25 ans (27 ans avec différé pour le neuf et l'ancien rénové). Marge de flexibilité de 20 % des dossiers par banque, dont 80 % réservés à la résidence principale. Le HCSF a assoupli en 2024 le calcul du taux d'endettement pour les investisseurs LMNP (différentiel-loyer) facilitant l'investissement locatif. Acteur clé à comprendre pour structurer un dossier de financement.
Taux d'usure: Taux maximum légal qu'une banque peut pratiquer sur un crédit, fixé chaque trimestre par la Banque de France.; Le taux d'usure protège les emprunteurs contre les taux abusifs. Calculé par la Banque de France comme la moyenne des TAEG pratiqués au trimestre précédent majorée d'un tiers. Au-delà, un crédit est juridiquement caduc. Pendant la remontée des taux 2022-2023, le taux d'usure a freiné l'octroi de crédit immobilier (révision passée de trimestrielle à mensuelle de février 2023 à fin 2023). Il intègre le taux nominal plus l'assurance emprunteur et les frais de garantie. Levier d'optimisation : faire baisser l'assurance ou les frais permet souvent de repasser sous le seuil.
OAT 10 ans: Obligation Assimilable du Trésor à 10 ans, taux de référence pour le crédit immobilier français.; L'OAT 10 ans représente le coût d'emprunt à 10 ans de l'État français. Les banques s'en servent comme socle pour fixer leurs taux fixes de crédit immobilier (OAT + marge bancaire + coût de refinancement). Quand l'OAT monte de 1 point, les taux de crédit montent en général de 0,8 à 1 point. L'OAT évolue en fonction de la BCE, des anticipations d'inflation et du spread (écart de risque) entre la France et l'Allemagne. Indicateur à suivre chaque semaine pour anticiper le coût d'un projet de financement.
EURIBOR: Taux interbancaire de la zone euro, référence pour les crédits à taux variable et révisable.; L'EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) est le taux auquel les banques de la zone euro se prêtent entre elles. Décliné en plusieurs maturités (1 mois, 3 mois, 6 mois, 12 mois). Sert d'index aux crédits immobiliers à taux variable ou révisable : taux = EURIBOR + marge bancaire. L'EURIBOR suit l'évolution de la BCE. En 2026, l'EURIBOR 3 mois s'établit aux alentours de 2,5 %, ce qui ramène les taux variables sous les taux fixes pour la première fois depuis 2022. À considérer pour les profils prêts à accepter un peu de volatilité.
BCE refi (taux de refinancement): Taux directeur de la Banque centrale européenne, pilote l'ensemble des taux courts de la zone euro.; Le taux refi de la BCE est le taux auquel les banques empruntent à la BCE pour 7 jours. C'est le principal taux directeur de la zone euro, qui se répercute sur l'EURIBOR et les taux variables. Après le pic à 4,5 % en 2023, la BCE a engagé un cycle de baisse en 2024-2025. Niveau attendu à 2,25 % fin 2026. La baisse du refi soulage les emprunteurs à taux variable et permet aux banques de proposer des taux fixes plus attractifs (effet indirect via l'OAT). Annonces tous les 6 semaines, à suivre pour anticiper les fenêtres de financement.
IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé): Pénalité plafonnée à 3 % du capital restant dû (ou 6 mois d'intérêts) en cas de remboursement anticipé d'un crédit immobilier.; Les IRA sont dues quand l'emprunteur rembourse par anticipation tout ou partie de son crédit immobilier. Plafond légal : 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt, le plus faible des deux. Exonération de plein droit en cas de vente du bien suite à un changement professionnel, décès ou cessation forcée d'activité. Pour les investisseurs, négocier l'exonération des IRA dès l'origine est un levier important (souvent obtenu en échange d'une domiciliation des revenus). Particulièrement utile pour les stratégies d'arbitrage ou de renégociation.
Crédit in fine: Crédit où l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt et le capital en totalité à l'échéance.; Le crédit in fine permet de ne payer que les intérêts mensuels et de rembourser le capital en une seule fois à l'échéance (souvent 10-15 ans). Mensualité plus faible qu'un amortissable, ce qui maximise le cash-flow locatif. Mais coût total plus élevé (les intérêts portent sur le capital intégral pendant toute la durée). En contrepartie, la banque exige généralement un nantissement sur un contrat d'assurance-vie ou un PEA équivalent au capital. Levier patrimonial puissant pour les TMI 41-45 % cumulé avec un LMNP au réel, mais à manier avec discernement.
Crédit amortissable: Crédit classique dont chaque mensualité rembourse une part de capital et une part d'intérêts.; Le crédit amortissable est la formule la plus répandue : chaque mensualité comprend une part d'intérêts (calculés sur le capital restant dû) et une part de capital. Au début, les intérêts dominent ; en fin de prêt, le capital domine. Tableau d'amortissement remis à la souscription. Coût total inférieur à un in fine équivalent (les intérêts portent sur un capital décroissant). Adapté à la majorité des projets locatifs amortissable sur 20-25 ans, surtout en combinaison avec un LMNP au réel qui amortit fiscalement le bien.
Prêt relais: Crédit court terme (1-2 ans) qui finance l'achat d'un nouveau bien avant la vente de l'ancien.; Le prêt relais permet d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien. La banque finance 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, sur 1 à 2 ans. Deux formes : sec (intérêts capitalisés, remboursés à la vente) ou adossé à un crédit classique pour compléter le financement. Coût plus élevé qu'un crédit classique (+0,5 à 1 point). Risque principal : si l'ancien bien ne se vend pas dans les 2 ans, négociation difficile pour proroger ou refinancer. À combiner avec une estimation prudente et un mandat de vente solide.
Prêt mixte: Crédit immobilier combinant deux prêts adossés : un amortissable et un in fine, pour optimiser cash-flow et fiscalité.; Le prêt mixte articule deux crédits pour combiner les bénéfices de chaque formule : un amortissable classique (80 % du financement) pour rassurer la banque, et un in fine (20 %) pour générer un complément d'intérêts déductibles et de cash-flow positif. Particulièrement adapté aux investisseurs en TMI 41-45 % qui exploitent un LMNP au réel ou un déficit foncier. Montage technique à structurer avec un courtier expérimenté.
Prêt 110 %: Financement bancaire couvrant à la fois le prix d'achat, les frais de notaire et parfois les travaux ou meubles.; Un prêt 110 % finance 100 % du prix d'acquisition plus environ 10 % de frais (notaire, garantie, dossier, meubles). Réservé aux profils solides : revenus stables, épargne de précaution, profession protégée. En 2026, le HCSF tolère mais ne favorise pas le 110 % : la plupart des banques exigent un apport minimum de 10 % pour les investisseurs. Toujours possible pour les primo-investisseurs en LMNP ou les profils avec excellent reste à vivre. Levier d'effet de levier maximal mais marge d'erreur réduite à l'achat.
Prêt à taux variable: Crédit dont le taux évolue périodiquement en fonction d'un indice de référence (EURIBOR + marge).; Le prêt à taux variable est révisé chaque trimestre ou chaque année selon l'EURIBOR + une marge fixe. Plusieurs formules : variable cappé (plafonné à +1 ou +2 points), capé/floor (encadré à la hausse et à la baisse), révisable mixte (fixe sur 5 ans puis variable). En 2026, intérêt renouvelé car la BCE baisse ses taux. Comparer toujours le scénario haut (cap atteint) vs scénario bas : si la mensualité maximale reste soutenable, le variable peut faire gagner 0,2 à 0,5 point vs un fixe. Réservé aux profils non averses au risque.
Hypothèque: Garantie réelle prise par la banque sur un bien immobilier, lui permettant de saisir et vendre en cas de défaut.; L'hypothèque conventionnelle est une garantie traditionnelle sur les crédits immobiliers. Coût : ~1,5 % du capital emprunté (taxe de publicité foncière, émoluments notaire). Inscription auprès du service de la publicité foncière, dure 1 an après la fin du prêt. Mainlevée payante (~0,7 % du capital) si revente avant l'échéance. Alternative économique : la caution mutuelle (Crédit Logement, ~1,2 %) restituée à 75 % en fin de prêt. La PPD (privilège de prêteur de deniers) est moins chère que l'hypothèque mais ne peut financer que l'existant (pas le neuf, pas les travaux).
Caution Crédit Logement: Garantie mutuelle alternative à l'hypothèque, proposée par Crédit Logement, restituable en fin de prêt.; La caution Crédit Logement est une garantie mutuelle qui remplace l'hypothèque dans environ 60 % des dossiers. Coût initial : commission (~0,8 % du capital) + versement au Fonds Mutuel de Garantie (FMG, ~1 % du capital). Le FMG est restitué à 75 % à l'échéance du prêt, ce qui ramène le coût net à environ 1 % du capital, contre 1,5 à 2 % pour une hypothèque (mainlevée comprise). Pas de frais en cas de remboursement anticipé ou de revente. Acceptation conditionnée à une analyse interne du dossier par Crédit Logement.
PAS (Prêt Accession Sociale): Prêt aidé pour l'accession à la résidence principale, conventionné, sous plafonds de ressources.; Le PAS est un prêt conventionné réservé à l'acquisition de la résidence principale, accordé sous plafonds de ressources variables selon la zone et la composition du foyer. Avantages : ouvre droit à l'APL accession, frais réduits (pas de TVA sur la commission de garantie), durée jusqu'à 30 ans. Cumulable avec PTZ, éco-PTZ, prêt 1 % Logement. Taux distribué par les banques conventionnées avec l'État. Pour les investissements locatifs, voir plutôt le prêt classique ou le PTZ neuf si éligible.
PSLA (Prêt Social Location-Accession): Dispositif permettant d'occuper un logement neuf en location pendant 4 ans avant de l'acheter.; Le PSLA permet à un ménage modeste d'occuper un logement neuf en location-accession pendant 2 à 4 ans avant de lever l'option d'achat. Pendant la phase locative, paiement d'une redevance dont une partie (le « complément de loyer ») est imputée sur le futur prix d'acquisition. Avantages : TVA 5,5 %, exonération taxe foncière 15 ans, PTZ cumulable. Sous plafonds de ressources. Outil rare pour l'investissement, mais utile pour comprendre les programmes sociaux en zone tendue.
PTZ (Prêt à Taux Zéro): Prêt sans intérêts financé par l'État pour l'achat d'une première résidence principale, sous conditions.; Le PTZ est un prêt accordé aux primo-accédants (n'ayant pas été propriétaire de leur RP depuis 2 ans) pour l'achat d'une résidence principale, neuf ou ancien avec travaux. Quotité 10 à 50 % du prix selon la zone et la composition du foyer, sous plafonds de ressources. Différé d'amortissement 5 à 15 ans. Élargi en 2024 à tout le neuf en logement collectif (toutes zones). Cumulable avec un prêt classique, PAS, prêt employeur, éco-PTZ. Inutilisable pour un investissement locatif direct.
Éco-PTZ: Prêt à taux zéro pour financer les travaux de rénovation énergétique, jusqu'à 50 000 €.; L'éco-PTZ finance jusqu'à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale ou un logement loué, achevé depuis plus de 2 ans. Pas d'intérêts à payer (l'État verse un crédit d'impôt à la banque). Durée jusqu'à 20 ans. Cumulable avec MaPrimeRénov', CEE, déficit foncier. Travaux éligibles : isolation, chauffage, ventilation, énergies renouvelables, bouquet de travaux ou rénovation globale. Idéal pour financer la sortie d'un logement de la catégorie « passoire thermique » avant l'interdiction de location.
Prêt patrimonial: Crédit accordé aux clients fortunés contre nantissement d'un portefeuille financier, sans amortissement.; Le prêt patrimonial (ou crédit lombard appliqué à l'immobilier) finance un investissement immobilier en s'adossant à un portefeuille de titres (PEA, contrat d'assurance-vie, compte-titres) nanti au profit de la banque. Pas d'amortissement (in fine), intérêts seuls payés chaque mois. Permet de conserver un effet de levier sur les actifs financiers tout en investissant dans l'immobilier. Réservé à la banque privée (patrimoine 500 k€ et plus). Levier majeur pour les TMI 45 % qui veulent capitaliser sans déstocker leurs actifs financiers performants.
Crédit lombard: Crédit court à moyen terme garanti par le nantissement d'un portefeuille de titres financiers.; Le crédit lombard permet d'emprunter contre nantissement de titres (actions, OPCVM, obligations, parts de fonds). Quotité : 50 à 80 % de la valeur du portefeuille selon le risque des actifs. Taux : EURIBOR + marge (~1-2 %). Utilisé pour saisir une opportunité immobilière sans liquider un PEA performant, financer un appel de fonds VEFA, ou ponter une cession de titres. Risque : appel de marge en cas de baisse du portefeuille (la banque demande un complément de garantie). Outil sophistiqué de banque privée, à utiliser avec un coussin de sécurité.
Nantissement: Garantie portant sur un bien meuble (assurance-vie, compte-titres) au profit d'un créancier.; Le nantissement est une sûreté qui porte sur des biens incorporels : contrat d'assurance-vie, compte-titres, parts de SCPI, créances. Le débiteur conserve la propriété mais la banque dispose d'un droit de préférence en cas de défaut. Utilisé pour garantir un prêt in fine, un crédit lombard ou un prêt patrimonial. Coût quasi nul (versus 1,5 % pour une hypothèque). Avantage : libère le bien immobilier de toute garantie réelle. Inconvénient : indisponibilité partielle des fonds nantis pendant la durée du prêt.
MaPrimeRénov': Subvention de l'État pour les travaux de rénovation énergétique, ouverte aux propriétaires occupants et bailleurs.; MaPrimeRénov', distribuée par l'Anah, finance les travaux de rénovation énergétique selon les revenus du foyer (4 catégories : bleu, jaune, violet, rose). Bonifications pour la sortie de passoire thermique et la rénovation globale (parcours accompagné, jusqu'à 70 000 € d'aide). Ouverte aux propriétaires bailleurs depuis 2021, plafonnée à 3 logements par bailleur. Cumulable avec éco-PTZ, CEE, déficit foncier. À mobiliser systématiquement avant d'engager des travaux d'isolation ou de chauffage sur un bien locatif loué nu.
CEE (Certificats d'Économie d'Énergie): Prime versée par les fournisseurs d'énergie pour financer des travaux d'économie d'énergie.; Les CEE sont une obligation imposée aux fournisseurs d'énergie (TotalEnergies, EDF, Engie...) de financer des économies d'énergie chez leurs clients ou des tiers. Concrètement, ils versent une prime au propriétaire qui réalise des travaux éligibles (isolation, chaudière, pompe à chaleur). Montant variable selon les opérations et les fournisseurs. Cumulable avec MaPrimeRénov', éco-PTZ et déficit foncier. À toujours obtenir avant de signer le devis et de commencer les travaux (sinon, perte du droit).

Juridique

38 définitions

SCI (Société Civile Immobilière): Société civile dédiée à la détention et gestion d'un patrimoine immobilier, à l'IR ou à l'IS au choix des associés.; La SCI est la structure la plus répandue pour détenir un bien immobilier à plusieurs (couple, famille, partenaires). Capital social libre, 2 associés minimum, statuts sur mesure. Imposition par défaut à l'IR (translucidité : les associés sont imposés au prorata), option possible à l'IS (amortissement comptable, IS 15/25 %). Outils puissants pour gérer l'indivision, organiser une transmission via démembrement, et professionnaliser la détention. Voir notre guide complet SCI 2026.
SCI à l'IR: SCI imposée par défaut au régime de la translucidité fiscale : les associés sont imposés sur leur quote-part.; La SCI à l'IR applique le régime de droit commun : les loyers nets sont calculés au niveau de la société, mais imposés au niveau des associés en revenus fonciers (au prorata de leurs parts), à leur TMI + 17,2 % PS. Pas d'amortissement possible. Permet de générer du déficit foncier imputable sur le revenu global de chaque associé (10 700 €/an). Adaptée à la location nue et aux stratégies de transmission progressives via donation de parts.
SCI à l'IS: SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés : amortissement comptable, IS 15/25 %, double imposition à la sortie.; La SCI à l'IS permet l'amortissement comptable du bâti (~3 %/an) et du mobilier, déductible du résultat. Taux d'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Distributions de dividendes imposées au PFU 30 %. Inconvénient majeur : la plus-value de cession calculée sur la valeur nette comptable (très basse après amortissement) génère un IS très élevé à la sortie. Pertinent surtout pour la conservation patrimoniale long terme (pas pour revendre). Voir guide SCI complet.
SARL de famille: SARL composée exclusivement de parents en ligne directe ou conjoints, pouvant opter pour l'IR (translucidité).; La SARL de famille est une SARL classique dont les associés sont exclusivement parents jusqu'au 2e degré, conjoints ou pacsés. Option pour l'IR possible (translucidité fiscale), illimitée dans le temps. Cumul rare et puissant : exercer la location meublée en SARL de famille à l'IR permet aux associés d'être en LMNP au réel avec amortissement, sans cotisations sociales TNS (gérance non rémunérée). Statut adapté pour structurer un patrimoine locatif meublé familial et préparer la transmission.
SAS (Société par Actions Simplifiée): Société commerciale flexible, soumise à l'IS, utilisée pour des activités de marchand de biens, promotion ou exploitation.; La SAS est la forme sociétaire la plus souple : statuts libres, capital libre, président obligatoire (personne physique ou morale). Soumise à l'IS de plein droit (option IR possible 5 ans seulement). Dividendes versés au président non-affilié au régime TNS, soumis à PFU 30 %. Utilisée pour les activités de marchand de biens, de promotion immobilière, ou d'exploitation de résidences services. Forme adaptée pour accueillir des investisseurs externes (cession d'actions facile). Coût création et fonctionnement > SCI.
EURL: Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée : SARL à associé unique, à l'IR ou IS au choix.; L'EURL est une SARL à associé unique. Régime fiscal par défaut : IR (le résultat est imposé chez l'associé) si personne physique, IS si personne morale. Option IS irrévocable possible. Gérant majoritaire = TNS (cotisations sociales sur la rémunération et les dividendes au-delà de 10 % du capital). Utilisée par certains investisseurs LMNP pour bénéficier de la responsabilité limitée et préparer une holding. Alternative : la SASU (SAS unipersonnelle) si pas de besoin d'option IR.
Indivision: Régime de propriété partagée entre plusieurs personnes sur un même bien, sans structure sociétaire.; L'indivision nait spontanément d'une succession, d'un achat à plusieurs sans SCI, ou d'un divorce. Régie par les articles 815 et suivants du Code civil. Règle de gouvernance par défaut : majorité des deux tiers pour les actes d'administration, unanimité pour la vente. Source fréquente de blocage. Solutions : convention d'indivision (gestion organisée 5 ans renouvelable), apport à une SCI (résout le problème durablement), partage avec licitation. Privilégier la SCI dès l'origine pour les achats à plusieurs.
Démembrement de propriété: Séparation des droits d'un bien entre usufruitier (qui utilise et perçoit les revenus) et nu-propriétaire (qui détient les murs).; Le démembrement divise la pleine propriété en deux droits distincts : l'usufruit (jouissance du bien et perception des revenus) et la nue-propriété (titre de propriété, hors revenus). Stratégies fréquentes : donation de la nue-propriété aux enfants en conservant l'usufruit (transmission optimisée), achat en démembrement temporaire avec un bailleur social (10-15 ans), partage entre conjoints. Reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans nouveau droit. Valorisation selon l'âge de l'usufruitier (barème fiscal article 669 CGI).
Usufruit: Droit réel de jouir d'un bien et d'en percevoir les fruits (loyers), sans en être propriétaire des murs.; L'usufruit est le droit de jouir d'un bien et d'en percevoir les fruits (loyers, dividendes). L'usufruitier supporte les charges courantes, la taxe foncière, l'entretien et l'IFI sur la pleine valeur du bien. Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations (article 606 du Code civil). Usufruit viager : éteint au décès. Usufruit temporaire : durée fixe (10-30 ans), pratique pour les montages de transmission ou les achats en démembrement temporaire avec bailleur social.
Nue-propriété: Droit de propriété du bien (les murs) sans en avoir l'usage ni les revenus, qui appartiennent à l'usufruitier.; La nue-propriété représente le titre de propriété, vidé temporairement de l'usage et des revenus. Le nu-propriétaire ne paie pas l'IFI (l'usufruitier porte la totalité), ne perçoit pas de loyers, ne gère pas. Achat en nue-propriété : décote de 30 à 50 % par rapport à la pleine propriété, selon la durée du démembrement. À l'extinction de l'usufruit (décès ou terme), récupération automatique de la pleine propriété sans nouveau droit ni fiscalité. Stratégie patrimoniale pour les TMI 45 % qui veulent constituer un patrimoine sans IFI ni revenus fiscalisés pendant 10-20 ans.
Quasi-usufruit: Usufruit portant sur des biens consomptibles (argent, créances) : l'usufruitier peut les utiliser à charge de restitution.; Le quasi-usufruit (article 587 du Code civil) concerne les biens consomptibles par le premier usage : argent, créances, fongibles. L'usufruitier peut disposer du capital, à charge pour ses héritiers d'en restituer la valeur (ou un équivalent) au nu-propriétaire à l'extinction. Outil patrimonial classique : un conjoint survivant recueille en quasi-usufruit la trésorerie d'une assurance-vie, l'utilise librement, et ses héritiers doivent rembourser la nue-propriété aux enfants à son décès. À encadrer par une convention de quasi-usufruit pour sécuriser la dette de restitution.
Viager: Vente d'un bien immobilier contre versement d'une rente viagère jusqu'au décès du vendeur (crédirentier).; Le viager permet à un senior (le crédirentier) de céder son bien à un investisseur (le débirentier) en échange d'un capital initial (bouquet) et d'une rente viagère mensuelle jusqu'à son décès. Décote du prix par rapport au marché (~30-50 %) selon l'âge et le sexe. Aléa contractuel : l'investisseur gagne si le crédirentier décède tôt, perd s'il vit longtemps. Encadré par les tables de mortalité INSEE. Deux variantes : viager occupé (le plus fréquent, le vendeur reste dans les lieux) et viager libre.
Viager occupé: Forme la plus courante du viager : le vendeur conserve l'usage du bien jusqu'à son décès.; Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès (ou son entrée en EHPAD selon clauses). Décote sur la valeur de marché plus importante qu'en viager libre (40-50 % vs 20-30 %). L'acheteur ne peut pas occuper ni louer le bien tant que le vendeur est en vie. Charges réparties : crédirentier paie l'usage (entretien courant, taxe d'habitation), débirentier paie la taxe foncière et les grosses réparations. Risque principal pour l'investisseur : longévité du vendeur. À combiner avec une espérance de vie courte (75-85 ans) pour optimiser le rendement.
Viager libre: Viager sans occupation par le vendeur : l'acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement.; Dans un viager libre, le vendeur ne conserve pas le droit d'usage : il quitte le bien à la vente. L'acheteur peut occuper le bien comme résidence principale ou le mettre en location, dès la signature. Décote sur la valeur de marché plus faible (~20-30 %) car l'avantage d'occupation immédiate est conservé. Rente versée jusqu'au décès. Plus rare que le viager occupé car les seniors préfèrent souvent rester chez eux. Pertinent pour acquérir un bien à occuper dans une localisation chère avec une rente viagère plutôt qu'un crédit bancaire.
Bouquet: Capital initial versé comptant par l'acheteur au vendeur lors d'une vente en viager, complétant la rente viagère.; Le bouquet est le capital initial versé comptant par le débirentier au crédirentier lors de la signature d'un viager. Représente typiquement 20 à 40 % de la valeur occupée du bien (le solde est servi sous forme de rente viagère). Modulable selon les besoins immédiats du vendeur (financer un EHPAD, aider un enfant). Pour l'investisseur, augmenter le bouquet réduit la rente mensuelle et l'inflation associée. Pour le vendeur, un bouquet élevé sécurise un revenu immédiat mais réduit le coussin viager.
Rente viagère: Versement mensuel ou trimestriel à vie au profit du crédirentier dans une vente en viager.; La rente viagère est le versement périodique (mensuel ou trimestriel) que l'acheteur (débirentier) verse au vendeur (crédirentier) jusqu'à son décès. Indexée chaque année (souvent IRL ou indice INSEE). Imposition partielle pour le crédirentier selon son âge à la mise en place (40 % imposable à 60-69 ans, 30 % à 70 ans et plus, par exemple). Pour le débirentier, la rente n'est pas déductible de ses revenus mais s'amortit dans le calcul du coût d'acquisition pour la plus-value future. Privilège de vendeur inscrit au notaire pour sécuriser le versement.
Tontine: Clause d'acquisition stipulant que le bien revient au dernier survivant des coacquéreurs.; La clause de tontine (ou pacte tontinier) prévoit que plusieurs personnes achètent un bien ensemble, mais que la propriété est réputée n'avoir appartenu qu'au survivant au décès des autres. Au décès d'un coacquéreur, sa quote-part rejoint celle du survivant sans droits de succession (mais avec DMTO à acquitter sur la part transmise). Outil utilisé entre concubins pour protéger le survivant. Inconvénient : irrévocable, blocage en cas de mésentente, difficulté à faire évoluer le montage. Alternative moderne : SCI + statuts sur mesure.
Pacte Dutreil: Engagement collectif de conservation de titres permettant un abattement de 75 % sur les droits de transmission.; Le pacte Dutreil (article 787 B CGI) permet de transmettre une entreprise familiale (titres de sociétés exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole, libérale) avec un abattement de 75 % sur les droits de donation ou succession. Conditions : engagement collectif de conservation de 2 ans minimum, engagement individuel de 4 ans après transmission, exercice d'une fonction de direction par un signataire. Inapplicable aux sociétés uniquement immobilières. Levier majeur pour la transmission d'une holding animatrice détenant des activités d'exploitation immobilière (marchand de biens, hôtellerie).
Holding: Société dont l'objet est de détenir des participations dans d'autres sociétés, animatrice ou passive.; Une holding est une société (le plus souvent SAS) qui détient des participations dans d'autres sociétés (filiales). Avantages : remontée de dividendes en quasi-franchise (régime mère-fille, 95 % exonéré), intégration fiscale possible, levier patrimonial via l'effet de cascade. Deux formes : holding passive (simple détention) et holding animatrice (pilote les filiales, ce qui ouvre droit au pacte Dutreil et aux dispositifs de plus-value pro). Outil central pour structurer un patrimoine commercial et immobilier > 1 M€.
Holding animatrice: Holding qui définit la politique du groupe et fournit des services à ses filiales, éligible au pacte Dutreil.; Une holding animatrice dépasse la simple détention de titres : elle définit la politique du groupe, contrôle effectivement les filiales et leur fournit des services (administratifs, financiers, juridiques, R&D). Critère reconnu par la jurisprudence : convention d'animation, organes de direction communs, refacturation de prestations. Avantages décisifs : éligibilité au pacte Dutreil (abattement 75 %), à l'exonération IFI (biens professionnels), au régime des plus-values professionnelles. Distinction cruciale lors d'un contrôle fiscal.
Holding passive: Holding qui se limite à la détention statique de participations, sans rôle d'animation des filiales.; Une holding passive détient des participations sans intervenir dans la gestion ou la stratégie des filiales. Régime mère-fille applicable (exonération 95 % des dividendes), mais pas d'éligibilité au pacte Dutreil, ni à l'exonération IFI des biens professionnels. Pour les holdings purement immobilières (détention de SCI, SCPI, SIIC), le statut passif est souvent inévitable. Structure néanmoins utile pour la mutualisation de trésorerie, la transmission progressive de parts, et l'optimisation des dividendes intra-groupe.
Apport-cession: Apport de titres à une holding suivi d'une cession, permettant un report d'imposition de la plus-value.; L'apport-cession (article 150-0 B ter CGI) consiste à apporter des titres à une holding contrôlée par l'apporteur avant leur cession. La plus-value d'apport bénéficie d'un report d'imposition. La holding doit ensuite réinvestir au moins 60 % du prix de cession dans une activité économique éligible dans les 2 ans, sinon le report tombe. Outil stratégique pour les dirigeants qui vendent leur entreprise et veulent réinvestir dans l'immobilier locatif via leur holding sans subir 30 % de PFU sur la plus-value de cession.
Donation: Transfert volontaire et irrévocable d'un bien à titre gratuit, soumis aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG).; La donation permet de transmettre de son vivant à un descendant, ascendant, conjoint, ou tiers. Abattements renouvelables tous les 15 ans : 100 000 € par enfant et par parent, 31 865 € par petit-enfant, 80 724 € entre conjoints. Au-delà, barème progressif (5 à 45 % en ligne directe). Outils complémentaires : donation-partage (fige la valeur au jour de l'acte), démembrement (la donation porte sur la nue-propriété, abattement appliqué sur une valeur décotée), donation graduelle ou résiduelle. Conseil notarié indispensable au-delà de 200 k€.
Donation-partage: Donation qui répartit définitivement le patrimoine entre les enfants et fige la valeur au jour de l'acte.; La donation-partage permet de répartir de son vivant des biens entre ses enfants ou héritiers présumés, en figeant la valeur au jour de la donation (avantage majeur). À la succession future, ces biens ne sont pas réévalués pour le calcul de la réserve héréditaire : impossible d'invoquer un déséquilibre si l'un des enfants a vu son bien prendre de la valeur. Possibilité d'intégrer des enfants issus de différentes unions, des petits-enfants (donation transgénérationnelle), ou un conjoint. Acte notarié obligatoire.
Succession: Transmission du patrimoine d'une personne décédée à ses héritiers, soumise aux DMTG après abattements.; La succession s'ouvre au décès et est soumise aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG). Abattements : 100 000 € par enfant, 159 325 € pour conjoint (exonération totale en réalité), 31 865 € par petit-enfant. Barème progressif jusqu'à 45 % en ligne directe. Réserve héréditaire : la moitié, deux tiers ou trois quarts du patrimoine doit revenir aux enfants selon leur nombre. Quotité disponible : la fraction librement transmissible. Optimisation : donations 15 ans avant, démembrement, assurance-vie (152 500 € par bénéficiaire avant 70 ans), pacte Dutreil pour les entreprises.
Abattement donation: Franchise renouvelable tous les 15 ans qui exonère une partie des sommes données.; L'abattement donation est l'exonération de droits accordée selon le lien de parenté entre donateur et donataire, renouvelable tous les 15 ans. Montants : 100 000 € enfant/parent, 31 865 € petit-enfant/grand-parent, 80 724 € entre conjoints/pacsés, 15 932 € frère/sœur, 7 967 € neveu/nièce. S'ajoute un abattement spécifique pour les dons familiaux d'argent de 31 865 € (sous conditions d'âge). Optimisation classique : donations échelonnées tous les 15 ans pour épuiser l'abattement à chaque génération, ou via des donations en nue-propriété pour démultiplier l'effet.
Abattement succession: Franchise appliquée aux droits de succession selon le lien de parenté avec le défunt.; Les abattements en matière de succession ne se cumulent pas avec ceux des donations dans les 15 ans précédant le décès : ce qui a été donné réduit l'abattement disponible à la succession. Montants identiques à ceux des donations (100 000 € enfant, etc.). Exonération totale pour le conjoint survivant et le partenaire pacsé. Régimes spéciaux : 75 % d'abattement pour les bois et forêts, immeubles classés (sous engagement), entreprises sous pacte Dutreil. Anticipation par donations 15 ans avant le décès = optimisation majeure de la transmission.
Bail nu (location vide): Bail d'habitation d'un logement loué sans meubles, durée minimale de 3 ans pour un bailleur particulier.; Le bail nu ou bail vide (loi du 6 juillet 1989) est le contrat de location classique pour un logement loué sans meubles. Durée minimum 3 ans renouvelable tacitement (6 ans si bailleur personne morale), préavis bailleur 6 mois, locataire 1 mois en zone tendue, 3 mois ailleurs. Dépôt de garantie 1 mois. Imposition des loyers en revenus fonciers. Adapté aux familles en location longue durée. Pour les biens en zone tendue, contrôle de l'IRL et de l'encadrement des loyers. Comparer avec le bail meublé pour les villes étudiantes.
Bail meublé: Bail d'habitation d'un logement loué meublé, durée minimale de 1 an (9 mois pour étudiant), imposé en BIC.; Le bail meublé requiert un mobilier complet (literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires, entretien). Durée minimum 1 an renouvelable tacitement (9 mois pour étudiant, sans tacite reconduction). Préavis bailleur 3 mois, locataire 1 mois. Loyers imposés en BIC, ouvrant droit au régime LMNP au réel avec amortissement. Loyer supérieur de 15-25 % au nu pour la même surface. Privilégié dans les villes étudiantes et zones de mobilité professionnelle.
Bail mobilité: Bail meublé courte durée (1 à 10 mois) réservé à un locataire en situation de mobilité (étudiant, missionné, formation).; Le bail mobilité (loi Élan 2018) est un contrat de location meublée de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé à un locataire en mobilité professionnelle ou en formation (étudiant, stagiaire, apprenti, missionné, mutation). Pas de dépôt de garantie, garantie Visale possible. Loyers imposés en BIC, donc LMNP au réel applicable. Permet de capter une clientèle plus mobile que le bail meublé classique sans tomber dans le régime des meublés de tourisme (qui implique déclaration en mairie et autres contraintes).
Bail étudiant: Variante du bail meublé d'une durée de 9 mois, sans tacite reconduction, réservée aux étudiants.; Le bail étudiant (article 25-7 loi 6 juillet 1989) est un bail meublé d'une durée de 9 mois, conclu avec un étudiant et sans tacite reconduction. À l'issue des 9 mois, le bail prend fin de plein droit, libérant le bien pour un autre étudiant à la rentrée suivante. Permet aux bailleurs de récupérer le bien chaque été (travaux, occupation personnelle, location saisonnière) sans procédure. Loyer en BIC. Adapté aux studios en ville universitaire. À combiner avec un meublé complet et conformité aux exigences décret 1751 du Code de la construction.
Bail commercial: Bail destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce, durée minimale 9 ans, fortement protecteur du locataire.; Le bail commercial régit la location de locaux destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce, artisanal ou industriel. Durée minimale 9 ans (« 3-6-9 ») avec faculté triennale pour le locataire. Indexation par défaut sur l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Droit au renouvellement protecteur : indemnité d'éviction à payer par le bailleur s'il refuse le renouvellement. Pour l'investisseur, intérêt majeur dans les résidences services et les EHPAD : bail commercial 9 ans avec exploitant, sécurisation des loyers, récupération de TVA en LMNP.
BRS (Bail Réel Solidaire): Dissociation du foncier et du bâti : l'occupant achète le logement, mais le terrain reste détenu par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).; Le BRS est un dispositif d'accession sociale qui dissocie le foncier (détenu par un OFS, Organisme de Foncier Solidaire) et le bâti (acheté par le ménage). L'acquéreur acquiert le logement à un prix décoté (30-40 % sous le marché) en échange d'une redevance mensuelle pour l'usage du terrain (10 à 80 €/mois). Plafonds de ressources stricts. Plus-value à la revente plafonnée par l'OFS. Inutilisable pour l'investissement locatif (RP uniquement), mais intéressant pour comprendre les programmes neufs en zone tendue (Lyon, Bordeaux, Paris).
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique): Étiquette obligatoire de A à G mesurant la performance énergétique d'un logement, déterminante pour la location et la valeur.; Le DPE est obligatoire pour toute vente ou location depuis 2006. Étiquettes A (très performant) à G (passoire thermique). Depuis 2023, les logements G+ (>450 kWh/m²/an) sont interdits à la location. Calendrier interdictions location : G entiers au 1er janvier 2025, F en 2028, E en 2034. Validité 10 ans. Méthode réformée en 2021 (DPE conventionnel sur 5 usages) : les anciens DPE pré-2021 ont des validités prolongées variables. Vérification systématique avant achat car le DPE conditionne directement la louabilité et la valeur de revente.
Audit énergétique: Diagnostic approfondi obligatoire à la vente des passoires thermiques (F et G), proposant des scénarios de rénovation.; L'audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour la vente des logements F et G (étendu aux E au 1er janvier 2025). Plus complet qu'un DPE : il propose deux scénarios chiffrés de travaux pour atteindre la classe C ou B, avec coûts, économies d'énergie prévisionnelles, et aides mobilisables. Coût : 500 à 1500 €. Document opposable, joint aux promesses de vente. Levier de négociation puissant pour l'acheteur dans une passoire thermique. À combiner avec un projet de rénovation cumulant MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ et déficit foncier.
Décret tertiaire: Obligation de réduction de consommation énergétique des bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m².; Le décret tertiaire (loi Élan 2018, décret 2019-771) impose aux propriétaires et locataires de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² (bureaux, commerces, enseignement, hôtellerie) une réduction progressive de leur consommation énergétique : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050. Déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT. Sanctions : 1 500 € (PP) ou 7 500 € (PM), name and shame public. Concerne les SCPI tertiaires, foncières cotées, propriétaires de murs commerciaux. Critère décisif pour la valeur résiduelle des actifs tertiaires.
ZAN (Zéro Artificialisation Nette): Objectif de division par deux de l'artificialisation des sols d'ici 2031, puis zéro d'ici 2050.; La ZAN, issue de la loi Climat et Résilience 2021, vise à diviser par deux la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers entre 2021 et 2031, puis atteindre zéro artificialisation nette en 2050. Application territorialisée par les SRADDET et PLU. Conséquence directe : raréfaction du foncier constructible, hausse des prix dans les zones urbaines tendues, valorisation des biens existants en centre-ville. Effet structurel sur les stratégies d'investissement : privilégier la rénovation lourde et l'ancien rénové (cohérent avec Denormandie, déficit foncier, Malraux).
Passoires thermiques: Logements classés F ou G au DPE, dont la location est progressivement interdite depuis 2023.; Les passoires thermiques regroupent les logements classés F et G au DPE. Calendrier d'interdiction de location : G+ (>450 kWh/m²/an) depuis 2023, G entiers au 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Conséquence : un logement non rénové sortira du marché locatif. Pour l'investisseur, deux stratégies : (1) acheter décoté et rénover, en mobilisant MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE et déficit foncier ; (2) revendre avant l'interdiction. Le marché 2026 est marqué par une décote significative des biens E, F et G.

Marché

28 définitions

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier): Société d'investissement collectif dans l'immobilier locatif (bureaux, commerces, logement, santé), gérée par une société agréée AMF.; Une SCPI collecte des fonds auprès d'investisseurs particuliers pour acheter et gérer un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé, logement, logistique). Distribution de loyers nets de frais sous forme de dividendes. Taux de distribution moyen 2024 : ~4,5 %. Avantages : diversification (50 à 500 immeubles par SCPI), gestion 100 % déléguée, ticket d'entrée faible (200 à 5 000 €). Inconvénients : frais d'entrée 8-10 %, liquidité limitée, sensibilité aux taux. Imposition en revenus fonciers (location nue) ou BIC selon la SCPI. Détention possible en direct, à crédit, en assurance-vie, en démembrement.
OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier): Fonds collectif mixant immobilier (60 % minimum) et actifs financiers (jusqu'à 35 %), plus liquide qu'une SCPI.; Une OPCI investit au minimum 60 % en immobilier (direct ou via SCPI) et jusqu'à 35 % en actifs financiers (actions immobilières, obligations) et 5 % de liquidités. Liquidité quotidienne ou hebdomadaire (rachat de parts par le fonds), supérieure à celle d'une SCPI. Performance plus volatile mais souvent comparable sur le long terme. Deux véhicules juridiques : SPPICAV (revenus en RCM, plus fréquent) et FPI (revenus fonciers). Accessible en assurance-vie (alternative liquide à la SCPI). Frais d'entrée 3-5 %.
SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée): Foncière cotée en bourse exonérée d'IS en échange d'une distribution obligatoire d'au moins 95 % de ses bénéfices locatifs.; Les SIIC sont les foncières cotées françaises (Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina, Icade...) qui bénéficient d'un régime fiscal de faveur : exonération d'IS sur les revenus locatifs et plus-values immobilières, en contrepartie d'une obligation de distribution d'au moins 95 % des bénéfices locatifs et 70 % des plus-values. Imposition au PFU 30 % chez l'investisseur (option barème). Liquidité quotidienne en bourse. Volatilité élevée (corrélée aux taux). Complément liquide d'un portefeuille immobilier physique.
Foncière cotée: Société d'investissement immobilier dont les actions sont négociées en bourse, exposition immobilière liquide.; Une foncière cotée détient et gère un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, logements, logistique, hôtels) et est cotée en bourse. En France, la plupart relèvent du régime SIIC. Avantages : liquidité quotidienne, ticket d'entrée minime (le prix d'une action), diversification automatique, distribution généreuse (souvent 5-7 % de yield). Inconvénients : volatilité actions, sensibilité aux taux, performance court terme déconnectée de la valeur du patrimoine sous-jacent. Outil de complément, pas de substitution à un patrimoine immobilier direct.
Vacance locative: Période pendant laquelle un bien locatif ne génère aucun loyer (entre deux locataires, travaux, mise sur le marché).; La vacance locative est l'absence de revenu locatif pendant tout ou partie de l'année. Causes : turnover locatif (1-3 semaines entre deux locataires), travaux, mise sur le marché trop longue (loyer mal positionné, défauts du bien). En moyenne, prévoir 1 mois de vacance par an dans un calcul de rentabilité prudent (~8 % de loyers perdus). Plus élevée en zones détendues (B2, C), plus faible en zone A (Paris, Lyon, IDF). Outil d'arbitrage clé : un bien à 5 % de rendement brut avec 0 mois de vacance peut être plus rentable qu'un bien à 7 % avec 2 mois de vacance annuelle.
Taux d'occupation: Pourcentage de l'année (ou des m²) effectivement loués sur un bien ou un portefeuille immobilier.; Le taux d'occupation financier (TOF) mesure les loyers réellement encaissés rapportés aux loyers théoriques en cas de pleine occupation. Métrique standard des SCPI (objectif > 90 %), foncières cotées et grands patrimoines. Sur un bien locatif unitaire, le TOF correspond à 100 % moins la vacance (en mois). Un TOF de 92 % correspond à 1 mois de vacance par an environ. Indicateur clé pour comparer la performance opérationnelle entre deux investissements. À distinguer du taux d'occupation physique (m² occupés / m² total) plus utile pour le tertiaire.
Rendement brut: Loyers annuels divisés par le prix d'acquisition, sans déduire les charges, taxes ni fiscalité.; Le rendement brut est le ratio loyers annuels hors charges / prix d'achat (frais inclus). Indicateur d'affichage, utile pour comparer rapidement deux biens mais trompeur car il ignore tous les coûts. À Lyon en 2026, le rendement brut s'établit entre 3,5 % (hypercentre) et 6 % (périphérie). Bonne pratique : ne jamais s'arrêter au brut, descendre au rendement net et idéalement au net-net pour intégrer la fiscalité. Sur des marchés tendus, accepter un brut bas pour bénéficier de la valorisation et de la liquidité.
Rendement net: Rendement après déduction des charges courantes (taxe foncière, copropriété, gestion, vacance), avant fiscalité.; Le rendement net intègre les charges qui pèsent sur le bailleur : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, assurance PNO, vacance locative, petites réparations. Représente typiquement 70-80 % du rendement brut. Un bien à 5 % brut produit ~4 % net. Métrique indispensable pour comparer deux investissements avec des charges très différentes (immeuble entier sans charges de copro vs studio en copropriété chargée). Encore insuffisant pour la décision finale : il faut intégrer la fiscalité.
Rendement net-net: Rendement après charges ET fiscalité, le seul vraiment comparable d'un investissement à l'autre.; Le rendement net-net intègre toutes les charges et l'imposition réelle (IR + PS sur les revenus fonciers ou BIC). C'est le seul indicateur pertinent pour comparer un investissement à un autre placement. Un même bien produit ~3,5 % net-net en location nue (TMI 30 %) mais peut atteindre 4,8 % net-net en LMNP au réel grâce à l'amortissement qui neutralise les loyers pendant 10-15 ans. Toujours simuler les scénarios fiscaux avant achat.
Cash-flow: Flux net de trésorerie mensuel d'un bien locatif : loyers - charges - mensualité de crédit - impôts.; Le cash-flow mesure la trésorerie réellement encaissée chaque mois par l'investisseur, après paiement de toutes les charges, du crédit et de l'impôt. Positif : le bien s'autofinance et génère un surplus, idéal pour la capacité d'endettement future. Négatif : l'investisseur complète chaque mois, mais peut bénéficier d'une fiscalité plus douce et d'une plus-value à terme. Privilégier le cash-flow positif sur les premiers achats (sécurise la solvabilité), accepter du légèrement négatif sur les biens patrimoniaux haut de gamme. Calcul à projeter sur 5, 10 et 20 ans.
ROI (Return On Investment): Retour sur investissement : gain total (loyers + plus-value) divisé par les capitaux investis.; Le ROI mesure le gain total d'un investissement rapporté au capital engagé : (loyers nets + plus-value à la revente - capital investi) / capital investi × 100. Sur un investissement immobilier avec crédit, le capital engagé est limité à l'apport, ce qui décuple le ROI grâce à l'effet de levier. Exemple : 30 000 € d'apport, 270 000 € de crédit, revente +50 000 € après 10 ans + cash-flow cumulé 20 000 € = ROI 233 %. À comparer au TRI (taux de rendement interne) qui intègre la temporalité des flux.
TRI (Taux de Rendement Interne): Taux d'actualisation qui annule la VAN d'un investissement : indicateur de rentabilité prenant en compte la temporalité.; Le TRI est le taux d'actualisation qui rend nulle la valeur actuelle nette d'un projet, intégrant la chronologie des flux (apport initial, loyers, charges, revente). Indicateur de référence pour comparer des projets de durées différentes. Sur l'immobilier locatif en France, un TRI de 5 à 8 % est considéré bon, 10 % et plus excellent. À comparer au coût du capital (taux d'emprunt) et au TRI moyen du marché. Calcul avec Excel (fonction TRI) ou simulateurs dédiés. Outil supérieur au ROI dès qu'il y a des flux étalés dans le temps.
Valorisation: Évaluation de la valeur de marché d'un bien immobilier, par comparaison ou capitalisation des loyers.; La valorisation d'un bien immobilier repose sur trois méthodes : (1) comparaison (référentiel des ventes récentes au même m² dans le quartier), (2) capitalisation des loyers (loyers annuels / taux de rendement attendu), (3) coût de remplacement (terrain + reconstruction - vétusté). En France résidentielle, la comparaison domine. Pour les SCPI, l'expertise indépendante annuelle (méthode patrimoniale) sert de référence à la valeur de retrait. Toujours croiser plusieurs sources (DVF, Notaires, agences) avant de valider un prix d'achat.
Décote: Réduction de prix par rapport à une valeur de référence (marché libre, valeur d'expertise, nue-propriété).; Une décote est l'écart négatif entre un prix de cession et une valeur de référence. Cas fréquents : achat en nue-propriété (décote 30-50 % vs pleine propriété), viager occupé (décote 40-50 % sur valeur libre), action SIIC sous-évaluée vs ANR (« décote sur ANR » des foncières cotées), bien en succession vendu rapidement. Levier de création de valeur : acheter avec décote permet de bénéficier mécaniquement de la convergence vers la valeur libre à terme. À combiner avec une analyse fine du sous-jacent (cause de la décote).
Surcote: Prix supérieur à la valeur de référence du marché, fréquent en zone tendue ou pour un bien d'exception.; Une surcote est l'écart positif entre un prix payé et la valeur de référence du marché. Fréquente sur les biens d'exception (vue, terrasse, hauteur sous plafond, calme absolu en hypercentre), les emplacements rares ou pendant les phases de tension. À distinguer de la survalorisation spéculative (achat à un prix non justifié par les fondamentaux). Pour un investisseur, accepter une légère surcote (5-10 %) sur un bien à fort potentiel locatif et de revente peut faire sens ; au-delà, attention au risque de baisse en cas de retournement.
Encadrement des loyers: Plafonnement des loyers à la relocation dans certaines zones tendues : Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble.; L'encadrement des loyers (loi Élan 2018) limite le loyer à la relocation à un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, modulé selon l'année de construction, le quartier et la typologie. En 2026, en vigueur à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, et expérimenté à Bordeaux et Grenoble. Possibilité de complément de loyer pour les biens d'exception (terrasse, vue, qualité), à justifier. Contournement classique : passer en location meublée qui n'est pas concernée par l'encadrement (sauf à Paris où l'encadrement s'applique avec une majoration).
IRL (Indice de Référence des Loyers): Indice publié par l'INSEE chaque trimestre, qui sert à réviser les loyers d'habitation chaque année.; L'IRL est publié trimestriellement par l'INSEE et permet de réviser les loyers d'habitation (nu et meublé) à la date anniversaire du bail. Calculé à partir de l'inflation hors loyers et tabac. Plafond d'augmentation : 3,5 % en bouclier 2022-2024, revenu à un calcul normal en 2025. Pour les passoires thermiques (F et G), gel des loyers depuis 2022 : impossible de réviser à la hausse tant que le bien n'est pas rénové. La clause d'indexation doit figurer expressément au bail pour s'appliquer.
ILC (Indice des Loyers Commerciaux): Indice trimestriel servant à indexer les baux commerciaux : moyenne pondérée IPC, IRP, ICCBTB.; L'ILC remplace l'ICC pour la révision des baux commerciaux des activités commerciales et artisanales. Composé de 50 % IPC hors tabac et loyers, 25 % IRP (chiffre d'affaires du commerce de détail), 25 % ICCBTB (coût construction). Variation très liée à l'inflation. Plafonné à 3,5 % par la loi de juin 2022 pour les PME jusqu'à mars 2025. Concerne directement les revenus de murs commerciaux, EHPAD, résidences services. À distinguer de l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux et les professions libérales.
T1 / T2 / T3 / T4: Typologie standard d'un logement selon le nombre de pièces principales : T1 (1 pièce + cuisine), T2 (2 pièces), etc.; La typologie T1/T2/T3 est la nomenclature française standard : compte le nombre de pièces principales (séjour + chambres), sans la cuisine, salle de bains ou WC. T1 = studio fermé ou 1 pièce, surface 20-35 m². T2 = 1 séjour + 1 chambre, 35-50 m². T3 = 50-70 m². T4 = 70-90 m². Les T1 et T2 offrent les meilleurs rendements bruts (loyer au m² plus élevé) et la meilleure liquidité locative (étudiants, jeunes actifs, mobilité). Les T3-T4 attirent les familles, location plus longue, vacance plus faible.
Surface Carrez: Surface privative à déclarer obligatoirement lors de la vente d'un lot en copropriété, hors espaces < 1,80 m de hauteur.; La surface Carrez (loi du 18 décembre 1996) est obligatoire pour la vente de tout lot en copropriété. Exclut : balcons, terrasses, caves, garages, parkings, surfaces sous 1,80 m de hauteur. Erreur de plus de 5 % en moins → réduction du prix à due concurrence. Mesure réalisée par un géomètre ou un diagnostiqueur. À ne pas confondre avec la surface Boutin (utilisée pour les baux d'habitation) qui exclut en plus les murs intérieurs et inclut certains éléments différemment.
Surface loi Boutin: Surface habitable à mentionner obligatoirement dans tout bail d'habitation depuis 2009.; La surface habitable Boutin doit figurer dans tout bail d'habitation (nu, meublé, mobilité). Définie à l'article R. 156-1 du Code de la construction : surface de plancher déduction faite des murs, cloisons, marches, gaines. Exclut : caves, garages, sous-sols, combles non aménagés, surfaces sous 1,80 m. Diffère légèrement de la surface Carrez (qui s'applique en copro pour la vente). Une omission ou une erreur > 5 % au préjudice du locataire ouvre droit à une diminution de loyer proportionnelle. Toujours faire mesurer avant de relouer.
Charges récupérables: Charges de copropriété ou d'entretien que le bailleur peut refacturer au locataire (eau, chauffage collectif, gardien...).; Les charges récupérables sont définies limitativement par le décret n° 87-713 : eau, chauffage et eau chaude collectifs, entretien des parties communes, entretien des ascenseurs, taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), rémunération du gardien (partiellement). Le bailleur les avance et les régularise annuellement sur justificatifs. À distinguer des charges non récupérables (gros travaux, honoraires syndic, ravalement, copropriété) qui pèsent uniquement sur le propriétaire. Ratio standard récupérables/non-récupérables : 60-70 % vs 30-40 % selon la copropriété.
Taxe foncière: Impôt local annuel payé par tout propriétaire d'un bien immobilier au 1er janvier, calculé sur la valeur locative cadastrale.; La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par tout propriétaire au 1er janvier. Assiette : valeur locative cadastrale × 50 %, multipliée par les taux votés par la commune et le département. Hausse moyenne 2023-2026 supérieure à l'inflation (révision des valeurs locatives et hausses communales). Représente 8-15 % des loyers annuels selon les communes. Charge non récupérable sur le locataire (sauf TEOM). À budgéter précisément avant achat : un même bien peut coûter 1 200 € à Lyon et 2 500 € à Bordeaux pour la taxe foncière.
Taxe d'habitation: Impôt local supprimé pour les résidences principales en 2023, maintenu pour les résidences secondaires.; La taxe d'habitation sur les résidences principales a été totalement supprimée en 2023 pour tous les foyers. Elle reste due sur les résidences secondaires et les logements vacants, avec des majorations possibles en zone tendue (jusqu'à +60 %). Les bailleurs ne sont pas concernés : c'est le locataire qui la paie si occupation au 1er janvier (sauf logement meublé courte durée). Critère d'arbitrage pour la résidence secondaire en zone tendue : Paris, Bordeaux, Lyon, Nice peuvent appliquer une majoration significative.
EHPAD: Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, support d'investissement en résidence services LMNP.; Un EHPAD accueille des seniors dépendants (GIR 1 à 4) nécessitant des soins médicalisés. Pour l'investisseur, l'EHPAD se présente sous forme d'un appartement (chambre) acheté en VEFA ou ancien, loué via un bail commercial 9 ans à un exploitant qui gère l'établissement. Avantages : revenus sécurisés (gestionnaire unique), récupération TVA 20 %, statut LMNP au réel. Risques majeurs : solvabilité de l'exploitant (Orpea, scandale 2022), faible liquidité de revente, rendement net 4-5 %. À évaluer en analysant l'exploitant plus que le bien lui-même.
Résidence services: Résidence proposant des services para-hôteliers (accueil, ménage, restauration) à ses occupants, gérée par un exploitant.; Une résidence services propose des services para-hôteliers (accueil, ménage, restauration, animation) en plus du logement. Catégories : senior, étudiante, affaires, tourisme. Investissement structuré en bail commercial 9 ans avec un exploitant unique, statut LMNP, récupération TVA 20 %. Rendement brut 4-5,5 %. Le succès de l'investissement repose sur la qualité de l'exploitant (Pierre & Vacances, Domitys, Réside Études, Nexity Studea). Crises récentes (Domiviex, faillite d'exploitants) rappellent la nécessité de diversifier au-delà d'un seul opérateur.
Résidence étudiante: Résidence services dédiée aux étudiants, avec studios meublés, espaces communs, services accueil et internet inclus.; Une résidence étudiante propose des studios meublés (15-25 m²) aux étudiants, avec services para-hôteliers minimum (accueil, ménage parties communes, internet). Investissement type : 90-150 k€ par studio, bail commercial 9 ans renouvelable. Exploitants majeurs : Nexity Studéa, Cardinal Campus, Réside Études, Les Estudines. Rendement net 4-4,5 %. Marché tendu dans toutes les villes universitaires (manque structurel de logements étudiants). Comparer toujours à un investissement direct (studio loué en meublé classique) qui peut offrir un meilleur rendement et plus de flexibilité.
Résidence affaires: Résidence services pour les voyageurs professionnels en mission, séjours de quelques nuits à plusieurs mois.; Une résidence affaires (appart-hotel) accueille des voyageurs professionnels et missionnés pour des séjours de 1 nuit à plusieurs mois. Studios et T2 équipés, services hôteliers complets (accueil 24/7, ménage, conciergerie). Implantation en quartier d'affaires (La Défense, Lyon Confluence, Bordeaux Bastide). Exploitants : Adagio, Citadines, Suite Novotel. Investissement LMNP avec bail commercial, récupération TVA. Rendement 4,5-5,5 %, mais sensible au cycle conjoncturel des déplacements professionnels (impact Covid 2020-2021).

Stratégie

18 définitions

Effet de levier
Levier bancaire
Levier fiscal
Diversification
Dilution
Capitalisation
Optimisation patrimoniale
Bilan patrimonial
CGP
CIF
ORIAS
IOBSP
Courtier en crédit
Mandataire immobilier
Marchand de biens
Primo-investisseur
Expatrié fiscal
Non-résident

Effet de levier: Mécanisme qui amplifie le rendement des fonds propres en finançant un investissement à crédit.; L'effet de levier est le levier financier qui démultiplie la rentabilité des fonds propres en s'endettant. Exemple : 30 000 € d'apport + 270 000 € de crédit pour acheter 300 000 €. Si le bien prend 10 % (+30 000 €), le rendement sur fonds propres est de 100 % et non de 10 %. Effet symétrique en cas de baisse (perte de 100 % de l'apport si baisse de 10 %). L'immobilier reste le seul actif accessible aux particuliers permettant cet effet à grande échelle. Maximum HCSF : 35 % d'endettement, durée 25 ans, levier max ~10x sur 25 ans pour un primo-investisseur.
Levier bancaire: Capacité à emprunter à un coût inférieur à la rentabilité de l'investissement pour amplifier le rendement net.; Le levier bancaire repose sur l'écart entre le coût du crédit (taux d'intérêt + assurance, ~3,5-4,5 % en 2026) et la rentabilité brute du bien (~5-7 %). Tant que la rentabilité dépasse le coût, l'emprunt amplifie le rendement sur fonds propres. À combiner avec l'amortissement fiscal en LMNP qui réduit l'impôt sur les loyers pendant 10-15 ans, démultipliant le levier après impôt. Limite : la capacité d'endettement calculée par les banques (35 % HCSF) plafonne le nombre de biens cumulables.
Levier fiscal: Utilisation des dispositifs fiscaux (LMNP, déficit foncier, Malraux) pour réduire l'imposition et augmenter le rendement net.; Le levier fiscal consiste à choisir le régime fiscal optimal pour neutraliser ou minimiser l'imposition des revenus locatifs et plus-values. Outils principaux : LMNP au réel (amortissement, neutralisation 10-15 ans), déficit foncier (déduction 10 700 €/an du revenu global), Malraux, Monuments Historiques. Effet décisif sur le rendement net-net : un même bien peut produire 2 % net-net en nu vs 4 % en LMNP au réel.
Diversification: Répartition d'un patrimoine entre plusieurs actifs ou zones pour réduire le risque global.; La diversification patrimoniale réduit le risque non systématique en répartissant le capital entre plusieurs typologies (résidentiel, tertiaire, santé), zones (Paris, régions, étranger), véhicules (direct, SCPI, foncières cotées). Sur l'immobilier français, un bon mix typique : 60 % direct résidentiel local, 20 % SCPI diversifiées, 10 % SCPI thématiques (santé, logistique), 10 % foncières cotées (liquidité). Limite : la diversification dilue aussi la performance ; le bon équilibre dépend de la taille du patrimoine et du temps disponible pour la gestion.
Dilution: Baisse de la part détenue par un associé suite à une augmentation de capital ou une acquisition.; La dilution désigne la réduction de la quote-part d'un associé dans une société suite à une augmentation de capital, une acquisition d'actions par un nouvel associé, ou une attribution gratuite à des tiers. En immobilier patrimonial, intervient principalement en SCI ou SAS lors de l'entrée d'un enfant ou d'un nouvel associé (donation progressive, ouverture du capital). À organiser via les statuts et pactes d'associés pour anticiper la valorisation, les droits de vote et les droits financiers. Outil de transmission progressif.
Capitalisation: Stratégie consistant à réinvestir les revenus et plus-values pour faire croître un patrimoine sur le long terme.; La capitalisation est la stratégie patrimoniale de long terme qui consiste à réinvestir systématiquement les flux générés (loyers nets, dividendes SCPI, plus-values) plutôt que de les consommer. Effet boule de neige sur 20-30 ans : capital initial × (1 + rendement)^n. Outils favorisant la capitalisation : SCI à l'IS (revenus capitalisés non imposés à l'IR avant distribution), LMNP au réel (loyers neutralisés réinvestis librement), assurance-vie en démembrement. Approche dominante pour les investisseurs en phase d'accumulation.
Optimisation patrimoniale: Démarche globale d'amélioration de la performance, de la fiscalité et de la transmission d'un patrimoine.; L'optimisation patrimoniale est une démarche globale qui combine : (1) structuration juridique (SCI, holding, démembrement), (2) arbitrage fiscal (LMNP, déficit foncier, IFI), (3) diversification géographique et typologique, (4) préparation à la transmission (donations, pacte Dutreil, assurance-vie). Pilotée par un CGP, un avocat fiscaliste ou un notaire selon les enjeux. Outil de pilotage : le bilan patrimonial annuel qui mesure l'évolution de l'actif net et identifie les leviers d'arbitrage.
Bilan patrimonial: Photographie exhaustive du patrimoine d'un foyer : actifs, passifs, revenus, fiscalité, et plan d'action.; Le bilan patrimonial est un audit exhaustif qui recense : actifs (immobiliers, financiers, professionnels), passifs (crédits, dettes), revenus et charges, situation fiscale (IR, IFI), composition du foyer, objectifs. Synthétise la photographie en un plan d'action personnalisé : arbitrages, restructurations, nouveaux investissements, préparation à la retraite ou à la transmission. Réalisé par un CGP indépendant. Recommandé tous les 3-5 ans ou à chaque événement majeur (mariage, naissance, succession, vente d'entreprise).
CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine): Professionnel indépendant qui conseille les particuliers sur l'organisation, l'optimisation et la transmission de leur patrimoine.; Un CGP conseille les particuliers sur tous les volets de leur patrimoine : immobilier, financier, fiscalité, transmission, retraite. Statuts cumulés requis : CIF (conseil financier, AMF), ORIAS (intermédiation assurance), parfois IOBSP (courtage crédit), agent immobilier. Deux modèles économiques : commissions (rétrocession des produits commercialisés) ou honoraires (CGPI indépendant). Privilégier l'indépendance, l'absence de conflits d'intérêts et la transparence sur la rémunération.
CIF (Conseiller en Investissements Financiers): Statut réglementé AMF permettant de conseiller des clients particuliers sur des produits financiers.; Le statut CIF est délivré par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) après immatriculation auprès d'une association agréée (CNCGP, La Compagnie des CGP, ANACOFI, CIB). Permet de conseiller un client particulier sur des produits financiers : assurance-vie, PEA, compte-titres, SCPI, OPCI, FIP, FCPI. Obligations : formation continue, déontologie, transparence sur les rémunérations, document d'entrée en relation, lettre de mission. Indispensable pour tout CGP qui propose des SCPI ou des produits financiers structurés.
ORIAS: Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance, géré par l'ACPR.; L'ORIAS est le registre unique des intermédiaires en assurance, en banque et en finance, accessible publiquement sur orias.fr. Inscription obligatoire pour exercer les statuts : courtier d'assurance (COA), mandataire d'assurance (MA), IOBSP (courtier en crédit), CIF (via certification professionnelle). Vérification gratuite par tout client avant signature. Permet de s'assurer qu'un CGP, courtier ou démarcheur est bien réglementé et soumis à des obligations professionnelles.
IOBSP (Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement): Statut réglementé pour les courtiers en crédit, encadré par l'ACPR et inscrit à l'ORIAS.; Un IOBSP est intermédiaire entre un emprunteur et un établissement de crédit (banque, organisme de crédit à la consommation). Quatre catégories selon le mandat : courtier (catégorie 1, le plus indépendant), mandataire exclusif (cat. 2), mandataire non exclusif (cat. 3), mandataire d'intermédiaire (cat. 4). Inscription ORIAS obligatoire, formation et capacité professionnelle requises. En immobilier, c'est le statut du courtier en crédit qui négocie auprès des banques. Vérifier toujours l'inscription ORIAS avant de signer une mission.
Courtier en crédit: Intermédiaire IOBSP qui négocie pour le compte de l'emprunteur auprès de plusieurs banques pour obtenir les meilleures conditions.; Un courtier en crédit immobilier est un IOBSP (catégorie 1) qui démarche plusieurs banques en parallèle pour un client emprunteur. Apporte 3 valeurs : (1) analyse du dossier (faisabilité, optimisation du profil), (2) négociation du taux, de l'assurance et des conditions annexes (frais, IRA, modularité), (3) gain de temps. Rémunération : commission bancaire (~1 % du crédit, à la charge de la banque) ou honoraires client (~1 % du montant, à la charge de l'emprunteur). Outil indispensable pour les profils complexes (investisseurs multi-biens, expatriés).
Mandataire immobilier: Agent commercial indépendant rattaché à un réseau, qui exerce une activité d'intermédiation immobilière sans carte T en propre.; Un mandataire immobilier exerce son activité sous le mandat d'un agent immobilier titulaire de la carte T (transactions). Statut : agent commercial inscrit au RSAC. Modèle économique : commission rétrocédée par l'agence titulaire de la carte, généralement 50-70 % vs un agent salarié. Réseaux de mandataires : SAFTI, IAD France, Optimhome, Capifrance, Effi-City. Avantages : flexibilité, indépendance, commissions élevées. Limite : pas de carte T en propre, dépendance à l'agence de rattachement et à son back-office.
Marchand de biens: Professionnel qui achète des biens immobiliers pour les revendre à court terme avec une marge, après éventuels travaux ou découpage.; Un marchand de biens est un commerçant (statut BIC professionnel) qui réalise des opérations habituelles d'achat-revente immobilière dans un but spéculatif. Activité commerciale réglementée : RCS, garantie financière, expert-comptable, soumis aux DMTO réduits (engagement de revente sous 5 ans, article 1115 CGI) et à la TVA sur marge. Marge cible : 15-25 % brut, 8-12 % net après travaux et fiscalité. Activité à fort levier mais risquée (cycle, vente, fiscalité). Souvent exercée en SAS.
Primo-investisseur: Personne qui réalise son premier investissement immobilier locatif, sans expérience préalable.; Le primo-investisseur est un investisseur qui finance son premier bien locatif. Profil souvent jeune (25-40 ans), revenus salariés, déjà propriétaire de sa RP ou locataire. Capacité d'endettement préservée (35 % HCSF), accès à un premier crédit à conditions favorables. Conseils : commencer petit (T1 ou T2), cash-flow équilibré ou positif, fiscalité LMNP au réel pour neutraliser l'impôt, secondariser la résidence principale avant de capitaliser. Ne pas chercher l'opération parfaite : 80 % de la performance se joue sur la 1ère et 2e opération.
Expatrié fiscal: Contribuable ayant transféré son domicile fiscal hors de France, soumis à des règles d'imposition spécifiques.; Un expatrié fiscal est un contribuable qui a transféré son domicile fiscal hors de France. Critères de domicile (article 4 B CGI) : foyer en France, lieu de séjour principal, activité professionnelle, centre des intérêts économiques. La sortie de la résidence fiscale française entraîne : (1) exit tax sur certaines plus-values latentes, (2) imposition limitée aux revenus de source française (loyers, plus-values immobilières), (3) exonération CSG-CRDS si UE/EEE/Suisse, (4) déclaration via le SIP des non-résidents. Régime à anticiper avec un fiscaliste avant le départ.
Non-résident: Contribuable dont le domicile fiscal est hors de France, imposé en France uniquement sur ses revenus de source française.; Un non-résident fiscal n'est imposable en France que sur ses revenus de source française : loyers d'immeubles situés en France, plus-values immobilières françaises, dividendes de sociétés françaises (sous réserve des conventions fiscales). Taux minimum d'imposition : 20 % jusqu'à 28 797 € (puis 30 %), sauf à démontrer un taux moyen mondial inférieur. Exonération CSG-CRDS pour les résidents UE/EEE/Suisse. Déclaration via la 2042 + 2044 (loyers), envoyée au SIP des non-résidents à Noisy-le-Grand. À combiner avec les conventions fiscales pour éviter la double imposition.

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Sommaire

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Fiscalité immobilièreLMNP, déficit foncier, plus-value, niches, IFI, micro-BIC.
39 termes →
FinancementHCSF, OAT, taux d'usure, in fine, hypothèque, MaPrimeRénov'.
23 termes →
JuridiqueSCI, démembrement, viager, donation, baux, DPE, ZAN.
38 termes →
MarchéSCPI, OPCI, rendements, IRL, surfaces, EHPAD, résidences services.
28 termes →
StratégieEffet de levier, CGP, courtier, expatrié, optimisation patrimoniale.
18 termes →

Fiscalité immobilière

39 définitions

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel): Statut fiscal de la location meublée pour un particulier dont les recettes annuelles restent sous 23 000 € ou sous 50 % des revenus du foyer.; Le LMNP est le régime fiscal des particuliers qui louent un logement meublé sans en faire leur activité principale. Les loyers sont imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas en revenus fonciers. Deux options : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers) ou le régime réel, qui permet d'amortir le bien et le mobilier, neutralisant fiscalement les loyers pendant 10 à 15 ans. Le statut bascule en LMP au-delà de 23 000 € de recettes et 50 % des revenus du foyer. Détails dans notre guide LMNP au réel 2026.
LMP (Loueur en Meublé Professionnel): Statut professionnel de la location meublée, déclenché au-delà de 23 000 € de recettes ET 50 % des revenus du foyer.; Le LMP s'applique automatiquement dès que les deux seuils sont franchis : 23 000 € de recettes annuelles de location meublée et recettes supérieures à 50 % du revenu global du foyer fiscal. Le LMP donne accès à l'imputation du déficit BIC sur le revenu global (sans plafond) et à l'exonération partielle de plus-value après 5 ans d'exercice et 90 000 € de recettes en moyenne. En contrepartie, il soumet aux cotisations sociales des indépendants (TNS, environ 35-45 % des bénéfices) et à la CFE. Comparaison détaillée dans notre guide LMNP vs LMP.
Déficit foncier: Mécanisme permettant de déduire de son revenu global jusqu'à 10 700 €/an de charges et travaux supérieurs aux loyers d'un bien loué nu.; Le déficit foncier est l'un des leviers fiscaux les plus puissants pour les contribuables fortement imposés. Quand les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière) dépassent les loyers d'un bien loué nu, l'excédent constitue un déficit. Une partie (hors intérêts) s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € si travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2025). Le solde se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Pour un foyer en TMI 41 %, l'économie d'impôt atteint 5 800 € l'année du travaux. Guide complet : Déficit foncier 2026.
Loi Pinel: Dispositif de réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf loué nu, supprimé pour les acquisitions depuis le 1er janvier 2025.; Le Pinel a permis pendant 10 ans de réduire son impôt sur le revenu de 9, 12 ou 14 % du prix d'un logement neuf, en contrepartie d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, sous plafonds de loyers et de ressources. Le dispositif a pris fin pour les nouveaux investissements au 31 décembre 2024. Les investisseurs ayant signé avant cette date continuent d'en bénéficier jusqu'au terme de leur engagement. Pour remplacer le Pinel en 2026, regardez la loi Malraux, le déficit foncier ou le Denormandie.
Denormandie: Réduction d'impôt pour l'achat d'un logement ancien rénové dans une commune éligible, calquée sur le Pinel.; Le dispositif Denormandie permet de réduire son IR de 12 à 21 % du prix d'achat (plafonné à 300 000 €) pour un logement ancien situé dans l'une des 245 communes éligibles, à condition d'y réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Engagement de location nue de 6, 9 ou 12 ans avec plafonds de loyers et de ressources des locataires. Le dispositif est prorogé jusqu'à fin 2027. Particulièrement pertinent en zone B1 et B2 où les prix de l'ancien à rénover restent contenus. Détails : Denormandie 2026.
Loi Malraux: Réduction d'impôt de 22 à 30 % des travaux de restauration d'un immeuble situé en Site Patrimonial Remarquable.; La loi Malraux finance la restauration d'immeubles anciens en Site Patrimonial Remarquable (SPR), avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP). Réduction d'impôt de 30 % en PSMV ou 22 % en PVAP, calculée sur les travaux dans la limite de 400 000 € sur 4 ans (soit 120 000 € d'IR maximum). Pas de plafond de niches fiscales. Engagement de location nue 9 ans à un locataire non-membre du foyer. Réservé aux TMI 41-45 %. Guide : Loi Malraux 2026.
Monuments Historiques: Régime fiscal permettant la déduction intégrale du revenu global des charges et travaux d'un immeuble classé ou inscrit.; Le régime Monuments Historiques est le plus puissant levier fiscal immobilier français : 100 % des travaux et charges (intérêts, entretien) sont déductibles du revenu global, sans plafond. Un investisseur en TMI 45 % qui finance 300 000 € de travaux économise 135 000 € d'IR. En contrepartie : engagement de conservation 15 ans, classement ou inscription du bien à l'inventaire, et obligation d'ouvrir au public dans certains cas. Pas de niche fiscale, mais avantages soumis à validation préfectorale. Ciblé sur TMI 45 %. Détails : Monuments Historiques 2026.
Loc'Avantages: Réduction d'impôt pour les bailleurs qui louent un logement nu à un loyer inférieur au marché via une convention Anah.; Loc'Avantages remplace le Cosse ancien depuis 2022. Le bailleur signe une convention avec l'Anah et loue son bien nu à un loyer inférieur au marché. En échange, il bénéficie d'une réduction d'IR de 15 à 65 % des loyers selon la décote consentie (Loc1, Loc2, Loc3) et le mode de gestion (direct ou IML/mandataire social). Cumulable avec le déficit foncier sur les travaux. Le dispositif est prorogé jusqu'à fin 2027. Idéal pour transformer un bien vacant en zone tendue en levier fiscal modéré mais récurrent. Comparez avec déficit foncier.
Censi-Bouvard: Ancien dispositif de réduction d'impôt de 11 % pour l'achat d'un logement neuf en résidence services, supprimé fin 2022.; Le Censi-Bouvard visait les acquisitions en résidence services (étudiantes, seniors, EHPAD) avec bail commercial et exploitant. Réduction de 11 % du prix HT sur 9 ans (plafonnée à 300 000 €) + récupération TVA 20 %. Le dispositif a pris fin au 31 décembre 2022. Les investisseurs ayant signé avant en bénéficient jusqu'au terme. Pour un investissement comparable aujourd'hui, le LMNP au réel en résidence services reste pertinent : pas de réduction d'IR mais amortissement neutralisant les loyers pendant 15-20 ans.
Micro-foncier: Régime simplifié d'imposition des revenus fonciers sous 15 000 €/an avec abattement forfaitaire de 30 %.; Le micro-foncier s'applique de plein droit aux bailleurs nus dont les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 €/an. Abattement forfaitaire automatique de 30 %, pas de déduction des charges réelles. Déclaration directement sur la 2042 (case 4BE), sans 2044. Avantage : simplicité. Inconvénient : pas de déficit foncier possible et l'abattement de 30 % est souvent inférieur aux charges réelles (intérêts d'emprunt + travaux + taxe foncière dépassent fréquemment 30 % des loyers). Option pour le régime réel recommandée dès qu'il y a des travaux ou un emprunt actif.
Micro-BIC: Régime simplifié pour la location meublée avec abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % en meublé de tourisme non classé).; Le micro-BIC est le régime par défaut de la location meublée tant que les recettes annuelles restent sous 77 700 € (location longue durée) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé depuis la loi Le Meur de 2024). Abattement de 50 % pour la location meublée classique, 71 % pour les meublés de tourisme classés, 30 % pour les non-classés. Au-delà du seuil, passage au régime réel. Le micro-BIC reste intéressant uniquement si les charges réelles sont faibles. Sinon, le réel et son amortissement LMNP sont presque toujours plus avantageux.
BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux): Catégorie fiscale dans laquelle sont imposés les revenus de la location meublée, par opposition aux revenus fonciers.; Les BIC regroupent les revenus tirés d'activités commerciales, industrielles ou artisanales, dont la location meublée. Contrairement aux revenus fonciers (location nue, catégorie « Revenus Fonciers »), les BIC ouvrent droit à l'amortissement du bien et du mobilier au régime réel, neutralisant fiscalement les loyers pendant 10-15 ans. Les recettes BIC s'ajoutent au revenu global pour le calcul de l'IR mais sont également soumises aux prélèvements sociaux (17,2 %). Au-delà de 77 700 € de recettes annuelles, passage automatique au régime réel. Voir LMNP au réel.
BNC (Bénéfices Non Commerciaux): Catégorie fiscale des professions libérales et activités non commerciales, distincte des BIC immobiliers.; Les BNC regroupent les revenus des professions libérales (médecins, avocats), des droits d'auteur et de certaines activités non commerciales. En immobilier, les BNC concernent principalement les chambres d'hôtes (au-delà de la franchise) et certaines activités para-hôtelières lourdes. Régime déclaratif spécifique 2035 au réel, micro-BNC avec 34 % d'abattement sous 77 700 €. À ne pas confondre avec les BIC de la location meublée. Pour les investisseurs, le BNC reste marginal sauf montage hôtelier.
BOFiP: Bulletin Officiel des Finances Publiques, base de doctrine fiscale opposable à l'administration.; Le BOFiP-Impôts est la base de doctrine fiscale officielle de la DGFiP, accessible publiquement sur bofip.impots.gouv.fr. Elle compile l'interprétation administrative des textes fiscaux et est opposable à l'administration : un contribuable qui applique de bonne foi une instruction BOFiP ne peut être redressé sur ce fondement, même si la jurisprudence évolue. Référence incontournable pour vérifier le régime d'imposition d'un produit, les conditions d'éligibilité d'un dispositif fiscal (LMNP, déficit foncier, Malraux) ou les obligations déclaratives. Toujours citer le numéro BOI (ex : BOI-RFPI-DECLA).
Abattement durée de détention: Mécanisme qui réduit progressivement la plus-value imposable d'un bien immobilier selon le nombre d'années de détention.; L'abattement pour durée de détention s'applique à la plus-value de cession d'un bien immobilier hors résidence principale. Pour l'IR (19 %) : 6 %/an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e, soit exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : 1,65 %/an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, 9 %/an de la 23e à la 30e, exonération totale après 30 ans. Un bien acheté en 2003 et revendu en 2026 est exonéré d'IR et fortement abattu en PS. Plan de cession à ajuster selon la date d'acquisition.
Plus-value immobilière: Gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, imposé à 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux après abattements.; La plus-value immobilière est la différence entre prix de vente et prix d'acquisition (majoré de 7,5 % de frais d'acquisition forfaitaires ou des frais réels, et de 15 % de travaux après 5 ans ou des travaux réels justifiés). Imposition : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements pour durée de détention. Au-delà de 50 000 € de plus-value nette, surtaxe de 2 à 6 %. Exonérations : résidence principale, première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions, biens détenus depuis 30 ans. Déclaration via le notaire le jour de la vente (formulaire 2048-IMM).
Plus-value professionnelle: Plus-value sur cession d'un bien affecté à une activité professionnelle (LMP, BIC, BNC), soumise à un régime spécifique.; La plus-value professionnelle concerne les biens inscrits à l'actif d'une activité (LMP, marchand de biens, BIC). Court terme (moins de 2 ans) : imposition au barème IR + cotisations sociales TNS. Long terme (au-delà de 2 ans) : 12,8 % d'IR + 17,2 % de PS = 30 %. Pour les LMP, le régime article 151 septies du CGI exonère totalement la PV après 5 ans d'activité et moins de 90 000 € de recettes moyennes (partiellement entre 90 000 et 126 000 €). Critère puissant pour les patrimoines LMNP en cours de bascule en LMP.
PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique): « Flat tax » de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) sur les revenus du capital : dividendes, intérêts, plus-values mobilières.; Le PFU, ou flat tax, instauré en 2018, est le régime d'imposition par défaut des revenus mobiliers (dividendes, intérêts, plus-values d'actions) et de certains produits d'assurance-vie. Taux global de 30 % (12,8 % d'IR + 17,2 % de PS). Option pour le barème IR possible si plus favorable (utile pour les TMI 0 % et 11 %). En immobilier, le PFU ne concerne pas directement les loyers (qui restent au barème) mais s'applique aux dividendes versés par une SCI à l'IS ou une SARL de famille soumise à l'IS.
Prélèvements sociaux: Cotisations de 17,2 % appliquées aux revenus du capital français : loyers, plus-values, dividendes.; Les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine s'élèvent à 17,2 % : CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %. Ils s'appliquent aux loyers (fonciers et BIC), aux plus-values immobilières, aux dividendes de SCI à l'IS et aux revenus de capitaux mobiliers. Pour les non-résidents fiscaux UE/EEE/Suisse, exonération de la CSG-CRDS (7,5 % au lieu de 17,2 %) sur loyers et plus-values immobilières françaises depuis l'arrêt De Ruyter (CJUE 2015). Les non-résidents hors UE restent soumis aux 17,2 % complets.
CSG-CRDS: Contribution sociale généralisée (9,2 %) et contribution au remboursement de la dette sociale (0,5 %), composantes des prélèvements sociaux.; La CSG (9,2 %) et la CRDS (0,5 %) sont les deux principales contributions sociales pesant sur les revenus du patrimoine. Avec le prélèvement de solidarité (7,5 %), elles forment les 17,2 % de prélèvements sociaux. Une fraction de la CSG sur les revenus d'activité est déductible du revenu imposable (6,8 %), mais la CSG sur les revenus du patrimoine n'est déductible qu'à hauteur de 6,8 % et uniquement quand les revenus sont soumis au barème IR (pas au PFU). Les non-résidents UE/EEE/Suisse en sont exonérés depuis 2019.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): Impôt annuel dû par les foyers détenant plus de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net imposable au 1er janvier.; L'IFI a remplacé l'ISF en 2018 en se recentrant sur l'immobilier. Seuil de déclenchement : 1,3 M€ de patrimoine immobilier net (après dettes d'acquisition et travaux). Barème progressif de 0,5 % à 1,5 % au-delà de 800 000 € (mais l'impôt court dès 1,3 M€). Sont taxés : résidences, immeubles locatifs, parts de SCI, SCPI, OPCI. Exonérations : biens professionnels (LMP qui remplit les conditions), bois et forêts à 75 %. Réduction d'impôt de 75 % des dons aux fondations dans la limite de 50 000 €. Plafonnement à 75 % des revenus pour éviter la spoliation.
TVA immobilière: Taxe sur la valeur ajoutée appliquée aux ventes de logements neufs ou rénovés lourdement, au taux de 20 % (ou 5,5 % en zone ANRU).; La TVA immobilière s'applique aux livraisons d'immeubles neufs (achevés depuis moins de 5 ans), aux ventes en VEFA, et aux ventes après rénovation lourde. Taux normal de 20 %, taux réduit de 10 % pour le logement social, 5,5 % en zone ANRU. Pour les investisseurs LMNP en résidence services, la TVA est récupérable à condition de signer un bail commercial 9 ans avec un exploitant et de proposer 3 services para-hôteliers minimum. La TVA est conservée définitivement après 20 ans de location. Sinon, régularisation au prorata en cas de revente.
TVA sur marge: Régime de TVA appliqué à la marge dégagée par un marchand de biens, calculée sur la différence prix d'achat / prix de vente.; La TVA sur marge concerne les ventes par un assujetti TVA (marchand de biens, promoteur) de biens dont l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction (achat à un particulier, immeuble achevé depuis plus de 5 ans). TVA calculée sur la marge brute (prix de revente - prix d'achat - frais d'acquisition), pas sur le prix total. Permet d'optimiser la fiscalité d'opérations de marchand de biens sur de l'ancien rénové sans démolition lourde. Régime complexe, sécurisé par rescrit fiscal préalable.
Droits de mutation: Taxes perçues par l'État et les collectivités lors d'une vente immobilière, ~5,80 % du prix dans l'ancien.; Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) regroupent : taxe départementale (4,5 %), taxe communale (1,2 %), frais d'assiette (2,37 % de la taxe départementale). Total : environ 5,80 % du prix d'acquisition dans l'ancien. Plusieurs départements (Cher, Indre, Isère, Mayotte, Morbihan) appliquent 3,80 %. Dans le neuf, les DMTO sont réduits à 0,715 % (taxe de publicité foncière). Composante principale des « frais de notaire ». À ne pas confondre avec les DMTG (mutations à titre gratuit : donation, succession), qui suivent un barème distinct.
Frais de notaire: Coût total payé au notaire lors d'une vente, composé des droits de mutation, émoluments et débours, environ 7-8 % dans l'ancien.; Les frais de notaire incluent : les droits de mutation (~5,80 %), les émoluments du notaire (régulés, environ 0,8 à 1 %), les débours (formalités, ~800 €) et la contribution de sécurité immobilière (0,1 %). Total : environ 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf. La part qui revient réellement au notaire ne représente que ~10 % du total ; le reste est reversé à l'État et aux collectivités. Possibilité de négocier 20 % d'abattement sur les émoluments au-delà de 100 000 € depuis 2021.
Plus-value latente: Gain théorique non réalisé : différence entre valeur de marché actuelle et prix d'acquisition d'un bien non vendu.; La plus-value latente est un concept comptable et patrimonial : elle représente le gain qui serait dégagé si le bien était vendu aujourd'hui. Non imposée tant que le bien n'est pas cédé (principe de réalisation). Toutefois, elle entre dans le calcul de l'IFI (valeur vénale au 1er janvier) et dans la valorisation patrimoniale pour les arbitrages. Pour les expatriés, l'exit tax peut taxer la plus-value latente de certains actifs lors du départ. En LMNP, les amortissements créent une plus-value latente artificielle qui ne sera jamais reprise grâce à l'exclusion de l'amortissement du calcul de la PV.
Exit tax: Imposition des plus-values latentes sur titres au moment du transfert du domicile fiscal hors de France.; L'exit tax (article 167 bis CGI) s'applique aux contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France, sur les plus-values latentes de leurs participations supérieures à 800 000 € ou représentant plus de 50 % du capital. Taux : PFU 30 % ou barème IR + 17,2 % PS. Sursis de paiement automatique vers UE/EEE, conditionnel ailleurs. Dégrèvement au bout de 2 ou 5 ans selon la valeur des titres (15 ans pour les non-résidents qui détenaient depuis longtemps). En immobilier direct, pas d'exit tax (la France conserve son droit d'imposer les biens situés sur son sol).
Niches fiscales: Dispositifs de réduction ou crédit d'impôt accordés en contrepartie d'un investissement ou d'un comportement particulier.; Les niches fiscales regroupent l'ensemble des avantages fiscaux : réductions d'impôt (Pinel, Denormandie, Malraux, dons), crédits d'impôt (services à la personne, garde d'enfant), abattements et exonérations. Plafonnement global à 10 000 €/an par foyer fiscal (18 000 € pour SOFICA, outre-mer). Hors plafond : Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier (déduit du revenu, pas de l'impôt). L'optimisation patrimoniale consiste souvent à articuler dispositifs sous plafond et hors plafond.
Plafonnement des niches 10 000 €: Limite annuelle de 10 000 € d'avantages fiscaux cumulables par foyer (Pinel, Denormandie, emploi à domicile, etc.).; Le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €/an par foyer fiscal (article 200-0 A du CGI) limite la somme des réductions et crédits d'impôt obtenus via les dispositifs concernés : Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, FCPI, FIP, emploi à domicile, garde d'enfant, etc. Plafond porté à 18 000 € pour les investissements outre-mer et SOFICA. Hors plafond : Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier (déduction du revenu, pas réduction d'impôt), dons aux œuvres. Stratégie pour TMI 41-45 % : empiler dispositifs sous plafond + dispositifs hors plafond.
IRPP (Impôt sur le Revenu): Impôt progressif annuel français sur les revenus du foyer fiscal, calculé par tranches de 0 à 45 %.; L'IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques) frappe l'ensemble des revenus du foyer fiscal : traitements, BIC, BNC, revenus fonciers, plus-values, etc. Barème 2026 : 0 % jusqu'à 11 497 €, 11 % jusqu'à 29 315 €, 30 % jusqu'à 83 823 €, 41 % jusqu'à 180 294 €, 45 % au-delà. Système du quotient familial qui divise le revenu imposable par le nombre de parts. Le calcul intègre ensuite réductions et crédits d'impôt. Plafond du quotient familial : 1 791 € par demi-part en 2026.
TMI (Tranche Marginale d'Imposition): Taux d'imposition de la dernière tranche de revenu imposable : 0, 11, 30, 41 ou 45 % selon le revenu et la composition du foyer.; La TMI détermine le taux d'imposition d'un euro supplémentaire de revenu pour un foyer. C'est la donnée à connaître avant tout arbitrage fiscal. Un investisseur en TMI 30 % qui économise 10 000 € de revenu imposable gagne 3 000 € d'IR ; en TMI 45 %, il gagne 4 500 €. Les dispositifs avec déduction du revenu (déficit foncier, Monuments Historiques, PER) sont d'autant plus puissants que la TMI est élevée. Les dispositifs avec réduction d'impôt (Pinel, Denormandie) sont indépendants de la TMI. Calcul à effectuer chaque année car la TMI évolue avec les revenus.
Exonération résidence principale: Plus-value de cession de la résidence principale totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux.; La cession de la résidence principale (au sens fiscal : occupée habituellement et effectivement par le cédant au jour de la vente) bénéficie d'une exonération totale de plus-value, IR et prélèvements sociaux compris (article 150 U-II 1° du CGI). Pas de durée minimale d'occupation, mais l'administration vérifie la réalité de l'occupation (factures, taxe d'habitation, scolarisation des enfants). Tolérance d'un an de non-occupation avant la vente si bien mis en vente effectivement. Cumul possible avec la PVPE (1ère cession d'une résidence secondaire) si réinvestissement dans une RP dans les 24 mois.
PVPE (Première cession d'un logement autre que la RP): Exonération de plus-value pour la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi.; L'exonération PVPE (article 150 U-II 1° bis CGI) s'applique à la première cession d'un logement autre que la résidence principale, à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa RP dans les 4 années précédant la vente, et de remployer le prix dans l'acquisition ou la construction d'une résidence principale dans les 24 mois. Exonération proportionnelle au prix réinvesti. Outil puissant pour les locataires propriétaires d'un bien locatif qui veulent acheter leur RP en mobilisant la plus-value sans frottement fiscal.
Déclaration 2044: Formulaire de déclaration des revenus fonciers au régime réel pour la location nue.; Le formulaire 2044 est utilisé par les bailleurs nus en régime réel pour déclarer leurs revenus fonciers : loyers encaissés, charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien et de réparation, primes d'assurance, frais de gestion). Détermine le résultat foncier, qui peut être positif (imposable) ou négatif (déficit foncier). Doit être joint à la 2042 et conservé 10 ans avec les justificatifs. Pour les biens en SCI à l'IR, c'est aussi la 2044 mais déposée par la société (chaque associé reporte sa quote-part).
Déclaration 2044-SPE: Formulaire spécifique pour la déclaration des revenus fonciers issus de dispositifs particuliers (Malraux, Robien, Borloo, Monuments Historiques).; La 2044-SPE est l'annexe spéciale de la 2044, obligatoire pour les bailleurs ayant opté pour un dispositif fiscal particulier : loi Malraux, Monuments Historiques, Robien, Borloo, Scellier. Permet d'appliquer les régimes dérogatoires (déduction renforcée des travaux, imputation sans plafond pour MH). Toujours déposée en complément de la 2044 classique. Le défaut de souscription dans les délais peut faire perdre le bénéfice du dispositif.
Déclaration 2042 C: Déclaration complémentaire à la 2042, utilisée pour les revenus non salariaux (BIC, BNC, plus-values).; La 2042 C est l'annexe de la déclaration de revenus principale. Elle accueille les revenus exceptionnels et les revenus non salariaux : BIC professionnels et non professionnels (location meublée), BNC, revenus fonciers issus de SCPI, plus-values mobilières, déclaration de comptes à l'étranger. Pour les LMNP au micro-BIC, les recettes brutes vont en case 5ND/5OD ; au régime réel, le résultat fiscal calculé sur la 2031 va en 5NA/5OA. Indispensable de bien identifier la case selon le statut (LMP/LMNP, pro/non pro, classé/non classé).
Déclaration 2071: Formulaire de déclaration des résultats d'une SCI imposée à l'impôt sur les sociétés.; La 2071 est la déclaration de résultats d'une SCI à l'IS, équivalente à la 2065 d'une SAS ou SARL. Doit être déposée chaque année au SIE dans les 3 mois de la clôture (15 mai pour exercice civil). Détaille produits, charges, dotations aux amortissements, résultat fiscal et impôt dû. Une SCI à l'IS est imposée à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice et 25 % au-delà. Les associés ne sont imposés qu'au moment de la distribution de dividendes (PFU 30 % ou barème IR sur option). Voir SCI à l'IS 2026.
Déclaration 2072: Formulaire de déclaration des résultats d'une SCI à l'impôt sur le revenu (régime de la translucidité fiscale).; La 2072 est la déclaration annuelle d'une SCI à l'IR, déposée par la société mais imposable au niveau des associés (régime de la translucidité fiscale). Détermine le résultat foncier global, réparti entre associés au prorata de leurs parts. Chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre 2044. Pas d'amortissement possible en SCI à l'IR. Distinction importante avec la 2071 (SCI à l'IS). Toute SCI doit déposer une 2072 même si elle est inactive, sous peine d'amende. Voir guide SCI.
Déclaration 2065: Déclaration de résultats des sociétés imposées à l'impôt sur les sociétés (IS) : SAS, SARL, EURL à l'IS.; La 2065 est la déclaration annuelle de résultat des sociétés à l'IS (SAS, SARL, EURL ayant opté, SCI à l'IS via 2071). Dépôt au SIE dans les 3 mois de la clôture (15 mai pour exercice civil). Comprend bilan, compte de résultat, tableau de détermination du résultat fiscal, déclaration des dotations aux amortissements et provisions. Pour un investisseur immobilier qui structure son patrimoine via une holding ou une SAS commerciale, la 2065 est l'obligation principale. Souvent confiée à un expert-comptable.

Financement

23 définitions

HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière): Autorité qui fixe les règles macroprudentielles du crédit immobilier français : taux d'endettement 35 %, durée 25 ans.; Le HCSF émet depuis 2021 des recommandations contraignantes aux banques pour encadrer l'octroi de crédit immobilier. Règles principales : taux d'endettement maximum 35 % assurance comprise, durée maximum 25 ans (27 ans avec différé pour le neuf et l'ancien rénové). Marge de flexibilité de 20 % des dossiers par banque, dont 80 % réservés à la résidence principale. Le HCSF a assoupli en 2024 le calcul du taux d'endettement pour les investisseurs LMNP (différentiel-loyer) facilitant l'investissement locatif. Acteur clé à comprendre pour structurer un dossier de financement.
Taux d'usure: Taux maximum légal qu'une banque peut pratiquer sur un crédit, fixé chaque trimestre par la Banque de France.; Le taux d'usure protège les emprunteurs contre les taux abusifs. Calculé par la Banque de France comme la moyenne des TAEG pratiqués au trimestre précédent majorée d'un tiers. Au-delà, un crédit est juridiquement caduc. Pendant la remontée des taux 2022-2023, le taux d'usure a freiné l'octroi de crédit immobilier (révision passée de trimestrielle à mensuelle de février 2023 à fin 2023). Il intègre le taux nominal plus l'assurance emprunteur et les frais de garantie. Levier d'optimisation : faire baisser l'assurance ou les frais permet souvent de repasser sous le seuil.
OAT 10 ans: Obligation Assimilable du Trésor à 10 ans, taux de référence pour le crédit immobilier français.; L'OAT 10 ans représente le coût d'emprunt à 10 ans de l'État français. Les banques s'en servent comme socle pour fixer leurs taux fixes de crédit immobilier (OAT + marge bancaire + coût de refinancement). Quand l'OAT monte de 1 point, les taux de crédit montent en général de 0,8 à 1 point. L'OAT évolue en fonction de la BCE, des anticipations d'inflation et du spread (écart de risque) entre la France et l'Allemagne. Indicateur à suivre chaque semaine pour anticiper le coût d'un projet de financement.
EURIBOR: Taux interbancaire de la zone euro, référence pour les crédits à taux variable et révisable.; L'EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) est le taux auquel les banques de la zone euro se prêtent entre elles. Décliné en plusieurs maturités (1 mois, 3 mois, 6 mois, 12 mois). Sert d'index aux crédits immobiliers à taux variable ou révisable : taux = EURIBOR + marge bancaire. L'EURIBOR suit l'évolution de la BCE. En 2026, l'EURIBOR 3 mois s'établit aux alentours de 2,5 %, ce qui ramène les taux variables sous les taux fixes pour la première fois depuis 2022. À considérer pour les profils prêts à accepter un peu de volatilité.
BCE refi (taux de refinancement): Taux directeur de la Banque centrale européenne, pilote l'ensemble des taux courts de la zone euro.; Le taux refi de la BCE est le taux auquel les banques empruntent à la BCE pour 7 jours. C'est le principal taux directeur de la zone euro, qui se répercute sur l'EURIBOR et les taux variables. Après le pic à 4,5 % en 2023, la BCE a engagé un cycle de baisse en 2024-2025. Niveau attendu à 2,25 % fin 2026. La baisse du refi soulage les emprunteurs à taux variable et permet aux banques de proposer des taux fixes plus attractifs (effet indirect via l'OAT). Annonces tous les 6 semaines, à suivre pour anticiper les fenêtres de financement.
IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé): Pénalité plafonnée à 3 % du capital restant dû (ou 6 mois d'intérêts) en cas de remboursement anticipé d'un crédit immobilier.; Les IRA sont dues quand l'emprunteur rembourse par anticipation tout ou partie de son crédit immobilier. Plafond légal : 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt, le plus faible des deux. Exonération de plein droit en cas de vente du bien suite à un changement professionnel, décès ou cessation forcée d'activité. Pour les investisseurs, négocier l'exonération des IRA dès l'origine est un levier important (souvent obtenu en échange d'une domiciliation des revenus). Particulièrement utile pour les stratégies d'arbitrage ou de renégociation.
Crédit in fine: Crédit où l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt et le capital en totalité à l'échéance.; Le crédit in fine permet de ne payer que les intérêts mensuels et de rembourser le capital en une seule fois à l'échéance (souvent 10-15 ans). Mensualité plus faible qu'un amortissable, ce qui maximise le cash-flow locatif. Mais coût total plus élevé (les intérêts portent sur le capital intégral pendant toute la durée). En contrepartie, la banque exige généralement un nantissement sur un contrat d'assurance-vie ou un PEA équivalent au capital. Levier patrimonial puissant pour les TMI 41-45 % cumulé avec un LMNP au réel, mais à manier avec discernement.
Crédit amortissable: Crédit classique dont chaque mensualité rembourse une part de capital et une part d'intérêts.; Le crédit amortissable est la formule la plus répandue : chaque mensualité comprend une part d'intérêts (calculés sur le capital restant dû) et une part de capital. Au début, les intérêts dominent ; en fin de prêt, le capital domine. Tableau d'amortissement remis à la souscription. Coût total inférieur à un in fine équivalent (les intérêts portent sur un capital décroissant). Adapté à la majorité des projets locatifs amortissable sur 20-25 ans, surtout en combinaison avec un LMNP au réel qui amortit fiscalement le bien.
Prêt relais: Crédit court terme (1-2 ans) qui finance l'achat d'un nouveau bien avant la vente de l'ancien.; Le prêt relais permet d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien. La banque finance 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, sur 1 à 2 ans. Deux formes : sec (intérêts capitalisés, remboursés à la vente) ou adossé à un crédit classique pour compléter le financement. Coût plus élevé qu'un crédit classique (+0,5 à 1 point). Risque principal : si l'ancien bien ne se vend pas dans les 2 ans, négociation difficile pour proroger ou refinancer. À combiner avec une estimation prudente et un mandat de vente solide.
Prêt mixte: Crédit immobilier combinant deux prêts adossés : un amortissable et un in fine, pour optimiser cash-flow et fiscalité.; Le prêt mixte articule deux crédits pour combiner les bénéfices de chaque formule : un amortissable classique (80 % du financement) pour rassurer la banque, et un in fine (20 %) pour générer un complément d'intérêts déductibles et de cash-flow positif. Particulièrement adapté aux investisseurs en TMI 41-45 % qui exploitent un LMNP au réel ou un déficit foncier. Montage technique à structurer avec un courtier expérimenté.
Prêt 110 %: Financement bancaire couvrant à la fois le prix d'achat, les frais de notaire et parfois les travaux ou meubles.; Un prêt 110 % finance 100 % du prix d'acquisition plus environ 10 % de frais (notaire, garantie, dossier, meubles). Réservé aux profils solides : revenus stables, épargne de précaution, profession protégée. En 2026, le HCSF tolère mais ne favorise pas le 110 % : la plupart des banques exigent un apport minimum de 10 % pour les investisseurs. Toujours possible pour les primo-investisseurs en LMNP ou les profils avec excellent reste à vivre. Levier d'effet de levier maximal mais marge d'erreur réduite à l'achat.
Prêt à taux variable: Crédit dont le taux évolue périodiquement en fonction d'un indice de référence (EURIBOR + marge).; Le prêt à taux variable est révisé chaque trimestre ou chaque année selon l'EURIBOR + une marge fixe. Plusieurs formules : variable cappé (plafonné à +1 ou +2 points), capé/floor (encadré à la hausse et à la baisse), révisable mixte (fixe sur 5 ans puis variable). En 2026, intérêt renouvelé car la BCE baisse ses taux. Comparer toujours le scénario haut (cap atteint) vs scénario bas : si la mensualité maximale reste soutenable, le variable peut faire gagner 0,2 à 0,5 point vs un fixe. Réservé aux profils non averses au risque.
Hypothèque: Garantie réelle prise par la banque sur un bien immobilier, lui permettant de saisir et vendre en cas de défaut.; L'hypothèque conventionnelle est une garantie traditionnelle sur les crédits immobiliers. Coût : ~1,5 % du capital emprunté (taxe de publicité foncière, émoluments notaire). Inscription auprès du service de la publicité foncière, dure 1 an après la fin du prêt. Mainlevée payante (~0,7 % du capital) si revente avant l'échéance. Alternative économique : la caution mutuelle (Crédit Logement, ~1,2 %) restituée à 75 % en fin de prêt. La PPD (privilège de prêteur de deniers) est moins chère que l'hypothèque mais ne peut financer que l'existant (pas le neuf, pas les travaux).
Caution Crédit Logement: Garantie mutuelle alternative à l'hypothèque, proposée par Crédit Logement, restituable en fin de prêt.; La caution Crédit Logement est une garantie mutuelle qui remplace l'hypothèque dans environ 60 % des dossiers. Coût initial : commission (~0,8 % du capital) + versement au Fonds Mutuel de Garantie (FMG, ~1 % du capital). Le FMG est restitué à 75 % à l'échéance du prêt, ce qui ramène le coût net à environ 1 % du capital, contre 1,5 à 2 % pour une hypothèque (mainlevée comprise). Pas de frais en cas de remboursement anticipé ou de revente. Acceptation conditionnée à une analyse interne du dossier par Crédit Logement.
PAS (Prêt Accession Sociale): Prêt aidé pour l'accession à la résidence principale, conventionné, sous plafonds de ressources.; Le PAS est un prêt conventionné réservé à l'acquisition de la résidence principale, accordé sous plafonds de ressources variables selon la zone et la composition du foyer. Avantages : ouvre droit à l'APL accession, frais réduits (pas de TVA sur la commission de garantie), durée jusqu'à 30 ans. Cumulable avec PTZ, éco-PTZ, prêt 1 % Logement. Taux distribué par les banques conventionnées avec l'État. Pour les investissements locatifs, voir plutôt le prêt classique ou le PTZ neuf si éligible.
PSLA (Prêt Social Location-Accession): Dispositif permettant d'occuper un logement neuf en location pendant 4 ans avant de l'acheter.; Le PSLA permet à un ménage modeste d'occuper un logement neuf en location-accession pendant 2 à 4 ans avant de lever l'option d'achat. Pendant la phase locative, paiement d'une redevance dont une partie (le « complément de loyer ») est imputée sur le futur prix d'acquisition. Avantages : TVA 5,5 %, exonération taxe foncière 15 ans, PTZ cumulable. Sous plafonds de ressources. Outil rare pour l'investissement, mais utile pour comprendre les programmes sociaux en zone tendue.
PTZ (Prêt à Taux Zéro): Prêt sans intérêts financé par l'État pour l'achat d'une première résidence principale, sous conditions.; Le PTZ est un prêt accordé aux primo-accédants (n'ayant pas été propriétaire de leur RP depuis 2 ans) pour l'achat d'une résidence principale, neuf ou ancien avec travaux. Quotité 10 à 50 % du prix selon la zone et la composition du foyer, sous plafonds de ressources. Différé d'amortissement 5 à 15 ans. Élargi en 2024 à tout le neuf en logement collectif (toutes zones). Cumulable avec un prêt classique, PAS, prêt employeur, éco-PTZ. Inutilisable pour un investissement locatif direct.
Éco-PTZ: Prêt à taux zéro pour financer les travaux de rénovation énergétique, jusqu'à 50 000 €.; L'éco-PTZ finance jusqu'à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale ou un logement loué, achevé depuis plus de 2 ans. Pas d'intérêts à payer (l'État verse un crédit d'impôt à la banque). Durée jusqu'à 20 ans. Cumulable avec MaPrimeRénov', CEE, déficit foncier. Travaux éligibles : isolation, chauffage, ventilation, énergies renouvelables, bouquet de travaux ou rénovation globale. Idéal pour financer la sortie d'un logement de la catégorie « passoire thermique » avant l'interdiction de location.
Prêt patrimonial: Crédit accordé aux clients fortunés contre nantissement d'un portefeuille financier, sans amortissement.; Le prêt patrimonial (ou crédit lombard appliqué à l'immobilier) finance un investissement immobilier en s'adossant à un portefeuille de titres (PEA, contrat d'assurance-vie, compte-titres) nanti au profit de la banque. Pas d'amortissement (in fine), intérêts seuls payés chaque mois. Permet de conserver un effet de levier sur les actifs financiers tout en investissant dans l'immobilier. Réservé à la banque privée (patrimoine 500 k€ et plus). Levier majeur pour les TMI 45 % qui veulent capitaliser sans déstocker leurs actifs financiers performants.
Crédit lombard: Crédit court à moyen terme garanti par le nantissement d'un portefeuille de titres financiers.; Le crédit lombard permet d'emprunter contre nantissement de titres (actions, OPCVM, obligations, parts de fonds). Quotité : 50 à 80 % de la valeur du portefeuille selon le risque des actifs. Taux : EURIBOR + marge (~1-2 %). Utilisé pour saisir une opportunité immobilière sans liquider un PEA performant, financer un appel de fonds VEFA, ou ponter une cession de titres. Risque : appel de marge en cas de baisse du portefeuille (la banque demande un complément de garantie). Outil sophistiqué de banque privée, à utiliser avec un coussin de sécurité.
Nantissement: Garantie portant sur un bien meuble (assurance-vie, compte-titres) au profit d'un créancier.; Le nantissement est une sûreté qui porte sur des biens incorporels : contrat d'assurance-vie, compte-titres, parts de SCPI, créances. Le débiteur conserve la propriété mais la banque dispose d'un droit de préférence en cas de défaut. Utilisé pour garantir un prêt in fine, un crédit lombard ou un prêt patrimonial. Coût quasi nul (versus 1,5 % pour une hypothèque). Avantage : libère le bien immobilier de toute garantie réelle. Inconvénient : indisponibilité partielle des fonds nantis pendant la durée du prêt.
MaPrimeRénov': Subvention de l'État pour les travaux de rénovation énergétique, ouverte aux propriétaires occupants et bailleurs.; MaPrimeRénov', distribuée par l'Anah, finance les travaux de rénovation énergétique selon les revenus du foyer (4 catégories : bleu, jaune, violet, rose). Bonifications pour la sortie de passoire thermique et la rénovation globale (parcours accompagné, jusqu'à 70 000 € d'aide). Ouverte aux propriétaires bailleurs depuis 2021, plafonnée à 3 logements par bailleur. Cumulable avec éco-PTZ, CEE, déficit foncier. À mobiliser systématiquement avant d'engager des travaux d'isolation ou de chauffage sur un bien locatif loué nu.
CEE (Certificats d'Économie d'Énergie): Prime versée par les fournisseurs d'énergie pour financer des travaux d'économie d'énergie.; Les CEE sont une obligation imposée aux fournisseurs d'énergie (TotalEnergies, EDF, Engie...) de financer des économies d'énergie chez leurs clients ou des tiers. Concrètement, ils versent une prime au propriétaire qui réalise des travaux éligibles (isolation, chaudière, pompe à chaleur). Montant variable selon les opérations et les fournisseurs. Cumulable avec MaPrimeRénov', éco-PTZ et déficit foncier. À toujours obtenir avant de signer le devis et de commencer les travaux (sinon, perte du droit).

Juridique

38 définitions

SCI (Société Civile Immobilière): Société civile dédiée à la détention et gestion d'un patrimoine immobilier, à l'IR ou à l'IS au choix des associés.; La SCI est la structure la plus répandue pour détenir un bien immobilier à plusieurs (couple, famille, partenaires). Capital social libre, 2 associés minimum, statuts sur mesure. Imposition par défaut à l'IR (translucidité : les associés sont imposés au prorata), option possible à l'IS (amortissement comptable, IS 15/25 %). Outils puissants pour gérer l'indivision, organiser une transmission via démembrement, et professionnaliser la détention. Voir notre guide complet SCI 2026.
SCI à l'IR: SCI imposée par défaut au régime de la translucidité fiscale : les associés sont imposés sur leur quote-part.; La SCI à l'IR applique le régime de droit commun : les loyers nets sont calculés au niveau de la société, mais imposés au niveau des associés en revenus fonciers (au prorata de leurs parts), à leur TMI + 17,2 % PS. Pas d'amortissement possible. Permet de générer du déficit foncier imputable sur le revenu global de chaque associé (10 700 €/an). Adaptée à la location nue et aux stratégies de transmission progressives via donation de parts.
SCI à l'IS: SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés : amortissement comptable, IS 15/25 %, double imposition à la sortie.; La SCI à l'IS permet l'amortissement comptable du bâti (~3 %/an) et du mobilier, déductible du résultat. Taux d'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Distributions de dividendes imposées au PFU 30 %. Inconvénient majeur : la plus-value de cession calculée sur la valeur nette comptable (très basse après amortissement) génère un IS très élevé à la sortie. Pertinent surtout pour la conservation patrimoniale long terme (pas pour revendre). Voir guide SCI complet.
SARL de famille: SARL composée exclusivement de parents en ligne directe ou conjoints, pouvant opter pour l'IR (translucidité).; La SARL de famille est une SARL classique dont les associés sont exclusivement parents jusqu'au 2e degré, conjoints ou pacsés. Option pour l'IR possible (translucidité fiscale), illimitée dans le temps. Cumul rare et puissant : exercer la location meublée en SARL de famille à l'IR permet aux associés d'être en LMNP au réel avec amortissement, sans cotisations sociales TNS (gérance non rémunérée). Statut adapté pour structurer un patrimoine locatif meublé familial et préparer la transmission.
SAS (Société par Actions Simplifiée): Société commerciale flexible, soumise à l'IS, utilisée pour des activités de marchand de biens, promotion ou exploitation.; La SAS est la forme sociétaire la plus souple : statuts libres, capital libre, président obligatoire (personne physique ou morale). Soumise à l'IS de plein droit (option IR possible 5 ans seulement). Dividendes versés au président non-affilié au régime TNS, soumis à PFU 30 %. Utilisée pour les activités de marchand de biens, de promotion immobilière, ou d'exploitation de résidences services. Forme adaptée pour accueillir des investisseurs externes (cession d'actions facile). Coût création et fonctionnement > SCI.
EURL: Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée : SARL à associé unique, à l'IR ou IS au choix.; L'EURL est une SARL à associé unique. Régime fiscal par défaut : IR (le résultat est imposé chez l'associé) si personne physique, IS si personne morale. Option IS irrévocable possible. Gérant majoritaire = TNS (cotisations sociales sur la rémunération et les dividendes au-delà de 10 % du capital). Utilisée par certains investisseurs LMNP pour bénéficier de la responsabilité limitée et préparer une holding. Alternative : la SASU (SAS unipersonnelle) si pas de besoin d'option IR.
Indivision: Régime de propriété partagée entre plusieurs personnes sur un même bien, sans structure sociétaire.; L'indivision nait spontanément d'une succession, d'un achat à plusieurs sans SCI, ou d'un divorce. Régie par les articles 815 et suivants du Code civil. Règle de gouvernance par défaut : majorité des deux tiers pour les actes d'administration, unanimité pour la vente. Source fréquente de blocage. Solutions : convention d'indivision (gestion organisée 5 ans renouvelable), apport à une SCI (résout le problème durablement), partage avec licitation. Privilégier la SCI dès l'origine pour les achats à plusieurs.
Démembrement de propriété: Séparation des droits d'un bien entre usufruitier (qui utilise et perçoit les revenus) et nu-propriétaire (qui détient les murs).; Le démembrement divise la pleine propriété en deux droits distincts : l'usufruit (jouissance du bien et perception des revenus) et la nue-propriété (titre de propriété, hors revenus). Stratégies fréquentes : donation de la nue-propriété aux enfants en conservant l'usufruit (transmission optimisée), achat en démembrement temporaire avec un bailleur social (10-15 ans), partage entre conjoints. Reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans nouveau droit. Valorisation selon l'âge de l'usufruitier (barème fiscal article 669 CGI).
Usufruit: Droit réel de jouir d'un bien et d'en percevoir les fruits (loyers), sans en être propriétaire des murs.; L'usufruit est le droit de jouir d'un bien et d'en percevoir les fruits (loyers, dividendes). L'usufruitier supporte les charges courantes, la taxe foncière, l'entretien et l'IFI sur la pleine valeur du bien. Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations (article 606 du Code civil). Usufruit viager : éteint au décès. Usufruit temporaire : durée fixe (10-30 ans), pratique pour les montages de transmission ou les achats en démembrement temporaire avec bailleur social.
Nue-propriété: Droit de propriété du bien (les murs) sans en avoir l'usage ni les revenus, qui appartiennent à l'usufruitier.; La nue-propriété représente le titre de propriété, vidé temporairement de l'usage et des revenus. Le nu-propriétaire ne paie pas l'IFI (l'usufruitier porte la totalité), ne perçoit pas de loyers, ne gère pas. Achat en nue-propriété : décote de 30 à 50 % par rapport à la pleine propriété, selon la durée du démembrement. À l'extinction de l'usufruit (décès ou terme), récupération automatique de la pleine propriété sans nouveau droit ni fiscalité. Stratégie patrimoniale pour les TMI 45 % qui veulent constituer un patrimoine sans IFI ni revenus fiscalisés pendant 10-20 ans.
Quasi-usufruit: Usufruit portant sur des biens consomptibles (argent, créances) : l'usufruitier peut les utiliser à charge de restitution.; Le quasi-usufruit (article 587 du Code civil) concerne les biens consomptibles par le premier usage : argent, créances, fongibles. L'usufruitier peut disposer du capital, à charge pour ses héritiers d'en restituer la valeur (ou un équivalent) au nu-propriétaire à l'extinction. Outil patrimonial classique : un conjoint survivant recueille en quasi-usufruit la trésorerie d'une assurance-vie, l'utilise librement, et ses héritiers doivent rembourser la nue-propriété aux enfants à son décès. À encadrer par une convention de quasi-usufruit pour sécuriser la dette de restitution.
Viager: Vente d'un bien immobilier contre versement d'une rente viagère jusqu'au décès du vendeur (crédirentier).; Le viager permet à un senior (le crédirentier) de céder son bien à un investisseur (le débirentier) en échange d'un capital initial (bouquet) et d'une rente viagère mensuelle jusqu'à son décès. Décote du prix par rapport au marché (~30-50 %) selon l'âge et le sexe. Aléa contractuel : l'investisseur gagne si le crédirentier décède tôt, perd s'il vit longtemps. Encadré par les tables de mortalité INSEE. Deux variantes : viager occupé (le plus fréquent, le vendeur reste dans les lieux) et viager libre.
Viager occupé: Forme la plus courante du viager : le vendeur conserve l'usage du bien jusqu'à son décès.; Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès (ou son entrée en EHPAD selon clauses). Décote sur la valeur de marché plus importante qu'en viager libre (40-50 % vs 20-30 %). L'acheteur ne peut pas occuper ni louer le bien tant que le vendeur est en vie. Charges réparties : crédirentier paie l'usage (entretien courant, taxe d'habitation), débirentier paie la taxe foncière et les grosses réparations. Risque principal pour l'investisseur : longévité du vendeur. À combiner avec une espérance de vie courte (75-85 ans) pour optimiser le rendement.
Viager libre: Viager sans occupation par le vendeur : l'acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement.; Dans un viager libre, le vendeur ne conserve pas le droit d'usage : il quitte le bien à la vente. L'acheteur peut occuper le bien comme résidence principale ou le mettre en location, dès la signature. Décote sur la valeur de marché plus faible (~20-30 %) car l'avantage d'occupation immédiate est conservé. Rente versée jusqu'au décès. Plus rare que le viager occupé car les seniors préfèrent souvent rester chez eux. Pertinent pour acquérir un bien à occuper dans une localisation chère avec une rente viagère plutôt qu'un crédit bancaire.
Bouquet: Capital initial versé comptant par l'acheteur au vendeur lors d'une vente en viager, complétant la rente viagère.; Le bouquet est le capital initial versé comptant par le débirentier au crédirentier lors de la signature d'un viager. Représente typiquement 20 à 40 % de la valeur occupée du bien (le solde est servi sous forme de rente viagère). Modulable selon les besoins immédiats du vendeur (financer un EHPAD, aider un enfant). Pour l'investisseur, augmenter le bouquet réduit la rente mensuelle et l'inflation associée. Pour le vendeur, un bouquet élevé sécurise un revenu immédiat mais réduit le coussin viager.
Rente viagère: Versement mensuel ou trimestriel à vie au profit du crédirentier dans une vente en viager.; La rente viagère est le versement périodique (mensuel ou trimestriel) que l'acheteur (débirentier) verse au vendeur (crédirentier) jusqu'à son décès. Indexée chaque année (souvent IRL ou indice INSEE). Imposition partielle pour le crédirentier selon son âge à la mise en place (40 % imposable à 60-69 ans, 30 % à 70 ans et plus, par exemple). Pour le débirentier, la rente n'est pas déductible de ses revenus mais s'amortit dans le calcul du coût d'acquisition pour la plus-value future. Privilège de vendeur inscrit au notaire pour sécuriser le versement.
Tontine: Clause d'acquisition stipulant que le bien revient au dernier survivant des coacquéreurs.; La clause de tontine (ou pacte tontinier) prévoit que plusieurs personnes achètent un bien ensemble, mais que la propriété est réputée n'avoir appartenu qu'au survivant au décès des autres. Au décès d'un coacquéreur, sa quote-part rejoint celle du survivant sans droits de succession (mais avec DMTO à acquitter sur la part transmise). Outil utilisé entre concubins pour protéger le survivant. Inconvénient : irrévocable, blocage en cas de mésentente, difficulté à faire évoluer le montage. Alternative moderne : SCI + statuts sur mesure.
Pacte Dutreil: Engagement collectif de conservation de titres permettant un abattement de 75 % sur les droits de transmission.; Le pacte Dutreil (article 787 B CGI) permet de transmettre une entreprise familiale (titres de sociétés exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole, libérale) avec un abattement de 75 % sur les droits de donation ou succession. Conditions : engagement collectif de conservation de 2 ans minimum, engagement individuel de 4 ans après transmission, exercice d'une fonction de direction par un signataire. Inapplicable aux sociétés uniquement immobilières. Levier majeur pour la transmission d'une holding animatrice détenant des activités d'exploitation immobilière (marchand de biens, hôtellerie).
Holding: Société dont l'objet est de détenir des participations dans d'autres sociétés, animatrice ou passive.; Une holding est une société (le plus souvent SAS) qui détient des participations dans d'autres sociétés (filiales). Avantages : remontée de dividendes en quasi-franchise (régime mère-fille, 95 % exonéré), intégration fiscale possible, levier patrimonial via l'effet de cascade. Deux formes : holding passive (simple détention) et holding animatrice (pilote les filiales, ce qui ouvre droit au pacte Dutreil et aux dispositifs de plus-value pro). Outil central pour structurer un patrimoine commercial et immobilier > 1 M€.
Holding animatrice: Holding qui définit la politique du groupe et fournit des services à ses filiales, éligible au pacte Dutreil.; Une holding animatrice dépasse la simple détention de titres : elle définit la politique du groupe, contrôle effectivement les filiales et leur fournit des services (administratifs, financiers, juridiques, R&D). Critère reconnu par la jurisprudence : convention d'animation, organes de direction communs, refacturation de prestations. Avantages décisifs : éligibilité au pacte Dutreil (abattement 75 %), à l'exonération IFI (biens professionnels), au régime des plus-values professionnelles. Distinction cruciale lors d'un contrôle fiscal.
Holding passive: Holding qui se limite à la détention statique de participations, sans rôle d'animation des filiales.; Une holding passive détient des participations sans intervenir dans la gestion ou la stratégie des filiales. Régime mère-fille applicable (exonération 95 % des dividendes), mais pas d'éligibilité au pacte Dutreil, ni à l'exonération IFI des biens professionnels. Pour les holdings purement immobilières (détention de SCI, SCPI, SIIC), le statut passif est souvent inévitable. Structure néanmoins utile pour la mutualisation de trésorerie, la transmission progressive de parts, et l'optimisation des dividendes intra-groupe.
Apport-cession: Apport de titres à une holding suivi d'une cession, permettant un report d'imposition de la plus-value.; L'apport-cession (article 150-0 B ter CGI) consiste à apporter des titres à une holding contrôlée par l'apporteur avant leur cession. La plus-value d'apport bénéficie d'un report d'imposition. La holding doit ensuite réinvestir au moins 60 % du prix de cession dans une activité économique éligible dans les 2 ans, sinon le report tombe. Outil stratégique pour les dirigeants qui vendent leur entreprise et veulent réinvestir dans l'immobilier locatif via leur holding sans subir 30 % de PFU sur la plus-value de cession.
Donation: Transfert volontaire et irrévocable d'un bien à titre gratuit, soumis aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG).; La donation permet de transmettre de son vivant à un descendant, ascendant, conjoint, ou tiers. Abattements renouvelables tous les 15 ans : 100 000 € par enfant et par parent, 31 865 € par petit-enfant, 80 724 € entre conjoints. Au-delà, barème progressif (5 à 45 % en ligne directe). Outils complémentaires : donation-partage (fige la valeur au jour de l'acte), démembrement (la donation porte sur la nue-propriété, abattement appliqué sur une valeur décotée), donation graduelle ou résiduelle. Conseil notarié indispensable au-delà de 200 k€.
Donation-partage: Donation qui répartit définitivement le patrimoine entre les enfants et fige la valeur au jour de l'acte.; La donation-partage permet de répartir de son vivant des biens entre ses enfants ou héritiers présumés, en figeant la valeur au jour de la donation (avantage majeur). À la succession future, ces biens ne sont pas réévalués pour le calcul de la réserve héréditaire : impossible d'invoquer un déséquilibre si l'un des enfants a vu son bien prendre de la valeur. Possibilité d'intégrer des enfants issus de différentes unions, des petits-enfants (donation transgénérationnelle), ou un conjoint. Acte notarié obligatoire.
Succession: Transmission du patrimoine d'une personne décédée à ses héritiers, soumise aux DMTG après abattements.; La succession s'ouvre au décès et est soumise aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG). Abattements : 100 000 € par enfant, 159 325 € pour conjoint (exonération totale en réalité), 31 865 € par petit-enfant. Barème progressif jusqu'à 45 % en ligne directe. Réserve héréditaire : la moitié, deux tiers ou trois quarts du patrimoine doit revenir aux enfants selon leur nombre. Quotité disponible : la fraction librement transmissible. Optimisation : donations 15 ans avant, démembrement, assurance-vie (152 500 € par bénéficiaire avant 70 ans), pacte Dutreil pour les entreprises.
Abattement donation: Franchise renouvelable tous les 15 ans qui exonère une partie des sommes données.; L'abattement donation est l'exonération de droits accordée selon le lien de parenté entre donateur et donataire, renouvelable tous les 15 ans. Montants : 100 000 € enfant/parent, 31 865 € petit-enfant/grand-parent, 80 724 € entre conjoints/pacsés, 15 932 € frère/sœur, 7 967 € neveu/nièce. S'ajoute un abattement spécifique pour les dons familiaux d'argent de 31 865 € (sous conditions d'âge). Optimisation classique : donations échelonnées tous les 15 ans pour épuiser l'abattement à chaque génération, ou via des donations en nue-propriété pour démultiplier l'effet.
Abattement succession: Franchise appliquée aux droits de succession selon le lien de parenté avec le défunt.; Les abattements en matière de succession ne se cumulent pas avec ceux des donations dans les 15 ans précédant le décès : ce qui a été donné réduit l'abattement disponible à la succession. Montants identiques à ceux des donations (100 000 € enfant, etc.). Exonération totale pour le conjoint survivant et le partenaire pacsé. Régimes spéciaux : 75 % d'abattement pour les bois et forêts, immeubles classés (sous engagement), entreprises sous pacte Dutreil. Anticipation par donations 15 ans avant le décès = optimisation majeure de la transmission.
Bail nu (location vide): Bail d'habitation d'un logement loué sans meubles, durée minimale de 3 ans pour un bailleur particulier.; Le bail nu ou bail vide (loi du 6 juillet 1989) est le contrat de location classique pour un logement loué sans meubles. Durée minimum 3 ans renouvelable tacitement (6 ans si bailleur personne morale), préavis bailleur 6 mois, locataire 1 mois en zone tendue, 3 mois ailleurs. Dépôt de garantie 1 mois. Imposition des loyers en revenus fonciers. Adapté aux familles en location longue durée. Pour les biens en zone tendue, contrôle de l'IRL et de l'encadrement des loyers. Comparer avec le bail meublé pour les villes étudiantes.
Bail meublé: Bail d'habitation d'un logement loué meublé, durée minimale de 1 an (9 mois pour étudiant), imposé en BIC.; Le bail meublé requiert un mobilier complet (literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires, entretien). Durée minimum 1 an renouvelable tacitement (9 mois pour étudiant, sans tacite reconduction). Préavis bailleur 3 mois, locataire 1 mois. Loyers imposés en BIC, ouvrant droit au régime LMNP au réel avec amortissement. Loyer supérieur de 15-25 % au nu pour la même surface. Privilégié dans les villes étudiantes et zones de mobilité professionnelle.
Bail mobilité: Bail meublé courte durée (1 à 10 mois) réservé à un locataire en situation de mobilité (étudiant, missionné, formation).; Le bail mobilité (loi Élan 2018) est un contrat de location meublée de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé à un locataire en mobilité professionnelle ou en formation (étudiant, stagiaire, apprenti, missionné, mutation). Pas de dépôt de garantie, garantie Visale possible. Loyers imposés en BIC, donc LMNP au réel applicable. Permet de capter une clientèle plus mobile que le bail meublé classique sans tomber dans le régime des meublés de tourisme (qui implique déclaration en mairie et autres contraintes).
Bail étudiant: Variante du bail meublé d'une durée de 9 mois, sans tacite reconduction, réservée aux étudiants.; Le bail étudiant (article 25-7 loi 6 juillet 1989) est un bail meublé d'une durée de 9 mois, conclu avec un étudiant et sans tacite reconduction. À l'issue des 9 mois, le bail prend fin de plein droit, libérant le bien pour un autre étudiant à la rentrée suivante. Permet aux bailleurs de récupérer le bien chaque été (travaux, occupation personnelle, location saisonnière) sans procédure. Loyer en BIC. Adapté aux studios en ville universitaire. À combiner avec un meublé complet et conformité aux exigences décret 1751 du Code de la construction.
Bail commercial: Bail destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce, durée minimale 9 ans, fortement protecteur du locataire.; Le bail commercial régit la location de locaux destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce, artisanal ou industriel. Durée minimale 9 ans (« 3-6-9 ») avec faculté triennale pour le locataire. Indexation par défaut sur l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Droit au renouvellement protecteur : indemnité d'éviction à payer par le bailleur s'il refuse le renouvellement. Pour l'investisseur, intérêt majeur dans les résidences services et les EHPAD : bail commercial 9 ans avec exploitant, sécurisation des loyers, récupération de TVA en LMNP.
BRS (Bail Réel Solidaire): Dissociation du foncier et du bâti : l'occupant achète le logement, mais le terrain reste détenu par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).; Le BRS est un dispositif d'accession sociale qui dissocie le foncier (détenu par un OFS, Organisme de Foncier Solidaire) et le bâti (acheté par le ménage). L'acquéreur acquiert le logement à un prix décoté (30-40 % sous le marché) en échange d'une redevance mensuelle pour l'usage du terrain (10 à 80 €/mois). Plafonds de ressources stricts. Plus-value à la revente plafonnée par l'OFS. Inutilisable pour l'investissement locatif (RP uniquement), mais intéressant pour comprendre les programmes neufs en zone tendue (Lyon, Bordeaux, Paris).
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique): Étiquette obligatoire de A à G mesurant la performance énergétique d'un logement, déterminante pour la location et la valeur.; Le DPE est obligatoire pour toute vente ou location depuis 2006. Étiquettes A (très performant) à G (passoire thermique). Depuis 2023, les logements G+ (>450 kWh/m²/an) sont interdits à la location. Calendrier interdictions location : G entiers au 1er janvier 2025, F en 2028, E en 2034. Validité 10 ans. Méthode réformée en 2021 (DPE conventionnel sur 5 usages) : les anciens DPE pré-2021 ont des validités prolongées variables. Vérification systématique avant achat car le DPE conditionne directement la louabilité et la valeur de revente.
Audit énergétique: Diagnostic approfondi obligatoire à la vente des passoires thermiques (F et G), proposant des scénarios de rénovation.; L'audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour la vente des logements F et G (étendu aux E au 1er janvier 2025). Plus complet qu'un DPE : il propose deux scénarios chiffrés de travaux pour atteindre la classe C ou B, avec coûts, économies d'énergie prévisionnelles, et aides mobilisables. Coût : 500 à 1500 €. Document opposable, joint aux promesses de vente. Levier de négociation puissant pour l'acheteur dans une passoire thermique. À combiner avec un projet de rénovation cumulant MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ et déficit foncier.
Décret tertiaire: Obligation de réduction de consommation énergétique des bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m².; Le décret tertiaire (loi Élan 2018, décret 2019-771) impose aux propriétaires et locataires de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² (bureaux, commerces, enseignement, hôtellerie) une réduction progressive de leur consommation énergétique : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050. Déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT. Sanctions : 1 500 € (PP) ou 7 500 € (PM), name and shame public. Concerne les SCPI tertiaires, foncières cotées, propriétaires de murs commerciaux. Critère décisif pour la valeur résiduelle des actifs tertiaires.
ZAN (Zéro Artificialisation Nette): Objectif de division par deux de l'artificialisation des sols d'ici 2031, puis zéro d'ici 2050.; La ZAN, issue de la loi Climat et Résilience 2021, vise à diviser par deux la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers entre 2021 et 2031, puis atteindre zéro artificialisation nette en 2050. Application territorialisée par les SRADDET et PLU. Conséquence directe : raréfaction du foncier constructible, hausse des prix dans les zones urbaines tendues, valorisation des biens existants en centre-ville. Effet structurel sur les stratégies d'investissement : privilégier la rénovation lourde et l'ancien rénové (cohérent avec Denormandie, déficit foncier, Malraux).
Passoires thermiques: Logements classés F ou G au DPE, dont la location est progressivement interdite depuis 2023.; Les passoires thermiques regroupent les logements classés F et G au DPE. Calendrier d'interdiction de location : G+ (>450 kWh/m²/an) depuis 2023, G entiers au 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Conséquence : un logement non rénové sortira du marché locatif. Pour l'investisseur, deux stratégies : (1) acheter décoté et rénover, en mobilisant MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE et déficit foncier ; (2) revendre avant l'interdiction. Le marché 2026 est marqué par une décote significative des biens E, F et G.

Marché

28 définitions

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier): Société d'investissement collectif dans l'immobilier locatif (bureaux, commerces, logement, santé), gérée par une société agréée AMF.; Une SCPI collecte des fonds auprès d'investisseurs particuliers pour acheter et gérer un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé, logement, logistique). Distribution de loyers nets de frais sous forme de dividendes. Taux de distribution moyen 2024 : ~4,5 %. Avantages : diversification (50 à 500 immeubles par SCPI), gestion 100 % déléguée, ticket d'entrée faible (200 à 5 000 €). Inconvénients : frais d'entrée 8-10 %, liquidité limitée, sensibilité aux taux. Imposition en revenus fonciers (location nue) ou BIC selon la SCPI. Détention possible en direct, à crédit, en assurance-vie, en démembrement.
OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier): Fonds collectif mixant immobilier (60 % minimum) et actifs financiers (jusqu'à 35 %), plus liquide qu'une SCPI.; Une OPCI investit au minimum 60 % en immobilier (direct ou via SCPI) et jusqu'à 35 % en actifs financiers (actions immobilières, obligations) et 5 % de liquidités. Liquidité quotidienne ou hebdomadaire (rachat de parts par le fonds), supérieure à celle d'une SCPI. Performance plus volatile mais souvent comparable sur le long terme. Deux véhicules juridiques : SPPICAV (revenus en RCM, plus fréquent) et FPI (revenus fonciers). Accessible en assurance-vie (alternative liquide à la SCPI). Frais d'entrée 3-5 %.
SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée): Foncière cotée en bourse exonérée d'IS en échange d'une distribution obligatoire d'au moins 95 % de ses bénéfices locatifs.; Les SIIC sont les foncières cotées françaises (Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina, Icade...) qui bénéficient d'un régime fiscal de faveur : exonération d'IS sur les revenus locatifs et plus-values immobilières, en contrepartie d'une obligation de distribution d'au moins 95 % des bénéfices locatifs et 70 % des plus-values. Imposition au PFU 30 % chez l'investisseur (option barème). Liquidité quotidienne en bourse. Volatilité élevée (corrélée aux taux). Complément liquide d'un portefeuille immobilier physique.
Foncière cotée: Société d'investissement immobilier dont les actions sont négociées en bourse, exposition immobilière liquide.; Une foncière cotée détient et gère un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, logements, logistique, hôtels) et est cotée en bourse. En France, la plupart relèvent du régime SIIC. Avantages : liquidité quotidienne, ticket d'entrée minime (le prix d'une action), diversification automatique, distribution généreuse (souvent 5-7 % de yield). Inconvénients : volatilité actions, sensibilité aux taux, performance court terme déconnectée de la valeur du patrimoine sous-jacent. Outil de complément, pas de substitution à un patrimoine immobilier direct.
Vacance locative: Période pendant laquelle un bien locatif ne génère aucun loyer (entre deux locataires, travaux, mise sur le marché).; La vacance locative est l'absence de revenu locatif pendant tout ou partie de l'année. Causes : turnover locatif (1-3 semaines entre deux locataires), travaux, mise sur le marché trop longue (loyer mal positionné, défauts du bien). En moyenne, prévoir 1 mois de vacance par an dans un calcul de rentabilité prudent (~8 % de loyers perdus). Plus élevée en zones détendues (B2, C), plus faible en zone A (Paris, Lyon, IDF). Outil d'arbitrage clé : un bien à 5 % de rendement brut avec 0 mois de vacance peut être plus rentable qu'un bien à 7 % avec 2 mois de vacance annuelle.
Taux d'occupation: Pourcentage de l'année (ou des m²) effectivement loués sur un bien ou un portefeuille immobilier.; Le taux d'occupation financier (TOF) mesure les loyers réellement encaissés rapportés aux loyers théoriques en cas de pleine occupation. Métrique standard des SCPI (objectif > 90 %), foncières cotées et grands patrimoines. Sur un bien locatif unitaire, le TOF correspond à 100 % moins la vacance (en mois). Un TOF de 92 % correspond à 1 mois de vacance par an environ. Indicateur clé pour comparer la performance opérationnelle entre deux investissements. À distinguer du taux d'occupation physique (m² occupés / m² total) plus utile pour le tertiaire.
Rendement brut: Loyers annuels divisés par le prix d'acquisition, sans déduire les charges, taxes ni fiscalité.; Le rendement brut est le ratio loyers annuels hors charges / prix d'achat (frais inclus). Indicateur d'affichage, utile pour comparer rapidement deux biens mais trompeur car il ignore tous les coûts. À Lyon en 2026, le rendement brut s'établit entre 3,5 % (hypercentre) et 6 % (périphérie). Bonne pratique : ne jamais s'arrêter au brut, descendre au rendement net et idéalement au net-net pour intégrer la fiscalité. Sur des marchés tendus, accepter un brut bas pour bénéficier de la valorisation et de la liquidité.
Rendement net: Rendement après déduction des charges courantes (taxe foncière, copropriété, gestion, vacance), avant fiscalité.; Le rendement net intègre les charges qui pèsent sur le bailleur : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, assurance PNO, vacance locative, petites réparations. Représente typiquement 70-80 % du rendement brut. Un bien à 5 % brut produit ~4 % net. Métrique indispensable pour comparer deux investissements avec des charges très différentes (immeuble entier sans charges de copro vs studio en copropriété chargée). Encore insuffisant pour la décision finale : il faut intégrer la fiscalité.
Rendement net-net: Rendement après charges ET fiscalité, le seul vraiment comparable d'un investissement à l'autre.; Le rendement net-net intègre toutes les charges et l'imposition réelle (IR + PS sur les revenus fonciers ou BIC). C'est le seul indicateur pertinent pour comparer un investissement à un autre placement. Un même bien produit ~3,5 % net-net en location nue (TMI 30 %) mais peut atteindre 4,8 % net-net en LMNP au réel grâce à l'amortissement qui neutralise les loyers pendant 10-15 ans. Toujours simuler les scénarios fiscaux avant achat.
Cash-flow: Flux net de trésorerie mensuel d'un bien locatif : loyers - charges - mensualité de crédit - impôts.; Le cash-flow mesure la trésorerie réellement encaissée chaque mois par l'investisseur, après paiement de toutes les charges, du crédit et de l'impôt. Positif : le bien s'autofinance et génère un surplus, idéal pour la capacité d'endettement future. Négatif : l'investisseur complète chaque mois, mais peut bénéficier d'une fiscalité plus douce et d'une plus-value à terme. Privilégier le cash-flow positif sur les premiers achats (sécurise la solvabilité), accepter du légèrement négatif sur les biens patrimoniaux haut de gamme. Calcul à projeter sur 5, 10 et 20 ans.
ROI (Return On Investment): Retour sur investissement : gain total (loyers + plus-value) divisé par les capitaux investis.; Le ROI mesure le gain total d'un investissement rapporté au capital engagé : (loyers nets + plus-value à la revente - capital investi) / capital investi × 100. Sur un investissement immobilier avec crédit, le capital engagé est limité à l'apport, ce qui décuple le ROI grâce à l'effet de levier. Exemple : 30 000 € d'apport, 270 000 € de crédit, revente +50 000 € après 10 ans + cash-flow cumulé 20 000 € = ROI 233 %. À comparer au TRI (taux de rendement interne) qui intègre la temporalité des flux.
TRI (Taux de Rendement Interne): Taux d'actualisation qui annule la VAN d'un investissement : indicateur de rentabilité prenant en compte la temporalité.; Le TRI est le taux d'actualisation qui rend nulle la valeur actuelle nette d'un projet, intégrant la chronologie des flux (apport initial, loyers, charges, revente). Indicateur de référence pour comparer des projets de durées différentes. Sur l'immobilier locatif en France, un TRI de 5 à 8 % est considéré bon, 10 % et plus excellent. À comparer au coût du capital (taux d'emprunt) et au TRI moyen du marché. Calcul avec Excel (fonction TRI) ou simulateurs dédiés. Outil supérieur au ROI dès qu'il y a des flux étalés dans le temps.
Valorisation: Évaluation de la valeur de marché d'un bien immobilier, par comparaison ou capitalisation des loyers.; La valorisation d'un bien immobilier repose sur trois méthodes : (1) comparaison (référentiel des ventes récentes au même m² dans le quartier), (2) capitalisation des loyers (loyers annuels / taux de rendement attendu), (3) coût de remplacement (terrain + reconstruction - vétusté). En France résidentielle, la comparaison domine. Pour les SCPI, l'expertise indépendante annuelle (méthode patrimoniale) sert de référence à la valeur de retrait. Toujours croiser plusieurs sources (DVF, Notaires, agences) avant de valider un prix d'achat.
Décote: Réduction de prix par rapport à une valeur de référence (marché libre, valeur d'expertise, nue-propriété).; Une décote est l'écart négatif entre un prix de cession et une valeur de référence. Cas fréquents : achat en nue-propriété (décote 30-50 % vs pleine propriété), viager occupé (décote 40-50 % sur valeur libre), action SIIC sous-évaluée vs ANR (« décote sur ANR » des foncières cotées), bien en succession vendu rapidement. Levier de création de valeur : acheter avec décote permet de bénéficier mécaniquement de la convergence vers la valeur libre à terme. À combiner avec une analyse fine du sous-jacent (cause de la décote).
Surcote: Prix supérieur à la valeur de référence du marché, fréquent en zone tendue ou pour un bien d'exception.; Une surcote est l'écart positif entre un prix payé et la valeur de référence du marché. Fréquente sur les biens d'exception (vue, terrasse, hauteur sous plafond, calme absolu en hypercentre), les emplacements rares ou pendant les phases de tension. À distinguer de la survalorisation spéculative (achat à un prix non justifié par les fondamentaux). Pour un investisseur, accepter une légère surcote (5-10 %) sur un bien à fort potentiel locatif et de revente peut faire sens ; au-delà, attention au risque de baisse en cas de retournement.
Encadrement des loyers: Plafonnement des loyers à la relocation dans certaines zones tendues : Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble.; L'encadrement des loyers (loi Élan 2018) limite le loyer à la relocation à un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, modulé selon l'année de construction, le quartier et la typologie. En 2026, en vigueur à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, et expérimenté à Bordeaux et Grenoble. Possibilité de complément de loyer pour les biens d'exception (terrasse, vue, qualité), à justifier. Contournement classique : passer en location meublée qui n'est pas concernée par l'encadrement (sauf à Paris où l'encadrement s'applique avec une majoration).
IRL (Indice de Référence des Loyers): Indice publié par l'INSEE chaque trimestre, qui sert à réviser les loyers d'habitation chaque année.; L'IRL est publié trimestriellement par l'INSEE et permet de réviser les loyers d'habitation (nu et meublé) à la date anniversaire du bail. Calculé à partir de l'inflation hors loyers et tabac. Plafond d'augmentation : 3,5 % en bouclier 2022-2024, revenu à un calcul normal en 2025. Pour les passoires thermiques (F et G), gel des loyers depuis 2022 : impossible de réviser à la hausse tant que le bien n'est pas rénové. La clause d'indexation doit figurer expressément au bail pour s'appliquer.
ILC (Indice des Loyers Commerciaux): Indice trimestriel servant à indexer les baux commerciaux : moyenne pondérée IPC, IRP, ICCBTB.; L'ILC remplace l'ICC pour la révision des baux commerciaux des activités commerciales et artisanales. Composé de 50 % IPC hors tabac et loyers, 25 % IRP (chiffre d'affaires du commerce de détail), 25 % ICCBTB (coût construction). Variation très liée à l'inflation. Plafonné à 3,5 % par la loi de juin 2022 pour les PME jusqu'à mars 2025. Concerne directement les revenus de murs commerciaux, EHPAD, résidences services. À distinguer de l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux et les professions libérales.
T1 / T2 / T3 / T4: Typologie standard d'un logement selon le nombre de pièces principales : T1 (1 pièce + cuisine), T2 (2 pièces), etc.; La typologie T1/T2/T3 est la nomenclature française standard : compte le nombre de pièces principales (séjour + chambres), sans la cuisine, salle de bains ou WC. T1 = studio fermé ou 1 pièce, surface 20-35 m². T2 = 1 séjour + 1 chambre, 35-50 m². T3 = 50-70 m². T4 = 70-90 m². Les T1 et T2 offrent les meilleurs rendements bruts (loyer au m² plus élevé) et la meilleure liquidité locative (étudiants, jeunes actifs, mobilité). Les T3-T4 attirent les familles, location plus longue, vacance plus faible.
Surface Carrez: Surface privative à déclarer obligatoirement lors de la vente d'un lot en copropriété, hors espaces < 1,80 m de hauteur.; La surface Carrez (loi du 18 décembre 1996) est obligatoire pour la vente de tout lot en copropriété. Exclut : balcons, terrasses, caves, garages, parkings, surfaces sous 1,80 m de hauteur. Erreur de plus de 5 % en moins → réduction du prix à due concurrence. Mesure réalisée par un géomètre ou un diagnostiqueur. À ne pas confondre avec la surface Boutin (utilisée pour les baux d'habitation) qui exclut en plus les murs intérieurs et inclut certains éléments différemment.
Surface loi Boutin: Surface habitable à mentionner obligatoirement dans tout bail d'habitation depuis 2009.; La surface habitable Boutin doit figurer dans tout bail d'habitation (nu, meublé, mobilité). Définie à l'article R. 156-1 du Code de la construction : surface de plancher déduction faite des murs, cloisons, marches, gaines. Exclut : caves, garages, sous-sols, combles non aménagés, surfaces sous 1,80 m. Diffère légèrement de la surface Carrez (qui s'applique en copro pour la vente). Une omission ou une erreur > 5 % au préjudice du locataire ouvre droit à une diminution de loyer proportionnelle. Toujours faire mesurer avant de relouer.
Charges récupérables: Charges de copropriété ou d'entretien que le bailleur peut refacturer au locataire (eau, chauffage collectif, gardien...).; Les charges récupérables sont définies limitativement par le décret n° 87-713 : eau, chauffage et eau chaude collectifs, entretien des parties communes, entretien des ascenseurs, taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), rémunération du gardien (partiellement). Le bailleur les avance et les régularise annuellement sur justificatifs. À distinguer des charges non récupérables (gros travaux, honoraires syndic, ravalement, copropriété) qui pèsent uniquement sur le propriétaire. Ratio standard récupérables/non-récupérables : 60-70 % vs 30-40 % selon la copropriété.
Taxe foncière: Impôt local annuel payé par tout propriétaire d'un bien immobilier au 1er janvier, calculé sur la valeur locative cadastrale.; La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par tout propriétaire au 1er janvier. Assiette : valeur locative cadastrale × 50 %, multipliée par les taux votés par la commune et le département. Hausse moyenne 2023-2026 supérieure à l'inflation (révision des valeurs locatives et hausses communales). Représente 8-15 % des loyers annuels selon les communes. Charge non récupérable sur le locataire (sauf TEOM). À budgéter précisément avant achat : un même bien peut coûter 1 200 € à Lyon et 2 500 € à Bordeaux pour la taxe foncière.
Taxe d'habitation: Impôt local supprimé pour les résidences principales en 2023, maintenu pour les résidences secondaires.; La taxe d'habitation sur les résidences principales a été totalement supprimée en 2023 pour tous les foyers. Elle reste due sur les résidences secondaires et les logements vacants, avec des majorations possibles en zone tendue (jusqu'à +60 %). Les bailleurs ne sont pas concernés : c'est le locataire qui la paie si occupation au 1er janvier (sauf logement meublé courte durée). Critère d'arbitrage pour la résidence secondaire en zone tendue : Paris, Bordeaux, Lyon, Nice peuvent appliquer une majoration significative.
EHPAD: Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, support d'investissement en résidence services LMNP.; Un EHPAD accueille des seniors dépendants (GIR 1 à 4) nécessitant des soins médicalisés. Pour l'investisseur, l'EHPAD se présente sous forme d'un appartement (chambre) acheté en VEFA ou ancien, loué via un bail commercial 9 ans à un exploitant qui gère l'établissement. Avantages : revenus sécurisés (gestionnaire unique), récupération TVA 20 %, statut LMNP au réel. Risques majeurs : solvabilité de l'exploitant (Orpea, scandale 2022), faible liquidité de revente, rendement net 4-5 %. À évaluer en analysant l'exploitant plus que le bien lui-même.
Résidence services: Résidence proposant des services para-hôteliers (accueil, ménage, restauration) à ses occupants, gérée par un exploitant.; Une résidence services propose des services para-hôteliers (accueil, ménage, restauration, animation) en plus du logement. Catégories : senior, étudiante, affaires, tourisme. Investissement structuré en bail commercial 9 ans avec un exploitant unique, statut LMNP, récupération TVA 20 %. Rendement brut 4-5,5 %. Le succès de l'investissement repose sur la qualité de l'exploitant (Pierre & Vacances, Domitys, Réside Études, Nexity Studea). Crises récentes (Domiviex, faillite d'exploitants) rappellent la nécessité de diversifier au-delà d'un seul opérateur.
Résidence étudiante: Résidence services dédiée aux étudiants, avec studios meublés, espaces communs, services accueil et internet inclus.; Une résidence étudiante propose des studios meublés (15-25 m²) aux étudiants, avec services para-hôteliers minimum (accueil, ménage parties communes, internet). Investissement type : 90-150 k€ par studio, bail commercial 9 ans renouvelable. Exploitants majeurs : Nexity Studéa, Cardinal Campus, Réside Études, Les Estudines. Rendement net 4-4,5 %. Marché tendu dans toutes les villes universitaires (manque structurel de logements étudiants). Comparer toujours à un investissement direct (studio loué en meublé classique) qui peut offrir un meilleur rendement et plus de flexibilité.
Résidence affaires: Résidence services pour les voyageurs professionnels en mission, séjours de quelques nuits à plusieurs mois.; Une résidence affaires (appart-hotel) accueille des voyageurs professionnels et missionnés pour des séjours de 1 nuit à plusieurs mois. Studios et T2 équipés, services hôteliers complets (accueil 24/7, ménage, conciergerie). Implantation en quartier d'affaires (La Défense, Lyon Confluence, Bordeaux Bastide). Exploitants : Adagio, Citadines, Suite Novotel. Investissement LMNP avec bail commercial, récupération TVA. Rendement 4,5-5,5 %, mais sensible au cycle conjoncturel des déplacements professionnels (impact Covid 2020-2021).

Stratégie

18 définitions

Effet de levier
Levier bancaire
Levier fiscal
Diversification
Dilution
Capitalisation
Optimisation patrimoniale
Bilan patrimonial
CGP
CIF
ORIAS
IOBSP
Courtier en crédit
Mandataire immobilier
Marchand de biens
Primo-investisseur
Expatrié fiscal
Non-résident

Effet de levier: Mécanisme qui amplifie le rendement des fonds propres en finançant un investissement à crédit.; L'effet de levier est le levier financier qui démultiplie la rentabilité des fonds propres en s'endettant. Exemple : 30 000 € d'apport + 270 000 € de crédit pour acheter 300 000 €. Si le bien prend 10 % (+30 000 €), le rendement sur fonds propres est de 100 % et non de 10 %. Effet symétrique en cas de baisse (perte de 100 % de l'apport si baisse de 10 %). L'immobilier reste le seul actif accessible aux particuliers permettant cet effet à grande échelle. Maximum HCSF : 35 % d'endettement, durée 25 ans, levier max ~10x sur 25 ans pour un primo-investisseur.
Levier bancaire: Capacité à emprunter à un coût inférieur à la rentabilité de l'investissement pour amplifier le rendement net.; Le levier bancaire repose sur l'écart entre le coût du crédit (taux d'intérêt + assurance, ~3,5-4,5 % en 2026) et la rentabilité brute du bien (~5-7 %). Tant que la rentabilité dépasse le coût, l'emprunt amplifie le rendement sur fonds propres. À combiner avec l'amortissement fiscal en LMNP qui réduit l'impôt sur les loyers pendant 10-15 ans, démultipliant le levier après impôt. Limite : la capacité d'endettement calculée par les banques (35 % HCSF) plafonne le nombre de biens cumulables.
Levier fiscal: Utilisation des dispositifs fiscaux (LMNP, déficit foncier, Malraux) pour réduire l'imposition et augmenter le rendement net.; Le levier fiscal consiste à choisir le régime fiscal optimal pour neutraliser ou minimiser l'imposition des revenus locatifs et plus-values. Outils principaux : LMNP au réel (amortissement, neutralisation 10-15 ans), déficit foncier (déduction 10 700 €/an du revenu global), Malraux, Monuments Historiques. Effet décisif sur le rendement net-net : un même bien peut produire 2 % net-net en nu vs 4 % en LMNP au réel.
Diversification: Répartition d'un patrimoine entre plusieurs actifs ou zones pour réduire le risque global.; La diversification patrimoniale réduit le risque non systématique en répartissant le capital entre plusieurs typologies (résidentiel, tertiaire, santé), zones (Paris, régions, étranger), véhicules (direct, SCPI, foncières cotées). Sur l'immobilier français, un bon mix typique : 60 % direct résidentiel local, 20 % SCPI diversifiées, 10 % SCPI thématiques (santé, logistique), 10 % foncières cotées (liquidité). Limite : la diversification dilue aussi la performance ; le bon équilibre dépend de la taille du patrimoine et du temps disponible pour la gestion.
Dilution: Baisse de la part détenue par un associé suite à une augmentation de capital ou une acquisition.; La dilution désigne la réduction de la quote-part d'un associé dans une société suite à une augmentation de capital, une acquisition d'actions par un nouvel associé, ou une attribution gratuite à des tiers. En immobilier patrimonial, intervient principalement en SCI ou SAS lors de l'entrée d'un enfant ou d'un nouvel associé (donation progressive, ouverture du capital). À organiser via les statuts et pactes d'associés pour anticiper la valorisation, les droits de vote et les droits financiers. Outil de transmission progressif.
Capitalisation: Stratégie consistant à réinvestir les revenus et plus-values pour faire croître un patrimoine sur le long terme.; La capitalisation est la stratégie patrimoniale de long terme qui consiste à réinvestir systématiquement les flux générés (loyers nets, dividendes SCPI, plus-values) plutôt que de les consommer. Effet boule de neige sur 20-30 ans : capital initial × (1 + rendement)^n. Outils favorisant la capitalisation : SCI à l'IS (revenus capitalisés non imposés à l'IR avant distribution), LMNP au réel (loyers neutralisés réinvestis librement), assurance-vie en démembrement. Approche dominante pour les investisseurs en phase d'accumulation.
Optimisation patrimoniale: Démarche globale d'amélioration de la performance, de la fiscalité et de la transmission d'un patrimoine.; L'optimisation patrimoniale est une démarche globale qui combine : (1) structuration juridique (SCI, holding, démembrement), (2) arbitrage fiscal (LMNP, déficit foncier, IFI), (3) diversification géographique et typologique, (4) préparation à la transmission (donations, pacte Dutreil, assurance-vie). Pilotée par un CGP, un avocat fiscaliste ou un notaire selon les enjeux. Outil de pilotage : le bilan patrimonial annuel qui mesure l'évolution de l'actif net et identifie les leviers d'arbitrage.
Bilan patrimonial: Photographie exhaustive du patrimoine d'un foyer : actifs, passifs, revenus, fiscalité, et plan d'action.; Le bilan patrimonial est un audit exhaustif qui recense : actifs (immobiliers, financiers, professionnels), passifs (crédits, dettes), revenus et charges, situation fiscale (IR, IFI), composition du foyer, objectifs. Synthétise la photographie en un plan d'action personnalisé : arbitrages, restructurations, nouveaux investissements, préparation à la retraite ou à la transmission. Réalisé par un CGP indépendant. Recommandé tous les 3-5 ans ou à chaque événement majeur (mariage, naissance, succession, vente d'entreprise).
CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine): Professionnel indépendant qui conseille les particuliers sur l'organisation, l'optimisation et la transmission de leur patrimoine.; Un CGP conseille les particuliers sur tous les volets de leur patrimoine : immobilier, financier, fiscalité, transmission, retraite. Statuts cumulés requis : CIF (conseil financier, AMF), ORIAS (intermédiation assurance), parfois IOBSP (courtage crédit), agent immobilier. Deux modèles économiques : commissions (rétrocession des produits commercialisés) ou honoraires (CGPI indépendant). Privilégier l'indépendance, l'absence de conflits d'intérêts et la transparence sur la rémunération.
CIF (Conseiller en Investissements Financiers): Statut réglementé AMF permettant de conseiller des clients particuliers sur des produits financiers.; Le statut CIF est délivré par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) après immatriculation auprès d'une association agréée (CNCGP, La Compagnie des CGP, ANACOFI, CIB). Permet de conseiller un client particulier sur des produits financiers : assurance-vie, PEA, compte-titres, SCPI, OPCI, FIP, FCPI. Obligations : formation continue, déontologie, transparence sur les rémunérations, document d'entrée en relation, lettre de mission. Indispensable pour tout CGP qui propose des SCPI ou des produits financiers structurés.
ORIAS: Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance, géré par l'ACPR.; L'ORIAS est le registre unique des intermédiaires en assurance, en banque et en finance, accessible publiquement sur orias.fr. Inscription obligatoire pour exercer les statuts : courtier d'assurance (COA), mandataire d'assurance (MA), IOBSP (courtier en crédit), CIF (via certification professionnelle). Vérification gratuite par tout client avant signature. Permet de s'assurer qu'un CGP, courtier ou démarcheur est bien réglementé et soumis à des obligations professionnelles.
IOBSP (Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement): Statut réglementé pour les courtiers en crédit, encadré par l'ACPR et inscrit à l'ORIAS.; Un IOBSP est intermédiaire entre un emprunteur et un établissement de crédit (banque, organisme de crédit à la consommation). Quatre catégories selon le mandat : courtier (catégorie 1, le plus indépendant), mandataire exclusif (cat. 2), mandataire non exclusif (cat. 3), mandataire d'intermédiaire (cat. 4). Inscription ORIAS obligatoire, formation et capacité professionnelle requises. En immobilier, c'est le statut du courtier en crédit qui négocie auprès des banques. Vérifier toujours l'inscription ORIAS avant de signer une mission.
Courtier en crédit: Intermédiaire IOBSP qui négocie pour le compte de l'emprunteur auprès de plusieurs banques pour obtenir les meilleures conditions.; Un courtier en crédit immobilier est un IOBSP (catégorie 1) qui démarche plusieurs banques en parallèle pour un client emprunteur. Apporte 3 valeurs : (1) analyse du dossier (faisabilité, optimisation du profil), (2) négociation du taux, de l'assurance et des conditions annexes (frais, IRA, modularité), (3) gain de temps. Rémunération : commission bancaire (~1 % du crédit, à la charge de la banque) ou honoraires client (~1 % du montant, à la charge de l'emprunteur). Outil indispensable pour les profils complexes (investisseurs multi-biens, expatriés).
Mandataire immobilier: Agent commercial indépendant rattaché à un réseau, qui exerce une activité d'intermédiation immobilière sans carte T en propre.; Un mandataire immobilier exerce son activité sous le mandat d'un agent immobilier titulaire de la carte T (transactions). Statut : agent commercial inscrit au RSAC. Modèle économique : commission rétrocédée par l'agence titulaire de la carte, généralement 50-70 % vs un agent salarié. Réseaux de mandataires : SAFTI, IAD France, Optimhome, Capifrance, Effi-City. Avantages : flexibilité, indépendance, commissions élevées. Limite : pas de carte T en propre, dépendance à l'agence de rattachement et à son back-office.
Marchand de biens: Professionnel qui achète des biens immobiliers pour les revendre à court terme avec une marge, après éventuels travaux ou découpage.; Un marchand de biens est un commerçant (statut BIC professionnel) qui réalise des opérations habituelles d'achat-revente immobilière dans un but spéculatif. Activité commerciale réglementée : RCS, garantie financière, expert-comptable, soumis aux DMTO réduits (engagement de revente sous 5 ans, article 1115 CGI) et à la TVA sur marge. Marge cible : 15-25 % brut, 8-12 % net après travaux et fiscalité. Activité à fort levier mais risquée (cycle, vente, fiscalité). Souvent exercée en SAS.
Primo-investisseur: Personne qui réalise son premier investissement immobilier locatif, sans expérience préalable.; Le primo-investisseur est un investisseur qui finance son premier bien locatif. Profil souvent jeune (25-40 ans), revenus salariés, déjà propriétaire de sa RP ou locataire. Capacité d'endettement préservée (35 % HCSF), accès à un premier crédit à conditions favorables. Conseils : commencer petit (T1 ou T2), cash-flow équilibré ou positif, fiscalité LMNP au réel pour neutraliser l'impôt, secondariser la résidence principale avant de capitaliser. Ne pas chercher l'opération parfaite : 80 % de la performance se joue sur la 1ère et 2e opération.
Expatrié fiscal: Contribuable ayant transféré son domicile fiscal hors de France, soumis à des règles d'imposition spécifiques.; Un expatrié fiscal est un contribuable qui a transféré son domicile fiscal hors de France. Critères de domicile (article 4 B CGI) : foyer en France, lieu de séjour principal, activité professionnelle, centre des intérêts économiques. La sortie de la résidence fiscale française entraîne : (1) exit tax sur certaines plus-values latentes, (2) imposition limitée aux revenus de source française (loyers, plus-values immobilières), (3) exonération CSG-CRDS si UE/EEE/Suisse, (4) déclaration via le SIP des non-résidents. Régime à anticiper avec un fiscaliste avant le départ.
Non-résident: Contribuable dont le domicile fiscal est hors de France, imposé en France uniquement sur ses revenus de source française.; Un non-résident fiscal n'est imposable en France que sur ses revenus de source française : loyers d'immeubles situés en France, plus-values immobilières françaises, dividendes de sociétés françaises (sous réserve des conventions fiscales). Taux minimum d'imposition : 20 % jusqu'à 28 797 € (puis 30 %), sauf à démontrer un taux moyen mondial inférieur. Exonération CSG-CRDS pour les résidents UE/EEE/Suisse. Déclaration via la 2042 + 2044 (loyers), envoyée au SIP des non-résidents à Noisy-le-Grand. À combiner avec les conventions fiscales pour éviter la double imposition.

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