— Publié le 22 novembre 2025 · mis à jour le 16 mars 2026 · 1 min de lecture · 186 mots

Meublé vs nu : la comparaison finale 2026

Loyer meublé +15-25 %, fiscalité LMNP au réel écrasante : dans quels cas le nu garde l'avantage (patrimoine long terme, sortie plus souple), et quand le meublé gagne.

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Les forces du meublé

Loyer 15-25 % plus élevé qu'en location nue pour la même surface, surtout sur les petites surfaces (studio, T2). Tension locative plus forte (étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle).

Régime fiscal LMNP au réel : amortissement qui neutralise presque totalement l'imposition pendant 10-15 ans. Pas de prélèvements sociaux sur les loyers amortis.

Inconvénients : bail plus court (1 an renouvelable), rotation locataire plus fréquente, nécessité de mobilier conforme à la liste légale.

Les forces du nu

Bail 3 ou 6 ans, rotation locataire plus faible, gestion plus simple. Pour les investisseurs qui cherchent la tranquillité sur 10+ ans.

Régime déficit foncier très efficace si travaux importants : économie fiscale immédiate sur le revenu global.

Sortie fiscale plus simple à la revente : pas de réintégration d'amortissements, abattement pour durée de détention applicable classiquement.

Notre arbitrage typique

Petites surfaces (studio, T2) en ville étudiante ou jeune actif : meublé LMNP presque systématiquement.

Grandes surfaces (T3+) en quartier familial, ou immeubles nécessitant gros travaux : nu avec ou sans déficit foncier.

L'analyse dépend de votre TMI, de votre horizon, de votre capacité de gestion. Un diagnostic patrimonial permet de trancher sans regret.

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