Philippe & Cécile.
- Indépendant100 %
- Depuis2008
- Présences5 villes
- SIREN502 078 769
Profil & stratégie
- Profession
- Médecin + architecte DPLG
- Localisation
- Lyon 4ᵉ
- Âge
- 49 / 48
- Horizon
- Logement enfants étudiants + transmission
- Dispositif
- Cession héritage → 2 studios meublés LMNP
- Investissement
- 2 studios meublés · Lyon
- TMI
- 41 %
- Démarrage
- 2023
Chapitre 01 sur 03
Hériter, c'est aussi choisir
Philippe a 49 ans (médecin), sa femme Cécile en a 48 (architecte DPLG). Ils vivent à Lyon 4e et héritent d'une maison familiale, à 60 km de chez eux, qui demande des travaux lourds (toiture, isolation, électricité) avant de pouvoir être habitée ou louée. Le bien ne rapporte rien depuis sa vacance et coûte chaque année en taxe foncière, charges et entretien minimum. Et la transmission ultérieure aux trois enfants pose un problème mécanique : un seul bien, trois héritiers, un découpage impossible sans casse familiale. Diagnostic démarré en janvier 2023.
Médecin et architecte DPLG à Lyon 4e, 49 et 48 ans, héritage d'une maison familiale vide à 60 km.
Chapitre 02 sur 03
Revendre pour reconstruire
Recommandation : vendre la maison et remployer le produit dans deux studios meublés à Lyon. Studios choisis dans des secteurs universitaires actifs, les enfants y logeront pendant leurs études, ce qui couvre déjà le besoin pratique d'hébergement. Une fois les études terminées, les studios passent en location classique. Acquisition de deux T1 de 22 m² chacun, à 98 000 € et 88 000 €, plus 8 000 € pour l'ameublement complet. Financement : 140 000 € d'apport (issu de la vente), 60 000 € empruntés sur 15 ans en LMNP au réel.
Chapitre 03 sur 03
Du patrimoine utile
Acquisitions signées en juin 2023, livraison septembre, premières « locations » en octobre — c'est-à-dire les enfants qui s'installent. Loyers de marché valorisés à 435 € et 420 € HC mensuels (servant de base de calcul fiscal et de référence pour la phase post-études). Cash-flow positif cumulé de 210 € par mois après impôt. Le patrimoine est resté dans la famille, mais il a changé de nature : d'un actif statique qui coûtait sans rapporter, on est passé à deux biens locatifs qui génèrent des revenus, hébergent les enfants pendant leurs études, et restent partageables le moment venu. La transmission ultérieure sera mécaniquement plus simple — deux actifs valorisés et liquides au lieu d'une maison à diviser entre trois héritiers, avec préparation de la donation-partage en parallèle.
Pour aller plus loin
Le contexte complet de cette stratégie.
Pour creuser le dispositif, comparer avec les villes voisines ou simuler chez vous, voici les ressources directement liées au parcours de Philippe et Cécile.
Questions fréquentes
Ce que les visiteurs nous demandent sur ce parcours.
- Vendre un héritage immobilier ou le garder en famille ?
- Le garder fait sens si le bien rapporte (loué, occupé par un membre de la famille) ou s'il a une valeur affective forte. Le vendre est rationnel si le bien dort sans rentrer (charges, taxe foncière, vacance) et que sa transmission posera des problèmes mécaniques (un seul bien, plusieurs héritiers). Réaffecter le produit en plusieurs biens locatifs liquides résout les deux problèmes simultanément.
- Comment loger ses enfants étudiants tout en investissant ?
- Acheter un studio meublé en LMNP au réel dans la ville d'études et le louer à son enfant à un loyer de marché est totalement légal, à condition qu'aucune obligation alimentaire ne soit invoquée pour réduire le loyer. Le bien est amortissable, les loyers fiscalement neutralisés pendant 10-15 ans, et l'enfant bénéficie d'un logement stabilisé pendant ses études.
- La donation-partage permet-elle vraiment d'éviter les conflits ?
- Oui, c'est sa raison d'être juridique. La donation-partage notariée fige la répartition entre héritiers au jour de la donation. Au décès, ces biens donnés ne rentrent plus dans la masse à partager, et leur valeur est figée à la date de donation (et non au décès, contrairement à une simple donation). Cela neutralise les conflits potentiels liés aux revalorisations différentielles.
- Peut-on faire deux acquisitions en LMNP avec un seul crédit ?
- Oui. Les banques financent fréquemment plusieurs biens via un crédit unique adossé à l'apport global et garanti par les biens acquis (caution ou hypothèque). C'est même le schéma optimal en SCI ou en LMNP multi-biens : un seul dossier, une seule négociation de taux, une seule assurance déléguée.
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