Vente à la découpe : encadrement 2026 et droits des locataires

La loi Aurillac du 13 juin 2006, complétée par la loi ALUR 2014, protège les locataires en place lors de la vente à la découpe d'un immeuble occupé en zone tendue. Pour la mécanique de division d'un immeuble en lots, voir notre article dédié. Deux droits de préemption s'appliquent : individuel (le locataire peut racheter son propre logement) et collectif (lors d'une première vente à la découpe, proposition préalable à tous les locataires).

Le bailleur doit notifier chaque locataire par lettre recommandée 6 mois minimum avant la vente, indiquant prix, délai et conditions. Le locataire dispose de 2 mois pour exercer son droit, ou refuser.

Pour mener une découpe dans de bonnes conditions, l'investisseur doit d'abord identifier les locataires sortants à court terme (fin de bail non renouvelé) et concentrer la découpe sur les lots concernés.

Pour les locataires qui restent, proposition de rachat à tarif préférentiel (-10 à -20 % vs marché) dans le cadre de la préemption individuelle. Cela accélère le déstockage tout en préservant la relation.

Un notaire spécialisé et un avocat en droit immobilier sont indispensables, la moindre irrégularité procédurale peut annuler les ventes. Des conseils pointus sont accessibles via le réseau Finalib ou directement via CPIM.

Cet article fait partie du dossier stratégie, découpe de CPIM. Pour aller plus loin sur le sujet, voici les ressources connexes que nous recommandons à nos clients lors d'un premier rendez-vous patrimonial.

Articles à lire en complément : Stratégie d'exit d'un projet immobilier en 2026, Investir en immobilier locatif 2026 : ce qu'il faut savoir, Millionnaire : stratégie immobilière 2026. Ces analyses approfondissent les sujets connexes et permettent de croiser plusieurs angles avant toute décision patrimoniale.

Le bon dispositif dépend toujours de trois variables : votre TMI (tranche marginale d'imposition), votre horizon (5 ans, 10 ans, 20 ans) et votre capacité d'apport. Un diagnostic patrimonial CPIM permet de cartographier ces trois axes et d'identifier le levier le plus adapté avant tout sourcing immobilier. Prendre rendez-vous ou tester votre situation via le Compteur Immobilier.

Les questions les plus posées par nos clients lors d'un premier rendez-vous diagnostic sur stratégie, découpe :

Faut-il un montant minimum pour démarrer ? Non, il n'y a pas de seuil légal d'entrée. En pratique, un budget de 80 000 à 150 000 € tout compris (apport + crédit) ouvre la majorité des typologies de bien à valeur patrimoniale. Pour les opérations plus structurées (déficit foncier, Malraux, Monuments Historiques), prévoir 300 000 €+. Le diagnostic CPIM permet de calibrer le budget en fonction de votre TMI, capacité d'apport et horizon.

Quelle est la durée d'engagement nécessaire ? Selon le dispositif : 6 à 12 ans pour Denormandie, 9 ans Malraux, 12 ans Loc'Avantages, 15 ans Monuments Historiques. Pour un investissement libre (LMNP par exemple), aucune durée légale d'engagement, mais l'horizon patrimonial typique pour amortir frais d'acquisition + bénéficier de l'exonération plus-value est de 15-20 ans.

Quel est l'accompagnement CPIM sur ce type de projet ? CPIM intervient en 4 étapes : 1) diagnostic patrimonial gratuit (TMI, capacité d'apport, objectifs, horizon), 2) sélection du bien dans nos réseaux partenaires sur les 5 métropoles ou les 40+ villes couvertes, 3) coordination acquisition (banque, notaire, expert-comptable), 4) suivi annuel et revue patrimoniale. Tarification au succès via partenariats promoteurs/vendeurs, aucun frais direct pour le client particulier.