Cas pratique : 200 000 € investis en LMNP à Lyon — résultats sur 10 ans
Le contexte
Marc, 35 ans, ingénieur, salaire net 4 800 €/mois (TMI 30 %), locataire de sa RP à Lyon. Souhaite construire un patrimoine immobilier de long terme.
Projet : T2 50 m² à Lyon 7ᵉ (rue Garibaldi, proche métro D), neuf récent (2018), DPE C. Prix d'achat 180 000 €, frais de notaire 13 500 €, ameublement 6 500 €. Total 200 000 €.
Financement : apport 20 000 €, crédit 180 000 € sur 25 ans à 3,9 % (mensualité 940 €/mois), assurance 35 €/mois.
Régime fiscal : LMNP au régime réel, déclaration 2031 par expert-comptable (450 €/an).
Année 1 : démarrage
Loyer 730 €/mois × 12 = 8 760 €. Charges (copro 1 100 €, TF 720 €, assurance 110 €, expert-comptable 450 €) = 2 380 €. Loyer net = 6 380 €.
Mensualité crédit + assurance : 975 €/mois × 12 = 11 700 €.
Cash-flow année 1 : 6 380 - 11 700 = -5 320 € (soit -443 €/mois).
Amortissement comptable : bien 4 500 €/an + mobilier 1 100 €/an = 5 600 €/an. Combiné avec intérêts d'emprunt 6 800 €, charges 2 380 € → bénéfice fiscal = 8 760 - 14 780 = -6 020 € reportable. Impôt = 0 €.
Capital remboursé année 1 : 4 150 €. Effort net Marc : 5 320 € de trésorerie - 4 150 € de capital remboursé = 1 170 € de coût économique réel (97 €/mois).
Année 5 : stabilisation
Loyer 760 €/mois × 12 = 9 120 € (revalorisation IRL +1 %/an). Charges 2 580 €. Loyer net 6 540 €.
Mensualité crédit identique 11 700 €/an. Capital remboursé année 5 : 5 050 €. Intérêts 5 900 €.
Cash-flow année 5 : 6 540 - 11 700 = -5 160 €. Amortissements + intérêts + charges encore négatifs, impôt = 0 €.
Effort net Marc : 5 160 - 5 050 = 110 € de coût économique réel pour l'année. Le bien s'autofinance presque.
Année 10 : équilibre atteint
Loyer 800 €/mois × 12 = 9 600 €. Charges 2 750 €. Loyer net 6 850 €.
Capital remboursé année 10 : 6 200 €. Intérêts 4 750 €.
Cash-flow année 10 : 6 850 - 11 700 = -4 850 €. Amortissements continuent (encore 5 ans). Impôt = 0 €.
Effort net Marc : 4 850 - 6 200 = +1 350 € (Marc gagne 113 €/mois grâce au capital remboursé qui dépasse le déficit de trésorerie).
Bilan à 10 ans
Patrimoine : valeur du bien fin 2036 (hypothèse +2,5 %/an) = 230 000 €. Capital restant dû = 124 000 €. Patrimoine net = 106 000 €.
Apport initial : 20 000 €.
Effort cumulé sur 10 ans : environ -22 000 € de trésorerie déboursée (4 ans à -5 000 €, puis amélioration progressive).
Total investi : 20 000 € apport + 22 000 € efforts = 42 000 €.
Plus-value patrimoniale : 106 000 € - 42 000 € = +64 000 €. Soit un rendement net sur effort réel d'environ 150 % en 10 ans, équivalent à ~9,7 %/an net.
Conclusion : malgré un cash-flow négatif les premières années, l'opération est très rentable grâce à l'effet de levier du crédit et à l'amortissement LMNP qui neutralise l'impôt. Stratégie patrimoniale gagnante à long terme. D'autres exemples de dossiers clients illustrent ces montages.
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