Rendement locatif : calcul brut, net, nette-nette 2026

Paramètres

Prix d'achat (€)Frais de notaire (€)Travaux (€)Ameublement (€)Loyer mensuel hors charges (€)Charges annuelles (copro + TF + assurance) (€)Apport personnel (€)Taux crédit (%)Durée crédit (années)TMI (%)

Investissement total

214 000 €

Prix + frais + travaux + ameublement

Mensualité crédit

1 003 €

Sur 25 ans à 3.8 %

Rendement brut

4.21 %

Loyer annuel / Investissement total

Rendement net (avant impôts)

3.08 %

Après déduction des charges annuelles

Cash-flow LMNP au réel

-5 432 €/an

Soit -453 €/mois (amortissement neutralise l'impôt 10-15 ans)

Cash-flow Location nue micro-foncier

-8 406 €/an

Soit -701 €/mois (après IR+PS sur 70 % du loyer)

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Qu'est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement locatifmesure la rentabilité d'un investissement immobilier locatif. Trois niveaux de précision existent :

Rendement brut: Loyers annuels / Prix d'achat tout frais inclus × 100. Indicateur simple mais incomplet.
Rendement net : Après déduction des charges récurrentes (copropriété, taxe foncière, assurance PNO, gestion). ~1-2 points en dessous du brut.
Rendement nette-nette (cash-flow) : Après IR + PS + remboursement de crédit. Reflet du cash réellement perçu chaque mois.

Calcul du rendement brut

Formule: (loyer mensuel × 12) / (prix d'achat + frais de notaire + travaux + ameublement) × 100

Exemple chiffré : appartement à Lyon 7ᵉ, prix 180 000 €, frais notaire 14 000 €, travaux 15 000 €, ameublement 5 000 € → total 214 000 €. Loyer 750 €/mois = 9 000 €/an. Rendement brut = 9 000 / 214 000 × 100 = 4,2 %.

Rendements bruts typiques 2026 : 3-4 % en hyper-centre Paris/Lyon, 4-5 % en centre élargi, 5-7 % en villes intermédiaires (Marseille, Toulon, Clermont-Ferrand), 7-9 % en colocation étudiante optimisée.

Calcul du rendement net (après charges)

Le rendement net déduit les charges récurrentes du calcul brut :

Charges de copropriété non récupérables : 10-25 €/m²/an
Taxe foncière : 8-15 €/m²/an
Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 80-150 €/an
Frais de gestion locative (si déléguée) : 6-10 % du loyer hors charges
Provision pour travaux : 5-10 % du loyer (recommandé)

Sur l'exemple Lyon 7ᵉ : charges 1 800 € + TF 800 € + assurance 120 € = 2 720 €/an. Loyer net = 9 000 - 2 720 = 6 280 €. Rendement net = 6 280 / 214 000 = 2,9 %.

Calcul du cash-flow (nette-nette)

Le cash-flow intègre la mensualité du crédit et la fiscalité. C'est la trésorerie réelle perçue chaque mois.

Sur l'exemple Lyon 7ᵉavec 20 000 € d'apport, crédit 194 000 € sur 25 ans à 3,8 % → mensualité ~1 003 €.

Scénario LMNP au réel (amortissement) : impôt ~0 pendant 10 ans. Cash-flow = 750 € - 227 € (charges) - 1 003 € (crédit) = -480 €/mois. Compensé partiellement par le remboursement du capital (~240 €/mois année 1 → 740 € en année 25).

Scénario location nue micro-foncier (TMI 30 %) : impôt annuel ~1 980 €. Cash-flow encore plus dégradé : -645 €/mois. Le LMNP au réel reste mécaniquement plus avantageux pour ce profil.

Comment améliorer le rendement ?

Colocation : +20 à +35 % de loyer total sur T3-T4 dans les quartiers étudiants.
LMNP au réel: neutralise l'impôt 10-15 ans (vs location nue).
Travaux d'efficacité énergétique: déficit foncier jusqu'à 21 400 €, MaPrimeRénov' bailleur, valorisation revente.
Négociation à l'achat : -5 à -10 % sur le prix = +5 à +10 % de rendement brut mécanique.
Quartiers en émergence: prix abordables aujourd'hui, plus-value à 10 ans (Belsunce Marseille, Maurepas Rennes, Lille-Sud, etc.).

Questions fréquentes

Ce qui revient le plus.

Quelle différence entre rendement brut et net ?

Le brut = loyers annuels / prix d'achat. Le net déduit les charges récurrentes (copro, taxe foncière, assurance, gestion). Écart typique 1-2 points. Le nette-nette ajoute la fiscalité et le crédit pour donner le cash-flow réel.

Quel est un bon rendement locatif en 2026 ?

Un rendement brut > 5 % est considéré attractif. En LMNP au réel avec amortissement, viser un cash-flow positif ou neutre dès l'année 1. Les villes intermédiaires (Brest, Saint-Étienne, Toulon) offrent souvent les meilleurs ratios prix/rendement.

Comment optimiser le rendement nette-nette ?

Quatre leviers : (1) statut LMNP au réel pour neutraliser l'impôt, (2) colocation pour augmenter le loyer total, (3) déficit foncier sur les travaux pour réduire l'IR, (4) négociation à l'achat pour baisser le ticket d'investissement.

Le rendement nette-nette peut-il être négatif ?

Oui, fréquemment sur du neuf en zone tendue (Pinel/Loc'Avantages) où le crédit pèse plus que le loyer net. La rentabilité réelle se mesure alors par la constitution patrimoniale (capital remboursé) + plus-value future, pas par le cash-flow mensuel.

Faut-il choisir LMNP ou location nue ?

Pour la majorité des investisseurs locatifs (TMI ≥ 30 %, horizon 10 ans+), le LMNP au réel reste plus efficient grâce à l'amortissement. La location nue se justifie pour des opérations Denormandie, Loc'Avantages, déficit foncier, ou des biens difficiles à meubler.

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Rendement net : Après déduction des charges récurrentes (copropriété, taxe foncière, assurance PNO, gestion). ~1-2 points en dessous du brut.
Rendement nette-nette (cash-flow) : Après IR + PS + remboursement de crédit. Reflet du cash réellement perçu chaque mois.

Calcul du rendement brut

Formule: (loyer mensuel × 12) / (prix d'achat + frais de notaire + travaux + ameublement) × 100

Calcul du rendement net (après charges)

Le rendement net déduit les charges récurrentes du calcul brut :

Charges de copropriété non récupérables : 10-25 €/m²/an
Taxe foncière : 8-15 €/m²/an
Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 80-150 €/an
Frais de gestion locative (si déléguée) : 6-10 % du loyer hors charges
Provision pour travaux : 5-10 % du loyer (recommandé)

Sur l'exemple Lyon 7ᵉ : charges 1 800 € + TF 800 € + assurance 120 € = 2 720 €/an. Loyer net = 9 000 - 2 720 = 6 280 €. Rendement net = 6 280 / 214 000 = 2,9 %.

Calcul du cash-flow (nette-nette)

Le cash-flow intègre la mensualité du crédit et la fiscalité. C'est la trésorerie réelle perçue chaque mois.

Sur l'exemple Lyon 7ᵉavec 20 000 € d'apport, crédit 194 000 € sur 25 ans à 3,8 % → mensualité ~1 003 €.

Comment améliorer le rendement ?

Colocation : +20 à +35 % de loyer total sur T3-T4 dans les quartiers étudiants.
LMNP au réel: neutralise l'impôt 10-15 ans (vs location nue).
Travaux d'efficacité énergétique: déficit foncier jusqu'à 21 400 €, MaPrimeRénov' bailleur, valorisation revente.
Négociation à l'achat : -5 à -10 % sur le prix = +5 à +10 % de rendement brut mécanique.
Quartiers en émergence: prix abordables aujourd'hui, plus-value à 10 ans (Belsunce Marseille, Maurepas Rennes, Lille-Sud, etc.).

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Le rendement nette-nette peut-il être négatif ?

Faut-il choisir LMNP ou location nue ?

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