Charges de copropriété déductibles en location nue 2026

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges locatives récupérables sur le locataire. Ces charges peuvent être refacturées au locataire et ne constituent pas une charge déductible pour le bailleur (puisque remboursées). Elles concernent principalement : entretien courant des parties communes (gardiennage, nettoyage, espaces verts), eau froide parties communes, éclairage parties communes, frais d'ascenseur (électricité et petites réparations), taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Les charges non récupérables sont à la charge exclusive du propriétaire-bailleur. Ce sont elles qui sont déductibles des revenus fonciers au régime réel. Elles incluent notamment : frais d'administration et de gestion courante du syndicat (honoraires du syndic), travaux de gros entretien et de réparation (ravalement, réfection toiture, remplacement chaudière collective), fonds de travaux obligatoire loi ALUR (minimum 5 % du budget prévisionnel), travaux de mise aux normes.

Exemple concret : sur une copropriété avec un budget annuel de 50 000 €, la quote-part d'un lot représentant 1/20e est de 2 500 €/an. Ventilation typique : charges récupérables = 40 % (1 000 €, remboursées par le locataire), charges non récupérables = 60 % (1 500 €, déductibles chez le bailleur). Ce ratio varie selon le type de copropriété.

En copropriété, le syndic appelle des provisions sur charges trimestriellement. Le mécanisme fiscal est spécifique : les provisions versées au syndic sont déductibles des revenus fonciers l'année du versement (art. 31 I 1° d) CGI). L'année suivante, lors de la réception du relevé annuel, vous devez procéder à une régularisation.

Concrètement : en 2026, vous versez 2 500 € de provisions → vous déduisez 2 500 € en 2026. En mars 2027, le relevé indique 1 000 € récupérables sur le locataire. Vous devez en 2027 : ajouter 1 000 € aux revenus fonciers (remboursement locataire) et corriger la déduction si nécessaire.

Le fonds de travaux ALUR (loi du 24 mars 2014, art. 14-2 de la loi 65-557) est une cotisation obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 lots. Ce fonds est strictement non-récupérable sur le locataire et donc déductible à 100 % des revenus fonciers du bailleur.

Les grands travaux décidés en assemblée générale (ravalement façade, réfection toiture, remplacement ascenseur, mise aux normes électriques) sont des charges de copropriété non récupérables, donc déductibles des revenus fonciers au régime réel. Ces charges peuvent créer ou amplifier un déficit foncier.

Rappel sur le déficit foncier : le déficit créé par des charges déductibles (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique depuis 2023, sous conditions). Si votre quote-part de ravalement est de 8 000 € et que vos loyers nets de charges courantes sont de 5 000 €, vous créez un déficit foncier de 3 000 €, imputable sur votre revenu global.