Antoine.
- Indépendant100 %
- Depuis2008
- Présences5 villes
- SIREN502 078 769
Profil & stratégie
- Profession
- Médecin généraliste libéral
- Localisation
- Lyon 6ᵉ
- Âge
- 47
- Horizon
- Réduction d'impôt + capital long terme
- Dispositif
- Déficit foncier · Bail nu · Rénovation lourde
- Investissement
- T4 haussmannien Brotteaux · Lyon 6ᵉ
- TMI
- 45 %
- Démarrage
- 2023
Chapitre 01 sur 03
L'impôt qui devient le sujet principal
Antoine est médecin généraliste libéral à Lyon 6e, 47 ans, BNC autour de 165 000 € par an. À cette tranche, il paie 45 % d'IR sur la dernière partie de ses revenus, et 17,2 % de prélèvements sociaux sur tout revenu foncier qu'il pourrait ajouter par-dessus. Côté patrimoine : résidence principale acquise il y a douze ans (crédit fini dans cinq ans), 280 000 € d'épargne disponible, deux SCPI résidentielles depuis quelques années. Aucun locatif direct. Au bilan fiscal annuel chez son expert-comptable au printemps 2023, le constat est sec : 78 000 € d'IR + prélèvements sociaux versés sur l'année. Antoine cherche un levier qui agit immédiatement et qui construit du patrimoine en parallèle.
Médecin généraliste libéral à Lyon 6e, 47 ans, TMI 45 %, BNC 165 000 €.
Chapitre 02 sur 03
Cible : un haussmannien à rénover en bail nu
Le déficit foncier est l'un des rares dispositifs qui permet de déduire des travaux locatifs directement du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, avec report illimité sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour qu'il fonctionne, il faut un bien ancien à louer en bail nu (pas de meublé) et des travaux d'amélioration substantiels. Cible identifiée : un T4 de 115 m² (3 chambres, 1 salon, parquet d'origine) au cœur du quartier Brotteaux, à Lyon 6e. Prix d'acquisition : 480 000 €. Programme de travaux : 130 000 € de rénovation lourde — électricité aux normes, isolation par l'intérieur, salle de bain et cuisine refaites, rénovation des moulures et parquets. Financement global : 540 000 € empruntés sur 25 ans à 3,80 %, en complément des 70 000 € apportés en cash. La banque finance les travaux par tranches sur présentation des factures.
Chapitre 03 sur 03
Trois ans pour transformer 78 000 € d'IR en patrimoine
Acquisition signée en juillet 2023, travaux lancés en août 2023, fin de chantier en mai 2024, premier loyer en juin 2024. Loyer mensuel 1 850 € HC, soit un rendement brut de 3,64 % — modeste sur le papier, mais ce n'est pas la métrique qui pilote l'opération. La vraie métrique est l'effet IR : sur les exercices 2023, 2024 et 2025, Antoine déduit 10 700 € par an de son revenu global, soit 32 100 € au total d'économie d'impôt direct (à TMI 45 %, environ 14 400 € par an d'IR effectivement non payé). Le solde du déficit foncier — environ 85 000 € — sera reporté sur les revenus fonciers des dix prochaines années, neutralisant fiscalement les loyers du T4 et de toute future acquisition foncière. Le bien lui-même prend de la valeur grâce à la rénovation et reste un actif lyonnais haut de gamme. Antoine prépare déjà une seconde opération de déficit foncier sur un bien plus petit pour activer un nouveau cycle dès 2026.
Pour aller plus loin
Le contexte complet de cette stratégie.
Pour creuser le dispositif, comparer avec les villes voisines ou simuler chez vous, voici les ressources directement liées au parcours de Antoine.
Questions fréquentes
Ce que les visiteurs nous demandent sur ce parcours.
- Comment fonctionne le plafond de 10 700 € en déficit foncier ?
- Chaque année, vous pouvez déduire jusqu'à 10 700 € de déficit foncier de votre revenu global (donc directement imputés à votre TMI). À 45 % de TMI, cela représente une économie d'IR effective d'environ 4 815 € par an, à laquelle s'ajoutent 1 838 € de prélèvements sociaux non versés (17,2 %). Le solde du déficit non imputé sur le revenu global est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes, sans limite annuelle.
- Quels travaux sont éligibles au déficit foncier en 2026 ?
- Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont éligibles : électricité aux normes, isolation thermique, ravalement de façade, rénovation des sols et murs, salle de bain et cuisine refaites. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement sont en revanche EXCLUS du dispositif. Une étude technique préalable par un architecte ou un économiste de la construction certifie l'éligibilité.
- Peut-on louer un bien en déficit foncier en meublé ?
- Non. Le déficit foncier ne s'applique qu'à la location nue (régime des revenus fonciers). Une location meublée bascule en BIC (LMNP au réel ou LMP), un régime fiscal totalement différent qui exclut le mécanisme de déficit foncier mais offre l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
- Combien de temps faut-il pour rentabiliser un déficit foncier ?
- Le bénéfice fiscal est immédiat (dès la première année où les travaux sont engagés), mais le bien lui-même se rentabilise sur 15-20 ans grâce à la combinaison loyers + plus-value latente. À TMI 45 %, l'opération équivalente sans déficit foncier coûterait environ 30 % de plus en effort net après impôt, ce qui change radicalement le calcul de rentabilité.
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