Congé pour reprise, assurance défaillante, logement abandonné

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne laisse aucune marge sur l'identité du bénéficiaire. Le congé pour reprise ne peut profiter qu'au bailleur, à son conjoint, à son partenaire lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, à son concubin notoire depuis au moins un an à cette même date, à ses ascendants, à ses descendants, ou à ceux du conjoint, du partenaire ou du concubin.

Une fille, un fils, un parent, un beau-parent entrent donc dans la liste. Un frère, une sœur, un neveu, un ami n'y entrent pas — et un congé délivré à leur profit ne repose sur rien.

Le congé doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise, le nom et l'adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien qui l'unit au bailleur. Ce n'est pas une formalité de style : c'est ce qui permet au locataire de vérifier que la liste est respectée.

Le bailleur doit en outre justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprendre. Un bénéficiaire figurant dans la liste mais qui n'occupe jamais le logement expose la reprise à la contestation.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Il court, comme pour tout congé, jusqu'au terme du bail.

Sur la forme, le texte ouvre plusieurs voies : le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou signifié par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le choix n'est pas neutre. La lettre recommandée fait courir le délai à compter de sa réception — un avis de passage non retiré expose donc à un litige de date. L'acte de commissaire de justice supprime cette incertitude, à un coût qui reste faible au regard d'une reprise contestée six mois plus tard.

À noter : les textes récents écrivent « commissaire de justice » là où les plus anciens disaient « huissier de justice ». C'est la même profession, désormais réunie avec celle de commissaire-priseur judiciaire.

Un congé pour reprise ou pour vente doit par ailleurs être accompagné d'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire, dont le contenu est fixé par un arrêté du 13 décembre 2017.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l'obligation de s'assurer contre les risques dont il doit répondre, et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En cas de défaut, le bailleur n'est pas condamné à choisir entre subir et résilier. À défaut de remise de l'attestation d'assurance, et après un délai d'UN MOIS à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, il peut souscrire une assurance pour le compte du locataire.

Deux conditions tiennent à la mise en demeure elle-même, et elles sont souvent manquées. Elle doit informer le locataire de l'intention du bailleur de souscrire une assurance à sa place. Et elle vaut renonciation à la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d'assurance : on ne peut pas à la fois souscrire à la place du locataire et lui opposer ensuite ce même défaut pour résilier.

La prime annuelle se récupère par DOUZIÈMES à chaque paiement du loyer, majorée d'un montant fixé par décret en Conseil d'État, et figure sur l'avis d'échéance comme sur la quittance.

Lorsque le locataire finit par remettre une attestation, ou qu'il quitte les lieux avant le terme du contrat souscrit pour son compte, le bailleur doit le résilier dans le délai le plus bref permis par la loi. La prime ou la fraction de prime due au titre de la période écoulée reste, elle, récupérable.

Un logement vidé sans préavis ne se reprend pas en changeant la serrure : l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise une procédure précisément parce que l'apparence d'abandon ne suffit pas.

Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.

Si la mise en demeure est restée sans effet au terme d'UN MOIS à compter de sa signification, le commissaire de justice peut procéder au constat de l'état d'abandon, dans les conditions des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles se règle ensuite devant le juge, et non par le bailleur. Le juge qui constate la résiliation du bail peut autoriser la vente aux enchères publiques des biens laissés sur place, et déclarer abandonnés ceux qui ne sont pas susceptibles d'être vendus.

Retenir cet ordre évite la faute la plus coûteuse : tant que le juge n'a pas statué, les meubles laissés sur place ne sont ni au bailleur, ni sans propriétaire.

Quatre questions réelles de l'audit du 5 août 2026 restent sans réponse ici, et pour deux raisons différentes.

Le plafond d'indemnisation d'une garantie loyers impayés, son délai de carence et son acceptation d'un locataire déjà en place ne relèvent d'aucun texte : ce sont des stipulations de contrat, qui varient d'un assureur à l'autre. Une réponse générale y serait fausse par construction — il faut lire les conditions générales du contrat proposé.

Les mentions obligatoires de l'acte de cautionnement, l'effet d'une commission de surendettement sur une procédure en cours et le caractère obligatoire ou non du signalement de l'impayé à la CAF relèvent, eux, de textes que nous n'avons pas lus à la source pour cette page. Ils restent donc ouverts.