LMNP vs LMP vs Location nue.
Nue
Foncier
LMNP
BIC réel
LMP
BIC pro
Mise à jour
Réforme 2025
Sources : BOI-BIC · BOI-RFPI · BOFiP
Hypothèses du bien
Régime foncier réel
Location nue
7 128 €
Loyers nets après fiscalité
- Bail 3 ans + dépôt 1 mois
- Déficit foncier imputable −10 700 €
- Pas de comptabilité BIC
- Pas d'amortissement
- Loyers entièrement fiscalisés
- TMI + 17,2 % PS
Régime BIC
LMNP au réel
11 581 €
Loyers nets après fiscalité
- Amortissement bâti + mobilier
- Loyers peu/pas fiscalisés 12-15 ans
- Bail meublé 1 an plus flexible
- Comptabilité BIC obligatoire
- Réintégration amort. à la revente
- Activité commerciale, SCI à l'IS uniquement
Loueur en Meublé Pro
LMP
11 060 €
Loyers nets après fiscalité
- Exclusion IFI possible
- Plus-value pro après 5 ans
- Déficit imputable sur revenu global
- Recettes > 23 k€ ET > 50 % revenus
- Cotisations sociales SSI ~30 %
- Affiliation URSSAF / SSI
▸ Au-delà du simulateur
Une simulation, puis une décision.
LMNP vs LMP vs Nue vous donne un ordre de grandeur. Pour aligner ce résultat à votre situation patrimoniale réelle (TMI, horizon, autres dispositifs), 30 minutes avec un conseiller suffisent.
- Analyse de votre situation patrimoniale globale
- Validation des hypothèses bancaires et fiscales
- Identification des optimisations spécifiques à votre profil
- Aucun engagement, vous décidez du rythme
Le simulateur m'a donné un cadre chiffré. Le RDV CPIM l'a transformé en plan d'action concret, adapté à mon budget, sans patrimoine de départ. Profil-type fonctionnaire 37 ans, Lyon
30 min
RDV
Visio ou présentiel Lyon
< 48 h
Réponse
Demande prise en compte
100 %
Indépendant
Aucun produit imposé
▸ Sans engagement
Échanges
Réponse sous 48 h ouvrées · Aucune relance commerciale
Pédagogie
Comprendre avant de simuler.
Trois régimes, trois logiques
Location nue (foncier réel) : bail 3 ans classique, locataire stable, déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global. Pas d'amortissement : les loyers sont entièrement fiscalisés à votre TMI + prélèvements sociaux 17,2 %.
LMNP au réel (BIC) : bail meublé 1 an, turn-over plus élevé, mais surtout amortissement comptable du bâti et du mobilier qui neutralise souvent totalement la fiscalité pendant 12-15 ans. C'est le régime le plus utilisé.
LMP (Loueur Meublé Professionnel) : même fiscalité que LMNP réel mais statut professionnel, recettes > 23 000 € ET > 50 % des revenus du foyer. Cotisations sociales SSI (~30 %) remplacent les prélèvements sociaux, mais ouvre l'exonération IFI et la plus-value professionnelle après 5 ans.
Comment choisir entre les trois ?
- Patrimoine établi, locataire stable visé → location nue avec déficit foncier en cas de gros travaux. Idéal pour TMI 41-45 %.
- Cash-flow + optimisation fiscale long terme → LMNP au réel. La règle pour 80 % des dossiers.
- Activité immobilière principale, IFI → LMP statutaire (mais attention aux cotisations sociales).
- Bien à très petits loyers (< 15 k€) → micro-BIC ou micro-foncier selon meublé/nu.
Aucune de ces réponses n'est universelle : votre situation patrimoniale globale (TMI, IFI, autres revenus) pèse autant que les chiffres du bien lui-même.
Questions fréquentes