Karim & Yasmine.
- Indépendant100 %
- Depuis2008
- Présences5 villes
- SIREN502 078 769
Profil & stratégie
- Profession
- Technicien automobile + Aide-soignante CHU
- Localisation
- Région lyonnaise (Villeurbanne)
- Âge
- 32 / 30
- Horizon
- Constitution patrimoniale + accès propriété
- Dispositif
- Loc'Avantages · Convention LCI · Bail nu
- Investissement
- T2 ancien · Saint-Étienne Bellevue
- TMI
- 11 %
- Démarrage
- 2024
Chapitre 01 sur 03
Construire un patrimoine quand on n'en a pas hérité
Karim a 32 ans, technicien automobile en CDI dans un grand groupe constructeur en région lyonnaise (2 100 € net mensuels). Yasmine a 30 ans, aide-soignante diplômée dans un CHU public (1 700 € net avec les primes de nuit). Ils vivent dans un T3 HLM à Villeurbanne avec leurs deux enfants (5 et 2 ans), n'ont aucun patrimoine immobilier et environ 18 000 € d'épargne accumulés sur livret A et LDDS. Leur question, qui les amène à pousser la porte de CPIM en mars 2024 : est-ce qu'avec leur profil — TMI à 11 %, capacité d'apport modeste, deux enfants à charge — l'investissement locatif est même envisageable ? La réponse est oui, mais le calibrage doit être impeccable.
Couple en région lyonnaise, 32 et 30 ans.
Chapitre 02 sur 03
Un T2 stéphanois conventionné Loc'Avantages
Ni le centre de Lyon ni la première couronne ne tiennent dans le budget. Cible identifiée : un T2 ancien de 50 m² dans le quartier Bellevue à Saint-Étienne, à proximité immédiate du CHU et de l'IUT Manufacture. Demande locative étudiante et de jeunes soignants tirée par ces deux pôles, prix d'acquisition modeste (78 000 € + 6 000 € de rafraîchissement — peinture, robinetterie, dépose moquette). Financement : 75 000 € empruntés sur 25 ans à 3,85 %, apport 12 000 € (frais de notaire 7 000 € + travaux 6 000 €, en gardant 6 000 € d'épargne de précaution). La vraie astuce : conventionnement Loc'Avantages en formule LCI (loyer intermédiaire), qui ouvre droit à une réduction d'impôt de 20 % du loyer perçu. Loyer fixé à 470 € HC (vs 540 € de marché libre), accessibilité tenue côté locataire, et avantage fiscal côté Karim et Yasmine.
Chapitre 03 sur 03
Un cash-flow neutre, et une porte qui s'ouvre
Acquisition signée en juin 2024, livraison après travaux en août, premier loyer en septembre. Loyer mensuel 470 € HC, rendement brut conventionné de 7,2 %, cash-flow neutre après mensualité, taxe foncière, charges et impôt. La réduction Loc'Avantages représente environ 1 128 € d'IR économisés par an pendant la durée du conventionnement (6 ans renouvelables), qui s'ajoutent au cash-flow effectif. Pas de perte mensuelle, pas d'effort d'épargne supplémentaire, et un crédit qui rembourse capital chaque mois. Karim et Yasmine ont commencé à constituer un patrimoine avec un budget initial de 12 000 € et sans surendettement (taux d'endettement final 28 %, sous le plafond HCSF). Leur prochain pas — déjà discuté — sera l'acquisition de leur résidence principale dans 4-5 ans, financée notamment par la valorisation et le capital remboursé du locatif stéphanois.
Pour aller plus loin
Le contexte complet de cette stratégie.
Pour creuser le dispositif, comparer avec les villes voisines ou simuler chez vous, voici les ressources directement liées au parcours de Karim et Yasmine.
Questions fréquentes
Ce que les visiteurs nous demandent sur ce parcours.
- Peut-on investir dans le locatif avec des revenus modestes ?
- Oui, à condition de calibrer correctement le projet. Une cible adaptée (ville intermédiaire, T2 ancien autour de 80 000 €), un apport mesuré (10-15 % du prix), un dispositif d'optimisation comme Loc'Avantages, et un cash-flow neutre permettent à un couple ouvrier + aide-soignante avec 3 800 € de revenus combinés de se constituer un patrimoine sans surendettement. Le respect du plafond HCSF (35 % d'endettement) reste impératif.
- Comment fonctionne Loc'Avantages en 2026 ?
- Loc'Avantages est un dispositif fiscal qui réduit l'IR du bailleur en échange d'un loyer plafonné selon une convention LCI (intermédiaire), LCS (social) ou LCTS (très social). Les taux de réduction vont de 15 % à 65 % du loyer perçu selon la formule choisie et la zone du bien. La convention dure 6 ans renouvelables. Particulièrement adaptée aux primo-investisseurs en TMI 11 % ou 30 % qui cherchent un effort fiscal modeste mais réel.
- Faut-il un gros apport pour un premier investissement locatif ?
- Non. Pour un T2 ancien à 80 000 € en zone détendue, un apport de 10 000 à 15 000 € (couvrant frais de notaire ~7 % + travaux légers + caution prêt) suffit avec un dossier solide. Les banques financent fréquemment à 90 % voire à 100 % les profils stables en CDI longue durée, surtout sur des opérations à cash-flow neutre ou positif.
- Peut-on faire un investissement locatif quand on est locataire HLM ?
- Oui, le statut de locataire HLM n'empêche pas l'achat d'un bien locatif (qui n'est pas la résidence principale). Les banques évaluent uniquement la solvabilité globale du dossier : revenus stables, taux d'endettement, historique bancaire, capacité d'apport. La location HLM peut même être un avantage car elle libère du budget pour rembourser un crédit immobilier locatif.
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