Meublé vs nu : la comparaison finale 2026

Loyer 15-25 % plus élevé qu'en location nue pour la même surface, surtout sur les petites surfaces (studio, T2). Tension locative plus forte (étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle). Voir le détail du régime fiscal dans notre guide LMNP au réel.

Régime fiscal LMNP au réel : amortissement qui neutralise presque totalement l'imposition pendant 10-15 ans. Pas de prélèvements sociaux sur les loyers amortis.

Inconvénients : bail plus court (1 an renouvelable), rotation locataire plus fréquente, nécessité de mobilier conforme à la liste légale.

Bail 3 ou 6 ans, rotation locataire plus faible, gestion plus simple. Pour les investisseurs qui cherchent la tranquillité sur 10+ ans.

Régime déficit foncier très efficace si travaux importants : économie fiscale immédiate sur le revenu global.

Sortie fiscale plus simple à la revente : pas de réintégration d'amortissements, abattement pour durée de détention applicable classiquement.

Petites surfaces (studio, T2) en ville étudiante ou jeune actif : meublé LMNP presque systématiquement.

Grandes surfaces (T3+) en quartier familial, ou immeubles nécessitant gros travaux : nu avec ou sans déficit foncier.

L'analyse dépend de votre TMI, de votre horizon, de votre capacité de gestion. Un diagnostic patrimonial permet de trancher sans regret. Pour comparer des avis indépendants sur l'arbitrage meublé/nu, le réseau Finalib référence des conseillers certifiés ORIAS, utile en complément d'un diagnostic CPIM.

Cet article fait partie du dossier stratégie, location de CPIM. Pour aller plus loin sur le sujet, voici les ressources connexes que nous recommandons à nos clients lors d'un premier rendez-vous patrimonial.

Articles à lire en complément : Stratégie d'exit d'un projet immobilier en 2026, Investir en immobilier locatif 2026 : ce qu'il faut savoir, Millionnaire : stratégie immobilière 2026. Ces analyses approfondissent les sujets connexes et permettent de croiser plusieurs angles avant toute décision patrimoniale.

Le bon dispositif dépend toujours de trois variables : votre TMI (tranche marginale d'imposition), votre horizon (5 ans, 10 ans, 20 ans) et votre capacité d'apport. Un diagnostic patrimonial CPIM permet de cartographier ces trois axes et d'identifier le levier le plus adapté avant tout sourcing immobilier. Prendre rendez-vous ou tester votre situation via le Compteur Immobilier.

Les questions les plus posées par nos clients lors d'un premier rendez-vous diagnostic sur stratégie, location :

Faut-il un montant minimum pour démarrer ? Non, il n'y a pas de seuil légal d'entrée. En pratique, un budget de 80 000 à 150 000 € tout compris (apport + crédit) ouvre la majorité des typologies de bien à valeur patrimoniale. Pour les opérations plus structurées (déficit foncier, Malraux, Monuments Historiques), prévoir 300 000 €+. Le diagnostic CPIM permet de calibrer le budget en fonction de votre TMI, capacité d'apport et horizon.

Quelle est la durée d'engagement nécessaire ? Selon le dispositif : 6 à 12 ans pour Denormandie, 9 ans Malraux, 12 ans Loc'Avantages, 15 ans Monuments Historiques. Pour un investissement libre (LMNP par exemple), aucune durée légale d'engagement, mais l'horizon patrimonial typique pour amortir frais d'acquisition + bénéficier de l'exonération plus-value est de 15-20 ans.

Quel est l'accompagnement CPIM sur ce type de projet ? CPIM intervient en 4 étapes : 1) diagnostic patrimonial gratuit (TMI, capacité d'apport, objectifs, horizon), 2) sélection du bien dans nos réseaux partenaires sur les 5 métropoles ou les 40+ villes couvertes, 3) coordination acquisition (banque, notaire, expert-comptable), 4) suivi annuel et revue patrimoniale. Tarification au succès via partenariats promoteurs/vendeurs, aucun frais direct pour le client particulier.