Loi Le Meur 2026 : impact Airbnb par ville

En 2026, la loi Le Meur durcit fortement la fiscalité du meublé de tourisme : l'abattement micro-BIC est ramené à 30 % (plafond 15 000 € de recettes) pour un meublé non classé, et à 50 % (plafond 77 700 €) pour un meublé classé, selon l'ANIL. S'y ajoutent un DPE obligatoire et un pouvoir de régulation renforcé des communes. CPIM détaille l'impact ville par ville.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur, du nom des deux députés rapporteurs Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz) a refondu en profondeur le régime du meublé touristique en France. Promulguée fin 2024, ses décrets d'application ont été publiés au cours de 2025. Source : legifrance.gouv.fr.

Objectifs poursuivis : réduire la pression du meublé touristique sur le marché locatif longue durée dans les zones tendues (estimé à 200 000 logements retirés du marché locatif résidentiel en France au profit d'Airbnb/Booking), restaurer le pouvoir des communes en matière de régulation, harmoniser la fiscalité avec la location nue.

Voir aussi réforme fiscalité meublé 2026 pour le contexte fiscal général.

Mesure 1 — Abattement micro-BIC ramené à 30 % pour le meublé de tourisme non classé (vs 50 % antérieurement), avec un plafond de recettes abaissé à 15 000 €/an (vs 77 700 €). Au-delà, passage obligatoire au régime réel BIC. Pour un meublé classé (étoiles) ou des chambres d'hôtes : abattement 50 %, plafond 77 700 €. Source : anil.org.

Mesure 2 — DPE désormais exigé pour les meublés de tourisme. Selon l'ANIL, les logements nouvellement mis en location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d'usage doivent justifier d'un DPE classé au moins E en 2025, puis A à D à compter de 2034. Source : economie.gouv.fr.

Mesure 3 — Pouvoir étendu des communes : les communes peuvent désormais (i) abaisser le plafond de 120 jours/an de la résidence principale à 90 jours, (ii) instaurer un quota maximum de meublés touristiques par quartier, (iii) imposer un changement d'usage + compensation pour toute nouvelle mise en location, même partielle.

Mesure 4 — Sanctions renforcées : amende administrative jusqu'à 100 000 € par logement (vs 50 000 € antérieurement) pour défaut de déclaration, dépassement du quota local, fausse déclaration. Solidarité des plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) qui doivent désormais vérifier le numéro d'enregistrement avant publication.

Mesure 5 — Création d'un fichier national des meublés touristiques, numéros d'enregistrement obligatoires partout (et non plus seulement dans les communes de plus de 200 000 habitants).

Paris — Maire Anne Hidalgo a immédiatement abaissé le plafond résidence principale à 90 jours (contre 120). Instauration d'un quota 1 meublé touristique pour 200 logements par arrondissement, soit en pratique un gel quasi total des nouvelles autorisations dans les arrondissements centraux (1er au 7e, 11e, 18e). Compensation requise : 2 m² logement transformé pour 1 m² meublé touristique en dur (1 m² pour 1 m² en bail commercial).

Lyon — Plafond maintenu à 120 jours pour résidence principale, mais instauration d'un quota dans les 1er, 2e, 6e arrondissements (zone centrale historique). Compensation 1 m² pour 1 m² requise pour changement d'usage.

Bordeaux — Plafond résidence principale abaissé à 90 jours dans le centre historique (intra-muros boulevards). Quota arrondissements Hôtel de Ville, Saint-Pierre, Chartrons. Compensation 1 pour 1.

Marseille — Cas particulier : ville encore peu encadrée (politique municipale plus accommodante). Plafond 120 jours maintenu, pas de quota systématique. Mais déclaration obligatoire et DPE obligatoire comme partout.

Nice — Plafond résidence principale 90 jours sur la Promenade des Anglais et le Vieux Nice. Quota 1 meublé pour 100 logements dans le centre. Compensation 2 pour 1 zones tendues.

Profil : M. K., propriétaire d'un studio 25 m² rue de Rivoli Paris 1er, exploité en Airbnb depuis 2018. Revenus Airbnb 2023 : 32 000 € (180 nuitées × 178 €/nuit en moyenne). DPE : E (passé contrôle 2024). Quota Paris 1er atteint depuis 2025, autorisation actuelle reconductible mais non transférable.

Scénario maintien Airbnb 2026 — Plafond Paris 90 jours pour résidence principale, mais ici résidence secondaire : changement d'usage requis (quasi impossible au quota plein) ou bail commercial (loyer commercial 8 000-12 000 €/an). En réel BIC, charges déductibles, amortissements plafonnés 80 %, base imposable modérée. Revenus nets après impôt et frais : environ 18 000 €/an.

Scénario bascule longue durée — Bail meublé classique 1 an reconductible, encadrement loyers Paris 1er : 1 180 €/mois loyer de référence majoré. Revenus annuels bruts : 14 200 €. Revenus nets après impôt et charges : environ 9 500 €/an.

Différence : 8 500 €/an en faveur du maintien Airbnb, MAIS au prix d'une charge administrative croissante, risque de contrôle, fluctuation saisonnière. La question fondamentale : liquidité de revente. Un studio Paris 1er exploitable en Airbnb décote moins fortement qu'un studio strictement longue durée. Décision : maintenir Airbnb tant que faisable, anticiper la sortie d'ici 2028 (DPE).

Voir encadrement loyers Paris 2026.

Q : La loi Le Meur s'applique-t-elle aux résidences secondaires ? Oui, et même plus durement. Pour les résidences secondaires en zone tendue, le changement d'usage avec compensation est désormais quasi-systématique.

Q : Que faire si ma commune n'a pas encore pris d'arrêté ? En 2026, environ 60 % des communes éligibles ont pris des arrêtés. Pour les autres, les règles nationales s'appliquent par défaut (déclaration, DPE, plafond 120 jours résidence principale).

Q : Quelle fiscalité pour Airbnb en 2026 ? Micro-BIC 30 % abattement plafond 15 k€ (non classé), 50 % abattement plafond 77 700 € (classé étoiles ou label). Au-delà, réel BIC obligatoire.

Q : Les plateformes vont-elles vraiment vérifier ? Oui depuis le 1er janvier 2026. Airbnb retire automatiquement les annonces sans numéro d'enregistrement valide. Sanctions plateforme : amende jusqu'à 100 000 € par infraction.

Q : Faut-il classer son meublé en étoiles ? Oui si l'activité dépasse 15 k€/an de revenus. Coût classement : 200-500 €/an. Bénéfice fiscal : passage de 30 % à 50 % d'abattement, plafond porté à 77,7 k€.

1. Loi Le Meur entièrement applicable depuis 1er janvier 2026.

2. Abattement micro-BIC 30 % non classé, plafond 15 k€ : classement étoiles désormais quasi-obligatoire.

3. Pouvoir étendu communes : plafonds, quotas, compensations.

4. Paris, Bordeaux, Nice : zones tendues encadrées strictement. Lyon, Marseille : encadrement modéré.

5. Stratégie 2026 : arbitrage Airbnb/longue durée selon situation locale, anticipation DPE et fiscalité.