Rendement locatif net-net 2026 : calcul après impôt et charges

Le rendement net soustrait les charges annuelles non récupérables : taxe foncière (environ 1 000-1 500 €), charges copropriété part bailleur (300-500 €), assurance PNO (150-200 €), frais de gestion si agence (8-10 % des loyers = 670-840 €), vacance locative (135-270 €/an). Total charges typiques : 2 300 à 3 300 €/an. Rendement net sur notre T2 : (8 400 - 2 800) / 150 000 × 100 = 3,7 %.

Le rendement net-net intègre la fiscalité sur les loyers. En location nue au régime réel, le bénéfice foncier est imposé à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. À TMI 30 % : taux global = 47,2 %. Sur un bénéfice foncier de 5 600 € (8 400 - 2 800 charges), impôt = 2 643 €. Rendement net-net = (8 400 - 2 800 - 2 643) / 150 000 × 100 = 2,0 %. Soit 64 % de moins que le brut annoncé.

Le LMNP au régime réel simplifié change radicalement l'équation. Grâce à l'amortissement du bien (environ 5 950 €/an sur un bien de 175 000 € hors terrain) et du mobilier, le résultat BIC est souvent négatif pendant 10 à 15 ans. Résultat : impôt sur loyers = 0 € pendant cette période. Le rendement net-net LMNP réel ≈ rendement net = 3,7 % dans notre exemple, contre 2,0 % en nu TMI 30 %.

La comparaison change à TMI 41 % (revenus > 82 341 €/an en 2026). En location nue : taux global IR+PS = 58,2 %, impôt sur 5 600 € = 3 259 €, rendement net-net = 1,7 %. En LMNP réel avec 0 € d'impôt pendant 12 ans : rendement net-net = 3,7 %, soit +118 % d'écart.

Pour les faibles revenus (TMI 11 % ou 0 %), la différence LMNP vs nu est bien moindre (taux global nu = 28,2 %). La location nue peut être préférable si le bien nécessite des travaux importants déductibles via le déficit foncier imputable sur le revenu global.

En 2026, un rendement net-net de 3 à 5 % est réaliste sur un investissement locatif optimisé en LMNP. Un rendement brut affiché à 7-8 % correspond souvent à un net-net de 3,5-4,5 % une fois déduits charges et fiscalité. En deçà de 2,5 % net-net, la question de l'opportunité coût se pose : l'assurance-vie en fonds euros sécurisée sert 2,5-3,5 % net en 2026 sans contrainte de gestion.

L'avantage de l'immobilier locatif reste l'effet de levier : si 30 000 € d'apport permettent de contrôler 150 000 € d'actif avec un rendement net-net de 3,7 %, le retour sur fonds propres (ROFP) est de 3,7 % × (150 000 / 30 000) = 18,5 % sur les fonds investis. L'assurance-vie nécessiterait 150 000 € de capital pour produire le même revenu absolu.

Pour une comparaison rigoureuse avec l'assurance-vie, il faut aussi intégrer la revalorisation du capital immobilier (+2,5 %/an historique) et le remboursement du capital crédit. Sur 20 ans, le patrimoine net constitué dépasse souvent 200 % de l'apport initial.