Philippe & Cécile.

Le garder fait sens si le bien rapporte (loué, occupé par un membre de la famille) ou s'il a une valeur affective forte. Le vendre est rationnel si le bien dort sans rentrer (charges, taxe foncière, vacance) et que sa transmission posera des problèmes mécaniques (un seul bien, plusieurs héritiers). Réaffecter le produit en plusieurs biens locatifs liquides résout les deux problèmes simultanément.

Acheter un studio meublé en LMNP au réel dans la ville d'études et le louer à son enfant à un loyer de marché est totalement légal, à condition qu'aucune obligation alimentaire ne soit invoquée pour réduire le loyer. Le bien est amortissable, les loyers fiscalement neutralisés pendant 10-15 ans, et l'enfant bénéficie d'un logement stabilisé pendant ses études.

Oui, c'est sa raison d'être juridique. La donation-partage notariée fige la répartition entre héritiers au jour de la donation. Au décès, ces biens donnés ne rentrent plus dans la masse à partager, et leur valeur est figée à la date de donation (et non au décès, contrairement à une simple donation). Cela neutralise les conflits potentiels liés aux revalorisations différentielles.

Oui. Les banques financent fréquemment plusieurs biens via un crédit unique adossé à l'apport global et garanti par les biens acquis (caution ou hypothèque). C'est même le schéma optimal en SCI ou en LMNP multi-biens : un seul dossier, une seule négociation de taux, une seule assurance déléguée.