Rendement net SCPI après impôt.

Le taux de distribution communiqué par une SCPI (souvent 4,5 % à 6 %) est un rendement brut. Les revenus distribués par une SCPI française sont des revenus fonciers: ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés à votre tranche marginale (TMI), puis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Conséquence : à TMI 30 %, un rendement brut de 5,2 % tombe autour de 2,7 %net une fois IR et PS déduits. C'est ce rendement net qu'il faut comparer aux autres placements.

Les SCPI investies à l'étranger (Allemagne, Espagne, Pays-Bas…) distribuent des revenus de source étrangère qui échappent aux prélèvements sociauxfrançais (17,2 %). Selon la convention fiscale, ces revenus bénéficient en outre d'un crédit d'impôt(ou d'un taux effectif réduit) qui limite la double imposition.

Renseignez la part de revenus étrangers pour neutraliser les prélèvements sociaux correspondants. Le crédit d'impôt sur l'IR, plus favorable encore, n'est pas modélisé : le rendement net réel d'une SCPI européenne est donc souvent supérieur à l'estimation.

• SCPI en assurance-vie: neutralise l'imposition annuelle des loyers (fiscalité de l'enveloppe). À comparer à la détention en direct.
• SCPI européennes: pas de prélèvements sociaux + crédit d'impôt — particulièrement intéressantes à TMI élevée.
• Nue-propriété de parts: aucun revenu (donc aucune fiscalité) pendant le démembrement, prix décoté à l'entrée.
• SCPI à crédit: les intérêts d'emprunt se déduisent des revenus fonciers, réduisant la base imposable.