Indivision : sortir, vendre malgré un opposant, faire payer l'occupant
Mis à jour : 6 août 2026
Personne n'est tenu de rester en indivision
Réponse rapide
Mon frère bloque la vente de la maison héritée, que puis-je faire ?
Deux leviers, et le premier est absolu. L'article 815 du code civil pose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et que le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. Un opposant ne peut donc pas figer la situation indéfiniment. Second levier, plus direct : l'article 815-5-1 permet à un ou plusieurs indivisaires titulaires d'au moins DEUX TIERS des droits indivis de faire autoriser la vente par le tribunal, après une procédure passant par le notaire.
- ✓Article 815 : nul ne peut être contraint de rester en indivision, le partage se provoque toujours
- ✓Article 815-5-1 : vente autorisable par le tribunal à la demande des deux tiers des droits indivis
- ✓Le notaire notifie l'intention aux autres indivisaires dans le mois
- ✓Opposition ou silence pendant trois mois : le notaire le constate par procès-verbal
- ✓Article 815-9 : l'indivisaire qui jouit seul du bien doit une indemnité d'occupation
C'est la règle de base, et elle est plus forte qu'on ne le croit. L'article 815 du code civil énonce que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et que le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.
Deux conséquences pratiques. Un indivisaire qui refuse tout ne bloque pas la situation pour toujours : le partage reste ouvert à la demande de n'importe lequel des autres. Et les seules limites sont expressément nommées — un sursis prononcé par un jugement, ou convenu entre les indivisaires.
Le partage n'est pas la vente : il met fin à l'indivision en attribuant les biens. Mais lorsqu'un bien ne se divise pas — une maison — il conduit en pratique à sa vente ou à son attribution à l'un contre soulte.
Vendre aux deux tiers : la procédure de l'article 815-5-1
Depuis cet article, la minorité ne fait plus la loi. L'aliénation d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal à la demande d'un ou plusieurs indivisaires titulaires d'au moins DEUX TIERS des droits indivis.
La procédure passe obligatoirement par le notaire, et son déroulé est précis. Les indivisaires réunissant les deux tiers expriment devant notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l'aliénation. Dans le mois qui suit ce recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.
Vient ensuite le délai qui décide de tout : si un ou plusieurs indivisaires s'opposent à l'aliénation, ou ne se manifestent pas dans un délai de TROIS MOIS, le notaire le constate par procès-verbal. C'est ce procès-verbal qui ouvre la saisine du tribunal.
Autrement dit, le silence ne protège pas l'opposant : ne pas répondre produit le même effet qu'une opposition, et fait avancer la procédure.
Celui qui occupe seul doit une indemnité
L'article 815-9 du code civil règle la situation la plus fréquente et la plus mal vécue : l'un des indivisaires habite le bien, les autres n'en tirent rien.
Le texte est net : l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
Trois mots comptent. « Privativement » : c'est l'usage exclusif qui déclenche l'indemnité, pas la simple qualité d'indivisaire. « Redevable » : l'indemnité est due de plein droit, elle ne suppose pas une faute ni une mise en demeure préalable. Et « sauf convention contraire » : les indivisaires peuvent s'accorder pour qu'aucune indemnité ne soit due — ce qui se fait souvent entre héritiers, parfois sans mesurer que l'accord vaut renonciation.
L'indemnité n'est pas une sanction : elle rétablit l'équilibre entre celui qui jouit du bien et ceux qui en sont privés tout en en supportant les charges.
Ce que nous ne disons pas
Nous ne donnons pas de méthode de calcul de l'indemnité d'occupation. L'article 815-9 pose le principe et laisse le montant à l'appréciation, généralement par référence à la valeur locative du bien, éventuellement pondérée. Publier une formule reviendrait à inventer une règle que le texte ne contient pas.
Trois autres questions réelles de l'audit du 5 août 2026 restent ouvertes ici : la dévolution légale entre frères et sœurs en l'absence de testament, le sort d'un prêt immobilier encore en cours sur le bien hérité, et la taxe sur les logements vacants pour une maison héritée inoccupée. Les textes correspondants n'ont pas été lus à la source pour cette page.
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