— Publié le 8 juillet 2025 · mis à jour le 7 février 2026 · 1 min de lecture · 192 mots
Vente à la découpe : encadrement 2026 et droits des locataires
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Le cadre Aurillac
La loi Aurillac du 13 juin 2006, complétée par la loi ALUR 2014, protège les locataires en place lors de la vente à la découpe d'un immeuble occupé en zone tendue. Deux droits de préemption s'appliquent : individuel (le locataire peut racheter son propre logement) et collectif (lors d'une première vente à la découpe, proposition préalable à tous les locataires).
Le bailleur doit notifier chaque locataire par lettre recommandée 6 mois minimum avant la vente, indiquant prix, délai et conditions. Le locataire dispose de 2 mois pour exercer son droit, ou refuser.
Stratégies légales
Pour mener une découpe dans de bonnes conditions, l'investisseur doit d'abord identifier les locataires sortants à court terme (fin de bail non renouvelé) et concentrer la découpe sur les lots concernés.
Pour les locataires qui restent, proposition de rachat à tarif préférentiel (-10 à -20 % vs marché) dans le cadre de la préemption individuelle. Cela accélère le déstockage tout en préservant la relation.
Un notaire spécialisé et un avocat en droit immobilier sont indispensables — la moindre irrégularité procédurale peut annuler les ventes. Des conseils pointus sont accessibles via le réseau Finalib ou directement via CPIM.
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