Déduction des charges locatives en 2026

Le régime réel s'applique de plein droit si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €/an, ou sur option en dessous de ce seuil. Il permet de déduire les charges réelles plutôt qu'un abattement forfaitaire de 30 % (micro-foncier).

Sont déductibles à 100 % des revenus fonciers bruts : Intérêts d'emprunt : intérêts du crédit immobilier, intérêts d'un prêt travaux, frais de dossier et de garantie (caution bancaire, hypothèque). Assurance emprunteur (ADI) : cotisations annuelles de l'assurance décès-invalidité liée au prêt immobilier locatif. Taxe foncière : la part communale et départementale est déductible. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est en revanche récupérable sur le locataire et non déductible si refacturée.

Charges de copropriété (part propriétaire) : provisions sur charges (régularisation annuelle), frais de syndic, travaux votés en assemblée générale à la charge du propriétaire. Les charges récupérables sur le locataire ne sont pas déductibles. Frais de gestion agence : honoraires de gestion locative (typiquement 6-10 % des loyers HT), frais d'état des lieux, frais de relocation. Assurance propriétaire non-occupant (PNO) : couvre le bien pendant les périodes de vacance. Assurance loyers impayés (GLI) : prime annuelle déductible intégralement.

Les travaux d'entretien et de réparation sont déductibles à 100 % : remise en état de la plomberie, remplacement d'une chaudière défectueuse, ravalement (si entretien), réfection d'une toiture endommagée, mise aux normes électriques.

Les travaux d'amélioration sont également déductibles sur un logement déjà loué, à condition qu'ils n'augmentent pas la surface habitable et ne constituent pas une reconstruction. Exemples : isolation des combles, remplacement d'un simple vitrage par du double vitrage, installation d'un système de chauffage plus performant.

En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement (création d'une pièce supplémentaire, surélévation) ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ils augmentent la valeur fiscale du bien et peuvent majorer la plus-value imposable à la revente. Pour la location nue au régime réel, le déficit foncier généré par les travaux est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an.

En LMNP au régime réel, s'ajoutent aux charges ci-dessus : les frais comptables (expert-comptable, 400-600 €/an), la cotisation foncière des entreprises (CFE), les frais d'inscription au RCS, et surtout les amortissements (bien, mobilier, travaux capitalisables) qui permettent de neutraliser fiscalement les loyers pendant 10-15 ans.

Pour la location nue, les frais comptables et juridiques liés à la gestion locative sont déductibles (rédaction d'un bail par un notaire ou avocat, frais de contentieux en cas d'impayé, honoraires d'un conseiller fiscal).

FAQ — 3 questions fréquentes

1. Les frais d'acquisition (frais de notaire) sont-ils déductibles des revenus fonciers ? Non, les frais de notaire et droits de mutation à l'acquisition ne sont pas déductibles des revenus fonciers. En revanche, en LMNP au réel, ils peuvent être amortis sur la durée du bien.

2. Peut-on déduire les charges d'une année N sur les revenus fonciers de l'année N+1 ? Non. Les charges sont déductibles l'année de leur paiement effectif, pas l'année de leur facturation. Une charge réglée en décembre N est déductible en N, même si la facture est de novembre.

3. Le micro-foncier est-il toujours moins favorable que le réel ? Pas systématiquement. Si vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos loyers bruts (biens sans emprunt, peu de travaux), le micro-foncier (abattement forfaitaire 30 %) peut être équivalent ou légèrement plus favorable, en plus d'être plus simple à déclarer.