Congé bailleur : les 3 motifs légaux qui résistent

Contrairement à une idée répandue, un bailleur ne peut pas donner congé à son locataire pour n'importe quel motif. La loi du 6 juillet 1989 limite les possibilités à trois cas, et tout congé donné en dehors de ces motifs est nul de plein droit. Premièrement, la reprise pour habitation : le bailleur (ou son conjoint, partenaire de PACS, concubin, ascendant ou descendant en ligne directe) souhaite occuper le logement à titre de résidence principale.

Deuxièmement, la vente du logement. Le bailleur veut vendre le bien libre d'occupation. Dans ce cas, le congé vaut offre de vente au locataire en place, avec un droit de préemption à exercer dans un délai de 2 mois. Troisièmement, le motif légitime et sérieux. Cette catégorie résiduelle couvre les manquements graves du locataire : troubles de voisinage répétés, défaut d'entretien manifeste, sous-location non autorisée. Ce motif suppose des preuves solides et tangibles.

Hors de ces trois cas, aucun congé n'est valable. Un bailleur qui voudrait reprendre son bien pour le louer en meublé touristique, ou pour augmenter le loyer, ou simplement parce qu'il préfère changer de locataire, n'a aucun fondement légal. Le bail se renouvellera par tacite reconduction, et le locataire en place peut s'y maintenir tant qu'il respecte ses obligations.

Le délai de préavis du congé bailleur dépend du type de bail. Pour une location vide, le préavis est de 6 mois avant l'échéance du bail. Le bail vide étant d'une durée minimale de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale), le congé doit donc être notifié 6 mois avant la fin de cette période triennale. Pour une location meublée, le préavis est ramené à 3 mois avant l'échéance d'un bail d'1 an.

La forme du congé est strictement encadrée. Trois moyens sont admis : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice (huissier), ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le mail, le SMS, le courrier simple ou la conversation orale sont sans valeur juridique. En pratique, la LRAR reste le plus utilisé pour son rapport coût/sécurité (environ 8 € pour la LRAR vs 100-150 € pour l'acte d'huissier).

Le contenu du congé doit obligatoirement mentionner le motif (reprise, vente ou motif légitime et sérieux), et préciser l'identité du bénéficiaire en cas de reprise (lien de parenté avec le bailleur). En cas de vente, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Toute omission entache le congé de nullité, même si le motif est par ailleurs réel.

Certaines catégories de locataires bénéficient d'une protection renforcée. Un locataire de plus de 65 ans dont les revenus annuels sont inférieurs à un plafond (environ 25 000 € pour une personne seule en 2026, modulé selon la composition du foyer) ne peut être évincé qu'à condition que le bailleur lui propose un relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans la même commune ou un arrondissement limitrophe.

Cette obligation de relogement ne s'applique pas si le bailleur lui-même a plus de 65 ans, ou si ses ressources sont inférieures au même plafond. La protection est donc relative et exige une analyse fine de la situation des deux parties. À défaut de relogement adapté, le congé est nul.

Pour le congé pour vente, le locataire dispose d'un droit de préemption : il peut acheter le bien aux conditions notifiées dans le congé. Le délai pour répondre est de 2 mois. Si le bailleur baisse ensuite son prix de plus de 5 % par rapport au prix initial, il doit notifier une nouvelle offre prioritaire au locataire. Cette règle protège contre les congés simulés où le bailleur affiche un prix excessif pour pousser le locataire à renoncer, puis vend moins cher à un tiers.

Le piège le plus fréquent est le congé fictif pour reprise. Un bailleur donne congé pour habiter le bien, le locataire part, et le bailleur le remet en location à un nouveau locataire à un loyer plus élevé. Ce schéma est sanctionné : le locataire évincé peut demander des dommages-intérêts (souvent équivalents à plusieurs mois de loyer) et le bailleur s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique, 30 000 € pour une personne morale.

Pour sécuriser une reprise, le bailleur doit pouvoir démontrer la réalité de l'occupation par lui-même ou son proche pendant au moins 1 an, voire davantage selon la jurisprudence. Conservez les justificatifs : contrats EDF/eau au nom du bénéficiaire, attestation d'hébergement, déclaration de résidence principale fiscale. En cas de contentieux ultérieur, ces pièces sont décisives.

Côté vente, beaucoup de bailleurs sous-estiment la rigidité du calendrier. Un congé donné 6 mois avant l'échéance, suivi d'un droit de préemption de 2 mois, puis d'une mise sur le marché, suppose souvent 9 à 12 mois entre la décision et la signature chez le notaire. Une stratégie patrimoniale d'arbitrage doit intégrer ce délai, surtout dans un marché tendu où les loyers encadrés peuvent rendre la vente libre plus attractive que le maintien en location.

Un bailleur souhaite reprendre son T3 à Bordeaux loué 950 € HC pour y loger sa fille. Bail vide signé en mai 2023 pour 3 ans, échéance mai 2026. Congé pour reprise notifié par LRAR en novembre 2025 (préavis de 6 mois respecté), mentionnant l'identité de la fille bénéficiaire et le lien de parenté.

Le locataire quitte les lieux à l'échéance du bail en mai 2026. La fille s'installe et déclare le bien comme résidence principale fiscale dès juin 2026. Le bailleur conserve copies des contrats EDF/eau, de la déclaration de résidence et de l'attestation d'hébergement, archivés sur 24 mois minimum.

Cas alternatif : si le bailleur avait notifié pour vente à 380 000 €, le locataire aurait pu exercer son droit de préemption sous 2 mois. À défaut, mise sur le marché en juin 2026, signature de promesse en septembre, acte authentique en décembre. Total : 13 mois entre la notification et l'encaissement.

Coût du congé pour reprise : 8 € de LRAR, archivage rigoureux. Coût du congé pour vente : 8 € de LRAR + 4 mois de vacance estimée à 3 800 € + frais d'agence 4 % = 15 200 € + frais de notaire. La vente libre vs occupée gagne en valorisation (+12-18 % selon le marché) mais coûte 4 mois de loyers et la charge administrative complète.

Trois alternatives au congé existent quand le bailleur veut sortir d'une location. Première : la vente occupée. Sans congé, le bail est transmis à l'acquéreur (art. 1743 Code civil). Décote de 10-25 % sur la valeur libre selon le profil locataire et le bail. Avantage : pas de vacance, signature rapide.

Deuxième : la négociation amiable de départ. Le bailleur propose au locataire un dédit (équivalent à 2-4 mois de loyer) en échange d'un départ anticipé sans procédure. Formalisé par protocole transactionnel. Idéal en relation locative apaisée, économise frais et délais.

Troisième : le passage en meublé saisonnier (Airbnb). Sortie du bail classique par accord mutuel ou à l'échéance, puis exploitation en location courte durée. Pertinent en zone touristique, mais soumis à autorisation préalable (Paris, Lyon, Bordeaux, communes touristiques). Rendement potentiel multiplié par 1,5 à 2,5.

Comparaison sur un T3 à 950 € : congé pour vente = 13 mois de procédure, 4 mois de vacance, valeur libre ; congé pour reprise = 6 mois de préavis, occupation par bénéficiaire ; vente occupée = 3 mois de procédure, décote 15 % ; négociation amiable = 1-2 mois, dédit 3 800 €. Le bon arbitrage dépend de l'objectif final.

1. Donner congé sans motif légal valable. Hors des trois motifs (reprise, vente, motif légitime et sérieux), le congé est nul. Un bailleur voulant changer de locataire ou louer en meublé touristique n'a aucun fondement.

2. Omettre les mentions obligatoires. L'identité du bénéficiaire en cas de reprise, le prix et les conditions en cas de vente sont des mentions sine qua non. Toute omission entache le congé de nullité.

3. Ne pas respecter le préavis. 6 mois pour la location vide (avant l'échéance triennale), 3 mois pour le meublé (avant l'échéance annuelle). Tout congé tardif est nul, le bail se renouvelle par tacite reconduction.

4. Méconnaître la protection des locataires âgés. Plus de 65 ans + revenus inférieurs au plafond (environ 25 000 € pour une personne seule en 2026) = obligation de proposer un relogement adapté. Sauf si le bailleur lui-même est âgé et modeste.

5. Simuler une reprise. Donner congé pour habiter puis remettre en location à un nouveau locataire à un loyer plus élevé expose à des dommages-intérêts (plusieurs mois de loyer) et à une amende administrative jusqu'à 6 000 € (personne physique) ou 30 000 € (morale).

Q : Le congé peut-il être donné par mail ? Non. Trois moyens admis : LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Le mail, SMS ou courrier simple sont sans valeur juridique.

Q : Quel délai pour le locataire en cas de congé pour vente ? 2 mois à compter de la notification pour exercer le droit de préemption. S'il accepte, 4 mois pour finaliser. S'il refuse ou ne répond pas, le bailleur peut vendre librement à un tiers.

Q : Le bailleur peut-il céder à un tiers en dessous du prix notifié ? Oui, sauf si la baisse dépasse 5 %. Au-delà, second droit de préemption au locataire, notifié cette fois par le notaire (art. 15-II loi 89).

Q : Combien de temps doit-on occuper après une reprise ? La jurisprudence exige une occupation effective d'au moins 1 an, voire davantage. Conserver les justificatifs (contrats EDF, déclaration fiscale, attestation d'hébergement) pendant 24-36 mois minimum.

Q : Un bail meublé d'1 an peut-il être résilié par le bailleur en cours de bail ? Non. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec un préavis de 3 mois. Toute résiliation anticipée par le bailleur est nulle, sauf manquement caractérisé du locataire activant la clause résolutoire.

1. Trois motifs légaux de congé bailleur seulement : reprise pour habitation, vente, motif légitime et sérieux. Hors ces cas, aucun congé n'est valable.

2. Préavis incompressibles : 6 mois pour la location vide (avant échéance triennale), 3 mois pour le meublé (avant échéance annuelle).

3. Formes obligatoires : LRAR, commissaire de justice ou remise en main propre. Mail et SMS sont sans valeur juridique.

4. Protection renforcée des locataires âgés (+65 ans, revenus modestes) sauf si le bailleur lui-même est âgé et modeste : obligation de proposer un relogement adapté.

5. Le congé fictif pour reprise est lourdement sanctionné : dommages-intérêts + amende administrative jusqu'à 30 000 €. Conserver les justificatifs d'occupation effective pendant 24-36 mois.