Antoine.

Chaque année, vous pouvez déduire jusqu'à 10 700 € de déficit foncier de votre revenu global (donc directement imputés à votre TMI). À 45 % de TMI, cela représente une économie d'IR effective d'environ 4 815 € par an, à laquelle s'ajoutent 1 838 € de prélèvements sociaux non versés (17,2 %). Le solde du déficit non imputé sur le revenu global est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes, sans limite annuelle.

Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont éligibles : électricité aux normes, isolation thermique, ravalement de façade, rénovation des sols et murs, salle de bain et cuisine refaites. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement sont en revanche EXCLUS du dispositif. Une étude technique préalable par un architecte ou un économiste de la construction certifie l'éligibilité.

Non. Le déficit foncier ne s'applique qu'à la location nue (régime des revenus fonciers). Une location meublée bascule en BIC (LMNP au réel ou LMP), un régime fiscal totalement différent qui exclut le mécanisme de déficit foncier mais offre l'amortissement comptable du bien et du mobilier.

Le bénéfice fiscal est immédiat (dès la première année où les travaux sont engagés), mais le bien lui-même se rentabilise sur 15-20 ans grâce à la combinaison loyers + plus-value latente. À TMI 45 %, l'opération équivalente sans déficit foncier coûterait environ 30 % de plus en effort net après impôt, ce qui change radicalement le calcul de rentabilité.