Contrat de bail : ce que le décret du 6 juillet 2026 impose au 1er octobre

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 qui fixe les contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Les trois modèles sont concernés : location nue, location meublée et colocation à bail unique. Aucune condition de zone, de surface ou de régime fiscal ne limite son application. Le modèle ajoute au passage un champ facultatif pour le numéro de téléphone portable de chaque partie.

Le calendrier figure à l'article 3 du décret : « L'article 1er du présent décret entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date. L'article 2 du présent décret entre en vigueur le 1er janvier 2027. » L'article 2 ne touche pas au contrat type : il porte sur le livre VIII du code de la construction et de l'habitation.

La conséquence pratique tient en une phrase. Un bail signé le 30 septembre 2026 reste régi par le modèle actuel ; un bail signé le 2 octobre doit reprendre le nouveau. Les baux en cours n'ont pas à être refaits, mais ils basculeront sur le nouveau modèle au premier renouvellement postérieur au 1er octobre.

Jusqu'au 30 septembre 2026, le contrat type comporte une rubrique « Clause résolutoire » destinée à recevoir les modalités de résiliation de plein droit convenues entre les parties. Le décret la remplace par une clause rédigée : le contrat énonce désormais lui-même qu'il « est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ».

Les manquements visés ne sont pas nouveaux : l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 les admet déjà. Ce qui change, c'est qu'un bailleur ne peut plus se retrouver, par recopie d'un modèle ancien ou par simple omission, avec une clause qui ne vise que le loyer. Le non-versement du dépôt de garantie est expressément couvert par le modèle.

Le mécanisme, lui, reste inchangé. La clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux », signifié par commissaire de justice. Ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et le droit de demander des délais de paiement. La suite — saisine du juge, délais accordés au locataire — est détaillée dans notre guide de la clause résolutoire.

C'est le point que la plupart des commentaires laissent de côté. Le délai de six semaines résulte de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l'a substitué au délai de deux mois. Or la Cour de cassation, dans un avis du 13 juin 2024 (3e chambre civile, n° 24-70.002), a jugé que ces dispositions « n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours » à la date d'entrée en vigueur de la loi.

Traduction opérationnelle : pour un bail conclu avant le 29 juillet 2023 et jamais renouvelé depuis, le délai reste de deux mois. Pour un bail conclu, reconduit ou renouvelé après cette date, il est de six semaines. Un commandement qui annonce six semaines sur un bail ancien expose le bailleur à une contestation, donc à une procédure à recommencer plusieurs mois plus tard.

Le nouveau contrat type ne règle pas cette difficulté pour le passé : il l'éteint progressivement. Chaque bail qui bascule sur le modèle du 1er octobre 2026 est, par construction, postérieur à juillet 2023, donc soumis aux six semaines. Le stock de baux « à deux mois » se réduit au fil des renouvellements, sans jamais disparaître d'un coup.

Défaut d'assurance. Le contrat type prévoit une clause de résiliation de plein droit pour non-souscription de l'assurance des risques locatifs. Son régime est distinct de celui des impayés : l'article 7 g) de la loi de 1989 dispose que cette clause « ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ». Un mois, et non six semaines. Le bailleur dispose d'une alternative souvent plus efficace : souscrire l'assurance pour le compte du locataire et en récupérer la prime — mais la mise en demeure adressée à cette fin vaut renonciation à la clause résolutoire.

Jouissance paisible. La clause sanctionne le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. La condition judiciaire n'est pas une formalité de style : sans décision définitive, la clause ne joue pas, quelle que soit l'accumulation des plaintes.

Résidence principale. La clause sanctionne le non-respect de l'obligation d'occuper le logement à titre de résidence principale, lorsque celui-ci y est soumis. C'est la nouveauté de fond du décret, et elle mérite d'être détaillée.

L'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, issu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, permet au règlement du plan local d'urbanisme de délimiter des secteurs où toute construction nouvelle de logement doit être affectée à l'usage exclusif de résidence principale. Deux conditions alternatives ouvrent cette faculté : la taxe sur la vacance des locaux d'habitation est applicable dans le périmètre du règlement, ou les résidences secondaires y représentent plus de 20 % du nombre total d'immeubles à usage d'habitation.

Les logements concernés ne peuvent pas être loués en meublé de tourisme, hors location temporaire de la résidence principale dans les conditions prévues par le code du tourisme. Et le texte est catégorique sur la forme : à peine de nullité, toute promesse, tout contrat de vente et tout contrat de location doit porter mention expresse de cette obligation.

Le décret du 6 juillet 2026 en tire les conséquences dans le contrat type : mention de la servitude lorsqu'elle s'applique, et clause résolutoire facultative en cas de méconnaissance. Un investisseur qui achète du neuf en commune touristique a donc intérêt à consulter le règlement du PLU avant de bâtir une stratégie de location saisonnière. Rappelons que la résidence principale s'entend, au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, du logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Exemple donné à titre d'illustration. Un T3 est loué 780 € hors charges, avec 60 € de provisions mensuelles pour charges et un dépôt de garantie de 780 €. Deux baux rigoureusement identiques sont signés : l'un le 29 septembre 2026, l'autre le 2 octobre 2026.

Le second reprend le nouveau contrat type. Le locataire ne verse jamais le dépôt de garantie, puis cesse de payer en décembre. Un commandement de payer visant la clause résolutoire est signifié le 5 janvier 2027 pour 780 € de dépôt de garantie et 1 680 € d'arriérés (deux termes de 840 €). Faute de règlement, la clause est acquise six semaines plus tard, soit le 16 février 2027 ; le bailleur saisit alors le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation.

Le premier bail dépend, lui, de ce que les parties ont effectivement écrit dans la rubrique « clause résolutoire » du modèle antérieur. Si elle ne vise que le loyer et les charges, l'absence de dépôt de garantie ne l'active pas : il faut demander la résiliation judiciaire du bail, procédure plus longue et à l'issue moins prévisible. Trois jours d'écart de signature, deux trajectoires contentieuses différentes — c'est le principal enjeu du décret pour un bailleur.

Trois vérifications suffisent. D'abord, l'origine du modèle de bail utilisé : un contrat téléchargé il y a deux ans, ou fourni par un logiciel de gestion locative, devra être remplacé pour toute signature à compter du 1er octobre 2026. Les éditeurs mettront leurs modèles à jour, mais la responsabilité du contrat signé reste celle du bailleur.

Ensuite, la date de conclusion de chaque bail en cours, pour savoir quel délai — six semaines ou deux mois — un futur commandement de payer devra annoncer. Cette information conditionne la validité de l'acte, pas seulement sa rédaction. Un tableau de suivi avec la date de signature et la date du dernier renouvellement suffit.

Enfin, pour les logements neufs situés en commune touristique, la consultation du règlement du PLU : si la servitude de résidence principale existe, elle doit figurer dans le bail à peine de nullité. Le reste de l'arsenal du bailleur — garantie des loyers impayés, permis de louer là où il est institué, règles de congé et de préavis — n'est pas modifié par ce décret.