Où investir à Bayonne
en 2026.
Mis à jour : 2 juillet 2026
Réponse rapide
Où investir à Bayonne en 2026 ?
Pour rendement : Polo Beyris, Saint-Léon, Marracq. Pour plus-value : Grand Bayonne, Petit Bayonne, Saint-Esprit. Pour mix : Mousserolles.
- ✓Grand Bayonne (centre médiéval) : Patrimoine UNESCO en cours, plus-value très forte.
- ✓Petit Bayonne : Quartier basque historique, bars, ambiance.
- ✓Saint-Esprit (gare) : En gentrification rapide, demande télétravailleurs.
Panorama des 6 quartiers analysés
Maillage CPIM
CPIM cartographie les quartiers d'investissement à Bayonne en croisant trois axes : demande locative actuelle, potentiel de plus-value à 10 ans, profil de locataire ciblable.
Demande très tendue : cadres mobiles, télétravailleurs, retraités, frontaliers. T1/T2 partent en 5-15 jours.
Source : Demandes de Valeurs Foncières (data.gouv.fr, licence ouverte). Ventes de logements uniquement, hors dépendances et lots multiples. « Moitié des ventes » donne l’intervalle interquartile : un quart des ventes se fait sous la borne basse, un quart au-dessus de la borne haute.
Prix au m² par quartier à Bayonne
Ventes réelles, découpage INSEE
| Quartier (IRIS) | Prix médian | Distribution 2 589 → 6 144 €/m² | Ventes |
|---|---|---|---|
| Petit Bayonnele moins cher | 3 694 €/m²3 165 – 4 393 | 90 | |
| Sainte-Croix-Grand Basque | 3 751 €/m²2 589 – 4 594 | 35 | |
| Mousserolles | 3 837 €/m²3 508 – 4 302 | 149 | |
| Saint-Étienne-Arrousets | 4 030 €/m²3 658 – 4 400 | 185 | |
| Saint-Esprit | 4 041 €/m²3 457 – 4 656 | 219 | |
| Citadelle | 4 048 €/m²3 383 – 4 681 | 95 | |
| Saint-Bernard-Matras | 4 062 €/m²3 445 – 4 593 | 92 | |
| Centre Ville-Hôtel de Ville | 4 154 €/m²3 503 – 4 745 | 171 | |
| Saint-Léon-Maignon | 4 227 €/m²3 800 – 4 788 | 67 | |
| Beyris-Saint-Amand | 4 249 €/m²3 946 – 4 969 | 73 | |
| Saint-Léon-Marracq | 4 273 €/m²3 627 – 5 385 | 49 | |
| Saint-Léon-Saint-Crouts | 4 388 €/m²3 685 – 4 925 | 42 | |
| Arènes-Allées Marines | 4 450 €/m²3 747 – 5 040 | 124 | |
| Arènes-Lachepailletle plus cher | 4 930 €/m²4 097 – 6 144 | 96 |
Source : Demandes de Valeurs Foncières (data.gouv.fr), croisées avec les contours IRIS de l’INSEE. Ventes de logements 2024-2025. Le rail figure l’intervalle interquartile — la moitié centrale des ventes — et le point la médiane. Les quartiers totalisant moins de 30 ventes sur la période sont écartés : la médiane n’y serait pas fiable.
Détail des quartiers à Bayonne
Grand Bayonne (centre médiéval)
Patrimoine UNESCO en cours, plus-value très forte.
Petit Bayonne
Quartier basque historique, bars, ambiance.
Saint-Esprit (gare)
En gentrification rapide, demande télétravailleurs.
Mousserolles / Pont d'Espagne
Résidentiel, demande familles + cadres.
Saint-Léon (sud)
Quartier en émergence, rendements 5-6 %.
Polo Beyris / Marracq
Périphérie résidentielle.
Synthèse stratégique CPIM par objectif
Recommandations 2026
Sélection par objectif : Pour rendement : Polo Beyris, Saint-Léon, Marracq. Pour plus-value : Grand Bayonne, Petit Bayonne, Saint-Esprit. Pour mix : Mousserolles.
Au-delà du quartier, le ticket d'entrée varie significativement. Studio dès 130 000 € à Polo Beyris, 180 000 € en centre. T2 centre 280-400 k€.
Conseil CPIM : le quartier ne fait pas l'opération à lui seul. Un T2 mal exposé dans un quartier prime se louera moins bien qu'un T2 bien rénové dans un quartier émergent. La micro-localisation (rue, étage, vue, parking, transports < 5 min) compte autant que le quartier.
Risques locaux à intégrer
Marché surchauffé, prix élevés vs rendement. Encadrement loyers possible si la tendance continue.
Questions fréquentes
Ce qui revient le plus.
01Quel est le meilleur quartier à Bayonne pour le rendement ?
Quel est le meilleur quartier à Bayonne pour le rendement ?
02Quel quartier à Bayonne a le plus de potentiel de plus-value ?
Quel quartier à Bayonne a le plus de potentiel de plus-value ?
03Quel budget pour investir dans un bon quartier à Bayonne ?
Quel budget pour investir dans un bon quartier à Bayonne ?
04Y a-t-il des quartiers à éviter à Bayonne ?
Y a-t-il des quartiers à éviter à Bayonne ?
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