Où investir à Toulouse
en 2026.
Mis à jour : 2 juillet 2026
Réponse rapide
Où investir à Toulouse en 2026 ?
Pour du rendement : Rangueil (étudiants méd), Minimes (jeune actif), Borderouge (en émergence). Pour la plus-value : Carmes, St-Cyprien, Compans. Pour mix : Saint-Aubin, Jeanne d'Arc.
- ✓Carmes / Capitole (centre) : Hyper-centre, charme briques roses, locations cadres et touristes. Rendements modestes 3-4 % mais plus-value forte.
- ✓St-Cyprien (rive gauche) : Quartier en gentrification rapide, cadres jeunes, demande locative tendue.
- ✓Rangueil / La Faourette : Quartier étudiant proche fac de médecine et Paul Sabatier. Colocation étudiante reine.
Panorama des 6 quartiers analysés
Maillage CPIM
CPIM cartographie les quartiers d'investissement à Toulouse en croisant trois axes : demande locative actuelle, potentiel de plus-value à 10 ans, profil de locataire ciblable.
Demande énorme et structurelle : 130 000 étudiants + 60 000 emplois aéronautiques + jeunes actifs tertiaires. T1/T2 partent en 7-15 jours. Colocation étudiante hyper-dynamique à Rangueil, Compans-Caffarelli, St-Cyprien.
Source : Demandes de Valeurs Foncières (data.gouv.fr, licence ouverte). Ventes de logements uniquement, hors dépendances et lots multiples. « Moitié des ventes » donne l’intervalle interquartile : un quart des ventes se fait sous la borne basse, un quart au-dessus de la borne haute.
Prix au m² par quartier à Toulouse
Ventes réelles, découpage INSEE
| Quartier (IRIS) | Prix médian | Distribution 1 127 → 6 471 €/m² | Ventes |
|---|---|---|---|
| Van Goghle moins cher | 1 361 €/m²1 250 – 1 622 | 37 | |
| Mermoz | 1 388 €/m²1 322 – 1 564 | 33 | |
| Édouard Bouillères | 1 405 €/m²1 193 – 1 626 | 56 | |
| Milan | 1 603 €/m²1 127 – 1 866 | 73 | |
| Tellier | 1 655 €/m²1 265 – 2 572 | 84 | |
| Vestrepain | 1 737 €/m²1 231 – 2 053 | 31 | |
| Cité Amouroux | 1 816 €/m²1 642 – 2 120 | 148 | |
| Gironis | 1 905 €/m²1 442 – 2 375 | 147 | |
| Antonio Machado | 2 173 €/m²1 963 – 2 502 | 32 | |
| Les Izards | 2 327 €/m²2 071 – 2 561 | 201 | |
| Ferdinand de Lesseps | 2 333 €/m²1 918 – 2 911 | 34 | |
| Fontaine Lestang | 2 392 €/m²1 701 – 3 214 | 89 | |
| Observatoire | 2 425 €/m²2 199 – 3 136 | 62 | |
| La Pointe | 2 458 €/m²1 858 – 3 220 | 62 | |
| Lalande Nord | 2 474 €/m²2 217 – 2 768 | 392 | |
| Marvig | 2 479 €/m²2 333 – 2 959 | 30 | |
| Les Capelles | 2 482 €/m²1 601 – 3 328 | 106 | |
| Lalande Sud | 2 501 €/m²2 216 – 2 836 | 158 | |
| Grand Selve | 2 531 €/m²2 103 – 2 723 | 217 | |
| Borderouge Nord | 2 533 €/m²2 225 – 2 857 | 285 | |
| Mazades | 2 535 €/m²2 103 – 3 054 | 120 | |
| Borderouge Sud-Ouest | 2 553 €/m²2 255 – 2 862 | 165 | |
| La Digue | 2 571 €/m²2 363 – 3 058 | 47 | |
| Coquille | 2 642 €/m²2 211 – 3 016 | 71 | |
| Aérospatiale | 2 697 €/m²2 543 – 2 824 | 78 | |
| Raymond IV | 4 288 €/m²3 819 – 5 000 | 130 | |
| Saint-Sernin | 4 312 €/m²3 658 – 5 167 | 128 | |
| Teinturiers | 4 360 €/m²3 256 – 4 944 | 93 | |
| Branly | 4 394 €/m²3 696 – 4 961 | 113 | |
| Jacobins | 4 417 €/m²3 586 – 5 319 | 90 | |
| Leygue | 4 428 €/m²3 613 – 5 944 | 46 | |
| Colombette | 4 500 €/m²3 846 – 5 422 | 111 | |
| Belfort | 4 526 €/m²3 863 – 5 067 | 134 | |
| Gabriel Péri | 4 574 €/m²3 958 – 5 293 | 89 | |
| Honoré Serres | 4 581 €/m²3 673 – 5 121 | 114 | |
| Concorde | 4 593 €/m²3 806 – 5 009 | 196 | |
| Montplaisir | 4 615 €/m²3 751 – 5 500 | 133 | |
| Saint-Rome | 4 682 €/m²4 071 – 5 788 | 95 | |
| Bazacle | 4 698 €/m²4 121 – 5 332 | 86 | |
| Taur | 4 750 €/m²4 029 – 5 734 | 71 | |
| Dupuy | 4 774 €/m²3 981 – 5 402 | 103 | |
| Occitane | 4 828 €/m²4 390 – 5 294 | 53 | |
| Valade | 4 844 €/m²4 233 – 5 400 | 61 | |
| La Grave | 4 844 €/m²4 329 – 5 470 | 63 | |
| Jardin des Plantes | 5 106 €/m²4 255 – 5 706 | 73 | |
| Ozenne | 5 132 €/m²4 080 – 5 851 | 83 | |
| Dalbade | 5 167 €/m²4 586 – 5 841 | 91 | |
| Filatiers | 5 183 €/m²4 203 – 5 920 | 96 | |
| Croix Baragnon | 5 353 €/m²4 468 – 6 471 | 69 | |
| Wilsonle plus cher | 5 381 €/m²4 608 – 5 858 | 50 |
Source : Demandes de Valeurs Foncières (data.gouv.fr), croisées avec les contours IRIS de l’INSEE. Ventes de logements 2024-2025. Le rail figure l’intervalle interquartile — la moitié centrale des ventes — et le point la médiane. Les quartiers totalisant moins de 30 ventes sur la période sont écartés : la médiane n’y serait pas fiable.
Détail des quartiers à Toulouse
Carmes / Capitole (centre)
Hyper-centre, charme briques roses, locations cadres et touristes. Rendements modestes 3-4 % mais plus-value forte.
St-Cyprien (rive gauche)
Quartier en gentrification rapide, cadres jeunes, demande locative tendue.
Rangueil / La Faourette
Quartier étudiant proche fac de médecine et Paul Sabatier. Colocation étudiante reine.
Compans-Caffarelli
Quartier d'affaires + résidentiel cadres, demande Airbus, Thales.
Minimes / Jeanne d'Arc
Métro B + tram T1, demande mixte étudiants/jeunes actifs, bons rendements.
Borderouge / Trois Cocus
Nord-est en développement (métro B), rendements 6-8 %.
Synthèse stratégique CPIM par objectif
Recommandations 2026
Sélection par objectif : Pour du rendement : Rangueil (étudiants méd), Minimes (jeune actif), Borderouge (en émergence). Pour la plus-value : Carmes, St-Cyprien, Compans. Pour mix : Saint-Aubin, Jeanne d'Arc.
Au-delà du quartier, le ticket d'entrée varie significativement. Studio dès 110 000 € à Rangueil, 150 000 € en centre. T2 centre 200-250 k€, T3 familial 280-380 k€. Colocation T4 Minimes 300-400 k€ avec 1 200-1 600 €/mois de loyer.
Conseil CPIM : le quartier ne fait pas l'opération à lui seul. Un T2 mal exposé dans un quartier prime se louera moins bien qu'un T2 bien rénové dans un quartier émergent. La micro-localisation (rue, étage, vue, parking, transports < 5 min) compte autant que le quartier.
Risques locaux à intégrer
Risque de surchauffe locale concentrée sur l'aéronautique (cycles Airbus). Encadrement loyers à Toulouse depuis 2024 (zone tendue) sur certains arrondissements à intégrer.
Questions fréquentes
Ce qui revient le plus.
01Quel est le meilleur quartier à Toulouse pour le rendement ?
Quel est le meilleur quartier à Toulouse pour le rendement ?
02Quel quartier à Toulouse a le plus de potentiel de plus-value ?
Quel quartier à Toulouse a le plus de potentiel de plus-value ?
03Quel budget pour investir dans un bon quartier à Toulouse ?
Quel budget pour investir dans un bon quartier à Toulouse ?
04Y a-t-il des quartiers à éviter à Toulouse ?
Y a-t-il des quartiers à éviter à Toulouse ?
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