Name: CPIM, Lyon (siège)
Address: 200 rue André Philip, Lyon, 69003, FR
Price range: €€

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Fiscalité immobilièreLMNP, déficit foncier, plus-value, niches, IFI, micro-BIC.
75 termes →
FinancementHCSF, OAT, taux d'usure, in fine, hypothèque, MaPrimeRénov'.
50 termes →
JuridiqueSCI, démembrement, viager, donation, baux, DPE, ZAN.
95 termes →
MarchéSCPI, OPCI, rendements, IRL, surfaces, EHPAD, résidences services.
44 termes →
StratégieEffet de levier, CGP, courtier, expatrié, optimisation patrimoniale.
38 termes →

Fiscalité immobilière

75 définitions

LMNP
LMP
Déficit foncier
Loi Pinel
Denormandie
Loi Malraux
Monuments Historiques
Loc'Avantages
Censi-Bouvard
Micro-foncier
Micro-BIC
BIC
BNC
BOFiP
Abattement durée de détention
Plus-value immobilière
Plus-value professionnelle
PFU
Prélèvements sociaux
CSG-CRDS
IFI
TVA immobilière
TVA sur marge
Droits de mutation
Frais de notaire
Plus-value latente
Exit tax
Niches fiscales
Plafonnement des niches 10 000 €
IRPP
TMI
Exonération résidence principale
PVPE
Déclaration 2044
Déclaration 2044-SPE
Déclaration 2042 C
Déclaration 2071
Déclaration 2072
Déclaration 2065
CGI
IR
IS
PS
BIC / BNC
Quotient familial
Plafond des niches fiscales
Article 150 U du CGI
Article 31 du CGI
Article 35 bis du CGI
VEFA
Loi Pinel
Loi Malraux
Surtaxe sur les plus-values immobilières
CFE
Avis d'imposition
Déclaration 2042 / 2042-C / 2044 / 2031
Rescrit fiscal
Abus de droit fiscal
Société à prépondérance immobilière
Article 209 quinquies CGI
Article 39 quaterdecies CGI
Loi Censi-Bouvard
Loi Girardin
Loi Cosse
Abattement spécifique meublé tourisme classé
Niches fiscales outre-mer
Amortissement par composants
Plan comptable LMNP
Tableau d'amortissement comptable
Report de déficit BIC LMNP
TVA en LMNP parahôtellerie
Convention fiscale bilatérale
Non-résident fiscal français
Exit tax
Crédit d'impôt étranger

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel): Statut fiscal de la location meublée pour un particulier dont les recettes annuelles restent sous 23 000 € ou sous 50 % des revenus du foyer.; Le LMNP est le régime fiscal des particuliers qui louent un logement meublé sans en faire leur activité principale. Les loyers sont imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas en revenus fonciers. Deux options : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers) ou le régime réel, qui permet d'amortir le bien et le mobilier, neutralisant fiscalement les loyers pendant 10 à 15 ans. Le statut bascule en LMP au-delà de 23 000 € de recettes et 50 % des revenus du foyer. Détails dans notre guide LMNP au réel 2026.
LMP (Loueur en Meublé Professionnel): Statut professionnel de la location meublée, déclenché au-delà de 23 000 € de recettes ET 50 % des revenus du foyer.; Le LMP s'applique automatiquement dès que les deux seuils sont franchis : 23 000 € de recettes annuelles de location meublée et recettes supérieures à 50 % du revenu global du foyer fiscal. Le LMP donne accès à l'imputation du déficit BIC sur le revenu global (sans plafond) et à l'exonération partielle de plus-value après 5 ans d'exercice et 90 000 € de recettes en moyenne. En contrepartie, il soumet aux cotisations sociales des indépendants (TNS, environ 35-45 % des bénéfices) et à la CFE. Comparaison détaillée dans notre guide LMNP vs LMP.
Déficit foncier: Mécanisme permettant de déduire de son revenu global jusqu'à 10 700 €/an de charges et travaux supérieurs aux loyers d'un bien loué nu.; Le déficit foncier est l'un des leviers fiscaux les plus puissants pour les contribuables fortement imposés. Quand les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière) dépassent les loyers d'un bien loué nu, l'excédent constitue un déficit. Une partie (hors intérêts) s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € si travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2025). Le solde se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Pour un foyer en TMI 41 %, l'économie d'impôt atteint 5 800 € l'année du travaux. Guide complet : Déficit foncier 2026.
Loi Pinel: Dispositif de réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf loué nu, supprimé pour les acquisitions depuis le 1er janvier 2025.; Le Pinel a permis pendant 10 ans de réduire son impôt sur le revenu de 9, 12 ou 14 % du prix d'un logement neuf, en contrepartie d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, sous plafonds de loyers et de ressources. Le dispositif a pris fin pour les nouveaux investissements au 31 décembre 2024. Les investisseurs ayant signé avant cette date continuent d'en bénéficier jusqu'au terme de leur engagement. Pour remplacer le Pinel en 2026, regardez la loi Malraux, le déficit foncier ou le Denormandie.
Denormandie: Réduction d'impôt pour l'achat d'un logement ancien rénové dans une commune éligible, calquée sur le Pinel.; Le dispositif Denormandie permet de réduire son IR de 12 à 21 % du prix d'achat (plafonné à 300 000 €) pour un logement ancien situé dans l'une des 245 communes éligibles, à condition d'y réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Engagement de location nue de 6, 9 ou 12 ans avec plafonds de loyers et de ressources des locataires. Le dispositif est prorogé jusqu'à fin 2027. Particulièrement pertinent en zone B1 et B2 où les prix de l'ancien à rénover restent contenus. Détails : Denormandie 2026.
Loi Malraux: Réduction d'impôt de 22 à 30 % des travaux de restauration d'un immeuble situé en Site Patrimonial Remarquable.; La loi Malraux finance la restauration d'immeubles anciens en Site Patrimonial Remarquable (SPR), avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP). Réduction d'impôt de 30 % en PSMV ou 22 % en PVAP, calculée sur les travaux dans la limite de 400 000 € sur 4 ans (soit 120 000 € d'IR maximum). Pas de plafond de niches fiscales. Engagement de location nue 9 ans à un locataire non-membre du foyer. Réservé aux TMI 41-45 %. Guide : Loi Malraux 2026.
Monuments Historiques: Régime fiscal permettant la déduction intégrale du revenu global des charges et travaux d'un immeuble classé ou inscrit.; Le régime Monuments Historiques est le plus puissant levier fiscal immobilier français : 100 % des travaux et charges (intérêts, entretien) sont déductibles du revenu global, sans plafond. Un investisseur en TMI 45 % qui finance 300 000 € de travaux économise 135 000 € d'IR. En contrepartie : engagement de conservation 15 ans, classement ou inscription du bien à l'inventaire, et obligation d'ouvrir au public dans certains cas. Pas de niche fiscale, mais avantages soumis à validation préfectorale. Ciblé sur TMI 45 %. Détails : Monuments Historiques 2026.
Loc'Avantages: Réduction d'impôt pour les bailleurs qui louent un logement nu à un loyer inférieur au marché via une convention Anah.; Loc'Avantages remplace le Cosse ancien depuis 2022. Le bailleur signe une convention avec l'Anah et loue son bien nu à un loyer inférieur au marché. En échange, il bénéficie d'une réduction d'IR de 15 à 65 % des loyers selon la décote consentie (Loc1, Loc2, Loc3) et le mode de gestion (direct ou IML/mandataire social). Cumulable avec le déficit foncier sur les travaux. Le dispositif est prorogé jusqu'à fin 2027. Idéal pour transformer un bien vacant en zone tendue en levier fiscal modéré mais récurrent. Comparez avec déficit foncier.
Censi-Bouvard: Ancien dispositif de réduction d'impôt de 11 % pour l'achat d'un logement neuf en résidence services, supprimé fin 2022.; Le Censi-Bouvard visait les acquisitions en résidence services (étudiantes, seniors, EHPAD) avec bail commercial et exploitant. Réduction de 11 % du prix HT sur 9 ans (plafonnée à 300 000 €) + récupération TVA 20 %. Le dispositif a pris fin au 31 décembre 2022. Les investisseurs ayant signé avant en bénéficient jusqu'au terme. Pour un investissement comparable aujourd'hui, le LMNP au réel en résidence services reste pertinent : pas de réduction d'IR mais amortissement neutralisant les loyers pendant 15-20 ans.
Micro-foncier: Régime simplifié d'imposition des revenus fonciers sous 15 000 €/an avec abattement forfaitaire de 30 %.; Le micro-foncier s'applique de plein droit aux bailleurs nus dont les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 €/an. Abattement forfaitaire automatique de 30 %, pas de déduction des charges réelles. Déclaration directement sur la 2042 (case 4BE), sans 2044. Avantage : simplicité. Inconvénient : pas de déficit foncier possible et l'abattement de 30 % est souvent inférieur aux charges réelles (intérêts d'emprunt + travaux + taxe foncière dépassent fréquemment 30 % des loyers). Option pour le régime réel recommandée dès qu'il y a des travaux ou un emprunt actif.
Micro-BIC: Régime simplifié pour la location meublée avec abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % en meublé de tourisme non classé).; Le micro-BIC est le régime par défaut de la location meublée tant que les recettes annuelles restent sous 77 700 € (location longue durée) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé depuis la loi Le Meur de 2024). Abattement de 50 % pour la location meublée classique, 71 % pour les meublés de tourisme classés, 30 % pour les non-classés. Au-delà du seuil, passage au régime réel. Le micro-BIC reste intéressant uniquement si les charges réelles sont faibles. Sinon, le réel et son amortissement LMNP sont presque toujours plus avantageux.
BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux): Catégorie fiscale dans laquelle sont imposés les revenus de la location meublée, par opposition aux revenus fonciers.; Les BIC regroupent les revenus tirés d'activités commerciales, industrielles ou artisanales, dont la location meublée. Contrairement aux revenus fonciers (location nue, catégorie « Revenus Fonciers »), les BIC ouvrent droit à l'amortissement du bien et du mobilier au régime réel, neutralisant fiscalement les loyers pendant 10-15 ans. Les recettes BIC s'ajoutent au revenu global pour le calcul de l'IR mais sont également soumises aux prélèvements sociaux (17,2 %). Au-delà de 77 700 € de recettes annuelles, passage automatique au régime réel. Voir LMNP au réel.
BNC (Bénéfices Non Commerciaux): Catégorie fiscale des professions libérales et activités non commerciales, distincte des BIC immobiliers.; Les BNC regroupent les revenus des professions libérales (médecins, avocats), des droits d'auteur et de certaines activités non commerciales. En immobilier, les BNC concernent principalement les chambres d'hôtes (au-delà de la franchise) et certaines activités para-hôtelières lourdes. Régime déclaratif spécifique 2035 au réel, micro-BNC avec 34 % d'abattement sous 77 700 €. À ne pas confondre avec les BIC de la location meublée. Pour les investisseurs, le BNC reste marginal sauf montage hôtelier.
BOFiP: Bulletin Officiel des Finances Publiques, base de doctrine fiscale opposable à l'administration.; Le BOFiP-Impôts est la base de doctrine fiscale officielle de la DGFiP, accessible publiquement sur bofip.impots.gouv.fr. Elle compile l'interprétation administrative des textes fiscaux et est opposable à l'administration : un contribuable qui applique de bonne foi une instruction BOFiP ne peut être redressé sur ce fondement, même si la jurisprudence évolue. Référence incontournable pour vérifier le régime d'imposition d'un produit, les conditions d'éligibilité d'un dispositif fiscal (LMNP, déficit foncier, Malraux) ou les obligations déclaratives. Toujours citer le numéro BOI (ex : BOI-RFPI-DECLA).
Abattement durée de détention: Mécanisme qui réduit progressivement la plus-value imposable d'un bien immobilier selon le nombre d'années de détention.; L'abattement pour durée de détention s'applique à la plus-value de cession d'un bien immobilier hors résidence principale. Pour l'IR (19 %) : 6 %/an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e, soit exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : 1,65 %/an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, 9 %/an de la 23e à la 30e, exonération totale après 30 ans. Un bien acheté en 2003 et revendu en 2026 est exonéré d'IR et fortement abattu en PS. Plan de cession à ajuster selon la date d'acquisition.
Plus-value immobilière: Gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, imposé à 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux après abattements.; La plus-value immobilière est la différence entre prix de vente et prix d'acquisition (majoré de 7,5 % de frais d'acquisition forfaitaires ou des frais réels, et de 15 % de travaux après 5 ans ou des travaux réels justifiés). Imposition : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements pour durée de détention. Au-delà de 50 000 € de plus-value nette, surtaxe de 2 à 6 %. Exonérations : résidence principale, première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions, biens détenus depuis 30 ans. Déclaration via le notaire le jour de la vente (formulaire 2048-IMM).
Plus-value professionnelle: Plus-value sur cession d'un bien affecté à une activité professionnelle (LMP, BIC, BNC), soumise à un régime spécifique.; La plus-value professionnelle concerne les biens inscrits à l'actif d'une activité (LMP, marchand de biens, BIC). Court terme (moins de 2 ans) : imposition au barème IR + cotisations sociales TNS. Long terme (au-delà de 2 ans) : 12,8 % d'IR + 17,2 % de PS = 30 %. Pour les LMP, le régime article 151 septies du CGI exonère totalement la PV après 5 ans d'activité et moins de 90 000 € de recettes moyennes (partiellement entre 90 000 et 126 000 €). Critère puissant pour les patrimoines LMNP en cours de bascule en LMP.
PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique): « Flat tax » de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) sur les revenus du capital : dividendes, intérêts, plus-values mobilières.; Le PFU, ou flat tax, instauré en 2018, est le régime d'imposition par défaut des revenus mobiliers (dividendes, intérêts, plus-values d'actions) et de certains produits d'assurance-vie. Taux global de 30 % (12,8 % d'IR + 17,2 % de PS). Option pour le barème IR possible si plus favorable (utile pour les TMI 0 % et 11 %). En immobilier, le PFU ne concerne pas directement les loyers (qui restent au barème) mais s'applique aux dividendes versés par une SCI à l'IS ou une SARL de famille soumise à l'IS.
Prélèvements sociaux: Cotisations de 17,2 % appliquées aux revenus du capital français : loyers, plus-values, dividendes.; Les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine s'élèvent à 17,2 % : CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %. Ils s'appliquent aux loyers (fonciers et BIC), aux plus-values immobilières, aux dividendes de SCI à l'IS et aux revenus de capitaux mobiliers. Pour les non-résidents fiscaux UE/EEE/Suisse, exonération de la CSG-CRDS (7,5 % au lieu de 17,2 %) sur loyers et plus-values immobilières françaises depuis l'arrêt De Ruyter (CJUE 2015). Les non-résidents hors UE restent soumis aux 17,2 % complets.
CSG-CRDS: Contribution sociale généralisée (9,2 %) et contribution au remboursement de la dette sociale (0,5 %), composantes des prélèvements sociaux.; La CSG (9,2 %) et la CRDS (0,5 %) sont les deux principales contributions sociales pesant sur les revenus du patrimoine. Avec le prélèvement de solidarité (7,5 %), elles forment les 17,2 % de prélèvements sociaux. Une fraction de la CSG sur les revenus d'activité est déductible du revenu imposable (6,8 %), mais la CSG sur les revenus du patrimoine n'est déductible qu'à hauteur de 6,8 % et uniquement quand les revenus sont soumis au barème IR (pas au PFU). Les non-résidents UE/EEE/Suisse en sont exonérés depuis 2019.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): Impôt annuel dû par les foyers détenant plus de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net imposable au 1er janvier.; L'IFI a remplacé l'ISF en 2018 en se recentrant sur l'immobilier. Seuil de déclenchement : 1,3 M€ de patrimoine immobilier net (après dettes d'acquisition et travaux). Barème progressif de 0,5 % à 1,5 % au-delà de 800 000 € (mais l'impôt court dès 1,3 M€). Sont taxés : résidences, immeubles locatifs, parts de SCI, SCPI, OPCI. Exonérations : biens professionnels (LMP qui remplit les conditions), bois et forêts à 75 %. Réduction d'impôt de 75 % des dons aux fondations dans la limite de 50 000 €. Plafonnement à 75 % des revenus pour éviter la spoliation.
TVA immobilière: Taxe sur la valeur ajoutée appliquée aux ventes de logements neufs ou rénovés lourdement, au taux de 20 % (ou 5,5 % en zone ANRU).; La TVA immobilière s'applique aux livraisons d'immeubles neufs (achevés depuis moins de 5 ans), aux ventes en VEFA, et aux ventes après rénovation lourde. Taux normal de 20 %, taux réduit de 10 % pour le logement social, 5,5 % en zone ANRU. Pour les investisseurs LMNP en résidence services, la TVA est récupérable à condition de signer un bail commercial 9 ans avec un exploitant et de proposer 3 services para-hôteliers minimum. La TVA est conservée définitivement après 20 ans de location. Sinon, régularisation au prorata en cas de revente.
TVA sur marge: Régime de TVA appliqué à la marge dégagée par un marchand de biens, calculée sur la différence prix d'achat / prix de vente.; La TVA sur marge concerne les ventes par un assujetti TVA (marchand de biens, promoteur) de biens dont l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction (achat à un particulier, immeuble achevé depuis plus de 5 ans). TVA calculée sur la marge brute (prix de revente - prix d'achat - frais d'acquisition), pas sur le prix total. Permet d'optimiser la fiscalité d'opérations de marchand de biens sur de l'ancien rénové sans démolition lourde. Régime complexe, sécurisé par rescrit fiscal préalable.
Droits de mutation: Taxes perçues par l'État et les collectivités lors d'une vente immobilière, ~5,80 % du prix dans l'ancien.; Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) regroupent : taxe départementale (4,5 %), taxe communale (1,2 %), frais d'assiette (2,37 % de la taxe départementale). Total : environ 5,80 % du prix d'acquisition dans l'ancien. Plusieurs départements (Cher, Indre, Isère, Mayotte, Morbihan) appliquent 3,80 %. Dans le neuf, les DMTO sont réduits à 0,715 % (taxe de publicité foncière). Composante principale des « frais de notaire ». À ne pas confondre avec les DMTG (mutations à titre gratuit : donation, succession), qui suivent un barème distinct.
Frais de notaire: Coût total payé au notaire lors d'une vente, composé des droits de mutation, émoluments et débours, environ 7-8 % dans l'ancien.; Les frais de notaire incluent : les droits de mutation (~5,80 %), les émoluments du notaire (régulés, environ 0,8 à 1 %), les débours (formalités, ~800 €) et la contribution de sécurité immobilière (0,1 %). Total : environ 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf. La part qui revient réellement au notaire ne représente que ~10 % du total ; le reste est reversé à l'État et aux collectivités. Possibilité de négocier 20 % d'abattement sur les émoluments au-delà de 100 000 € depuis 2021.
Plus-value latente: Gain théorique non réalisé : différence entre valeur de marché actuelle et prix d'acquisition d'un bien non vendu.; La plus-value latente est un concept comptable et patrimonial : elle représente le gain qui serait dégagé si le bien était vendu aujourd'hui. Non imposée tant que le bien n'est pas cédé (principe de réalisation). Toutefois, elle entre dans le calcul de l'IFI (valeur vénale au 1er janvier) et dans la valorisation patrimoniale pour les arbitrages. Pour les expatriés, l'exit tax peut taxer la plus-value latente de certains actifs lors du départ. En LMNP, les amortissements créent une plus-value latente artificielle qui ne sera jamais reprise grâce à l'exclusion de l'amortissement du calcul de la PV.
Exit tax: Imposition des plus-values latentes sur titres au moment du transfert du domicile fiscal hors de France.; L'exit tax (article 167 bis CGI) s'applique aux contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France, sur les plus-values latentes de leurs participations supérieures à 800 000 € ou représentant plus de 50 % du capital. Taux : PFU 30 % ou barème IR + 17,2 % PS. Sursis de paiement automatique vers UE/EEE, conditionnel ailleurs. Dégrèvement au bout de 2 ou 5 ans selon la valeur des titres (15 ans pour les non-résidents qui détenaient depuis longtemps). En immobilier direct, pas d'exit tax (la France conserve son droit d'imposer les biens situés sur son sol).
Niches fiscales: Dispositifs de réduction ou crédit d'impôt accordés en contrepartie d'un investissement ou d'un comportement particulier.; Les niches fiscales regroupent l'ensemble des avantages fiscaux : réductions d'impôt (Pinel, Denormandie, Malraux, dons), crédits d'impôt (services à la personne, garde d'enfant), abattements et exonérations. Plafonnement global à 10 000 €/an par foyer fiscal (18 000 € pour SOFICA, outre-mer). Hors plafond : Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier (déduit du revenu, pas de l'impôt). L'optimisation patrimoniale consiste souvent à articuler dispositifs sous plafond et hors plafond.
Plafonnement des niches 10 000 €: Limite annuelle de 10 000 € d'avantages fiscaux cumulables par foyer (Pinel, Denormandie, emploi à domicile, etc.).; Le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €/an par foyer fiscal (article 200-0 A du CGI) limite la somme des réductions et crédits d'impôt obtenus via les dispositifs concernés : Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, FCPI, FIP, emploi à domicile, garde d'enfant, etc. Plafond porté à 18 000 € pour les investissements outre-mer et SOFICA. Hors plafond : Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier (déduction du revenu, pas réduction d'impôt), dons aux œuvres. Stratégie pour TMI 41-45 % : empiler dispositifs sous plafond + dispositifs hors plafond.
IRPP (Impôt sur le Revenu): Impôt progressif annuel français sur les revenus du foyer fiscal, calculé par tranches de 0 à 45 %.; L'IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques) frappe l'ensemble des revenus du foyer fiscal : traitements, BIC, BNC, revenus fonciers, plus-values, etc. Barème 2026 : 0 % jusqu'à 11 497 €, 11 % jusqu'à 29 315 €, 30 % jusqu'à 83 823 €, 41 % jusqu'à 180 294 €, 45 % au-delà. Système du quotient familial qui divise le revenu imposable par le nombre de parts. Le calcul intègre ensuite réductions et crédits d'impôt. Plafond du quotient familial : 1 791 € par demi-part en 2026.
TMI (Tranche Marginale d'Imposition): Taux d'imposition de la dernière tranche de revenu imposable : 0, 11, 30, 41 ou 45 % selon le revenu et la composition du foyer.; La TMI détermine le taux d'imposition d'un euro supplémentaire de revenu pour un foyer. C'est la donnée à connaître avant tout arbitrage fiscal. Un investisseur en TMI 30 % qui économise 10 000 € de revenu imposable gagne 3 000 € d'IR ; en TMI 45 %, il gagne 4 500 €. Les dispositifs avec déduction du revenu (déficit foncier, Monuments Historiques, PER) sont d'autant plus puissants que la TMI est élevée. Les dispositifs avec réduction d'impôt (Pinel, Denormandie) sont indépendants de la TMI. Calcul à effectuer chaque année car la TMI évolue avec les revenus.
Exonération résidence principale: Plus-value de cession de la résidence principale totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux.; La cession de la résidence principale (au sens fiscal : occupée habituellement et effectivement par le cédant au jour de la vente) bénéficie d'une exonération totale de plus-value, IR et prélèvements sociaux compris (article 150 U-II 1° du CGI). Pas de durée minimale d'occupation, mais l'administration vérifie la réalité de l'occupation (factures, taxe d'habitation, scolarisation des enfants). Tolérance d'un an de non-occupation avant la vente si bien mis en vente effectivement. Cumul possible avec la PVPE (1ère cession d'une résidence secondaire) si réinvestissement dans une RP dans les 24 mois.
PVPE (Première cession d'un logement autre que la RP): Exonération de plus-value pour la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi.; L'exonération PVPE (article 150 U-II 1° bis CGI) s'applique à la première cession d'un logement autre que la résidence principale, à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa RP dans les 4 années précédant la vente, et de remployer le prix dans l'acquisition ou la construction d'une résidence principale dans les 24 mois. Exonération proportionnelle au prix réinvesti. Outil puissant pour les locataires propriétaires d'un bien locatif qui veulent acheter leur RP en mobilisant la plus-value sans frottement fiscal.
Déclaration 2044: Formulaire de déclaration des revenus fonciers au régime réel pour la location nue.; Le formulaire 2044 est utilisé par les bailleurs nus en régime réel pour déclarer leurs revenus fonciers : loyers encaissés, charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien et de réparation, primes d'assurance, frais de gestion). Détermine le résultat foncier, qui peut être positif (imposable) ou négatif (déficit foncier). Doit être joint à la 2042 et conservé 10 ans avec les justificatifs. Pour les biens en SCI à l'IR, c'est aussi la 2044 mais déposée par la société (chaque associé reporte sa quote-part).
Déclaration 2044-SPE: Formulaire spécifique pour la déclaration des revenus fonciers issus de dispositifs particuliers (Malraux, Robien, Borloo, Monuments Historiques).; La 2044-SPE est l'annexe spéciale de la 2044, obligatoire pour les bailleurs ayant opté pour un dispositif fiscal particulier : loi Malraux, Monuments Historiques, Robien, Borloo, Scellier. Permet d'appliquer les régimes dérogatoires (déduction renforcée des travaux, imputation sans plafond pour MH). Toujours déposée en complément de la 2044 classique. Le défaut de souscription dans les délais peut faire perdre le bénéfice du dispositif.
Déclaration 2042 C: Déclaration complémentaire à la 2042, utilisée pour les revenus non salariaux (BIC, BNC, plus-values).; La 2042 C est l'annexe de la déclaration de revenus principale. Elle accueille les revenus exceptionnels et les revenus non salariaux : BIC professionnels et non professionnels (location meublée), BNC, revenus fonciers issus de SCPI, plus-values mobilières, déclaration de comptes à l'étranger. Pour les LMNP au micro-BIC, les recettes brutes vont en case 5ND/5OD ; au régime réel, le résultat fiscal calculé sur la 2031 va en 5NA/5OA. Indispensable de bien identifier la case selon le statut (LMP/LMNP, pro/non pro, classé/non classé).
Déclaration 2071: Formulaire de déclaration des résultats d'une SCI imposée à l'impôt sur les sociétés.; La 2071 est la déclaration de résultats d'une SCI à l'IS, équivalente à la 2065 d'une SAS ou SARL. Doit être déposée chaque année au SIE dans les 3 mois de la clôture (15 mai pour exercice civil). Détaille produits, charges, dotations aux amortissements, résultat fiscal et impôt dû. Une SCI à l'IS est imposée à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice et 25 % au-delà. Les associés ne sont imposés qu'au moment de la distribution de dividendes (PFU 30 % ou barème IR sur option). Voir SCI à l'IS 2026.
Déclaration 2072: Formulaire de déclaration des résultats d'une SCI à l'impôt sur le revenu (régime de la translucidité fiscale).; La 2072 est la déclaration annuelle d'une SCI à l'IR, déposée par la société mais imposable au niveau des associés (régime de la translucidité fiscale). Détermine le résultat foncier global, réparti entre associés au prorata de leurs parts. Chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre 2044. Pas d'amortissement possible en SCI à l'IR. Distinction importante avec la 2071 (SCI à l'IS). Toute SCI doit déposer une 2072 même si elle est inactive, sous peine d'amende. Voir guide SCI.
Déclaration 2065: Déclaration de résultats des sociétés imposées à l'impôt sur les sociétés (IS) : SAS, SARL, EURL à l'IS.; La 2065 est la déclaration annuelle de résultat des sociétés à l'IS (SAS, SARL, EURL ayant opté, SCI à l'IS via 2071). Dépôt au SIE dans les 3 mois de la clôture (15 mai pour exercice civil). Comprend bilan, compte de résultat, tableau de détermination du résultat fiscal, déclaration des dotations aux amortissements et provisions. Pour un investisseur immobilier qui structure son patrimoine via une holding ou une SAS commerciale, la 2065 est l'obligation principale. Souvent confiée à un expert-comptable.
CGI (Code général des impôts): Code de référence regroupant l'ensemble des règles fiscales applicables en France (impôt sur le revenu, IS, IFI, plus-values, etc.).; Le Code général des impôts (CGI) est le texte fondateur qui codifie l'ensemble des règles fiscales françaises depuis 1950. Il s'organise en plusieurs livres : impôts directs (IR, IS, IFI, taxe foncière), enregistrement et timbre (donations, ventes), TVA, taxes diverses. Les articles les plus cités en investissement locatif sont l'article 150 U (plus-values immobilières), l'article 31 (déficit foncier), l'article 199 septvicies (Pinel), l'article 199 novovicies (Denormandie), et les articles 35 et 35 bis (location meublée).
IR (Impôt sur le revenu): Impôt direct progressif sur les revenus du foyer fiscal, avec barème en 5 tranches (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %) en 2026.; L'IR frappe l'ensemble des revenus du foyer fiscal au barème progressif. Barème 2026 (revenus 2025) : 0 % jusqu'à 11 497 €, 11 % de 11 498 à 29 315 €, 30 % de 29 316 à 83 823 €, 41 % de 83 824 à 180 294 €, 45 % au-delà. La TMI (tranche marginale) détermine le rendement fiscal des leviers de défiscalisation immobilière. Pour un foyer à 41 %, 1 000 € de déficit foncier économise 410 € d'IR + 172 € de prélèvements sociaux. Voir TMI 30 % en 2026.
IS (Impôt sur les sociétés): Impôt proportionnel sur les bénéfices des sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà en 2026.; L'IS s'applique de plein droit aux SARL, SAS, SASU, et sur option aux SCI familiales. Taux 2026 : 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices (PME éligibles), 25 % au-delà. L'option IS d'une SCI familiale change radicalement la fiscalité : amortissement du bien, déduction des frais d'acquisition, mais double imposition en sortie (IS + dividendes ou plus-value sur cession). À privilégier pour les patrimoines TMI ≥ 41 % visant la capitalisation longue, à éviter en transmission directe. Voir SCI à l'IR ou à l'IS.
PS (Prélèvements sociaux): Cotisations CSG (9,2 %), CRDS (0,5 %) et prélèvement de solidarité (7,5 %), totalisant 17,2 % sur les revenus du patrimoine en 2026.; Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent en plus de l'IR sur les revenus du patrimoine : loyers fonciers (location nue), plus-values immobilières (hors RP), revenus du capital. Ils ne sont pas dus en LMNP au régime micro-BIC pour les loueurs en LMNP non-professionnels mais s'appliquent en LMP. Les expatriés UE/EEE/Suisse sont exonérés de CSG/CRDS (7,5 % seulement). Sur une plus-value de 100 000 €, les PS représentent 17 200 € auxquels s'ajoute l'IR (19 %) et la surtaxe progressive éventuelle. Voir PS 17,2 % sur l'immobilier 2026.
BIC / BNC: BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux (location meublée). BNC : Bénéfices Non Commerciaux (professions libérales). Catégories d'imposition distinctes des revenus fonciers.; Les BIC regroupent les revenus d'activités commerciales : location meublée (LMNP/LMP), marchand de biens, parahôtellerie. Les BNC regroupent les revenus des professions libérales (médecins, avocats, consultants). En investissement locatif, le BIC est l'objectif fiscal de la location meublée pour pouvoir amortir comptablement le bien (régime réel) — ce que ne permet pas le régime foncier de la location nue. Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % (location classique) ou 30 % (meublé tourisme non classé).
Quotient familial: Système français d'atténuation de l'IR : revenu imposable divisé par le nombre de parts du foyer fiscal (1 par adulte, 0,5 par enfant, plafonné).; Le quotient familial divise le revenu imposable par le nombre de parts du foyer (1 par adulte, 0,5 par enfant jusqu'au 3e, 1 à partir du 3e). Avantage plafonné à 1 759 € par demi-part en 2026 (revenus 2025). Concrètement, un foyer à 3 enfants paie l'IR comme un foyer sans enfant mais sur un revenu divisé par 4 — d'où une économie significative pour les TMI 30-41 %. Le quotient familial fait baisser la TMI effective et donc le rendement fiscal des dispositifs de défiscalisation immobilière.
Plafond des niches fiscales: Limite globale de 10 000 € de réductions ou crédits d'impôt par an et par foyer (18 000 € pour les niches outre-mer et Malraux/MH hors plafond).; Le plafond des niches fiscales limite à 10 000 € par an la somme totale des avantages fiscaux acquis : crédits d'impôt (CIDD), réductions Pinel/Denormandie/Loc'Avantages, etc. Plafond porté à 18 000 € si investissement outre-mer (Girardin) ou SOFICA. Échappent au plafond : Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier (mécanisme de déduction et non de réduction). Un investisseur multi-dispositifs doit suivre ce plafond pour optimiser et éviter la perte sèche au-delà.
Article 150 U du CGI: Article fondateur des plus-values immobilières des particuliers : barème, abattements par durée de détention, exonérations.; L'article 150 U du CGI régit la plus-value immobilière des particuliers. Régime : taxation à 19 % d'IR + 17,2 % de PS, soit 36,2 % cumulés. Abattements pour durée de détention : exonération totale d'IR après 22 ans, exonération totale de PS après 30 ans. 12 cas d'exonération principaux : résidence principale, première cession d'un logement autre que la RP, biens < 15 000 €, expropriation, retraités à faibles revenus, etc. Voir notre dossier 12 cas d'exonération article 150 U.
Article 31 du CGI: Article qui définit les charges déductibles des revenus fonciers en régime réel (location nue) : travaux, intérêts d'emprunt, taxes.; L'article 31 du CGI liste exhaustivement les charges déductibles des revenus fonciers : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, réparation et amélioration (à l'exclusion des reconstructions et agrandissements), taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion. Le surplus crée un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € (21 400 € en cas de rénovation de passoires thermiques 2023-2025), le reste reportable 10 ans sur les revenus fonciers seulement.
Article 35 bis du CGI: Article qui régit la location meublée occasionnelle d'une partie de la résidence principale : exonération sous conditions de plafonds.; L'article 35 bis du CGI exonère d'impôt deux types de location meublée : (1) la location d'une chambre meublée dans la résidence principale du loueur sous certaines conditions de prix et durée (loyer plafonné à 199 €/m²/an en zone tendue, 142 € hors zone en 2026), (2) la location occasionnelle d'une partie de la RP pour moins de 760 € de recettes annuelles. Au-delà, bascule en LMNP standard. Très utilisé pour la colocation étudiante de pièces dans la RP.
VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement): Contrat d'achat d'un logement neuf en cours de construction, avec paiements échelonnés selon l'avancement des travaux.; La VEFA est le contrat standard d'achat de logement neuf auprès d'un promoteur. L'acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de la construction, avec un échelonnement des paiements (5 % réservation, 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à l'hors d'eau, 95 % à l'achèvement, solde aux clés). Protections : garantie financière d'achèvement (GFA), garantie décennale, biennale, parfait achèvement. Éligible à de nombreux dispositifs : Pinel (jusqu'en 2024), Denormandie (ancien réhabilité), TVA réduite 5,5 % en zone ANRU, exonération taxe foncière 2 ans.
Loi Pinel: Dispositif de défiscalisation pour l'achat d'un logement neuf locatif (12, 18 ou 21 % de réduction d'impôt selon durée). Supprimé pour les investissements postérieurs au 31/12/2024.; La loi Pinel permettait, jusqu'au 31 décembre 2024, une réduction d'impôt de 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans) sur le prix d'un logement neuf locatif, plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m². Conditions : zones A, A bis ou B1, plafonds de loyer et de ressources des locataires, engagement de location. Le Pinel+ (logement à hautes performances énergétiques) maintenait les taux pleins de 12/18/21 % en 2023-2024 contre des taux dégressifs sur le Pinel classique. Remplacé par Loc'Avantages et Denormandie. Voir aussi : Pinel vs Denormandie.
Loi Malraux: Dispositif de défiscalisation pour la restauration d'immeubles anciens en secteur sauvegardé : réduction d'impôt de 22 ou 30 % des travaux (plafond 400 000 € sur 4 ans).; La loi Malraux permet une réduction d'impôt de 30 % (en Site Patrimonial Remarquable avec PSMV/PVAP) ou 22 % (autres SPR) du montant des travaux de restauration, plafonnée à 400 000 € de travaux étalés sur 4 ans. Le bien doit être loué nu (bail nu, 9 ans minimum). Cible : patrimoines TMI 41-45 %, immeubles d'exception (Vieux Lyon, Marais, Bordeaux Saint-Pierre, Troyes, etc.). Réduction hors plafond des niches fiscales. Travaux supervisés par un Architecte des Bâtiments de France. Voir Malraux 2026 et Malraux vs Monuments Historiques.
Surtaxe sur les plus-values immobilières: Surtaxe progressive (2 à 6 %) ajoutée à la fiscalité standard des plus-values immobilières > 50 000 € (hors résidence principale).; La surtaxe progressive frappe les plus-values immobilières (hors RP) au-delà de 50 000 € de plus-value taxable. Barème par tranches : 2 % de 50 001 à 100 000 €, 3 % de 100 001 à 150 000 €, 4 % de 150 001 à 200 000 €, 5 % de 200 001 à 250 000 €, 6 % au-delà. Cette surtaxe s'ajoute à l'IR 19 % et aux PS 17,2 %, ce qui peut porter la taxation globale à 42 % au-delà de 250 000 € de plus-value. La détention longue (> 22 ans pour IR, > 30 ans pour PS) reste le levier le plus efficace pour la neutraliser.
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises): Impôt local annuel dû par les LMNP au régime réel (à partir de 305 € de recettes), basé sur la valeur locative du bien.; La CFE est une cotisation locale due par tout exploitant LMNP au régime réel à partir de 305 € de recettes locatives annuelles. Montant minimum 240 € à 7 533 € selon la commune en 2026, basé sur la valeur locative cadastrale du bien. Exonérée la 1ère année de création. Dégrèvement possible si chiffre d'affaires < 5 000 €. Souvent oubliée par les LMNP débutants au régime réel. Voir CFE LMNP 2026.
Avis d'imposition: Document officiel récapitulant l'impôt dû par le foyer fiscal au titre d'une année, avec le revenu fiscal de référence (RFR).; L'avis d'imposition arrive à l'été N+1 (revenus N déclarés en mai-juin N+1). Données clés : revenu fiscal de référence (RFR, base de plafonds d'éligibilité Pinel, Loc'Avantages, Denormandie, MaPrimeRénov), TMI, montant net à payer ou à rembourser. Conserver 3 ans (délai de reprise fiscal). Document essentiel pour les banques (dossier de crédit), les bailleurs (location), les administrations (aides). Modifications déclaratives possibles via la déclaration rectificative ou la réclamation contentieuse jusqu'au 31 décembre N+2.
Déclaration 2042 / 2042-C / 2044 / 2031: Formulaires fiscaux : 2042 (déclaration principale), 2042-C (complémentaire), 2044 (revenus fonciers), 2031 (BIC LMNP au réel).; La déclaration 2042 est le formulaire principal de l'IR. La 2042-C (complémentaire) recueille les éléments des dispositifs Pinel/Denormandie/Loc'Avantages. La 2044 détaille les revenus fonciers (location nue) — recettes, charges, déficit. La 2031 (et son annexe 2033) est la liasse BIC pour les LMNP au régime réel : bilan, compte de résultat, amortissements. Les LMNP micro-BIC déclarent simplement leurs recettes en case 5ND de la 2042-C-PRO. Mauvais report = redressement quasi systématique.
Rescrit fiscal: Demande écrite à l'administration fiscale pour valider à l'avance le traitement fiscal d'une opération particulière, opposable à l'administration.; Le rescrit fiscal permet d'interroger l'administration sur le traitement fiscal d'un montage avant sa mise en œuvre. Réponse en 3 mois (silence = accord tacite sur certains rescrits). Force opposable : l'administration ne peut plus revenir sur sa position. Très utilisé pour les montages SCI/SARL de famille, les démembrements complexes, les abus de droit potentiels. Coût : 0 € (gratuit), à formuler avec un fiscaliste. Risque : un rescrit défavorable révèle le montage, exposant à un contrôle. À utiliser avec discernement.
Abus de droit fiscal: Procédure de l'administration pour requalifier un montage à but exclusivement fiscal (ou principalement fiscal depuis 2019).; L'abus de droit fiscal (article L. 64 du LPF) permet à l'administration de requalifier les actes qui ont un but exclusivement fiscal (mini-abus L. 64 A : but principal fiscal depuis 2019). Sanction : intérêts de retard + majoration 80 % de l'impôt éludé. Montages à risque : SCI familiale avec donation immédiate des parts, démembrement temporaire à but de défiscalisation pure, sociétés interposées sans substance économique. Décisions de jurisprudence et avis du Comité des abus de droit consultables sur le BOFiP. Voir 12 signaux contrôle fiscal 2026.
Société à prépondérance immobilière: Société dont plus de 50 % de l'actif est composé d'immobilier français : régime fiscal de plus-value spécifique à la cession de parts.; Une société à prépondérance immobilière est une société (SCI, SARL, SAS) dont > 50 % de l'actif brut est constitué d'immeubles français. Conséquence : la cession de ses parts est imposée comme une cession d'immeuble (article 150 UB du CGI) — 19 % IR + 17,2 % PS avec abattements pour durée de détention. Permet d'utiliser les abattements particuliers même pour une cession de parts (pas seulement de l'immeuble lui-même). Calcul de prépondérance fait au moment de la cession et dans les 3 ans précédents.
Article 209 quinquies CGI: Régime de l'intégration fiscale pour les sociétés mère et filles d'un groupe : compensation des résultats positifs et négatifs.; L'intégration fiscale (article 209 quinquies CGI) permet aux sociétés mère et filles (détention > 95 %) de consolider leurs résultats fiscaux. Les pertes des unes compensent les bénéfices des autres. Utilisé en holding patrimoniale immobilière pour optimiser l'IS global. Conditions : option formelle, durée minimum 5 ans, transparence accrue.
Article 39 quaterdecies CGI: Plafonnement de la déductibilité des charges financières (intérêts d'emprunt) à 25 % de l'EBITDA fiscal en sociétés.; Le plafonnement Charasse limite la déductibilité fiscale des charges financières nettes des sociétés à 25 % de l'EBITDA fiscal ou 3 M€ (le plus élevé). Concerne principalement les holdings immobilières fortement endettées. Bloque les montages LBO trop agressifs en immobilier patrimonial.
Loi Censi-Bouvard (LMNP en résidence): Dispositif fermé fin 2022 : LMNP en résidence services (étudiante, EHPAD, tourisme) avec réduction d'impôt 11 % sur 9 ans.; Le Censi-Bouvard a été fermé au 31 décembre 2022. Pendant son existence, il offrait une réduction d'impôt de 11 % du prix de revient (plafonné à 300 k€) sur 9 ans pour les acquisitions LMNP en résidence services (étudiantes, seniors EHPAD, tourisme). Les investissements en cours conservent leurs avantages jusqu'au terme. Successeur : aucun équivalent direct, mais résidence services LMNP au réel reste accessible (sans réduction d'impôt).
Loi Girardin (outre-mer): Dispositif de défiscalisation outre-mer : investissements industriels ou logements sociaux DOM-TOM, réduction d'impôt unique.; La loi Girardin (Girardin industriel ou Girardin logement social) offre une réduction d'impôt one-shot lors d'investissements dans les DOM-TOM (matériel industriel pour Girardin industriel, logements sociaux conventionnés pour Girardin logement social). Réduction d'impôt : ~110-115 % de l'investissement, sur une année (one-shot). Niche fiscale très utilisée pour les TMI ≥ 41 % cherchant à effacer leur impôt sur une année spécifique. Plafond niches fiscales 18 000 € (au lieu de 10 000 €) pour les Girardin.
Loi Cosse (Cosse Ancien): Dispositif 2017-2022 remplacé par Loc'Avantages : abattement fiscal sur revenus fonciers en échange de loyer plafonné + conventionnement ANAH.; La loi Cosse Ancien a été remplacée par Loc'Avantages depuis 2022. Elle offrait un abattement fiscal sur les revenus fonciers (15 %, 50 %, 70 % ou 85 %) en échange du conventionnement avec l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) et du respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire. Les conventionnements en cours restent valables jusqu'au terme initialement prévu.
Abattement spécifique meublé tourisme classé: Abattement micro-BIC de 71 % sur les recettes de location meublée tourisme classée (vs 30 % non classée), plafond 188 700 €.; Le meublé tourisme classé (étoiles Atout France) bénéficie d'un abattement micro-BIC de 71 % sur ses recettes, plafond porté à 188 700 €. Vs 30 % d'abattement et 15 000 € de plafond pour le meublé tourisme non classé depuis 2024. Démarche : visite Atout France (~250 €), attribution de 1 à 5 étoiles, validité 5 ans. Incitation forte du législateur à faire classer son bien Airbnb.
Niches fiscales outre-mer (18 000 €): Plafond global des niches fiscales relevé à 18 000 € pour les investissements outre-mer (vs 10 000 € en France métropolitaine).; Le plafond des niches fiscales standard est de 10 000 €/an, mais il est porté à 18 000 € pour les investissements outre-mer (Girardin industriel, Girardin logement, Pinel outre-mer) ou les SOFICA (financement du cinéma). Permet d'optimiser davantage pour les TMI 41-45 %. Calcul global : la somme de toutes les réductions/crédits d'impôt ne doit pas dépasser ce plafond.
Amortissement par composants: Méthode comptable LMNP au réel : amortissement séparé des composants du bien (gros œuvre, façade, équipements, mobilier) sur durées différentes.; L'amortissement par composants est la méthode imposée par la doctrine fiscale BOFiP pour les LMNP au régime réel. Composants typiques : gros œuvre (50 ans), façade et étanchéité (20 ans), équipements et installations (10-20 ans), mobilier (5-10 ans). Permet d'optimiser le rythme d'amortissement et de neutraliser fiscalement les loyers pendant 10-15 ans. Nécessite un expert-comptable pour la ventilation correcte.
Plan comptable LMNP: Plan comptable simplifié obligatoire pour les LMNP au régime réel : bilan, compte de résultat, annexes.; Le plan comptable LMNP simplifié (Plan Comptable Général adapté) est obligatoire pour les LMNP au régime réel. Documents annuels : bilan (actifs amortis, dettes), compte de résultat (loyers, charges, amortissements), annexes. Liasse 2031 + 2033 à transmettre au SIE. Tenue par expert-comptable obligatoire en pratique (sauf cas simples). Coût 300-600 €/an, déductible.
Tableau d'amortissement comptable: Document obligatoire LMNP au réel : suivi année par année des amortissements pratiqués sur chaque composant.; Le tableau d'amortissement comptable (différent du tableau d'amortissement du crédit) suit année par année les amortissements pratiqués sur chaque composant du bien LMNP. Document à conserver pendant toute la durée d'amortissement + 6 ans (délai de reprise fiscal). Mis à jour annuellement par l'expert-comptable. Essentiel en cas de revente (calcul de la plus-value avec réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025, loi de finances 2025).
Report de déficit BIC LMNP: Le déficit BIC d'un LMNP non professionnel est reportable indéfiniment sur les revenus BIC de la même nature (LMNP).; Le report de déficit BIC LMNP est illimité dans le temps sur les revenus BIC LMNP futurs (mais pas sur le revenu global). C'est ce mécanisme qui permet à un LMNP au réel de générer des déficits comptables (grâce aux amortissements) reportables, neutralisant fiscalement les loyers pendant 10-20 ans. À distinguer du déficit foncier (location nue) qui a ses propres règles d'imputation.
TVA en LMNP parahôtellerie: Le LMNP avec services (parahôtellerie : ménage, petit-déjeuner, accueil, linge) est soumis à TVA 10 % (au lieu d'exonération LMNP classique).; La parahôtellerie est définie par 3 conditions cumulatives sur 4 : ménage régulier, fourniture du linge, petit-déjeuner, accueil personnalisé. Si remplies → activité commerciale assimilée à l'hôtellerie, soumise à TVA 10 %. Avantages : TVA déductible sur les charges (mobilier, travaux). Inconvénients : facturation TVA aux clients, déclarations TVA mensuelles/trimestrielles. Régime intéressant pour les Airbnb avec services réels.
Convention fiscale bilatérale: Accord entre deux États pour éviter la double imposition des revenus et déterminer le pays compétent.; Une convention fiscale bilatérale est un traité entre deux États (par exemple France-Belgique, France-Suisse, France-Luxembourg) pour éviter la double imposition des contribuables et lutter contre l'évasion fiscale. Définit la résidence fiscale, le pays compétent pour chaque type de revenu, les méthodes de crédit d'impôt. La France a signé ~120 conventions fiscales. Essentielles pour les non-résidents propriétaires en France ou les Français propriétaires à l'étranger.
Non-résident fiscal français: Contribuable dont le domicile fiscal est hors de France : imposition limitée aux revenus de source française.; Un non-résident fiscal n'est imposable en France que sur ses revenus de source française : loyers d'immeubles en France, plus-values immobilières françaises, dividendes français. Taux minimum 20 % jusqu'à 29 579 €, puis 30 %. Exonération CSG-CRDS pour résidents UE/EEE/Suisse. Déclaration via le SIP des non-résidents à Noisy-le-Grand. À combiner avec les conventions bilatérales pour éviter la double imposition.
Exit tax (article 167 bis CGI): Imposition des plus-values latentes lors du transfert de la résidence fiscale hors de France pour les patrimoines mobiliers > 800 k€.; L'exit tax (article 167 bis CGI) impose les plus-values latentes sur les valeurs mobilières (actions, parts) lors du transfert du domicile fiscal hors de France. Seuil : patrimoine mobilier > 800 000 € ou détention > 50 % d'une société. Sursis automatique si déménagement vers UE/EEE. Sursis sur demande pour autres pays. Imposition effective uniquement en cas de cession effective dans les 2 ans (15 ans pour UE). N'affecte pas les biens immobiliers français qui restent imposés en non-résident.
Crédit d'impôt étranger: Mécanisme prévu par les conventions fiscales : impôt payé à l'étranger imputable sur l'impôt français dû sur le même revenu.; Le crédit d'impôt étranger permet d'éviter la double imposition : l'impôt payé à l'étranger sur un revenu est imputable sur l'impôt français dû sur ce même revenu (dans la limite de l'impôt français). Application : SCPI européennes (taxe foncière payée en Allemagne imputable en France), revenus locatifs internationaux. Calcul fait par le contribuable dans sa déclaration 2042-C-RICI, justificatifs à conserver 6 ans.

Financement

50 définitions

HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière): Autorité qui fixe les règles macroprudentielles du crédit immobilier français : taux d'endettement 35 %, durée 25 ans.; Le HCSF émet depuis 2021 des recommandations contraignantes aux banques pour encadrer l'octroi de crédit immobilier. Règles principales : taux d'endettement maximum 35 % assurance comprise, durée maximum 25 ans (27 ans avec différé pour le neuf et l'ancien rénové). Marge de flexibilité de 20 % des dossiers par banque, dont 80 % réservés à la résidence principale. Le HCSF a assoupli en 2024 le calcul du taux d'endettement pour les investisseurs LMNP (différentiel-loyer) facilitant l'investissement locatif. Acteur clé à comprendre pour structurer un dossier de financement.
Taux d'usure: Taux maximum légal qu'une banque peut pratiquer sur un crédit, fixé chaque trimestre par la Banque de France.; Le taux d'usure protège les emprunteurs contre les taux abusifs. Calculé par la Banque de France comme la moyenne des TAEG pratiqués au trimestre précédent majorée d'un tiers. Au-delà, un crédit est juridiquement caduc. Pendant la remontée des taux 2022-2023, le taux d'usure a freiné l'octroi de crédit immobilier (révision passée de trimestrielle à mensuelle de février 2023 à fin 2023). Il intègre le taux nominal plus l'assurance emprunteur et les frais de garantie. Levier d'optimisation : faire baisser l'assurance ou les frais permet souvent de repasser sous le seuil.
OAT 10 ans: Obligation Assimilable du Trésor à 10 ans, taux de référence pour le crédit immobilier français.; L'OAT 10 ans représente le coût d'emprunt à 10 ans de l'État français. Les banques s'en servent comme socle pour fixer leurs taux fixes de crédit immobilier (OAT + marge bancaire + coût de refinancement). Quand l'OAT monte de 1 point, les taux de crédit montent en général de 0,8 à 1 point. L'OAT évolue en fonction de la BCE, des anticipations d'inflation et du spread (écart de risque) entre la France et l'Allemagne. Indicateur à suivre chaque semaine pour anticiper le coût d'un projet de financement.
EURIBOR: Taux interbancaire de la zone euro, référence pour les crédits à taux variable et révisable.; L'EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) est le taux auquel les banques de la zone euro se prêtent entre elles. Décliné en plusieurs maturités (1 mois, 3 mois, 6 mois, 12 mois). Sert d'index aux crédits immobiliers à taux variable ou révisable : taux = EURIBOR + marge bancaire. L'EURIBOR suit l'évolution de la BCE. En 2026, l'EURIBOR 3 mois s'établit aux alentours de 2,5 %, ce qui ramène les taux variables sous les taux fixes pour la première fois depuis 2022. À considérer pour les profils prêts à accepter un peu de volatilité.
BCE refi (taux de refinancement): Taux directeur de la Banque centrale européenne, pilote l'ensemble des taux courts de la zone euro.; Le taux refi de la BCE est le taux auquel les banques empruntent à la BCE pour 7 jours. C'est le principal taux directeur de la zone euro, qui se répercute sur l'EURIBOR et les taux variables. Après le pic à 4,5 % en 2023, la BCE a engagé un cycle de baisse en 2024-2025. Niveau attendu à 2,25 % fin 2026. La baisse du refi soulage les emprunteurs à taux variable et permet aux banques de proposer des taux fixes plus attractifs (effet indirect via l'OAT). Annonces tous les 6 semaines, à suivre pour anticiper les fenêtres de financement.
IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé): Pénalité plafonnée à 3 % du capital restant dû (ou 6 mois d'intérêts) en cas de remboursement anticipé d'un crédit immobilier.; Les IRA sont dues quand l'emprunteur rembourse par anticipation tout ou partie de son crédit immobilier. Plafond légal : 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt, le plus faible des deux. Exonération de plein droit en cas de vente du bien suite à un changement professionnel, décès ou cessation forcée d'activité. Pour les investisseurs, négocier l'exonération des IRA dès l'origine est un levier important (souvent obtenu en échange d'une domiciliation des revenus). Particulièrement utile pour les stratégies d'arbitrage ou de renégociation.
Crédit in fine: Crédit où l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt et le capital en totalité à l'échéance.; Le crédit in fine permet de ne payer que les intérêts mensuels et de rembourser le capital en une seule fois à l'échéance (souvent 10-15 ans). Mensualité plus faible qu'un amortissable, ce qui maximise le cash-flow locatif. Mais coût total plus élevé (les intérêts portent sur le capital intégral pendant toute la durée). En contrepartie, la banque exige généralement un nantissement sur un contrat d'assurance-vie ou un PEA équivalent au capital. Levier patrimonial puissant pour les TMI 41-45 % cumulé avec un LMNP au réel, mais à manier avec discernement.
Crédit amortissable: Crédit classique dont chaque mensualité rembourse une part de capital et une part d'intérêts.; Le crédit amortissable est la formule la plus répandue : chaque mensualité comprend une part d'intérêts (calculés sur le capital restant dû) et une part de capital. Au début, les intérêts dominent ; en fin de prêt, le capital domine. Tableau d'amortissement remis à la souscription. Coût total inférieur à un in fine équivalent (les intérêts portent sur un capital décroissant). Adapté à la majorité des projets locatifs amortissable sur 20-25 ans, surtout en combinaison avec un LMNP au réel qui amortit fiscalement le bien.
Prêt relais: Crédit court terme (1-2 ans) qui finance l'achat d'un nouveau bien avant la vente de l'ancien.; Le prêt relais permet d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien. La banque finance 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, sur 1 à 2 ans. Deux formes : sec (intérêts capitalisés, remboursés à la vente) ou adossé à un crédit classique pour compléter le financement. Coût plus élevé qu'un crédit classique (+0,5 à 1 point). Risque principal : si l'ancien bien ne se vend pas dans les 2 ans, négociation difficile pour proroger ou refinancer. À combiner avec une estimation prudente et un mandat de vente solide.
Prêt mixte: Crédit immobilier combinant deux prêts adossés : un amortissable et un in fine, pour optimiser cash-flow et fiscalité.; Le prêt mixte articule deux crédits pour combiner les bénéfices de chaque formule : un amortissable classique (80 % du financement) pour rassurer la banque, et un in fine (20 %) pour générer un complément d'intérêts déductibles et de cash-flow positif. Particulièrement adapté aux investisseurs en TMI 41-45 % qui exploitent un LMNP au réel ou un déficit foncier. Montage technique à structurer avec un courtier expérimenté.
Prêt 110 %: Financement bancaire couvrant à la fois le prix d'achat, les frais de notaire et parfois les travaux ou meubles.; Un prêt 110 % finance 100 % du prix d'acquisition plus environ 10 % de frais (notaire, garantie, dossier, meubles). Réservé aux profils solides : revenus stables, épargne de précaution, profession protégée. En 2026, le HCSF tolère mais ne favorise pas le 110 % : la plupart des banques exigent un apport minimum de 10 % pour les investisseurs. Toujours possible pour les primo-investisseurs en LMNP ou les profils avec excellent reste à vivre. Levier d'effet de levier maximal mais marge d'erreur réduite à l'achat.
Prêt à taux variable: Crédit dont le taux évolue périodiquement en fonction d'un indice de référence (EURIBOR + marge).; Le prêt à taux variable est révisé chaque trimestre ou chaque année selon l'EURIBOR + une marge fixe. Plusieurs formules : variable cappé (plafonné à +1 ou +2 points), capé/floor (encadré à la hausse et à la baisse), révisable mixte (fixe sur 5 ans puis variable). En 2026, intérêt renouvelé car la BCE baisse ses taux. Comparer toujours le scénario haut (cap atteint) vs scénario bas : si la mensualité maximale reste soutenable, le variable peut faire gagner 0,2 à 0,5 point vs un fixe. Réservé aux profils non averses au risque.
Hypothèque: Garantie réelle prise par la banque sur un bien immobilier, lui permettant de saisir et vendre en cas de défaut.; L'hypothèque conventionnelle est une garantie traditionnelle sur les crédits immobiliers. Coût : ~1,5 % du capital emprunté (taxe de publicité foncière, émoluments notaire). Inscription auprès du service de la publicité foncière, dure 1 an après la fin du prêt. Mainlevée payante (~0,7 % du capital) si revente avant l'échéance. Alternative économique : la caution mutuelle (Crédit Logement, ~1,2 %) restituée à 75 % en fin de prêt. La PPD (privilège de prêteur de deniers) est moins chère que l'hypothèque mais ne peut financer que l'existant (pas le neuf, pas les travaux).
Caution Crédit Logement: Garantie mutuelle alternative à l'hypothèque, proposée par Crédit Logement, restituable en fin de prêt.; La caution Crédit Logement est une garantie mutuelle qui remplace l'hypothèque dans environ 60 % des dossiers. Coût initial : commission (~0,8 % du capital) + versement au Fonds Mutuel de Garantie (FMG, ~1 % du capital). Le FMG est restitué à 75 % à l'échéance du prêt, ce qui ramène le coût net à environ 1 % du capital, contre 1,5 à 2 % pour une hypothèque (mainlevée comprise). Pas de frais en cas de remboursement anticipé ou de revente. Acceptation conditionnée à une analyse interne du dossier par Crédit Logement.
PAS (Prêt Accession Sociale): Prêt aidé pour l'accession à la résidence principale, conventionné, sous plafonds de ressources.; Le PAS est un prêt conventionné réservé à l'acquisition de la résidence principale, accordé sous plafonds de ressources variables selon la zone et la composition du foyer. Avantages : ouvre droit à l'APL accession, frais réduits (pas de TVA sur la commission de garantie), durée jusqu'à 30 ans. Cumulable avec PTZ, éco-PTZ, prêt 1 % Logement. Taux distribué par les banques conventionnées avec l'État. Pour les investissements locatifs, voir plutôt le prêt classique ou le PTZ neuf si éligible.
PSLA (Prêt Social Location-Accession): Dispositif permettant d'occuper un logement neuf en location pendant 4 ans avant de l'acheter.; Le PSLA permet à un ménage modeste d'occuper un logement neuf en location-accession pendant 2 à 4 ans avant de lever l'option d'achat. Pendant la phase locative, paiement d'une redevance dont une partie (le « complément de loyer ») est imputée sur le futur prix d'acquisition. Avantages : TVA 5,5 %, exonération taxe foncière 15 ans, PTZ cumulable. Sous plafonds de ressources. Outil rare pour l'investissement, mais utile pour comprendre les programmes sociaux en zone tendue.
PTZ (Prêt à Taux Zéro): Prêt sans intérêts financé par l'État pour l'achat d'une première résidence principale, sous conditions.; Le PTZ est un prêt accordé aux primo-accédants (n'ayant pas été propriétaire de leur RP depuis 2 ans) pour l'achat d'une résidence principale, neuf ou ancien avec travaux. Quotité 10 à 50 % du prix selon la zone et la composition du foyer, sous plafonds de ressources. Différé d'amortissement 5 à 15 ans. Élargi en 2024 à tout le neuf en logement collectif (toutes zones). Cumulable avec un prêt classique, PAS, prêt employeur, éco-PTZ. Inutilisable pour un investissement locatif direct.
Éco-PTZ: Prêt à taux zéro pour financer les travaux de rénovation énergétique, jusqu'à 50 000 €.; L'éco-PTZ finance jusqu'à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale ou un logement loué, achevé depuis plus de 2 ans. Pas d'intérêts à payer (l'État verse un crédit d'impôt à la banque). Durée jusqu'à 20 ans. Cumulable avec MaPrimeRénov', CEE, déficit foncier. Travaux éligibles : isolation, chauffage, ventilation, énergies renouvelables, bouquet de travaux ou rénovation globale. Idéal pour financer la sortie d'un logement de la catégorie « passoire thermique » avant l'interdiction de location.
Prêt patrimonial: Crédit accordé aux clients fortunés contre nantissement d'un portefeuille financier, sans amortissement.; Le prêt patrimonial (ou crédit lombard appliqué à l'immobilier) finance un investissement immobilier en s'adossant à un portefeuille de titres (PEA, contrat d'assurance-vie, compte-titres) nanti au profit de la banque. Pas d'amortissement (in fine), intérêts seuls payés chaque mois. Permet de conserver un effet de levier sur les actifs financiers tout en investissant dans l'immobilier. Réservé à la banque privée (patrimoine 500 k€ et plus). Levier majeur pour les TMI 45 % qui veulent capitaliser sans déstocker leurs actifs financiers performants.
Crédit lombard: Crédit court à moyen terme garanti par le nantissement d'un portefeuille de titres financiers.; Le crédit lombard permet d'emprunter contre nantissement de titres (actions, OPCVM, obligations, parts de fonds). Quotité : 50 à 80 % de la valeur du portefeuille selon le risque des actifs. Taux : EURIBOR + marge (~1-2 %). Utilisé pour saisir une opportunité immobilière sans liquider un PEA performant, financer un appel de fonds VEFA, ou ponter une cession de titres. Risque : appel de marge en cas de baisse du portefeuille (la banque demande un complément de garantie). Outil sophistiqué de banque privée, à utiliser avec un coussin de sécurité.
Nantissement: Garantie portant sur un bien meuble (assurance-vie, compte-titres) au profit d'un créancier.; Le nantissement est une sûreté qui porte sur des biens incorporels : contrat d'assurance-vie, compte-titres, parts de SCPI, créances. Le débiteur conserve la propriété mais la banque dispose d'un droit de préférence en cas de défaut. Utilisé pour garantir un prêt in fine, un crédit lombard ou un prêt patrimonial. Coût quasi nul (versus 1,5 % pour une hypothèque). Avantage : libère le bien immobilier de toute garantie réelle. Inconvénient : indisponibilité partielle des fonds nantis pendant la durée du prêt.
MaPrimeRénov': Subvention de l'État pour les travaux de rénovation énergétique, ouverte aux propriétaires occupants et bailleurs.; MaPrimeRénov', distribuée par l'Anah, finance les travaux de rénovation énergétique selon les revenus du foyer (4 catégories : bleu, jaune, violet, rose). Bonifications pour la sortie de passoire thermique et la rénovation globale (parcours accompagné, jusqu'à 70 000 € d'aide). Ouverte aux propriétaires bailleurs depuis 2021, plafonnée à 3 logements par bailleur. Cumulable avec éco-PTZ, CEE, déficit foncier. À mobiliser systématiquement avant d'engager des travaux d'isolation ou de chauffage sur un bien locatif loué nu.
CEE (Certificats d'Économie d'Énergie): Prime versée par les fournisseurs d'énergie pour financer des travaux d'économie d'énergie.; Les CEE sont une obligation imposée aux fournisseurs d'énergie (TotalEnergies, EDF, Engie...) de financer des économies d'énergie chez leurs clients ou des tiers. Concrètement, ils versent une prime au propriétaire qui réalise des travaux éligibles (isolation, chaudière, pompe à chaleur). Montant variable selon les opérations et les fournisseurs. Cumulable avec MaPrimeRénov', éco-PTZ et déficit foncier. À toujours obtenir avant de signer le devis et de commencer les travaux (sinon, perte du droit).
Apport personnel: Somme propre apportée par l'emprunteur dans le financement d'un bien immobilier, généralement 10-20 % du prix.; L'apport personnel couvre généralement les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf) et 10-20 % du prix du bien dans un dossier classique. Dans l'investissement locatif net (sans RP préalable), des dossiers à 110 % (financement intégral + frais) restent possibles si HCSF respecté (35 % d'endettement, durée ≤ 25 ans, dérogation 20 % de la production bancaire). Voir Investissement locatif sans apport 2026.
Capacité d'emprunt: Montant maximum qu'une banque accepte de prêter, calculé à partir des revenus, charges et règles HCSF (35 % d'endettement, 25 ans).; La capacité d'emprunt dépend de quatre paramètres : (1) revenus stables (salaires nets + 70-80 % des loyers locatifs prévisionnels), (2) charges fixes (crédits en cours, pensions), (3) taux d'endettement maximum HCSF 35 %, (4) reste à vivre minimum (1 000-1 500 € pour un célibataire, 1 500-2 000 € pour un couple). Calcul à 1 ou 2 personnes du ménage. Notre simulateur de capacité d'emprunt intègre les règles HCSF 2026.
Reste à vivre: Somme restante au foyer après paiement de toutes les charges fixes mensuelles, exigée par les banques (1 000-2 000 € selon situation).; Le reste à vivre est un indicateur bancaire complémentaire au taux d'endettement HCSF. Méthode de calcul : revenus nets totaux - charges fixes (crédits, loyers professionnels, pensions). Minimum exigé : 1 000 € pour un célibataire sans enfant, 1 200-1 500 € pour un couple, +250-400 € par enfant. Les banques privées (HSBC, Banque Populaire Patrimoine) exigent un reste à vivre plus élevé pour les patrimoines TMI 41-45 %. Un reste à vivre trop bas peut faire rejeter un dossier même si HCSF respecté.
Différé d'amortissement: Période de début de prêt pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse que les intérêts (différé partiel) ou rien (différé total).; Le différé d'amortissement permet de repousser le remboursement du capital sur 6 à 24 mois (parfois 36) au début d'un prêt. Différé partiel : seuls les intérêts et l'assurance sont dus pendant la période. Différé total : aucune mensualité (intérêts intercalaires ajoutés au capital). Utilisé en VEFA (le bien n'est pas livré), en travaux lourds, ou pour soulager la trésorerie au démarrage d'un investissement. Augmente mécaniquement le coût total du crédit.
Tableau d'amortissement: Échéancier détaillé qui ventile chaque mensualité entre capital remboursé, intérêts payés et assurance, avec le capital restant dû.; Le tableau d'amortissement est remis avec l'offre de prêt. Pour un prêt amortissable classique, la part d'intérêts est élevée au début et diminue, la part de capital fait l'inverse. À mi-prêt (50 % de la durée), seulement ~33-38 % du capital est remboursé. Le tableau permet de calculer : capital restant dû à toute date (pour revente ou renégociation), intérêts payés à fin N (déductibles en LMNP réel), pénalités de remboursement anticipé (IRA). Essentiel pour les arbitrages d'investissement.
Crédit-bail immobilier: Contrat de location longue durée d'un bien immobilier avec option d'achat finale à valeur résiduelle, réservé aux entreprises et professionnels.; Le crédit-bail immobilier (ou leasing immobilier) est un contrat tripartite : une société de crédit-bail acquiert un bien pour le louer à un preneur (entreprise) pendant 7-20 ans, avec option d'achat finale à valeur résiduelle (10-15 % du prix initial). Réservé aux professionnels (SAS, SARL, exploitants) — non accessible aux particuliers en RP. Avantages : loyers déductibles intégralement du résultat, financement à 100 %, pas d'apport. Inconvénients : coût total supérieur au crédit classique, propriété différée. Voir Crédit-bail immobilier particulier.
Hypothèque conventionnelle: Garantie réelle inscrite au service de publicité foncière sur un bien immobilier en faveur du prêteur, en cas de défaut de remboursement.; L'hypothèque conventionnelle garantit le prêt par inscription au service de la publicité foncière. Coût : ~1,5 à 2 % du capital emprunté (taxe de publicité foncière, émoluments notariés, contribution de sécurité immobilière). Durée d'inscription : durée du prêt + 1 an. Réservée traditionnellement aux acquisitions de biens existants (ancien). Alternatives moins onéreuses : PPD (Privilège de Prêteur de Deniers, 0,8 %) pour l'ancien, caution Crédit Logement (1,2-1,5 % avec restitution partielle), IPPD (Inscription en Privilège du Prêteur de Deniers).
Privilège de Prêteur de Deniers (PPD): Garantie immobilière moins coûteuse que l'hypothèque, réservée à l'achat de biens existants (pas VEFA ni construction).; Le PPD garantit un prêt par inscription au service de publicité foncière, comme l'hypothèque, mais avec un coût ~50 % inférieur (~0,8 % du capital). Réservé aux acquisitions de biens existants (ancien, ou neuf déjà construit) — pas de VEFA ni de construction. Acte notarié obligatoire à la signature. Mainlevée nécessaire en cas de revente avant la fin du prêt (coût ~0,5 %). Très utilisé pour les investissements locatifs dans l'ancien.
Caution Crédit Logement: Cautionnement bancaire mutualisé qui remplace l'hypothèque, avec restitution partielle des fonds en fin de prêt si aucun incident.; La caution Crédit Logement (filiale des banques) est l'alternative la plus utilisée à l'hypothèque. Coût initial 1,2-1,5 % du capital, dont une partie (~0,8 %) est restituée à la fin du prêt si aucun incident de remboursement (Fonds Mutuel de Garantie). Avantage : pas de mainlevée à payer en cas de revente. Refusée parfois pour les dossiers atypiques (atypiques, gros patrimoines, expatriés) qui doivent revenir à l'hypothèque ou PPD. Plus rapide que l'hypothèque (10 jours vs 4-6 semaines).
TAEG vs TAEA: TAEG : Taux Annuel Effectif Global, coût total du crédit (intérêts + assurance + frais). TAEA : Taux Annuel Effectif de l'Assurance seule.; Le TAEG agrège tous les coûts d'un crédit immobilier : taux d'intérêt nominal, assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie, frais de courtage. Plafonné par le taux d'usure (révisé mensuellement par la Banque de France). Le TAEA isole le coût de l'assurance (en % du capital initial). Comparer le TAEA entre 2 contrats permet d'évaluer une délégation d'assurance (loi Lemoine) : économie potentielle 5 000-15 000 € sur la durée d'un prêt 25 ans pour un emprunteur 35-40 ans.
Indemnité de Remboursement Anticipé (IRA): Pénalité plafonnée à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts (le moindre des deux), en cas de remboursement anticipé d'un prêt.; L'IRA sanctionne le remboursement anticipé partiel ou total d'un prêt immobilier. Plafond légal : 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts au taux du prêt, le montant le plus faible. Exonérations légales : vente suite à mutation professionnelle, décès, cessation d'activité forcée. Négociable à la signature du prêt — certaines banques (en ligne notamment) acceptent IRA 0 dans le contrat. Sur 200 000 € restant, IRA maximum 6 000 € — souvent négligeable face au gain d'une renégociation.
MaPrimeRénov': Aide d'État pour la rénovation énergétique des logements, accessible aux propriétaires occupants et bailleurs depuis 2021.; MaPrimeRénov' finance la rénovation énergétique des logements selon les revenus du ménage (4 plafonds : très modestes, modestes, intermédiaires, supérieurs) et le gain énergétique du chantier. Volet Sérénité pour les rénovations globales (jusqu'à 30 000 € selon les sauts de DPE), volet Par geste pour les travaux isolés (changement de chaudière, isolation). MaPrimeRénov' Bailleur ouverte depuis 2021 sous condition de plafonds de loyer. Cumulable avec déficit foncier, CEE, Éco-PTZ. Voir MaPrimeRénov' Bailleur 2026.
Éco-PTZ (Éco-Prêt à Taux Zéro): Prêt à taux zéro de 50 000 € maximum pour financer des travaux d'amélioration énergétique, ouvert aux bailleurs depuis 2021.; L'Éco-PTZ est un prêt sans intérêts, plafonné à 50 000 € pour une rénovation performante globale (saut de 2 classes DPE), 30 000 € pour 3 travaux groupés, jusqu'à 10 000 € pour 1 geste isolé. Ouvert aux propriétaires bailleurs depuis 2021. Durée jusqu'à 20 ans, sans condition de ressources. Cumul possible avec MaPrimeRénov', CEE, déficit foncier. Sous-utilisé (8 % des Éco-PTZ délivrés vont à des bailleurs vs 92 % aux occupants en 2025). Voir Éco-PTZ bailleur 2026.
Courtier en crédit immobilier (IOBSP): Intermédiaire en opérations de banque et services de paiement (IOBSP), met en concurrence les banques pour le crédit immobilier de l'emprunteur.; Le courtier IOBSP est régulé par l'ORIAS et le code monétaire et financier (article L.519-1). Mission : négocier les meilleures conditions de crédit auprès de 5-15 banques partenaires, monter le dossier, accompagner jusqu'au déblocage des fonds. Rémunération : honoraires (1-1,5 % du capital, plafond 5 000 € TTC) + commission bancaire. Loi Murcef : honoraires dus uniquement après déblocage effectif des fonds. Économies typiques sur un dossier 300 k€ : 10-30 k€ sur la durée du prêt par optimisation du taux et de l'assurance.
Délégation d'assurance (loi Lemoine): Droit (loi Lemoine 2022) de résilier à tout moment son assurance emprunteur bancaire pour souscrire ailleurs, sans frais.; La loi Lemoine du 28 février 2022 autorise la résiliation à tout moment de l'assurance emprunteur (vs anciennement uniquement à l'anniversaire). Souscription possible auprès de n'importe quel assureur (Cardif, Generali, Allianz, April...), tant que les garanties sont équivalentes (équivalence à valider par la banque). Économies typiques : 5 000 à 15 000 € sur la durée d'un prêt 25 ans pour un emprunteur 35-40 ans. Démarche simple : demander un devis externe, comparer le TAEA, formuler la demande à sa banque par LRAR.
Taux d'usure (Banque de France): Taux maximum légal applicable aux crédits, fixé trimestriellement par la Banque de France. Au-dessus : crédit illégal.; Le taux d'usure protège les emprunteurs contre les taux excessifs. Calculé chaque trimestre par la Banque de France à partir des taux pratiqués + 1/3. Mis à jour mensuellement en 2023-2024 pour fluidifier le marché. Pour le crédit immobilier > 20 ans : ~6,5 % au T2 2026 (incluant intérêts + assurance + frais). Un dossier qui dépasse ce taux est techniquement refusé. Levier : améliorer le profil emprunteur, augmenter l'apport, déléguer l'assurance pour faire passer le TAEG sous le seuil.
Crédit-relais: Prêt court terme (1-2 ans) pour acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien. Garantie : le bien à vendre.; Le crédit-relais permet de financer l'achat d'un nouveau bien avant la vente de l'ancien. Montant : 60-80 % de la valeur estimée du bien à vendre. Durée : 12-24 mois. Intérêts payés trimestriellement (différé total possible). Remboursement intégral à la vente du bien. Coût total : ~2-4 % du montant emprunté. Risque : si le bien à vendre ne trouve pas preneur à temps, transformation possible en crédit amortissable classique (négociation amont avec la banque).
Lissage de crédit (échéances): Technique de structuration permettant des mensualités constantes sur plusieurs prêts à durées différentes (PTZ + classique par exemple).; Le lissage de crédit permet d'avoir une mensualité globale stable malgré la coexistence de plusieurs prêts à durées différentes. Cas classique : un PTZ 25 ans avec différé 5 ans + un prêt classique 25 ans. Sans lissage, la mensualité passe brutalement de X à X+Y au début du remboursement du PTZ. Avec lissage, les mensualités sont calculées par étapes pour rester constantes globalement. Outil de confort très utilisé en accession à la propriété aidée.
OAT (Obligations Assimilables du Trésor) 10 ans: Indice de référence du taux des emprunts d'État français à 10 ans, base de tarification des crédits immobiliers à taux fixe.; L'OAT 10 ans est le taux auquel l'État français emprunte sur 10 ans. Les banques calquent leurs taux de crédit immobilier dessus : taux client = OAT 10 ans + marge bancaire (~1-1,5 %). Évolution : 2,75 % début 2025, ~3,1 % en mai 2026. Anticiper l'OAT (qui suit la politique BCE) permet de prévoir la trajectoire des taux immobiliers. Source : Banque de France, Agence France Trésor.
Modulation d'échéances: Possibilité contractuelle de modifier le montant de la mensualité (+/- 10-30 %) pour accélérer ou ralentir le remboursement.; La modulation d'échéances permet à l'emprunteur de modifier le montant de sa mensualité en cours de prêt (à la hausse pour accélérer le remboursement, à la baisse pour soulager la trésorerie). Plage typique : +/- 10 à 30 % par modulation, 1-2 modulations par an. Conditions : ancienneté du prêt (souvent 1-2 ans minimum). Avantage : flexibilité sans frais d'IRA. À négocier dans l'offre de prêt initiale. Très utile en investissement locatif si vacance temporaire ou opportunité de remboursement anticipé.
Pause crédit (suspension d'échéances): Suspension temporaire du remboursement du capital (6 à 12 mois) pour faire face à un imprévu, sur option contractuelle.; La pause crédit permet de suspendre temporairement le remboursement du capital pendant 6 à 12 mois en cas d'imprévu (chômage, séparation, naissance). Pendant la pause : seuls les intérêts et l'assurance sont dus. Le capital restant dû ne diminue pas, le prêt est rallongé d'autant. Sur option contractuelle (à négocier à l'offre initiale), généralement 1 à 3 pauses possibles sur la durée du prêt. Surcoût : ~1-2 % du capital sur la durée totale.
Apport en compétences (BNP, BPCE): Initiative bancaire 2024 : remplacement partiel de l'apport personnel par une preuve d'épargne régulière ou de revenus en croissance.; L'apport en compétences est une initiative récente (BNP Paribas, BPCE, certaines banques régionales) qui permet à certains profils (jeunes cadres CDI avec progression rapide, freelance avec 3 ans de bilans positifs) d'obtenir un crédit à 100 % sans apport personnel, à condition de démontrer une capacité d'épargne régulière (relevés bancaires sur 12 mois) ou une trajectoire de revenus crédible. Toujours encadré par les règles HCSF (35 % d'endettement).
Crowdfunding immobilier: Financement d'opérations de promotion immobilière via plateformes en ligne (Anaxago, Homunity, ClubFunding). Rendement 8-12 %/an annoncé.; Le crowdfunding immobilier permet aux particuliers de financer en obligations 12-36 mois des opérations de promotion immobilière. Rendement annoncé 8-12 %/an. Ticket d'entrée bas (100-2 500 € selon plateforme). Plateformes leaders : Anaxago, Homunity, ClubFunding, Wiseed, Raizers. Risque de défaut : ~8 % en 2026 (selon Hellocrowdfunding). Investissement illiquide pendant la durée. Fiscalité : prélèvement forfaitaire 30 % (PFU) sur les intérêts. À diversifier sur 10-20 opérations minimum pour lisser le risque.
Prêt Action Logement (1 % logement): Prêt à taux préférentiel (1-1,5 %) financé par les employeurs pour l'accession à la propriété de leurs salariés.; Le prêt Action Logement (anciennement 1 % logement) est un prêt à taux préférentiel (1-1,5 %) accordé aux salariés du secteur privé non agricole (entreprises > 10 salariés) pour financer leur résidence principale. Montant : 7 000 à 30 000 € selon zone et profil. Durée jusqu'à 25 ans. Démarche via le service RH de l'employeur ou directement Action Logement. Cumulable avec PTZ et crédit classique.
Prêt Conventionné (PC): Prêt immobilier conventionné par l'État, accessible sans condition de ressources, ouvre droit à l'APL.; Le prêt conventionné (PC) est un prêt classique mais conventionné avec l'État, accessible sans condition de ressources (vs PAS). Avantages : pas de frais de dossier, ouverture droit à l'APL accession, taux plafonné. Inconvénients : taux pas forcément le plus bas du marché (négocier avec un courtier reste pertinent). Souvent moins compétitif que le crédit classique en 2026 mais utile pour les profils modestes.
Prêt à l'Accession Sociale (PAS): Prêt conventionné réservé aux ménages sous plafond de ressources : taux préférentiel, ouvre droit à l'APL.; Le PAS est un prêt conventionné réservé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds (variables selon zone géographique et composition du foyer). Avantages : taux plafonné inférieur au PC, ouverture droit à l'APL accession, frais réduits. Cumulable avec PTZ. Conditions strictes : résidence principale uniquement, plafond de prix d'achat selon zone.
Crédit lombard (nantissement): Crédit garanti par le nantissement d'un portefeuille de valeurs mobilières (assurance-vie, actions). Taux préférentiel.; Le crédit lombard est un prêt garanti par un nantissement d'actifs financiers (assurance-vie, portefeuille titres). Avantages : taux préférentiel (3-4,5 % vs 4-5 % crédit classique), souplesse de remboursement (in fine, modulation). Inconvénients : risque de margin call si la valeur des actifs nantis baisse, montant limité à 50-70 % de la valeur des actifs. Utilisé en patrimoine pour financer un investissement immobilier sans liquider des positions financières.

Juridique

95 définitions

SCI
SCI à l'IR
SCI à l'IS
SARL de famille
SAS
EURL
Indivision
Démembrement de propriété
Usufruit
Nue-propriété
Quasi-usufruit
Viager
Viager occupé
Viager libre
Bouquet
Rente viagère
Tontine
Pacte Dutreil
Holding
Holding animatrice
Holding passive
Apport-cession
Donation
Donation-partage
Succession
Abattement donation
Abattement succession
Bail nu
Bail meublé
Bail mobilité
Bail étudiant
Bail commercial
BRS
DPE
Audit énergétique
Décret tertiaire
ZAN
Passoires thermiques
Loi du 6 juillet 1989
Loi ALUR
Loi ELAN
Loi Climat et Résilience
Loi Carrez
Loi Boutin
Bail nu
Bail meublé
Bail mobilité
Bail commercial
Mandat de gestion locative
Garantie Loyer Impayé
VISALE
État des lieux
Compromis de vente
Promesse unilatérale de vente
Délai de rétractation
Acte authentique notarié
Tantième de copropriété
Syndicat des copropriétaires
Règlement de copropriété
Charges récupérables vs non-récupérables
Fonds travaux ALUR
Diagnostic technique global
Carnet d'entretien copropriété
Pré-état daté
Provision pour charges
Assemblée générale
Tableau de répartition des charges
PLU
Certificat d'urbanisme
Permis de construire
Déclaration préalable de travaux
Changement de destination
Assurance PNO
Garantie Visale
Garantie loyer impayé
Assurance dommages-ouvrage
Tontine immobilière
Arrêt Bahaud
Arrêt Quéméner
Décision Coulbeault
Loi anti-blanchiment LCB-FT
Bail emphytéotique
Bail à construction
Bail rural
Bail à réhabilitation
Pacte civil de solidarité
Régime de communauté universelle
Mandat de protection future
Diagnostic plomb
Diagnostic amiante
Diagnostic gaz et électricité
Diagnostic ERP
Dépôt de garantie
Préavis de congé
Trêve hivernale

SCI (Société Civile Immobilière): Société civile dédiée à la détention et gestion d'un patrimoine immobilier, à l'IR ou à l'IS au choix des associés.; La SCI est la structure la plus répandue pour détenir un bien immobilier à plusieurs (couple, famille, partenaires). Capital social libre, 2 associés minimum, statuts sur mesure. Imposition par défaut à l'IR (translucidité : les associés sont imposés au prorata), option possible à l'IS (amortissement comptable, IS 15/25 %). Outils puissants pour gérer l'indivision, organiser une transmission via démembrement, et professionnaliser la détention. Voir notre guide complet SCI 2026.
SCI à l'IR: SCI imposée par défaut au régime de la translucidité fiscale : les associés sont imposés sur leur quote-part.; La SCI à l'IR applique le régime de droit commun : les loyers nets sont calculés au niveau de la société, mais imposés au niveau des associés en revenus fonciers (au prorata de leurs parts), à leur TMI + 17,2 % PS. Pas d'amortissement possible. Permet de générer du déficit foncier imputable sur le revenu global de chaque associé (10 700 €/an). Adaptée à la location nue et aux stratégies de transmission progressives via donation de parts.
SCI à l'IS: SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés : amortissement comptable, IS 15/25 %, double imposition à la sortie.; La SCI à l'IS permet l'amortissement comptable du bâti (~3 %/an) et du mobilier, déductible du résultat. Taux d'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Distributions de dividendes imposées au PFU 30 %. Inconvénient majeur : la plus-value de cession calculée sur la valeur nette comptable (très basse après amortissement) génère un IS très élevé à la sortie. Pertinent surtout pour la conservation patrimoniale long terme (pas pour revendre). Voir guide SCI complet.
SARL de famille: SARL composée exclusivement de parents en ligne directe ou conjoints, pouvant opter pour l'IR (translucidité).; La SARL de famille est une SARL classique dont les associés sont exclusivement parents jusqu'au 2e degré, conjoints ou pacsés. Option pour l'IR possible (translucidité fiscale), illimitée dans le temps. Cumul rare et puissant : exercer la location meublée en SARL de famille à l'IR permet aux associés d'être en LMNP au réel avec amortissement, sans cotisations sociales TNS (gérance non rémunérée). Statut adapté pour structurer un patrimoine locatif meublé familial et préparer la transmission.
SAS (Société par Actions Simplifiée): Société commerciale flexible, soumise à l'IS, utilisée pour des activités de marchand de biens, promotion ou exploitation.; La SAS est la forme sociétaire la plus souple : statuts libres, capital libre, président obligatoire (personne physique ou morale). Soumise à l'IS de plein droit (option IR possible 5 ans seulement). Dividendes versés au président non-affilié au régime TNS, soumis à PFU 30 %. Utilisée pour les activités de marchand de biens, de promotion immobilière, ou d'exploitation de résidences services. Forme adaptée pour accueillir des investisseurs externes (cession d'actions facile). Coût création et fonctionnement > SCI.
EURL: Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée : SARL à associé unique, à l'IR ou IS au choix.; L'EURL est une SARL à associé unique. Régime fiscal par défaut : IR (le résultat est imposé chez l'associé) si personne physique, IS si personne morale. Option IS irrévocable possible. Gérant majoritaire = TNS (cotisations sociales sur la rémunération et les dividendes au-delà de 10 % du capital). Utilisée par certains investisseurs LMNP pour bénéficier de la responsabilité limitée et préparer une holding. Alternative : la SASU (SAS unipersonnelle) si pas de besoin d'option IR.
Indivision: Régime de propriété partagée entre plusieurs personnes sur un même bien, sans structure sociétaire.; L'indivision nait spontanément d'une succession, d'un achat à plusieurs sans SCI, ou d'un divorce. Régie par les articles 815 et suivants du Code civil. Règle de gouvernance par défaut : majorité des deux tiers pour les actes d'administration, unanimité pour la vente. Source fréquente de blocage. Solutions : convention d'indivision (gestion organisée 5 ans renouvelable), apport à une SCI (résout le problème durablement), partage avec licitation. Privilégier la SCI dès l'origine pour les achats à plusieurs.
Démembrement de propriété: Séparation des droits d'un bien entre usufruitier (qui utilise et perçoit les revenus) et nu-propriétaire (qui détient les murs).; Le démembrement divise la pleine propriété en deux droits distincts : l'usufruit (jouissance du bien et perception des revenus) et la nue-propriété (titre de propriété, hors revenus). Stratégies fréquentes : donation de la nue-propriété aux enfants en conservant l'usufruit (transmission optimisée), achat en démembrement temporaire avec un bailleur social (10-15 ans), partage entre conjoints. Reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans nouveau droit. Valorisation selon l'âge de l'usufruitier (barème fiscal article 669 CGI).
Usufruit: Droit réel de jouir d'un bien et d'en percevoir les fruits (loyers), sans en être propriétaire des murs.; L'usufruit est le droit de jouir d'un bien et d'en percevoir les fruits (loyers, dividendes). L'usufruitier supporte les charges courantes, la taxe foncière, l'entretien et l'IFI sur la pleine valeur du bien. Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations (article 606 du Code civil). Usufruit viager : éteint au décès. Usufruit temporaire : durée fixe (10-30 ans), pratique pour les montages de transmission ou les achats en démembrement temporaire avec bailleur social.
Nue-propriété: Droit de propriété du bien (les murs) sans en avoir l'usage ni les revenus, qui appartiennent à l'usufruitier.; La nue-propriété représente le titre de propriété, vidé temporairement de l'usage et des revenus. Le nu-propriétaire ne paie pas l'IFI (l'usufruitier porte la totalité), ne perçoit pas de loyers, ne gère pas. Achat en nue-propriété : décote de 30 à 50 % par rapport à la pleine propriété, selon la durée du démembrement. À l'extinction de l'usufruit (décès ou terme), récupération automatique de la pleine propriété sans nouveau droit ni fiscalité. Stratégie patrimoniale pour les TMI 45 % qui veulent constituer un patrimoine sans IFI ni revenus fiscalisés pendant 10-20 ans.
Quasi-usufruit: Usufruit portant sur des biens consomptibles (argent, créances) : l'usufruitier peut les utiliser à charge de restitution.; Le quasi-usufruit (article 587 du Code civil) concerne les biens consomptibles par le premier usage : argent, créances, fongibles. L'usufruitier peut disposer du capital, à charge pour ses héritiers d'en restituer la valeur (ou un équivalent) au nu-propriétaire à l'extinction. Outil patrimonial classique : un conjoint survivant recueille en quasi-usufruit la trésorerie d'une assurance-vie, l'utilise librement, et ses héritiers doivent rembourser la nue-propriété aux enfants à son décès. À encadrer par une convention de quasi-usufruit pour sécuriser la dette de restitution.
Viager: Vente d'un bien immobilier contre versement d'une rente viagère jusqu'au décès du vendeur (crédirentier).; Le viager permet à un senior (le crédirentier) de céder son bien à un investisseur (le débirentier) en échange d'un capital initial (bouquet) et d'une rente viagère mensuelle jusqu'à son décès. Décote du prix par rapport au marché (~30-50 %) selon l'âge et le sexe. Aléa contractuel : l'investisseur gagne si le crédirentier décède tôt, perd s'il vit longtemps. Encadré par les tables de mortalité INSEE. Deux variantes : viager occupé (le plus fréquent, le vendeur reste dans les lieux) et viager libre.
Viager occupé: Forme la plus courante du viager : le vendeur conserve l'usage du bien jusqu'à son décès.; Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès (ou son entrée en EHPAD selon clauses). Décote sur la valeur de marché plus importante qu'en viager libre (40-50 % vs 20-30 %). L'acheteur ne peut pas occuper ni louer le bien tant que le vendeur est en vie. Charges réparties : crédirentier paie l'usage (entretien courant, taxe d'habitation), débirentier paie la taxe foncière et les grosses réparations. Risque principal pour l'investisseur : longévité du vendeur. À combiner avec une espérance de vie courte (75-85 ans) pour optimiser le rendement.
Viager libre: Viager sans occupation par le vendeur : l'acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement.; Dans un viager libre, le vendeur ne conserve pas le droit d'usage : il quitte le bien à la vente. L'acheteur peut occuper le bien comme résidence principale ou le mettre en location, dès la signature. Décote sur la valeur de marché plus faible (~20-30 %) car l'avantage d'occupation immédiate est conservé. Rente versée jusqu'au décès. Plus rare que le viager occupé car les seniors préfèrent souvent rester chez eux. Pertinent pour acquérir un bien à occuper dans une localisation chère avec une rente viagère plutôt qu'un crédit bancaire.
Bouquet: Capital initial versé comptant par l'acheteur au vendeur lors d'une vente en viager, complétant la rente viagère.; Le bouquet est le capital initial versé comptant par le débirentier au crédirentier lors de la signature d'un viager. Représente typiquement 20 à 40 % de la valeur occupée du bien (le solde est servi sous forme de rente viagère). Modulable selon les besoins immédiats du vendeur (financer un EHPAD, aider un enfant). Pour l'investisseur, augmenter le bouquet réduit la rente mensuelle et l'inflation associée. Pour le vendeur, un bouquet élevé sécurise un revenu immédiat mais réduit le coussin viager.
Rente viagère: Versement mensuel ou trimestriel à vie au profit du crédirentier dans une vente en viager.; La rente viagère est le versement périodique (mensuel ou trimestriel) que l'acheteur (débirentier) verse au vendeur (crédirentier) jusqu'à son décès. Indexée chaque année (souvent IRL ou indice INSEE). Imposition partielle pour le crédirentier selon son âge à la mise en place (40 % imposable à 60-69 ans, 30 % à 70 ans et plus, par exemple). Pour le débirentier, la rente n'est pas déductible de ses revenus mais s'amortit dans le calcul du coût d'acquisition pour la plus-value future. Privilège de vendeur inscrit au notaire pour sécuriser le versement.
Tontine: Clause d'acquisition stipulant que le bien revient au dernier survivant des coacquéreurs.; La clause de tontine (ou pacte tontinier) prévoit que plusieurs personnes achètent un bien ensemble, mais que la propriété est réputée n'avoir appartenu qu'au survivant au décès des autres. Au décès d'un coacquéreur, sa quote-part rejoint celle du survivant sans droits de succession (mais avec DMTO à acquitter sur la part transmise). Outil utilisé entre concubins pour protéger le survivant. Inconvénient : irrévocable, blocage en cas de mésentente, difficulté à faire évoluer le montage. Alternative moderne : SCI + statuts sur mesure.
Pacte Dutreil: Engagement collectif de conservation de titres permettant un abattement de 75 % sur les droits de transmission.; Le pacte Dutreil (article 787 B CGI) permet de transmettre une entreprise familiale (titres de sociétés exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole, libérale) avec un abattement de 75 % sur les droits de donation ou succession. Conditions : engagement collectif de conservation de 2 ans minimum, engagement individuel de 4 ans après transmission, exercice d'une fonction de direction par un signataire. Inapplicable aux sociétés uniquement immobilières. Levier majeur pour la transmission d'une holding animatrice détenant des activités d'exploitation immobilière (marchand de biens, hôtellerie).
Holding: Société dont l'objet est de détenir des participations dans d'autres sociétés, animatrice ou passive.; Une holding est une société (le plus souvent SAS) qui détient des participations dans d'autres sociétés (filiales). Avantages : remontée de dividendes en quasi-franchise (régime mère-fille, 95 % exonéré), intégration fiscale possible, levier patrimonial via l'effet de cascade. Deux formes : holding passive (simple détention) et holding animatrice (pilote les filiales, ce qui ouvre droit au pacte Dutreil et aux dispositifs de plus-value pro). Outil central pour structurer un patrimoine commercial et immobilier > 1 M€.
Holding animatrice: Holding qui définit la politique du groupe et fournit des services à ses filiales, éligible au pacte Dutreil.; Une holding animatrice dépasse la simple détention de titres : elle définit la politique du groupe, contrôle effectivement les filiales et leur fournit des services (administratifs, financiers, juridiques, R&D). Critère reconnu par la jurisprudence : convention d'animation, organes de direction communs, refacturation de prestations. Avantages décisifs : éligibilité au pacte Dutreil (abattement 75 %), à l'exonération IFI (biens professionnels), au régime des plus-values professionnelles. Distinction cruciale lors d'un contrôle fiscal.
Holding passive: Holding qui se limite à la détention statique de participations, sans rôle d'animation des filiales.; Une holding passive détient des participations sans intervenir dans la gestion ou la stratégie des filiales. Régime mère-fille applicable (exonération 95 % des dividendes), mais pas d'éligibilité au pacte Dutreil, ni à l'exonération IFI des biens professionnels. Pour les holdings purement immobilières (détention de SCI, SCPI, SIIC), le statut passif est souvent inévitable. Structure néanmoins utile pour la mutualisation de trésorerie, la transmission progressive de parts, et l'optimisation des dividendes intra-groupe.
Apport-cession: Apport de titres à une holding suivi d'une cession, permettant un report d'imposition de la plus-value.; L'apport-cession (article 150-0 B ter CGI) consiste à apporter des titres à une holding contrôlée par l'apporteur avant leur cession. La plus-value d'apport bénéficie d'un report d'imposition. La holding doit ensuite réinvestir au moins 60 % du prix de cession dans une activité économique éligible dans les 2 ans, sinon le report tombe. Outil stratégique pour les dirigeants qui vendent leur entreprise et veulent réinvestir dans l'immobilier locatif via leur holding sans subir 30 % de PFU sur la plus-value de cession.
Donation: Transfert volontaire et irrévocable d'un bien à titre gratuit, soumis aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG).; La donation permet de transmettre de son vivant à un descendant, ascendant, conjoint, ou tiers. Abattements renouvelables tous les 15 ans : 100 000 € par enfant et par parent, 31 865 € par petit-enfant, 80 724 € entre conjoints. Au-delà, barème progressif (5 à 45 % en ligne directe). Outils complémentaires : donation-partage (fige la valeur au jour de l'acte), démembrement (la donation porte sur la nue-propriété, abattement appliqué sur une valeur décotée), donation graduelle ou résiduelle. Conseil notarié indispensable au-delà de 200 k€.
Donation-partage: Donation qui répartit définitivement le patrimoine entre les enfants et fige la valeur au jour de l'acte.; La donation-partage permet de répartir de son vivant des biens entre ses enfants ou héritiers présumés, en figeant la valeur au jour de la donation (avantage majeur). À la succession future, ces biens ne sont pas réévalués pour le calcul de la réserve héréditaire : impossible d'invoquer un déséquilibre si l'un des enfants a vu son bien prendre de la valeur. Possibilité d'intégrer des enfants issus de différentes unions, des petits-enfants (donation transgénérationnelle), ou un conjoint. Acte notarié obligatoire.
Succession: Transmission du patrimoine d'une personne décédée à ses héritiers, soumise aux DMTG après abattements.; La succession s'ouvre au décès et est soumise aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG). Abattements : 100 000 € par enfant, 159 325 € pour conjoint (exonération totale en réalité), 31 865 € par petit-enfant. Barème progressif jusqu'à 45 % en ligne directe. Réserve héréditaire : la moitié, deux tiers ou trois quarts du patrimoine doit revenir aux enfants selon leur nombre. Quotité disponible : la fraction librement transmissible. Optimisation : donations 15 ans avant, démembrement, assurance-vie (152 500 € par bénéficiaire avant 70 ans), pacte Dutreil pour les entreprises.
Abattement donation: Franchise renouvelable tous les 15 ans qui exonère une partie des sommes données.; L'abattement donation est l'exonération de droits accordée selon le lien de parenté entre donateur et donataire, renouvelable tous les 15 ans. Montants : 100 000 € enfant/parent, 31 865 € petit-enfant/grand-parent, 80 724 € entre conjoints/pacsés, 15 932 € frère/sœur, 7 967 € neveu/nièce. S'ajoute un abattement spécifique pour les dons familiaux d'argent de 31 865 € (sous conditions d'âge). Optimisation classique : donations échelonnées tous les 15 ans pour épuiser l'abattement à chaque génération, ou via des donations en nue-propriété pour démultiplier l'effet.
Abattement succession: Franchise appliquée aux droits de succession selon le lien de parenté avec le défunt.; Les abattements en matière de succession ne se cumulent pas avec ceux des donations dans les 15 ans précédant le décès : ce qui a été donné réduit l'abattement disponible à la succession. Montants identiques à ceux des donations (100 000 € enfant, etc.). Exonération totale pour le conjoint survivant et le partenaire pacsé. Régimes spéciaux : 75 % d'abattement pour les bois et forêts, immeubles classés (sous engagement), entreprises sous pacte Dutreil. Anticipation par donations 15 ans avant le décès = optimisation majeure de la transmission.
Bail nu (location vide): Bail d'habitation d'un logement loué sans meubles, durée minimale de 3 ans pour un bailleur particulier.; Le bail nu ou bail vide (loi du 6 juillet 1989) est le contrat de location classique pour un logement loué sans meubles. Durée minimum 3 ans renouvelable tacitement (6 ans si bailleur personne morale), préavis bailleur 6 mois, locataire 1 mois en zone tendue, 3 mois ailleurs. Dépôt de garantie 1 mois. Imposition des loyers en revenus fonciers. Adapté aux familles en location longue durée. Pour les biens en zone tendue, contrôle de l'IRL et de l'encadrement des loyers. Comparer avec le bail meublé pour les villes étudiantes.
Bail meublé: Bail d'habitation d'un logement loué meublé, durée minimale de 1 an (9 mois pour étudiant), imposé en BIC.; Le bail meublé requiert un mobilier complet (literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires, entretien). Durée minimum 1 an renouvelable tacitement (9 mois pour étudiant, sans tacite reconduction). Préavis bailleur 3 mois, locataire 1 mois. Loyers imposés en BIC, ouvrant droit au régime LMNP au réel avec amortissement. Loyer supérieur de 15-25 % au nu pour la même surface. Privilégié dans les villes étudiantes et zones de mobilité professionnelle.
Bail mobilité: Bail meublé courte durée (1 à 10 mois) réservé à un locataire en situation de mobilité (étudiant, missionné, formation).; Le bail mobilité (loi Élan 2018) est un contrat de location meublée de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé à un locataire en mobilité professionnelle ou en formation (étudiant, stagiaire, apprenti, missionné, mutation). Pas de dépôt de garantie, garantie Visale possible. Loyers imposés en BIC, donc LMNP au réel applicable. Permet de capter une clientèle plus mobile que le bail meublé classique sans tomber dans le régime des meublés de tourisme (qui implique déclaration en mairie et autres contraintes).
Bail étudiant: Variante du bail meublé d'une durée de 9 mois, sans tacite reconduction, réservée aux étudiants.; Le bail étudiant (article 25-7 loi 6 juillet 1989) est un bail meublé d'une durée de 9 mois, conclu avec un étudiant et sans tacite reconduction. À l'issue des 9 mois, le bail prend fin de plein droit, libérant le bien pour un autre étudiant à la rentrée suivante. Permet aux bailleurs de récupérer le bien chaque été (travaux, occupation personnelle, location saisonnière) sans procédure. Loyer en BIC. Adapté aux studios en ville universitaire. À combiner avec un meublé complet et conformité aux exigences décret 1751 du Code de la construction.
Bail commercial: Bail destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce, durée minimale 9 ans, fortement protecteur du locataire.; Le bail commercial régit la location de locaux destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce, artisanal ou industriel. Durée minimale 9 ans (« 3-6-9 ») avec faculté triennale pour le locataire. Indexation par défaut sur l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Droit au renouvellement protecteur : indemnité d'éviction à payer par le bailleur s'il refuse le renouvellement. Pour l'investisseur, intérêt majeur dans les résidences services et les EHPAD : bail commercial 9 ans avec exploitant, sécurisation des loyers, récupération de TVA en LMNP.
BRS (Bail Réel Solidaire): Dissociation du foncier et du bâti : l'occupant achète le logement, mais le terrain reste détenu par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).; Le BRS est un dispositif d'accession sociale qui dissocie le foncier (détenu par un OFS, Organisme de Foncier Solidaire) et le bâti (acheté par le ménage). L'acquéreur acquiert le logement à un prix décoté (30-40 % sous le marché) en échange d'une redevance mensuelle pour l'usage du terrain (10 à 80 €/mois). Plafonds de ressources stricts. Plus-value à la revente plafonnée par l'OFS. Inutilisable pour l'investissement locatif (RP uniquement), mais intéressant pour comprendre les programmes neufs en zone tendue (Lyon, Bordeaux, Paris).
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique): Étiquette obligatoire de A à G mesurant la performance énergétique d'un logement, déterminante pour la location et la valeur.; Le DPE est obligatoire pour toute vente ou location depuis 2006. Étiquettes A (très performant) à G (passoire thermique). Depuis 2023, les logements G+ (>450 kWh/m²/an) sont interdits à la location. Calendrier interdictions location : G entiers au 1er janvier 2025, F en 2028, E en 2034. Validité 10 ans. Méthode réformée en 2021 (DPE conventionnel sur 5 usages) : les anciens DPE pré-2021 ont des validités prolongées variables. Vérification systématique avant achat car le DPE conditionne directement la louabilité et la valeur de revente.
Audit énergétique: Diagnostic approfondi obligatoire à la vente des passoires thermiques (F et G), proposant des scénarios de rénovation.; L'audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour la vente des logements F et G (étendu aux E au 1er janvier 2025). Plus complet qu'un DPE : il propose deux scénarios chiffrés de travaux pour atteindre la classe C ou B, avec coûts, économies d'énergie prévisionnelles, et aides mobilisables. Coût : 500 à 1500 €. Document opposable, joint aux promesses de vente. Levier de négociation puissant pour l'acheteur dans une passoire thermique. À combiner avec un projet de rénovation cumulant MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ et déficit foncier.
Décret tertiaire: Obligation de réduction de consommation énergétique des bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m².; Le décret tertiaire (loi Élan 2018, décret 2019-771) impose aux propriétaires et locataires de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² (bureaux, commerces, enseignement, hôtellerie) une réduction progressive de leur consommation énergétique : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050. Déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT. Sanctions : 1 500 € (PP) ou 7 500 € (PM), name and shame public. Concerne les SCPI tertiaires, foncières cotées, propriétaires de murs commerciaux. Critère décisif pour la valeur résiduelle des actifs tertiaires.
ZAN (Zéro Artificialisation Nette): Objectif de division par deux de l'artificialisation des sols d'ici 2031, puis zéro d'ici 2050.; La ZAN, issue de la loi Climat et Résilience 2021, vise à diviser par deux la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers entre 2021 et 2031, puis atteindre zéro artificialisation nette en 2050. Application territorialisée par les SRADDET et PLU. Conséquence directe : raréfaction du foncier constructible, hausse des prix dans les zones urbaines tendues, valorisation des biens existants en centre-ville. Effet structurel sur les stratégies d'investissement : privilégier la rénovation lourde et l'ancien rénové (cohérent avec Denormandie, déficit foncier, Malraux).
Passoires thermiques: Logements classés F ou G au DPE, dont la location est progressivement interdite depuis 2023.; Les passoires thermiques regroupent les logements classés F et G au DPE. Calendrier d'interdiction de location : G+ (>450 kWh/m²/an) depuis 2023, G entiers au 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Conséquence : un logement non rénové sortira du marché locatif. Pour l'investisseur, deux stratégies : (1) acheter décoté et rénover, en mobilisant MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE et déficit foncier ; (2) revendre avant l'interdiction. Le marché 2026 est marqué par une décote significative des biens E, F et G.
Loi du 6 juillet 1989 (Loi 89): Loi cadre des rapports locatifs de la location nue de résidence principale : durée minimum 3 ans, dépôt de garantie 1 mois, état des lieux obligatoire.; La loi du 6 juillet 1989 régit les baux de location nue à usage de résidence principale du locataire. Durée minimum 3 ans (6 ans si bailleur personne morale), reconduction tacite par périodes triennales. Dépôt de garantie max 1 mois de loyer hors charges. Préavis bailleur 6 mois (motifs : vente, reprise pour habitation, faute), préavis locataire 3 mois (1 mois en zone tendue). État des lieux contradictoire entrée/sortie obligatoire. Modèle de bail-type imposé depuis loi ALUR 2014.
Loi ALUR: Loi du 24 mars 2014 pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové : encadrement des loyers, GLI, bail-type, copropriétés.; La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a profondément réformé les rapports locatifs : bail-type obligatoire, dépôt de garantie unifié à 1 mois, plafonnement des frais d'agence, généralisation de l'encadrement des loyers en zone tendue, création de la garantie universelle des loyers (devenue VISALE). Côté copropriété : fonds travaux obligatoire, immatriculation au registre national, droit d'information renforcé du copropriétaire. Texte fondateur des règles locatives 2014-2024.
Loi ELAN: Loi du 23 novembre 2018 sur l'Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique : bail mobilité, encadrement loyers, ventes HLM, accessibilité.; La loi ELAN a créé le bail mobilité (1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, locataires en mobilité professionnelle), réformé l'encadrement des loyers en zone tendue, modifié les règles de vente du parc HLM, assoupli les normes d'accessibilité (20 % des logements neufs au lieu de 100 %). Côté propriétaires : durcissement des sanctions contre les marchands de sommeil, simplification des procédures d'expulsion pour défaut de paiement.
Loi Climat et Résilience (DPE F/G): Loi du 22 août 2021 qui interdit progressivement la location des passoires thermiques : G en 2025, F en 2028, E en 2034.; La loi Climat et Résilience a programmé l'interdiction progressive de la location des passoires thermiques : G interdits à la relocation au 1er janvier 2025 (puis aux baux en cours en 2025-2028), F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Sanction : nullité du bail, dommages-intérêts au locataire, impossibilité d'augmenter le loyer. Pour les bailleurs : audit énergétique obligatoire avant vente, gel des loyers F/G depuis 2022. Voir DPE 2028.
Loi Carrez: Loi du 18 décembre 1996 imposant la mention de la surface privative à la vente d'un lot de copropriété, avec garantie sur l'erreur de plus de 5 %.; La loi Carrez impose la mention de la surface privative dans les actes de vente de lots de copropriété (à l'exclusion des maisons individuelles). Calcul : surface plancher des parties privatives - murs, cloisons, gaines, embrasures de portes/fenêtres, escaliers, surfaces de hauteur < 1,80 m. Si erreur > 5 % en défaveur de l'acquéreur, action en réduction de prix pendant 1 an. Différent de la loi Boutin (surface habitable des baux) et de la surface utile (Pinel) qui intègre les annexes.
Loi Boutin: Loi du 25 mars 2009 qui impose la mention de la surface habitable dans les baux d'habitation, avec une définition plus restrictive que la loi Carrez.; La loi Boutin impose, dans tout bail d'habitation depuis 2009, la mention de la surface habitable du logement loué. Calcul (article R.111-2 du CCH) : surface plancher construite après déduction des murs, cloisons, gaines, embrasures, marches d'escalier, et des parties d'une hauteur < 1,80 m. Exclues : caves, garages, parkings, balcons, terrasses, vérandas, jardins, dépendances. Plus restrictive que la loi Carrez (qui inclut certains de ces éléments). Différence d'environ 2-5 m² typique sur un T3.
Bail nu: Bail de location vide (sans mobilier) régi par la loi du 6 juillet 1989. Durée 3 ans minimum, loyer en revenus fonciers.; Le bail nu (location vide) est régi par la loi du 6 juillet 1989. Durée minimum 3 ans (6 si bailleur personne morale), reconduction tacite triennale. Dépôt de garantie 1 mois. Préavis bailleur 6 mois, locataire 3 mois (1 mois en zone tendue ou cas particuliers). Fiscalité revenus fonciers (catégorie de l'IR), micro-foncier (recettes < 15 000 €/an) avec 30 % d'abattement, ou réel (déficit foncier possible). Régime de référence pour les opérations Denormandie, Malraux, Monuments Historiques, Loc'Avantages.
Bail meublé (loi 89 art. 25-3): Bail de location meublée régi par la loi du 6 juillet 1989 (article 25-3 et suivants). Durée 1 an (9 mois étudiants), loyer en BIC.; Le bail meublé (article 25-3 de la loi de 1989) impose un logement équipé selon une liste légale d'éléments (lit, table, chaises, vaisselle, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, etc.). Durée minimum 1 an (renouvelable tacitement) ou 9 mois pour étudiants (non renouvelable). Dépôt de garantie max 2 mois de loyer. Préavis bailleur 3 mois, locataire 1 mois. Fiscalité BIC (LMNP ou LMP) — c'est le bail de référence pour les loyers peu/pas fiscalisés.
Bail mobilité: Bail meublé court (1 à 10 mois, non renouvelable) créé par la loi ELAN 2018, pour locataires en mobilité professionnelle, sans dépôt de garantie.; Le bail mobilité (créé par la loi ELAN 2018) cible les locataires en mobilité professionnelle : étudiants, apprentis, stagiaires, formation pro, mutation, mission temporaire. Durée 1 à 10 mois, non renouvelable (changement de locataire impératif), sans dépôt de garantie (mais caution VISALE acceptée). Pas d'encadrement des loyers en zone tendue. Régime fiscal : BIC LMNP (meublé). Très utilisé pour la location à l'étudiant via Studapart, Studea, Cardinal Campus.
Bail commercial (3-6-9): Bail régissant la location d'un local à usage commercial, artisanal ou industriel. Durée minimum 9 ans avec résiliation triennale du locataire.; Le bail commercial (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce) loue un local à usage commercial, artisanal ou industriel. Durée minimum 9 ans, avec faculté pour le locataire de résilier à chaque échéance triennale (sauf bail de courte durée < 3 ans). Le bailleur ne peut résilier qu'en cas de motifs graves et légitimes ou de reconstruction, sous peine d'indemnité d'éviction (souvent 1 à 3 ans de chiffre d'affaires). Loyer souvent indexé à l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Régime BIC professionnel ou foncier selon situation.
Mandat de gestion locative: Contrat par lequel un propriétaire confie à une agence (ou expert-comptable) la gestion administrative de sa location.; Le mandat de gestion locative délègue à un professionnel : recherche et sélection du locataire, rédaction du bail, état des lieux, encaissement des loyers, quittancement, régularisation des charges, déclaration fiscale, gestion des incidents (impayés, dégradations). Honoraires 5-10 % HT du loyer hors charges (TVA 20 %), soit 6-12 % TTC, déductibles fiscalement en location nue (revenus fonciers) ou meublée (BIC). Mandat encadré par la loi Hoguet — agent immobilier titulaire d'une carte T (transactions) ou G (gestion).
Garantie Loyer Impayé (GLI): Assurance privée couvrant le bailleur contre les impayés de loyer du locataire, généralement 2,5-3,5 % du loyer.; La GLI couvre les impayés de loyer et charges, les dégradations (au-delà du dépôt de garantie), et les frais de procédure contentieuse. Coût 2,5 à 3,5 % du loyer mensuel TTC, déductible des revenus fonciers/BIC. Conditions strictes côté locataire : revenus nets ≥ 3 fois le loyer, contrat de travail stable. Incompatible avec la caution personne physique (sauf locataire étudiant/apprenti). Indemnisation plafonnée (souvent 70 000-90 000 €) avec carence de 1-3 mois.
VISALE: Cautionnement gratuit d'Action Logement couvrant les impayés et dégradations locatives pour les locataires éligibles (- de 30 ans, etc.).; VISALE est un dispositif de cautionnement gratuit géré par Action Logement, qui se porte caution à la place d'un garant physique. Locataires éligibles : - de 30 ans, salariés en mobilité (CDD, CDI < 6 mois), étudiants. Couverture : impayés de loyer + charges jusqu'à 36 mois, dégradations jusqu'à 2 mois de loyer. Compatible avec le bail mobilité et le bail meublé. Recourable sur Internet en quelques jours, sans frais pour le bailleur. Alternative à la GLI pour les profils éligibles.
État des lieux: Document obligatoire contradictoire entrée/sortie qui décrit l'état du logement, base de la restitution du dépôt de garantie.; L'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie du locataire. Doit être contradictoire (présence des deux parties ou de leurs mandataires). Description pièce par pièce, élément par élément, avec qualificatifs précis. Annexes : photos datées, relevés de compteurs. La vétusté (usure normale) ne peut être imputée au locataire — une grille de vétusté annexée au bail (modèle ANIL) sécurise la pratique. Délai de restitution du dépôt de garantie : 1 mois (état des lieux conforme), 2 mois (avec retenues).
Compromis de vente: Promesse synallagmatique : avant-contrat de vente où vendeur et acquéreur s'engagent réciproquement, avec dépôt de 5-10 % du prix.; Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage les deux parties à la vente sous conditions suspensives (obtention du prêt, purge des droits de préemption, état urbanistique). Dépôt de garantie 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire ou l'agent immobilier. Délai de rétractation 10 jours pour l'acquéreur particulier (loi SRU, article L.271-1 du CCH). Signature de l'acte authentique 2 à 4 mois plus tard. Différence avec la promesse unilatérale : engagement réciproque (vs promesse vendeur unilatérale).
Promesse unilatérale de vente: Avant-contrat où seul le vendeur s'engage à vendre pendant un délai, l'acquéreur ayant une option d'achat (indemnité d'immobilisation 10 % en général).; Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s'engage : il « bloque » le bien pour l'acquéreur pendant 2 à 4 mois moyennant une indemnité d'immobilisation (généralement 5-10 % du prix). L'acquéreur dispose d'une option d'achat qu'il peut lever ou pas. S'il ne lève pas, l'indemnité est conservée par le vendeur. Soumise aux mêmes conditions suspensives et délai de rétractation 10 jours. Plus rare que le compromis en France, mais utilisée dans les opérations complexes (montage, autorisations).
Délai de rétractation (loi SRU): Délai légal de 10 jours pendant lequel l'acquéreur particulier peut renoncer sans motif à un compromis ou promesse de vente.; Le délai de rétractation de 10 jours (article L.271-1 du CCH, loi SRU 2000) protège l'acquéreur particulier d'un bien à usage d'habitation. Court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre RAR notifiant le compromis. Pendant ce délai, l'acquéreur peut renoncer sans motif et récupérer son dépôt sans pénalité. Pas applicable aux SCI ou aux personnes morales acquéreurs (sauf SCI familiale composée exclusivement d'ascendants/descendants/conjoint avec qualification de « particulier » selon le bien).
Acte authentique notarié: Acte officiel reçu par un notaire, conférant force probante et exécutoire, obligatoire pour les ventes immobilières.; L'acte authentique notarié est obligatoire pour toute vente immobilière (article 4 de la loi du 23 décembre 1816). Le notaire vérifie l'identité des parties, la capacité juridique, la propriété du vendeur, les hypothèques, l'absence de droits de préemption, l'origine de propriété (10 ans), l'urbanisme, les diagnostics. Conservé 75 ans aux études et 100 ans aux Archives nationales. Force probante (jusqu'à inscription de faux) et exécutoire (titre saisissable directement). Inscription au service de publicité foncière dans le mois suivant.
Tantième de copropriété: Quote-part de chaque lot dans les parties communes d'une copropriété, exprimée en millièmes ou dix-millièmes, base de calcul des charges et votes.; Les tantièmes répartissent les charges et les droits de vote en AG entre les copropriétaires. Calcul (Décret 17/03/1967) : surface réelle de chaque lot pondérée par la consistance (étage, exposition, état), le confort, l'utilité. Exprimés en millièmes (1/1000) ou dix-millièmes (1/10 000). Modifiables uniquement à l'unanimité ou par décision de justice (action en révision des tantièmes après agrandissement, surélévation, etc.). Distincts des tantièmes de charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif).
Syndicat des copropriétaires: Personne morale regroupant l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble, représentée par un syndic, propriétaire des parties communes.; Le syndicat des copropriétaires (loi du 10 juillet 1965) est créé automatiquement dès la division d'un immeuble en lots. Personne morale de droit privé, il est propriétaire des parties communes. Décide en assemblée générale annuelle des travaux, du budget prévisionnel, du syndic. Immatriculation obligatoire au registre national des copropriétés depuis 2017. Représenté par le syndic (professionnel ou bénévole), élu pour 1-3 ans, mandataire chargé de l'exécution des décisions et de la gestion courante.
Règlement de copropriété: Acte notarié fondateur d'une copropriété : détermine les parties communes/privatives, les tantièmes, les règles de gestion.; Le règlement de copropriété est l'acte notarié signé à la création d'une copropriété (mise en copropriété, ou division d'un immeuble). Il définit : les parties privatives et communes, l'état descriptif de division (lots numérotés), les tantièmes de répartition des charges, les règles d'usage des parties communes (interdiction Airbnb dans certaines copros), les règles de copropriété (animaux, antennes, etc.). Modifiable à la majorité qualifiée en AG. Document essentiel à lire avant tout achat (article 8 loi 1965).
Charges récupérables vs non-récupérables: Charges récupérables : facturables au locataire (chauffage, eau, ascenseur, entretien). Non-récupérables : à la charge exclusive du bailleur.; Le décret 87-713 du 26 août 1987 liste exhaustivement les charges récupérables sur le locataire : énergies des parties communes, eau, ascenseur, entretien des espaces verts, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, gardiennage partiel. Les charges non-récupérables (gros travaux, honoraires syndic, assurance immeuble) restent à la charge du propriétaire. Régularisation annuelle obligatoire avec justificatifs (loi ALUR). En investissement, les charges non-récupérables doivent être intégrées au calcul du rendement net.
Fonds travaux ALUR: Fonds obligatoire (loi ALUR 2014) pour anticiper les gros travaux de copropriété : 5 % minimum du budget annuel prévisionnel.; Le fonds travaux ALUR (article 14-2 de la loi 1965) est obligatoire depuis 2017 dans toutes les copropriétés de plus de 10 lots. Cotisation minimum 5 % du budget annuel prévisionnel. Les fonds sont conservés sur un compte bancaire distinct et destinés exclusivement aux gros travaux votés en AG. En cas de vente, les fonds restent attachés au lot (le vendeur ne récupère pas sa quote-part). Permet de lisser les appels de fonds exceptionnels.
Diagnostic technique global (DTG): Audit obligatoire (loi ALUR) tous les 10 ans pour les copropriétés de plus de 10 ans : état général, travaux à prévoir sur 10 ans, performance énergétique.; Le DTG est un audit technique de l'immeuble réalisé par un professionnel qualifié, obligatoire pour les copropriétés > 10 ans depuis la loi ALUR. Contenu : état général, performance énergétique, travaux à prévoir sur 10 ans, plan pluriannuel de travaux (PPT). Voté en AG, à actualiser tous les 10 ans. Document à demander absolument avant tout achat dans une copropriété ancienne — révèle les coûts de gros travaux qui peuvent atteindre 5-15 % du prix d'achat sur 10 ans.
Carnet d'entretien copropriété: Document obligatoire du syndic listant tous les travaux, contrats d'entretien et interventions de la copropriété depuis 5 ans.; Le carnet d'entretien (article 18 loi 1965) recense pour chaque copropriété : travaux réalisés (date, coût, entreprise), contrats d'entretien en cours (chauffage, ascenseur, propreté), garanties en cours (décennale, biennale, parfait achèvement). Consultable par tout copropriétaire ou candidat acquéreur. Disponible en mairie obligatoirement. Doit accompagner l'acte de vente. Permet d'évaluer l'historique d'entretien d'un immeuble et d'anticiper les travaux récurrents.
Pré-état daté (article 5): Document du syndic remis au vendeur copropriétaire : situation comptable, charges en cours, travaux votés non encore réalisés.; Le pré-état daté (article 5 décret 1967) est un document remis par le syndic au vendeur copropriétaire dans le cadre d'une vente. Contient : montant des appels de fonds en cours, charges et travaux votés non encore réalisés, dettes du lot vendu vis-à-vis du syndicat, fonds travaux. Obligatoire avant l'acte authentique. À l'acheteur de vérifier qu'aucune dette ne sera reportée sur lui après acquisition. En cas d'arriérés du vendeur, le syndic peut bloquer la vente.
Provision pour charges: Appels trimestriels de charges versés par les copropriétaires au syndic pour financer le budget annuel de la copropriété.; Les provisions pour charges sont les appels trimestriels (parfois mensuels) versés au syndic pour financer le budget annuel de fonctionnement : énergies parties communes, eau, assurance immeuble, entretien ascenseur, honoraires syndic, etc. Calculées sur la base du budget prévisionnel voté en AG, au prorata des tantièmes. Régularisation annuelle obligatoire avec un compte définitif présenté en AG. Appels exceptionnels possibles pour travaux non prévus au budget.
Assemblée générale (AG) de copropriété: Réunion annuelle obligatoire des copropriétaires : votes sur budget, travaux, syndic, modifications du règlement.; L'AG ordinaire est tenue annuellement (généralement entre mai et septembre). Ordre du jour : approbation des comptes N-1, vote du budget N+1, élection ou réélection du syndic, vote des travaux. Trois types de majorité selon la décision : majorité simple (présents et représentés, article 24), majorité absolue (tous copropriétaires, article 25), majorité renforcée (2/3, article 26). Le copropriétaire peut être représenté par procuration (max 3 procurations par mandataire).
Tableau de répartition des charges: Annexe du règlement de copropriété : ventilation des tantièmes par poste (charges générales, ascenseur, chauffage collectif, etc.).; Le tableau de répartition ventile les tantièmes de chaque lot selon les postes de charges. Charges générales (entretien parties communes, assurance) selon les tantièmes généraux. Charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif, gardiennage) selon des tantièmes spécifiques (ex: 0 pour les lots au rez-de-chaussée pour l'ascenseur). Document essentiel à consulter avant l'achat — un lot avec 0 % d'ascenseur sera moins chargé qu'un lot au 6ème étage.
PLU (Plan Local d'Urbanisme): Document de planification urbaine communal ou intercommunal : zonage, règles de construction, hauteur, COS, destinations autorisées.; Le PLU est l'instrument principal de planification urbaine en France (article L.151-1 du Code de l'urbanisme). Document opposable aux tiers, il fixe : le zonage (U urbain, AU à urbaniser, A agricole, N naturel), les règles de construction (hauteur, emprise au sol, COS), les destinations autorisées (habitat, commerce, industrie). Consultable en mairie ou sur le site geoportail-urbanisme.gouv.fr. Document essentiel à consulter avant tout achat immobilier ou projet de division/extension. Le PLU est révisé tous les 10-15 ans.
Certificat d'urbanisme (CU): Document délivré par la mairie indiquant les règles d'urbanisme applicables à un terrain : zonage, constructibilité, servitudes.; Le certificat d'urbanisme existe en 2 types : CU information (CU(a), délai 1 mois) qui indique les règles d'urbanisme générales et les servitudes ; CU opérationnel (CU(b), délai 2 mois) qui précise si un projet précis est réalisable. Demande gratuite à la mairie via formulaire CERFA 13410. Validité 18 mois. Document à demander absolument avant tout achat d'un terrain ou d'un bien à diviser/transformer. Permet de sécuriser le projet immobilier.
Permis de construire (PC): Autorisation administrative obligatoire pour les constructions neuves > 20 m² ou les extensions importantes. Délai d'instruction 2 à 6 mois.; Le permis de construire est obligatoire pour : construction neuve > 20 m² (ou 5 m² en zone urbaine si extension), changement de destination avec modification de l'enveloppe, surélévation. Procédure : dépôt en mairie avec dossier complet (plans, notice descriptive, étude énergétique), instruction 2-6 mois selon zone, affichage obligatoire 2 mois pour purger les recours des tiers. Coût : taxe d'aménagement (variable selon commune). Validité 3 ans, prolongation possible 2 fois 1 an.
Déclaration préalable de travaux (DP): Autorisation simplifiée pour les petits travaux (5-20 m², ravalement, fenêtres, modifications façade). Délai 1-2 mois.; La déclaration préalable est requise pour : extensions 5-20 m² (40 m² en zone urbaine), ravalement de façade modifiant l'aspect extérieur, changement de fenêtres modifiant l'aspect, abri de jardin > 5 m², piscine non couverte 10-100 m². Procédure simplifiée : formulaire CERFA 13703, instruction 1 mois (2 mois en secteur sauvegardé), affichage 2 mois pour recours. Plus simple qu'un permis de construire mais à anticiper avant achat si projet de modification extérieure.
Changement de destination: Transformation d'un local d'une destination réglementaire à une autre (commerce → habitation, bureau → habitation, etc.). PC ou DP requis.; Le changement de destination est régi par le Code de l'urbanisme (article R.421-17). Destinations principales : habitation, commerce, bureau, artisanat, industrie, exploitation agricole, entrepôt, hébergement. La transformation d'une destination à une autre nécessite une DP ou un PC selon les modifications. Ex : transformer un local commercial en habitation = PC obligatoire en plus du règlement de copropriété qui doit l'autoriser. Stratégie d'investissement intéressante pour acquérir des locaux à prix décoté et créer du logement.
Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant): Assurance habitation pour propriétaires bailleurs, obligatoire en copropriété depuis 2014 (loi ALUR). 80-150 €/an typique.; L'assurance PNO couvre le propriétaire bailleur pour les dommages causés à son bien et à ceux des tiers en cas de défaillance du locataire (sinistre non couvert par le locataire, vacance locative). Obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR 2014 (article 9-1). Coût typique : 80-150 €/an pour un appartement standard. Garanties : responsabilité civile, dommages aux biens, recours des voisins. Déductible des revenus fonciers ou BIC.
Garantie Visale (Action Logement): Cautionnement gratuit d'Action Logement couvrant les impayés locatifs des locataires éligibles (jeunes, salariés mobiles).; VISALE est un dispositif de cautionnement gratuit géré par Action Logement, qui se porte caution à la place d'un garant physique. Locataires éligibles : moins de 30 ans, salariés en mobilité (CDD, CDI < 6 mois), étudiants. Couverture : impayés de loyer + charges jusqu'à 36 mois, dégradations jusqu'à 2 mois de loyer. Compatible avec bail mobilité et bail meublé. Demande en ligne en quelques jours, sans frais pour le bailleur. Alternative pertinente à la GLI pour les profils éligibles.
Garantie loyer impayé (GLI): Assurance privée couvrant le bailleur contre les impayés locatifs : 2,5-3,5 % du loyer, déductible fiscalement.; La GLI couvre les impayés de loyer, les dégradations (au-delà du dépôt de garantie), et les frais de procédure. Coût 2,5 à 3,5 % du loyer mensuel TTC, déductible des revenus fonciers/BIC. Conditions strictes côté locataire : revenus nets ≥ 3 fois le loyer, contrat de travail stable. Incompatible avec la caution physique (sauf locataire étudiant/apprenti). Indemnisation plafonnée (souvent 70-90 k€) avec carence 1-3 mois. Assureurs leaders : Galian, Solly Azar, MAAF, AXA.
Assurance dommages-ouvrage: Assurance obligatoire pour le maître d'ouvrage avant tout début de travaux soumis à garantie décennale.; L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour le maître d'ouvrage (article L.242-1 du Code des assurances) avant le démarrage de travaux soumis à garantie décennale (gros œuvre, surélévation, rénovation lourde). Préfinance les réparations en cas de sinistre couvert par la décennale, sans attendre la décision judiciaire (souvent 5-10 ans). Coût : 1,5-3 % du coût des travaux. Souvent oubliée par les particuliers, mais obligatoire pour revendre dans les 10 ans suivant les travaux. Sanction : exposition personnelle aux risques décennaux.
Tontine immobilière: Mode d'acquisition collective avec clause d'accroissement : à chaque décès, la part du défunt revient aux survivants en franchise de droits (sous 76 000 €).; La tontine immobilière (article 1844-1 du Code civil) consiste à acheter un bien à plusieurs avec clause d'accroissement : la part du défunt revient automatiquement aux survivants. Avantage fiscal réservé aux biens < 76 000 € (seuil non revalorisé depuis 1980). Au-delà : droits de mutation 60 % entre concubins. Utilisé surtout entre concubins non pacsés pour des biens modestes. Largement supplanté par la SCI familiale et le PACS + testament en 2026. Voir guide tontine 2026.
Arrêt Bahaud (location meublée): Arrêt Conseil d'État 2007 : la location meublée non professionnelle est une activité civile et non commerciale au sens fiscal, sauf option BIC.; L'arrêt Bahaud (CE 28 mai 2007) a clarifié que la location meublée non professionnelle constitue une activité civile (au sens du droit civil), même si elle est imposée en BIC (au sens fiscal). Cette distinction préserve les LMNP de l'application de certaines règles commerciales (CFE pleine, cotisations sociales TNS) tant qu'ils restent dans les seuils non professionnels.
Arrêt Quéméner (plus-value SCI à l'IS): Jurisprudence majeure 2000 sur la plus-value des parts de SCI à l'IS : calcul tient compte des bénéfices déjà imposés.; L'arrêt Quéméner (CE 16 février 2000) régit le calcul de la plus-value sur cession de parts de SCI à l'IS. Le prix d'acquisition fiscal des parts est augmenté des bénéfices déjà imposés au niveau de la SCI (pour éviter une double imposition). Mécanisme complexe mais favorable au cédant. Toujours applicable en 2026.
Décision Coulbeault (déficit foncier travaux): Jurisprudence 2010 distinguant travaux d'entretien (déductibles) des travaux de reconstruction (non déductibles en déficit foncier).; La décision Coulbeault et la jurisprudence consécutive ont précisé la distinction entre travaux déductibles en déficit foncier (entretien, réparation, amélioration) et travaux non déductibles (reconstruction, agrandissement, surélévation). Critère : modification de la consistance, surface, structure du bien = non déductible. Important pour qualifier correctement les travaux en déclaration 2044.
Loi anti-blanchiment LCB-FT: Loi de lutte contre le blanchiment et financement du terrorisme : obligation de vigilance pour notaires, banques sur les transactions immobilières.; La LCB-FT (Lutte Contre Blanchiment et Financement Terrorisme) impose aux notaires, banques, agents immobiliers une vigilance sur l'origine des fonds dans les transactions immobilières. Déclaration TracFin obligatoire si soupçon. Impact pratique : justifier l'origine de tout apport > 100 k€, déclaration LCB-FT pour les espèces > 10 k€, vigilance accrue pour les transactions internationales (BE, CH, MC).
Bail emphytéotique: Bail très longue durée (18 à 99 ans) conférant au preneur un droit réel sur le bien. Loyer modeste, contrepartie : entretien et améliorations à charge du preneur.; Le bail emphytéotique (article L.451-1 du Code rural) est un bail de très longue durée (18 à 99 ans) qui confère au preneur (emphytéote) un droit réel sur le bien. Le preneur paye un loyer modeste (souvent symbolique) mais assume tous les frais d'entretien, d'amélioration, et de gestion. À l'échéance, le bien revient au bailleur avec les améliorations apportées. Usage en investissement : permet d'investir sur un terrain qu'on ne possède pas (foncier libéré du coût d'acquisition).
Bail à construction: Bail de 18 à 99 ans où le preneur s'engage à construire sur le terrain du bailleur, devient propriétaire du bâti pendant la durée du bail.; Le bail à construction (article L.251-1 du Code de la construction) permet à un preneur de construire un bâtiment sur le terrain d'un bailleur, devenant propriétaire du bâti pendant 18-99 ans. À l'échéance, le bâti revient au bailleur (avec ou sans indemnité selon contrat). Avantage : permet de financer une construction sans acheter le foncier. Usage en logement collectif, opérations atypiques, partenariats public-privé.
Bail rural (à long terme): Bail agricole de 18 ou 25 ans : protection forte du preneur, loyer plafonné par préfet, transmission familiale préservée.; Le bail rural à long terme (article L.416-1 du Code rural) est conclu pour 18 ou 25 ans avec un exploitant agricole. Protection très forte du preneur (renouvellement automatique, transmission familiale, plafonnement préfectoral du loyer). Pour le bailleur : revenus modestes mais stables, avantages fiscaux (abattement 75 % aux droits de mutation à titre gratuit après 5 ans, exonération IFI sous conditions). Usage en transmission patrimoniale agricole.
Bail à réhabilitation: Bail long (12 à 25 ans) où le preneur rénove un bien dégradé, le loue à des publics modestes, devient propriétaire des améliorations.; Le bail à réhabilitation (article L.252-1 du CCH) permet à un organisme HLM ou association de rénover un bien dégradé du bailleur, de le louer à des publics modestes pendant 12-25 ans. Le bailleur reçoit un loyer modeste, l'organisme prend en charge les travaux et la gestion. À l'échéance, le bien rénové revient au bailleur. Niche peu utilisée mais intéressante en patrimoine social.
Pacte civil de solidarité (PACS): Contrat civil entre deux personnes (mêmes sexes ou non) organisant leur vie commune. Régime fiscal et patrimonial commun.; Le PACS (Pacte Civil de Solidarité) est un contrat civil conclu en mairie, organisant la vie commune de deux personnes. Avantages patrimoniaux : imposition commune (PFU), abattement de 152 500 € pour transmission entre partenaires, protection en cas de décès via testament. Régime de séparation des biens par défaut (option d'indivision possible). Alternative au mariage avec moins de formalités, mais protection légèrement inférieure (pas de pension de réversion, succession nécessite testament).
Régime de communauté universelle: Régime matrimonial où tous les biens des époux (avant et pendant le mariage) sont communs. Clause d'attribution intégrale au survivant possible.; La communauté universelle est un régime matrimonial où tous les biens des époux (acquis avant et pendant le mariage, par héritage ou donation) sont communs. Avec une clause d'attribution intégrale au survivant, le conjoint survivant hérite de tout le patrimoine commun sans droits de succession. Avantage : protection maximale du conjoint. Inconvénient : pénalise les enfants d'un précédent lit (déshéritage de fait). Acte notarié obligatoire (changement de régime ~3 000-5 000 €).
Mandat de protection future: Mandat permettant de désigner à l'avance la personne qui gérera son patrimoine en cas de perte d'autonomie (maladie d'Alzheimer, etc.).; Le mandat de protection future (article 477 du Code civil) permet à toute personne majeure de désigner à l'avance un mandataire (proche, professionnel) qui gérera son patrimoine et sa personne en cas de perte d'autonomie. Alternative à la tutelle ou curatelle judiciaire. Acte notarié ou sous seing privé. S'active sur certificat médical attestant l'altération des facultés. Très utile pour les patrimoines immobiliers complexes nécessitant continuité de gestion.
Diagnostic plomb (CREP): Constat de Risque d'Exposition au Plomb : obligatoire pour les logements construits avant 1949 lors d'une vente ou location.; Le CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) est obligatoire pour tout logement construit avant 1949 (article L.1334-5 du Code de la santé publique) lors d'une vente, d'une location ou de travaux. Diagnostic réalisé par un professionnel certifié, validité illimitée si aucun risque détecté (revente possible avec le même diagnostic), 6 ans si présence de plomb détectée. Coût ~150-300 € selon surface. Sanctions en cas d'absence : responsabilité civile et pénale du vendeur/bailleur.
Diagnostic amiante (DAPP, DAT): Diagnostics obligatoires pour les biens construits avant 1997 : DAPP (location) et DTA (vente), recherche d'amiante dans les matériaux.; Le DAPP (Diagnostic Amiante des Parties Privatives, pour location) et le DTA (Dossier Technique Amiante, pour vente) sont obligatoires pour tout logement construit avant 1997. Recherche d'amiante dans les matériaux (sols, murs, plafonds, isolations). Validité illimitée si aucun amiante détecté. Sanctions : responsabilité du vendeur/bailleur en cas d'omission. Coût 100-300 € selon surface.
Diagnostic gaz et électricité: Diagnostics obligatoires pour les installations gaz/électricité de plus de 15 ans, lors d'une vente ou location.; Les diagnostics gaz et électricité sont obligatoires pour les installations de plus de 15 ans, lors d'une vente (validité 3 ans) ou location (validité 6 ans). Visent à détecter les anomalies présentant un danger pour les occupants (article L.134-7 du CCH). Coût 100-200 € chacun. Non bloquant : la vente/location peut avoir lieu même avec des anomalies, mais le futur occupant en est informé. Recommandation : remettre aux normes avant location pour sécurité juridique.
Diagnostic ERP (risques): État des Risques et Pollutions : information obligatoire sur les risques naturels, technologiques, miniers, pollution des sols.; L'ERP (État des Risques et Pollutions) informe l'acquéreur ou locataire des risques naturels (inondation, séisme, mouvement terrain), technologiques (industriel SEVESO), miniers, et de pollution des sols. Obligatoire pour les biens en zone à risque identifiée. Validité 6 mois. Document gratuit à demander en mairie ou via le site Géorisques. Sanctions : annulation de la vente possible si dissimulation.
Dépôt de garantie (caution locataire): Somme versée par le locataire à l'entrée : 1 mois max location nue, 2 mois max location meublée. Restitution sous 1-2 mois.; Le dépôt de garantie (article 22 loi 89) couvre les éventuels défauts du locataire à la sortie (impayés, dégradations). Plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location nue, 2 mois en meublé. Versé à l'entrée, restitué sous 1 mois si état des lieux conforme, 2 mois en cas de retenues. Différent de la caution physique (engagement d'une tierce personne) qui est cumulable avec le dépôt de garantie.
Préavis de congé (bailleur/locataire): Délai légal de préavis pour mettre fin à un bail : 3 mois locataire (1 mois zones tendues), 6 mois bailleur sur motifs.; Le préavis du locataire est de 3 mois en location nue (1 mois en zone tendue ou meublé), à compter de la réception de la LRAR. Le préavis du bailleur est de 6 mois avant la fin du bail (3 mois en meublé), et limité à 3 motifs : vente, reprise pour habitation, faute du locataire. Notification par LRAR obligatoire. Sanction en cas d'irrégularité : nullité du congé.
Trêve hivernale: Période 1er novembre au 31 mars : suspension des expulsions locatives, sauf cas exceptionnels (squat, danger).; La trêve hivernale (article L.412-6 du CCRF) interdit toute expulsion locative entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année. Exceptions : occupation illégale (squat), arrêté de péril, relogement adapté proposé. Pénalise les bailleurs en cas de locataire en impayé pendant cette période. Bonne pratique : démarrer les procédures d'expulsion dès l'été pour avoir une décision avant le 1er novembre.

Marché

44 définitions

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier): Société d'investissement collectif dans l'immobilier locatif (bureaux, commerces, logement, santé), gérée par une société agréée AMF.; Une SCPI collecte des fonds auprès d'investisseurs particuliers pour acheter et gérer un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé, logement, logistique). Distribution de loyers nets de frais sous forme de dividendes. Taux de distribution moyen 2024 : ~4,5 %. Avantages : diversification (50 à 500 immeubles par SCPI), gestion 100 % déléguée, ticket d'entrée faible (200 à 5 000 €). Inconvénients : frais d'entrée 8-10 %, liquidité limitée, sensibilité aux taux. Imposition en revenus fonciers (location nue) ou BIC selon la SCPI. Détention possible en direct, à crédit, en assurance-vie, en démembrement.
OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier): Fonds collectif mixant immobilier (60 % minimum) et actifs financiers (jusqu'à 35 %), plus liquide qu'une SCPI.; Une OPCI investit au minimum 60 % en immobilier (direct ou via SCPI) et jusqu'à 35 % en actifs financiers (actions immobilières, obligations) et 5 % de liquidités. Liquidité quotidienne ou hebdomadaire (rachat de parts par le fonds), supérieure à celle d'une SCPI. Performance plus volatile mais souvent comparable sur le long terme. Deux véhicules juridiques : SPPICAV (revenus en RCM, plus fréquent) et FPI (revenus fonciers). Accessible en assurance-vie (alternative liquide à la SCPI). Frais d'entrée 3-5 %.
SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée): Foncière cotée en bourse exonérée d'IS en échange d'une distribution obligatoire d'au moins 95 % de ses bénéfices locatifs.; Les SIIC sont les foncières cotées françaises (Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina, Icade...) qui bénéficient d'un régime fiscal de faveur : exonération d'IS sur les revenus locatifs et plus-values immobilières, en contrepartie d'une obligation de distribution d'au moins 95 % des bénéfices locatifs et 70 % des plus-values. Imposition au PFU 30 % chez l'investisseur (option barème). Liquidité quotidienne en bourse. Volatilité élevée (corrélée aux taux). Complément liquide d'un portefeuille immobilier physique.
Foncière cotée: Société d'investissement immobilier dont les actions sont négociées en bourse, exposition immobilière liquide.; Une foncière cotée détient et gère un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, logements, logistique, hôtels) et est cotée en bourse. En France, la plupart relèvent du régime SIIC. Avantages : liquidité quotidienne, ticket d'entrée minime (le prix d'une action), diversification automatique, distribution généreuse (souvent 5-7 % de yield). Inconvénients : volatilité actions, sensibilité aux taux, performance court terme déconnectée de la valeur du patrimoine sous-jacent. Outil de complément, pas de substitution à un patrimoine immobilier direct.
Vacance locative: Période pendant laquelle un bien locatif ne génère aucun loyer (entre deux locataires, travaux, mise sur le marché).; La vacance locative est l'absence de revenu locatif pendant tout ou partie de l'année. Causes : turnover locatif (1-3 semaines entre deux locataires), travaux, mise sur le marché trop longue (loyer mal positionné, défauts du bien). En moyenne, prévoir 1 mois de vacance par an dans un calcul de rentabilité prudent (~8 % de loyers perdus). Plus élevée en zones détendues (B2, C), plus faible en zone A (Paris, Lyon, IDF). Outil d'arbitrage clé : un bien à 5 % de rendement brut avec 0 mois de vacance peut être plus rentable qu'un bien à 7 % avec 2 mois de vacance annuelle.
Taux d'occupation: Pourcentage de l'année (ou des m²) effectivement loués sur un bien ou un portefeuille immobilier.; Le taux d'occupation financier (TOF) mesure les loyers réellement encaissés rapportés aux loyers théoriques en cas de pleine occupation. Métrique standard des SCPI (objectif > 90 %), foncières cotées et grands patrimoines. Sur un bien locatif unitaire, le TOF correspond à 100 % moins la vacance (en mois). Un TOF de 92 % correspond à 1 mois de vacance par an environ. Indicateur clé pour comparer la performance opérationnelle entre deux investissements. À distinguer du taux d'occupation physique (m² occupés / m² total) plus utile pour le tertiaire.
Rendement brut: Loyers annuels divisés par le prix d'acquisition, sans déduire les charges, taxes ni fiscalité.; Le rendement brut est le ratio loyers annuels hors charges / prix d'achat (frais inclus). Indicateur d'affichage, utile pour comparer rapidement deux biens mais trompeur car il ignore tous les coûts. À Lyon en 2026, le rendement brut s'établit entre 3,5 % (hypercentre) et 6 % (périphérie). Bonne pratique : ne jamais s'arrêter au brut, descendre au rendement net et idéalement au net-net pour intégrer la fiscalité. Sur des marchés tendus, accepter un brut bas pour bénéficier de la valorisation et de la liquidité.
Rendement net: Rendement après déduction des charges courantes (taxe foncière, copropriété, gestion, vacance), avant fiscalité.; Le rendement net intègre les charges qui pèsent sur le bailleur : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, assurance PNO, vacance locative, petites réparations. Représente typiquement 70-80 % du rendement brut. Un bien à 5 % brut produit ~4 % net. Métrique indispensable pour comparer deux investissements avec des charges très différentes (immeuble entier sans charges de copro vs studio en copropriété chargée). Encore insuffisant pour la décision finale : il faut intégrer la fiscalité.
Rendement net-net: Rendement après charges ET fiscalité, le seul vraiment comparable d'un investissement à l'autre.; Le rendement net-net intègre toutes les charges et l'imposition réelle (IR + PS sur les revenus fonciers ou BIC). C'est le seul indicateur pertinent pour comparer un investissement à un autre placement. Un même bien produit ~3,5 % net-net en location nue (TMI 30 %) mais peut atteindre 4,8 % net-net en LMNP au réel grâce à l'amortissement qui neutralise les loyers pendant 10-15 ans. Toujours simuler les scénarios fiscaux avant achat.
Cash-flow: Flux net de trésorerie mensuel d'un bien locatif : loyers - charges - mensualité de crédit - impôts.; Le cash-flow mesure la trésorerie réellement encaissée chaque mois par l'investisseur, après paiement de toutes les charges, du crédit et de l'impôt. Positif : le bien s'autofinance et génère un surplus, idéal pour la capacité d'endettement future. Négatif : l'investisseur complète chaque mois, mais peut bénéficier d'une fiscalité plus douce et d'une plus-value à terme. Privilégier le cash-flow positif sur les premiers achats (sécurise la solvabilité), accepter du légèrement négatif sur les biens patrimoniaux haut de gamme. Calcul à projeter sur 5, 10 et 20 ans.
ROI (Return On Investment): Retour sur investissement : gain total (loyers + plus-value) divisé par les capitaux investis.; Le ROI mesure le gain total d'un investissement rapporté au capital engagé : (loyers nets + plus-value à la revente - capital investi) / capital investi × 100. Sur un investissement immobilier avec crédit, le capital engagé est limité à l'apport, ce qui décuple le ROI grâce à l'effet de levier. Exemple : 30 000 € d'apport, 270 000 € de crédit, revente +50 000 € après 10 ans + cash-flow cumulé 20 000 € = ROI 233 %. À comparer au TRI (taux de rendement interne) qui intègre la temporalité des flux.
TRI (Taux de Rendement Interne): Taux d'actualisation qui annule la VAN d'un investissement : indicateur de rentabilité prenant en compte la temporalité.; Le TRI est le taux d'actualisation qui rend nulle la valeur actuelle nette d'un projet, intégrant la chronologie des flux (apport initial, loyers, charges, revente). Indicateur de référence pour comparer des projets de durées différentes. Sur l'immobilier locatif en France, un TRI de 5 à 8 % est considéré bon, 10 % et plus excellent. À comparer au coût du capital (taux d'emprunt) et au TRI moyen du marché. Calcul avec Excel (fonction TRI) ou simulateurs dédiés. Outil supérieur au ROI dès qu'il y a des flux étalés dans le temps.
Valorisation: Évaluation de la valeur de marché d'un bien immobilier, par comparaison ou capitalisation des loyers.; La valorisation d'un bien immobilier repose sur trois méthodes : (1) comparaison (référentiel des ventes récentes au même m² dans le quartier), (2) capitalisation des loyers (loyers annuels / taux de rendement attendu), (3) coût de remplacement (terrain + reconstruction - vétusté). En France résidentielle, la comparaison domine. Pour les SCPI, l'expertise indépendante annuelle (méthode patrimoniale) sert de référence à la valeur de retrait. Toujours croiser plusieurs sources (DVF, Notaires, agences) avant de valider un prix d'achat.
Décote: Réduction de prix par rapport à une valeur de référence (marché libre, valeur d'expertise, nue-propriété).; Une décote est l'écart négatif entre un prix de cession et une valeur de référence. Cas fréquents : achat en nue-propriété (décote 30-50 % vs pleine propriété), viager occupé (décote 40-50 % sur valeur libre), action SIIC sous-évaluée vs ANR (« décote sur ANR » des foncières cotées), bien en succession vendu rapidement. Levier de création de valeur : acheter avec décote permet de bénéficier mécaniquement de la convergence vers la valeur libre à terme. À combiner avec une analyse fine du sous-jacent (cause de la décote).
Surcote: Prix supérieur à la valeur de référence du marché, fréquent en zone tendue ou pour un bien d'exception.; Une surcote est l'écart positif entre un prix payé et la valeur de référence du marché. Fréquente sur les biens d'exception (vue, terrasse, hauteur sous plafond, calme absolu en hypercentre), les emplacements rares ou pendant les phases de tension. À distinguer de la survalorisation spéculative (achat à un prix non justifié par les fondamentaux). Pour un investisseur, accepter une légère surcote (5-10 %) sur un bien à fort potentiel locatif et de revente peut faire sens ; au-delà, attention au risque de baisse en cas de retournement.
Encadrement des loyers: Plafonnement des loyers à la relocation dans certaines zones tendues : Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble.; L'encadrement des loyers (loi Élan 2018) limite le loyer à la relocation à un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, modulé selon l'année de construction, le quartier et la typologie. En 2026, en vigueur à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, et expérimenté à Bordeaux et Grenoble. Possibilité de complément de loyer pour les biens d'exception (terrasse, vue, qualité), à justifier. Contournement classique : passer en location meublée qui n'est pas concernée par l'encadrement (sauf à Paris où l'encadrement s'applique avec une majoration).
IRL (Indice de Référence des Loyers): Indice publié par l'INSEE chaque trimestre, qui sert à réviser les loyers d'habitation chaque année.; L'IRL est publié trimestriellement par l'INSEE et permet de réviser les loyers d'habitation (nu et meublé) à la date anniversaire du bail. Calculé à partir de l'inflation hors loyers et tabac. Plafond d'augmentation : 3,5 % en bouclier 2022-2024, revenu à un calcul normal en 2025. Pour les passoires thermiques (F et G), gel des loyers depuis 2022 : impossible de réviser à la hausse tant que le bien n'est pas rénové. La clause d'indexation doit figurer expressément au bail pour s'appliquer.
ILC (Indice des Loyers Commerciaux): Indice trimestriel servant à indexer les baux commerciaux : moyenne pondérée IPC, IRP, ICCBTB.; L'ILC remplace l'ICC pour la révision des baux commerciaux des activités commerciales et artisanales. Composé de 50 % IPC hors tabac et loyers, 25 % IRP (chiffre d'affaires du commerce de détail), 25 % ICCBTB (coût construction). Variation très liée à l'inflation. Plafonné à 3,5 % par la loi de juin 2022 pour les PME jusqu'à mars 2025. Concerne directement les revenus de murs commerciaux, EHPAD, résidences services. À distinguer de l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux et les professions libérales.
T1 / T2 / T3 / T4: Typologie standard d'un logement selon le nombre de pièces principales : T1 (1 pièce + cuisine), T2 (2 pièces), etc.; La typologie T1/T2/T3 est la nomenclature française standard : compte le nombre de pièces principales (séjour + chambres), sans la cuisine, salle de bains ou WC. T1 = studio fermé ou 1 pièce, surface 20-35 m². T2 = 1 séjour + 1 chambre, 35-50 m². T3 = 50-70 m². T4 = 70-90 m². Les T1 et T2 offrent les meilleurs rendements bruts (loyer au m² plus élevé) et la meilleure liquidité locative (étudiants, jeunes actifs, mobilité). Les T3-T4 attirent les familles, location plus longue, vacance plus faible.
Surface Carrez: Surface privative à déclarer obligatoirement lors de la vente d'un lot en copropriété, hors espaces < 1,80 m de hauteur.; La surface Carrez (loi du 18 décembre 1996) est obligatoire pour la vente de tout lot en copropriété. Exclut : balcons, terrasses, caves, garages, parkings, surfaces sous 1,80 m de hauteur. Erreur de plus de 5 % en moins → réduction du prix à due concurrence. Mesure réalisée par un géomètre ou un diagnostiqueur. À ne pas confondre avec la surface Boutin (utilisée pour les baux d'habitation) qui exclut en plus les murs intérieurs et inclut certains éléments différemment.
Surface loi Boutin: Surface habitable à mentionner obligatoirement dans tout bail d'habitation depuis 2009.; La surface habitable Boutin doit figurer dans tout bail d'habitation (nu, meublé, mobilité). Définie à l'article R. 156-1 du Code de la construction : surface de plancher déduction faite des murs, cloisons, marches, gaines. Exclut : caves, garages, sous-sols, combles non aménagés, surfaces sous 1,80 m. Diffère légèrement de la surface Carrez (qui s'applique en copro pour la vente). Une omission ou une erreur > 5 % au préjudice du locataire ouvre droit à une diminution de loyer proportionnelle. Toujours faire mesurer avant de relouer.
Charges récupérables: Charges de copropriété ou d'entretien que le bailleur peut refacturer au locataire (eau, chauffage collectif, gardien...).; Les charges récupérables sont définies limitativement par le décret n° 87-713 : eau, chauffage et eau chaude collectifs, entretien des parties communes, entretien des ascenseurs, taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), rémunération du gardien (partiellement). Le bailleur les avance et les régularise annuellement sur justificatifs. À distinguer des charges non récupérables (gros travaux, honoraires syndic, ravalement, copropriété) qui pèsent uniquement sur le propriétaire. Ratio standard récupérables/non-récupérables : 60-70 % vs 30-40 % selon la copropriété.
Taxe foncière: Impôt local annuel payé par tout propriétaire d'un bien immobilier au 1er janvier, calculé sur la valeur locative cadastrale.; La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par tout propriétaire au 1er janvier. Assiette : valeur locative cadastrale × 50 %, multipliée par les taux votés par la commune et le département. Hausse moyenne 2023-2026 supérieure à l'inflation (révision des valeurs locatives et hausses communales). Représente 8-15 % des loyers annuels selon les communes. Charge non récupérable sur le locataire (sauf TEOM). À budgéter précisément avant achat : un même bien peut coûter 1 200 € à Lyon et 2 500 € à Bordeaux pour la taxe foncière.
Taxe d'habitation: Impôt local supprimé pour les résidences principales en 2023, maintenu pour les résidences secondaires.; La taxe d'habitation sur les résidences principales a été totalement supprimée en 2023 pour tous les foyers. Elle reste due sur les résidences secondaires et les logements vacants, avec des majorations possibles en zone tendue (jusqu'à +60 %). Les bailleurs ne sont pas concernés : c'est le locataire qui la paie si occupation au 1er janvier (sauf logement meublé courte durée). Critère d'arbitrage pour la résidence secondaire en zone tendue : Paris, Bordeaux, Lyon, Nice peuvent appliquer une majoration significative.
EHPAD: Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, support d'investissement en résidence services LMNP.; Un EHPAD accueille des seniors dépendants (GIR 1 à 4) nécessitant des soins médicalisés. Pour l'investisseur, l'EHPAD se présente sous forme d'un appartement (chambre) acheté en VEFA ou ancien, loué via un bail commercial 9 ans à un exploitant qui gère l'établissement. Avantages : revenus sécurisés (gestionnaire unique), récupération TVA 20 %, statut LMNP au réel. Risques majeurs : solvabilité de l'exploitant (Orpea, scandale 2022), faible liquidité de revente, rendement net 4-5 %. À évaluer en analysant l'exploitant plus que le bien lui-même.
Résidence services: Résidence proposant des services para-hôteliers (accueil, ménage, restauration) à ses occupants, gérée par un exploitant.; Une résidence services propose des services para-hôteliers (accueil, ménage, restauration, animation) en plus du logement. Catégories : senior, étudiante, affaires, tourisme. Investissement structuré en bail commercial 9 ans avec un exploitant unique, statut LMNP, récupération TVA 20 %. Rendement brut 4-5,5 %. Le succès de l'investissement repose sur la qualité de l'exploitant (Pierre & Vacances, Domitys, Réside Études, Nexity Studea). Crises récentes (Domiviex, faillite d'exploitants) rappellent la nécessité de diversifier au-delà d'un seul opérateur.
Résidence étudiante: Résidence services dédiée aux étudiants, avec studios meublés, espaces communs, services accueil et internet inclus.; Une résidence étudiante propose des studios meublés (15-25 m²) aux étudiants, avec services para-hôteliers minimum (accueil, ménage parties communes, internet). Investissement type : 90-150 k€ par studio, bail commercial 9 ans renouvelable. Exploitants majeurs : Nexity Studéa, Cardinal Campus, Réside Études, Les Estudines. Rendement net 4-4,5 %. Marché tendu dans toutes les villes universitaires (manque structurel de logements étudiants). Comparer toujours à un investissement direct (studio loué en meublé classique) qui peut offrir un meilleur rendement et plus de flexibilité.
Résidence affaires: Résidence services pour les voyageurs professionnels en mission, séjours de quelques nuits à plusieurs mois.; Une résidence affaires (appart-hotel) accueille des voyageurs professionnels et missionnés pour des séjours de 1 nuit à plusieurs mois. Studios et T2 équipés, services hôteliers complets (accueil 24/7, ménage, conciergerie). Implantation en quartier d'affaires (La Défense, Lyon Confluence, Bordeaux Bastide). Exploitants : Adagio, Citadines, Suite Novotel. Investissement LMNP avec bail commercial, récupération TVA. Rendement 4,5-5,5 %, mais sensible au cycle conjoncturel des déplacements professionnels (impact Covid 2020-2021).
Indice du Coût de la Construction (ICC): Indice trimestriel INSEE mesurant l'évolution du coût des matériaux et de la main-d'œuvre dans la construction de logements neufs.; L'ICC est publié trimestriellement par l'INSEE. Historiquement servi d'indice de référence pour la révision des loyers des baux d'habitation (avant l'IRL en 2008) et reste utilisé pour certains baux commerciaux. Base 100 au 4e trimestre 1953. Évolution 2020-2025 fortement haussière (+25 % cumulés) en raison de la flambée des prix des matériaux, de l'énergie et de la main-d'œuvre. Utilisé aujourd'hui surtout en clauses de loyer commerciaux pré-2014.
Indice des Loyers Commerciaux (ILC): Indice trimestriel INSEE encadrant la révision des loyers des baux commerciaux des commerces et activités de service, depuis 2008.; L'ILC est l'indice de référence des baux commerciaux du commerce de détail et de service depuis la loi LME 2008. Composé à 50 % de l'IPC, 25 % de l'ICC, 25 % de l'ICAVaCS (chiffre d'affaires du commerce de détail). Plafonné par décret en 2022-2023 à +3,5 %/an pour protéger les locataires des hausses brutales. Différent de l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) utilisé pour les bureaux et entrepôts, et de l'ICC pour les baux antérieurs à 2008.
DVF (Demande de Valeur Foncière): Base de données publique de l'administration fiscale recensant toutes les transactions immobilières depuis 2014, gratuite et téléchargeable.; Le fichier DVF (data.gouv.fr) recense toutes les mutations à titre onéreux depuis 2014 : adresse, prix de vente, surface, type de bien, nature de la transaction. Pas de noms (anonymisé). Outil de référence pour évaluer un bien avant achat ou vente, comparer les prix par quartier, détecter les anomalies. Limites : pas les ventes en VEFA, données fiables avec 6-12 mois de décalage, certains départements sous-déclarés. Notre simulateur prix juste utilise les agrégats DVF.
Encadrement des loyers: Mécanisme limitant le montant maximum des loyers en zone tendue (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, etc.) selon un loyer de référence majoré.; L'encadrement des loyers impose, dans les communes adhérentes, un loyer maximum égal au loyer de référence majoré (loyer médian + 20 % d'un quartier × année de construction × nombre de pièces × meublé/nu). Villes concernées en 2026 : Paris (depuis 2019), Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Bordeaux, Montpellier (rétabli 2024). Sanction : amende administrative, restitution du trop-perçu, ré-évaluation à la baisse. Les loyers complémentaires sont possibles si justifiés par des caractéristiques particulières du logement.
Loyer de référence: Loyer médian fixé par arrêté préfectoral pour chaque quartier et chaque catégorie de logement, base de calcul de l'encadrement des loyers.; Le loyer de référence est le loyer médian observé par l'OLAP (Paris) ou les observatoires locaux des loyers, fixé annuellement par arrêté préfectoral. Croise : quartier, époque de construction (avant 1946, 46-70, 71-90, 90+), nombre de pièces, meublé/nu. Ajusté de +20 % pour le loyer de référence majoré (plafond légal) et -30 % pour le loyer de référence minoré (base de complément Loc'Avantages). Carte interactive accessible sur référenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr.
Tension locative: Indicateur du déséquilibre offre/demande locative, mesuré par le ratio demandes/offres et le délai moyen de location.; La tension locative indique le rapport entre la demande de logements et l'offre disponible. Mesures : ratio demandes/offres (SeLoger, LeBonCoin), délai moyen de location, taux de vacance. Cartographie INSEE des « zones tendues » servant de base à l'encadrement des loyers et au plafond Pinel/Denormandie. Top tension France 2026 : Paris intra-muros, Île-de-France 1ère couronne, Lyon centre, Bordeaux centre, Montpellier hyper-centre, Annecy, Aix-en-Provence, Nice centre.
Vacance locative: Période pendant laquelle un logement locatif est inoccupé entre deux locataires. Indicateur clé du rendement net réel.; La vacance locative mesure les jours sans loyer entre deux contrats. Moyenne nationale 2025 : 21-30 jours/an pour un logement bien sélectionné, 60+ jours sur les biens inadaptés au marché. Impact rendement : 1 mois de vacance = -8 % de rendement annuel. Causes : prix de loyer trop élevé, dossier locataire trop sélectif, photos médiocres, défauts du bien, saisonnalité (été calme). Mitigation : prix au marché, photographe pro, mise en avant sur 3+ portails, candidats pré-qualifiés.
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier): Société qui collecte l'épargne pour acquérir un parc immobilier locatif géré professionnellement. Rendement 4-6 %/an, ticket dès 1 000 €.; Une SCPI mutualise l'épargne d'investisseurs pour acquérir et gérer un parc immobilier (bureaux, commerces, santé, résidentiel). Société de gestion agréée AMF perçoit les loyers et les redistribue trimestriellement aux porteurs de parts. Avantages : diversification immédiate (50-200 actifs), ticket d'entrée bas (1 000-5 000 €), aucune gestion. Inconvénients : commissions de souscription 8-12 %, fiscalité revenus fonciers, liquidité limitée. SCPI démembrée permet une décote de 25-35 %. Acteurs : Sofidy, Perial, La Française, Iroko, Corum.
OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier): Fonds immobilier mixte (60 % immobilier, 30 % liquidités/actions, 10 % cash) plus liquide qu'une SCPI mais rendement plus volatil.; L'OPCI (article L.214-89 du Code monétaire et financier) est un fonds immobilier réglementé par l'AMF, avec une composition obligatoire : minimum 60 % immobilier direct ou parts de SCPI, 30 % d'actifs financiers (actions, obligations), 10 % cash. Avantage : liquidité hebdomadaire (vs trimestrielle/mensuelle pour SCPI). Inconvénient : rendement plus faible et plus volatile que SCPI (3-4 %/an typique). Accessible aussi via assurance-vie (OPCI grand public).
Pierre-papier: Terme générique désignant tous les véhicules d'investissement immobilier collectif : SCPI, OPCI, SIIC, foncières cotées.; La pierre-papier regroupe l'ensemble des véhicules d'investissement immobilier indirect : SCPI (non cotées), OPCI (mixtes), SIIC (foncières cotées en bourse - Unibail-Rodamco, Klépierre, Gecina, Icade), fonds dédiés en assurance-vie. Avantages : diversification immédiate, ticket d'entrée bas, gestion professionnelle. Inconvénient : effet de levier crédit limité (vs immobilier direct). Stratégie patrimoniale standard : 60-70 % immobilier direct + 30-40 % pierre-papier pour diversification.
SCPI européennes (Sofidy, Iroko, Corum): SCPI investies majoritairement hors de France (Allemagne, Pays-Bas, Italie) bénéficiant de conventions fiscales avantageuses.; Les SCPI européennes investissent majoritairement dans des actifs européens (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie). Avantage fiscal majeur : les revenus locatifs européens sont imposés dans le pays d'origine (souvent à un taux plus bas que la France) avec une exonération en France via les conventions fiscales bilatérales. Économie typique 5-15 % de fiscalité vs SCPI françaises. Exemples : Iroko Zen, Corum Origin, Sofidy Europe Selection, Pierval Santé.
Crowdfunding equity vs obligataire: Equity : participation au capital du projet, gains via dividendes/plus-value. Obligataire : prêt remboursable + intérêts (modèle dominant en immobilier).; Le crowdfunding immobilier en France est majoritairement obligataire : on prête à un promoteur, on récupère capital + intérêts au terme (12-36 mois). Le crowdfunding equity (participation au capital) existe mais plus rare. Différences : equity = risque de perte totale en cas de défaut + gains potentiels illimités, obligataire = créance privilégiée + gains plafonnés au taux annoncé. En 2026, ~95 % du marché est obligataire.
Indice INSEE des prix immobiliers anciens: Indice trimestriel mesurant l'évolution des prix immobiliers anciens en France, calculé à partir des transactions notariales.; L'indice INSEE-Notaires des prix immobiliers anciens est publié trimestriellement par l'INSEE en partenariat avec les notaires. Base 100 au T1 2010. Référence pour évaluer l'évolution du marché immobilier ancien (logements). Décliné par région, département, métropole. Différent de l'indice Notaires des prix au m² (DVF) qui est plus fin mais moins agrégé.
Indice CLAMEUR (loyers privés): Indice annuel des loyers du parc privé français, publié par l'Observatoire des Loyers du Parc Privé (OLAP).; L'indice CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) est l'indice annuel le plus détaillé des loyers privés français. Calculé à partir de plus de 1 million de baux signés/an. Publié par l'observatoire CLAMEUR (devenu OLAP). Permet aux investisseurs et bailleurs d'évaluer le loyer marché par ville, quartier, type de bien. Référence pour fixer les loyers au juste prix.
Référenceloyer (encadrement): Site officiel des loyers de référence applicables dans les zones d'encadrement (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier).; Référenceloyer (referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr pour Paris, ou plateformes locales pour les autres villes) publie les loyers de référence applicables dans les communes qui ont mis en place l'encadrement des loyers. Données par quartier × type de bien × meublé/nu × ancienneté du logement. Outil indispensable pour fixer un loyer conforme dans les zones d'encadrement.
Carnet de notation Notaires de France: Publication semestrielle des Notaires de France sur l'évolution du marché immobilier : prix, volumes, tendances par région.; Le carnet de notation Notaires de France est une publication semestrielle (mars/septembre) du Conseil supérieur du notariat. Présente l'évolution du marché immobilier français : prix moyens par région, volumes de transactions, anticipations à 6 mois. Source officielle et de référence pour les professionnels. Disponible gratuitement sur le site notaires.fr.

Stratégie

38 définitions

Effet de levier: Mécanisme qui amplifie le rendement des fonds propres en finançant un investissement à crédit.; L'effet de levier est le levier financier qui démultiplie la rentabilité des fonds propres en s'endettant. Exemple : 30 000 € d'apport + 270 000 € de crédit pour acheter 300 000 €. Si le bien prend 10 % (+30 000 €), le rendement sur fonds propres est de 100 % et non de 10 %. Effet symétrique en cas de baisse (perte de 100 % de l'apport si baisse de 10 %). L'immobilier reste le seul actif accessible aux particuliers permettant cet effet à grande échelle. Maximum HCSF : 35 % d'endettement, durée 25 ans, levier max ~10x sur 25 ans pour un primo-investisseur.
Levier bancaire: Capacité à emprunter à un coût inférieur à la rentabilité de l'investissement pour amplifier le rendement net.; Le levier bancaire repose sur l'écart entre le coût du crédit (taux d'intérêt + assurance, ~3,5-4,5 % en 2026) et la rentabilité brute du bien (~5-7 %). Tant que la rentabilité dépasse le coût, l'emprunt amplifie le rendement sur fonds propres. À combiner avec l'amortissement fiscal en LMNP qui réduit l'impôt sur les loyers pendant 10-15 ans, démultipliant le levier après impôt. Limite : la capacité d'endettement calculée par les banques (35 % HCSF) plafonne le nombre de biens cumulables.
Levier fiscal: Utilisation des dispositifs fiscaux (LMNP, déficit foncier, Malraux) pour réduire l'imposition et augmenter le rendement net.; Le levier fiscal consiste à choisir le régime fiscal optimal pour neutraliser ou minimiser l'imposition des revenus locatifs et plus-values. Outils principaux : LMNP au réel (amortissement, neutralisation 10-15 ans), déficit foncier (déduction 10 700 €/an du revenu global), Malraux, Monuments Historiques. Effet décisif sur le rendement net-net : un même bien peut produire 2 % net-net en nu vs 4 % en LMNP au réel.
Diversification: Répartition d'un patrimoine entre plusieurs actifs ou zones pour réduire le risque global.; La diversification patrimoniale réduit le risque non systématique en répartissant le capital entre plusieurs typologies (résidentiel, tertiaire, santé), zones (Paris, régions, étranger), véhicules (direct, SCPI, foncières cotées). Sur l'immobilier français, un bon mix typique : 60 % direct résidentiel local, 20 % SCPI diversifiées, 10 % SCPI thématiques (santé, logistique), 10 % foncières cotées (liquidité). Limite : la diversification dilue aussi la performance ; le bon équilibre dépend de la taille du patrimoine et du temps disponible pour la gestion.
Dilution: Baisse de la part détenue par un associé suite à une augmentation de capital ou une acquisition.; La dilution désigne la réduction de la quote-part d'un associé dans une société suite à une augmentation de capital, une acquisition d'actions par un nouvel associé, ou une attribution gratuite à des tiers. En immobilier patrimonial, intervient principalement en SCI ou SAS lors de l'entrée d'un enfant ou d'un nouvel associé (donation progressive, ouverture du capital). À organiser via les statuts et pactes d'associés pour anticiper la valorisation, les droits de vote et les droits financiers. Outil de transmission progressif.
Capitalisation: Stratégie consistant à réinvestir les revenus et plus-values pour faire croître un patrimoine sur le long terme.; La capitalisation est la stratégie patrimoniale de long terme qui consiste à réinvestir systématiquement les flux générés (loyers nets, dividendes SCPI, plus-values) plutôt que de les consommer. Effet boule de neige sur 20-30 ans : capital initial × (1 + rendement)^n. Outils favorisant la capitalisation : SCI à l'IS (revenus capitalisés non imposés à l'IR avant distribution), LMNP au réel (loyers neutralisés réinvestis librement), assurance-vie en démembrement. Approche dominante pour les investisseurs en phase d'accumulation.
Optimisation patrimoniale: Démarche globale d'amélioration de la performance, de la fiscalité et de la transmission d'un patrimoine.; L'optimisation patrimoniale est une démarche globale qui combine : (1) structuration juridique (SCI, holding, démembrement), (2) arbitrage fiscal (LMNP, déficit foncier, IFI), (3) diversification géographique et typologique, (4) préparation à la transmission (donations, pacte Dutreil, assurance-vie). Pilotée par un CGP, un avocat fiscaliste ou un notaire selon les enjeux. Outil de pilotage : le bilan patrimonial annuel qui mesure l'évolution de l'actif net et identifie les leviers d'arbitrage.
Bilan patrimonial: Photographie exhaustive du patrimoine d'un foyer : actifs, passifs, revenus, fiscalité, et plan d'action.; Le bilan patrimonial est un audit exhaustif qui recense : actifs (immobiliers, financiers, professionnels), passifs (crédits, dettes), revenus et charges, situation fiscale (IR, IFI), composition du foyer, objectifs. Synthétise la photographie en un plan d'action personnalisé : arbitrages, restructurations, nouveaux investissements, préparation à la retraite ou à la transmission. Réalisé par un CGP indépendant. Recommandé tous les 3-5 ans ou à chaque événement majeur (mariage, naissance, succession, vente d'entreprise).
CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine): Professionnel indépendant qui conseille les particuliers sur l'organisation, l'optimisation et la transmission de leur patrimoine.; Un CGP conseille les particuliers sur tous les volets de leur patrimoine : immobilier, financier, fiscalité, transmission, retraite. Statuts cumulés requis : CIF (conseil financier, AMF), ORIAS (intermédiation assurance), parfois IOBSP (courtage crédit), agent immobilier. Deux modèles économiques : commissions (rétrocession des produits commercialisés) ou honoraires (CGPI indépendant). Privilégier l'indépendance, l'absence de conflits d'intérêts et la transparence sur la rémunération.
CIF (Conseiller en Investissements Financiers): Statut réglementé AMF permettant de conseiller des clients particuliers sur des produits financiers.; Le statut CIF est délivré par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) après immatriculation auprès d'une association agréée (CNCGP, La Compagnie des CGP, ANACOFI, CIB). Permet de conseiller un client particulier sur des produits financiers : assurance-vie, PEA, compte-titres, SCPI, OPCI, FIP, FCPI. Obligations : formation continue, déontologie, transparence sur les rémunérations, document d'entrée en relation, lettre de mission. Indispensable pour tout CGP qui propose des SCPI ou des produits financiers structurés.
ORIAS: Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance, géré par l'ACPR.; L'ORIAS est le registre unique des intermédiaires en assurance, en banque et en finance, accessible publiquement sur orias.fr. Inscription obligatoire pour exercer les statuts : courtier d'assurance (COA), mandataire d'assurance (MA), IOBSP (courtier en crédit), CIF (via certification professionnelle). Vérification gratuite par tout client avant signature. Permet de s'assurer qu'un CGP, courtier ou démarcheur est bien réglementé et soumis à des obligations professionnelles.
IOBSP (Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement): Statut réglementé pour les courtiers en crédit, encadré par l'ACPR et inscrit à l'ORIAS.; Un IOBSP est intermédiaire entre un emprunteur et un établissement de crédit (banque, organisme de crédit à la consommation). Quatre catégories selon le mandat : courtier (catégorie 1, le plus indépendant), mandataire exclusif (cat. 2), mandataire non exclusif (cat. 3), mandataire d'intermédiaire (cat. 4). Inscription ORIAS obligatoire, formation et capacité professionnelle requises. En immobilier, c'est le statut du courtier en crédit qui négocie auprès des banques. Vérifier toujours l'inscription ORIAS avant de signer une mission.
Courtier en crédit: Intermédiaire IOBSP qui négocie pour le compte de l'emprunteur auprès de plusieurs banques pour obtenir les meilleures conditions.; Un courtier en crédit immobilier est un IOBSP (catégorie 1) qui démarche plusieurs banques en parallèle pour un client emprunteur. Apporte 3 valeurs : (1) analyse du dossier (faisabilité, optimisation du profil), (2) négociation du taux, de l'assurance et des conditions annexes (frais, IRA, modularité), (3) gain de temps. Rémunération : commission bancaire (~1 % du crédit, à la charge de la banque) ou honoraires client (~1 % du montant, à la charge de l'emprunteur). Outil indispensable pour les profils complexes (investisseurs multi-biens, expatriés).
Mandataire immobilier: Agent commercial indépendant rattaché à un réseau, qui exerce une activité d'intermédiation immobilière sans carte T en propre.; Un mandataire immobilier exerce son activité sous le mandat d'un agent immobilier titulaire de la carte T (transactions). Statut : agent commercial inscrit au RSAC. Modèle économique : commission rétrocédée par l'agence titulaire de la carte, généralement 50-70 % vs un agent salarié. Réseaux de mandataires : SAFTI, IAD France, Optimhome, Capifrance, Effi-City. Avantages : flexibilité, indépendance, commissions élevées. Limite : pas de carte T en propre, dépendance à l'agence de rattachement et à son back-office.
Marchand de biens: Professionnel qui achète des biens immobiliers pour les revendre à court terme avec une marge, après éventuels travaux ou découpage.; Un marchand de biens est un commerçant (statut BIC professionnel) qui réalise des opérations habituelles d'achat-revente immobilière dans un but spéculatif. Activité commerciale réglementée : RCS, garantie financière, expert-comptable, soumis aux DMTO réduits (engagement de revente sous 5 ans, article 1115 CGI) et à la TVA sur marge. Marge cible : 15-25 % brut, 8-12 % net après travaux et fiscalité. Activité à fort levier mais risquée (cycle, vente, fiscalité). Souvent exercée en SAS.
Primo-investisseur: Personne qui réalise son premier investissement immobilier locatif, sans expérience préalable.; Le primo-investisseur est un investisseur qui finance son premier bien locatif. Profil souvent jeune (25-40 ans), revenus salariés, déjà propriétaire de sa RP ou locataire. Capacité d'endettement préservée (35 % HCSF), accès à un premier crédit à conditions favorables. Conseils : commencer petit (T1 ou T2), cash-flow équilibré ou positif, fiscalité LMNP au réel pour neutraliser l'impôt, secondariser la résidence principale avant de capitaliser. Ne pas chercher l'opération parfaite : 80 % de la performance se joue sur la 1ère et 2e opération.
Expatrié fiscal: Contribuable ayant transféré son domicile fiscal hors de France, soumis à des règles d'imposition spécifiques.; Un expatrié fiscal est un contribuable qui a transféré son domicile fiscal hors de France. Critères de domicile (article 4 B CGI) : foyer en France, lieu de séjour principal, activité professionnelle, centre des intérêts économiques. La sortie de la résidence fiscale française entraîne : (1) exit tax sur certaines plus-values latentes, (2) imposition limitée aux revenus de source française (loyers, plus-values immobilières), (3) exonération CSG-CRDS si UE/EEE/Suisse, (4) déclaration via le SIP des non-résidents. Régime à anticiper avec un fiscaliste avant le départ.
Non-résident: Contribuable dont le domicile fiscal est hors de France, imposé en France uniquement sur ses revenus de source française.; Un non-résident fiscal n'est imposable en France que sur ses revenus de source française : loyers d'immeubles situés en France, plus-values immobilières françaises, dividendes de sociétés françaises (sous réserve des conventions fiscales). Taux minimum d'imposition : 20 % jusqu'à 29 579 € (puis 30 %), sauf à démontrer un taux moyen mondial inférieur. Exonération CSG-CRDS pour les résidents UE/EEE/Suisse. Déclaration via la 2042 + 2044 (loyers), envoyée au SIP des non-résidents à Noisy-le-Grand. À combiner avec les conventions fiscales pour éviter la double imposition.
Rentabilité brute: Loyers annuels / prix d'achat × 100. Indicateur simple mais incomplet (n'intègre ni charges, ni fiscalité).; La rentabilité brute rapporte les loyers annuels bruts au prix d'achat tout frais inclus (incluant frais de notaire, travaux, ameublement). Formule : (loyer mensuel × 12) / (prix + frais) × 100. Utile pour comparer rapidement des biens à l'échelle d'un marché. Limites : ignore les charges non récupérables, la taxe foncière, la vacance, les travaux d'entretien, et la fiscalité. Rentabilités brutes typiques 2026 : 3-4 % Lyon centre, 4-5 % Lyon péri, 5-7 % Clermont/Brest, 7-10 % villes intermédiaires.
Rentabilité nette: (Loyers - charges - taxe foncière - travaux - assurance) / prix d'achat × 100. Indicateur intermédiaire avant fiscalité.; La rentabilité nette déduit les charges récurrentes du calcul : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, provision travaux (5-10 % du loyer). Formule : (loyers - charges réelles) / prix × 100. Reflet plus réaliste que la rentabilité brute. Différence brute → nette typique : -1 à -2 points de %. Ne tient pas encore compte de la fiscalité (IR, PS, CFE) ni du remboursement du crédit. Étape intermédiaire avant la rentabilité nette-nette.
Rentabilité nette-nette (cash-flow): Rentabilité nette après impôts et remboursement de crédit. Indicateur final du cash-flow réel en poche de l'investisseur.; La rentabilité nette-nette intègre la fiscalité (IR + PS) et le remboursement du crédit pour donner le cash-flow réel. Formule : (loyers - charges - mensualités crédit - impôts) / apport personnel × 100. Sur un dossier LMNP au réel bien structuré, le résultat peut atteindre 8-15 % grâce à l'amortissement comptable (impôt souvent à zéro). Sur un dossier nu avec micro-foncier, le résultat est souvent négatif les premières années, compensé par le remboursement du capital (constitution de patrimoine).
Cash-flow positif / neutre / négatif: Différence entre loyers nets perçus et mensualités totales (crédit + charges + impôts). Positif = trésorerie en poche tous les mois.; Le cash-flow mesure la trésorerie mensuelle après tous les flux : loyers nets de charges et taxes - mensualité crédit - impôts (IR+PS). Positif : l'investisseur gagne tous les mois (cible des stratégies haut rendement). Neutre : le bien s'autofinance (stratégie patrimoniale standard). Négatif : l'investisseur paie chaque mois (stratégie plus-value/Malraux/MH à TMI ≥ 41 %). Sur le neuf zone tendue avec crédit 25 ans en 2026 : souvent -100 à -300 €/mois. Sur l'ancien rénové LMNP villes intermédiaires : +100 à +500 €/mois.
IRR / TIR (Taux de Rendement Interne): Taux d'actualisation qui annule la VAN d'un investissement. Indicateur de référence pour comparer des projets immobiliers de durées différentes.; L'IRR (Internal Rate of Return) ou TIR en français, est le taux d'actualisation qui rend la VAN (Valeur Actuelle Nette) nulle sur la chronique de flux d'un projet (apport initial, cash-flows annuels, valeur de revente). En immobilier locatif, l'IRR moyen 2026 oscille entre 4 % (RP métropole) et 12-15 % (LMNP fortement amorti avec plus-value). Permet de comparer un investissement immobilier à un PEA ou à de l'assurance-vie sur même horizon. Notre simulateur intègre ce calcul.
VAN (Valeur Actuelle Nette): Somme actualisée des cash-flows futurs d'un investissement (apport initial négatif inclus). Si > 0 : projet créateur de valeur au taux d'actualisation choisi.; La VAN actualise les flux futurs d'un projet au taux exigé par l'investisseur (souvent 4-6 % pour l'immobilier, équivalent au taux de l'OAT 10 ans + prime de risque). Formule : VAN = -investissement initial + Σ (cash-flow t / (1+r)^t). Si VAN > 0, le projet crée de la valeur. Outil de décision entre plusieurs projets concurrents (le plus haut VAN gagne à risque équivalent). Couplée avec l'IRR, donne la photo complète de la rentabilité.
Effet de levier du crédit: Mécanisme qui amplifie le rendement des fonds propres en empruntant pour financer un investissement, à condition que le rendement net du bien > coût du crédit.; L'effet de levier permet de multiplier le rendement des fonds propres. Exemple : bien à 200 000 € à 5 % brut = 10 000 €/an. Sans crédit : ROE 5 %. Avec 80 % crédit à 3,5 % : intérêts 5 600 €, gain net 4 400 € sur 40 000 € de fonds propres = ROE 11 %. Condition : rendement net > coût du crédit (intérêts + assurance). L'effet de levier est négatif si rendement < coût du crédit (très probable sur du neuf zone tendue à 3-4 % de rendement avec 4 % d'intérêts).
Diversification géographique: Stratégie consistant à répartir ses investissements immobiliers sur plusieurs villes/régions pour limiter le risque local (sinistre, baisse de marché).; La diversification géographique limite l'exposition à un marché local (incendie majeur, fermeture d'une zone industrielle, sortie du Pinel d'une ville…). Stratégie type pour un patrimoine 800 k€+ : 2-3 villes, dont au moins 1 hors région d'habitation. Mix idéal 2026 : 1 bien à plus-value (Paris/Lyon/Bordeaux), 1 bien à rendement (Brest/Saint-Étienne/Mulhouse), 1 bien à défiscalisation forte (Malraux ou MH). Approche complémentaire à la diversification des dispositifs (LMNP + Denormandie + déficit foncier).
Bilan patrimonial: Audit complet d'une situation financière et patrimoniale : actifs, passifs, fiscalité, objectifs, risques. Préalable indispensable à toute stratégie.; Le bilan patrimonial photographie le patrimoine d'un foyer à un instant T : actifs (immobilier, financier, retraite, professionnel), passifs (crédits, pensions, donations à venir), revenus (par catégorie fiscale), charges (fixes, variables), fiscalité (TMI, IFI, droits de succession latents). Inputs pour la stratégie : profil de risque, horizon, contraintes liquidité, objectifs (revenu, transmission, retraite). Réalisé par un CGP ou CIF indépendant, restitué sous 5-15 pages. Voir Bilan patrimonial CPIM.
Démembrement croisé: Stratégie d'achat à deux conjoints (PACS, mariage) où chacun achète la nue-propriété de la part de l'autre, transmission optimisée.; Le démembrement croisé est une technique utilisée par les couples non mariés (souvent PACS) pour optimiser la transmission. Chaque conjoint achète la nue-propriété d'une moitié indivise du bien, l'autre conjoint en achète l'usufruit. Au décès d'un conjoint, le survivant récupère la pleine propriété par extinction de l'usufruit, sans droits de succession. Stratégie complexe à monter via notaire (3 000-6 000 € d'honoraires) mais très efficace pour les couples PACS sans testament croisé.
Holding patrimoniale (OBO): Société holding (SAS, SARL) qui détient des biens immobiliers, structure de transmission et d'optimisation fiscale pour patrimoines > 2 M€.; La holding patrimoniale est une société (SAS ou SARL) qui détient elle-même les biens immobiliers ou des parts de SCI. Avantages : optimisation IS (15-25 %), réinvestissement des bénéfices facilité, transmission optimisée via parts de holding (abattements + décote). Mécanisme OBO (Owner Buy Out) : le patrimoine est transféré à la holding contre un crédit, optimisation IFI possible. Structure réservée aux patrimoines > 2 M€ en raison de la complexité administrative et des coûts (5-15 k€/an).
Pacte Dutreil (immobilier): Engagement collectif de conservation de titres permettant une exonération de 75 % de droits de mutation lors de la transmission.; Le pacte Dutreil (article 787 B du CGI) permet une exonération de 75 % des droits de mutation à titre gratuit lors de la transmission de titres de société, sous conditions strictes : engagement collectif de conservation des titres pendant 2 ans (signé entre associés), engagement individuel pendant 4 ans après transmission, exercice de fonction dirigeante par un signataire. Réforme 2026 : conditions durcies pour limiter les abus (activité économique réelle requise, pas seulement immobilière). Stratégie majeure pour la transmission des SCI à l'IS ou holdings patrimoniales.
Compte courant d'associé: Prêt consenti par un associé à sa société (SCI, SARL), permet de financer des acquisitions ou des travaux sans crédit bancaire.; Le compte courant d'associé est un mécanisme de financement interne : un associé prête à sa société (généralement SCI familiale) une somme remboursable. Avantages : pas de garantie bancaire requise, rémunération possible par intérêts (déductibles du résultat de la société dans la limite du taux légal), souplesse de remboursement. À documenter par convention de compte courant. Très utilisé en SCI familiale pour financer rapidement une opportunité ou des travaux sans passer par la banque.
Sortie d'une SCI familiale: Cession ou rachat des parts d'un associé sortant. Régime fiscal différent selon SCI à l'IR ou à l'IS, et selon vente vs liquidation.; La sortie d'une SCI familiale peut se faire de 3 manières : (1) cession des parts à un autre associé ou à un tiers (régime plus-value particulier en SCI IR, professionnel en SCI IS), (2) rachat des parts par la SCI elle-même (réduction de capital), (3) liquidation de la SCI avec partage du patrimoine. Chacune a des conséquences fiscales différentes. Nécessite généralement un notaire et un expert-comptable pour évaluer les parts et structurer la sortie. Coûts : 2-8 % de la valeur des parts selon complexité.
SARL de famille: SARL composée exclusivement de membres d'une même famille, peut opter pour l'IR (transparence) et faire du LMNP.; La SARL de famille (article 239 bis AA du CGI) est une SARL dont tous les associés sont membres d'une même famille (conjoints, ascendants, descendants, frères et sœurs). Elle peut opter pour l'IR (transparence fiscale) au lieu de l'IS de droit commun. Permet de faire du LMNP collectif en société (impossible en SCI à l'IR qui bascule automatiquement à l'IS pour la location meublée). Cumule les avantages de la SCI familiale (transmission échelonnée) avec ceux du LMNP au réel (amortissement).
OBO (Owner Buy Out) patrimonial: Montage où un propriétaire vend ses biens à une holding qu'il contrôle, finance via crédit, optimise transmission et fiscalité.; L'OBO patrimonial consiste à : (1) créer une SAS holding, (2) la holding contracte un crédit, (3) avec ce crédit, elle rachète les biens immobiliers ou parts de SCI du propriétaire. Résultat : le propriétaire reçoit du cash (libre d'utilisation), garde le contrôle via les parts holding, la holding rembourse le crédit avec les loyers. Avantages : optimisation IS, transmission via parts holding (décote + pacte Dutreil). Surtout pertinent pour les patrimoines importants — aucun seuil légal minimum n’existe.
Pension de réversion: Pension de retraite versée au conjoint survivant après le décès : 54 % de la pension du défunt dans le régime général.; La pension de réversion assure un revenu minimum au conjoint survivant après décès du retraité. Régime général : 54 % de la pension du défunt, conditions de ressources (le conjoint survivant ne doit pas dépasser un plafond). Complémentaires (AGIRC-ARRCO) : 60 % sans condition. Pour les couples non mariés (concubinage), aucune réversion : nécessité d'anticiper via assurance-vie, immobilier locatif, ou autre.
PER (Plan d'Épargne Retraite): Enveloppe de retraite défiscalisée (versements déductibles du revenu), bloquée jusqu'à la retraite sauf cas exceptionnels.; Le PER (créé par loi PACTE 2019) est l'enveloppe de retraite individuelle moderne. Versements déductibles du revenu imposable (plafond 10 % des revenus, max 35 194 € en 2026). Imposition à la sortie (capital ou rente). Cas de déblocage anticipé : achat de la résidence principale, accidents de la vie. Alternative complémentaire à l'investissement immobilier locatif pour la préparation retraite, surtout pour les TMI 41-45 %.
Assurance-vie multisupport: Enveloppe fiscale privilégiée pour l'investissement à long terme : fonds euros (capital garanti) + UC (actions, immobilier, etc.).; L'assurance-vie multisupport est l'enveloppe de placement la plus utilisée en France (1 800 milliards € d'encours). Avantages fiscaux après 8 ans : abattement 4 600 € (célibataire) ou 9 200 € (couple) sur les gains, PFL 7,5 % au-delà. Transmission optimisée : abattement 152 500 € par bénéficiaire (versements avant 70 ans). Combine fonds euros (capital garanti, rendement 2-3 %) et unités de compte (actions, OPCI, SCPI, fonds dédiés). Complément essentiel à l'investissement immobilier direct.
Donation-partage transgénérationnelle: Donation effectuée par les grands-parents directement aux petits-enfants avec accord des parents, optimisation transmission sur 3 générations.; La donation-partage transgénérationnelle (article 1075-1 du Code civil) permet à des grands-parents de transmettre directement à leurs petits-enfants, avec accord écrit des parents (qui « sautent » une génération). Avantages : utilisation de l'abattement 31 865 € (grand-parent / petit-enfant), accélération de la transmission, économies de droits cumulés sur 2 transmissions. Acte notarié obligatoire. Limite : le parent qui renonce à sa part ne peut plus la récupérer.

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