— Publié le 18 août 2025 · mis à jour le 6 mars 2026 · 1 min de lecture · 208 mots
Division d'immeuble : doubler la valeur par la découpe
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Le principe de la décote
Un immeuble entier (en-bloc) se vend toujours moins cher au m² que la somme des appartements qu'il contient. Cette décote, dite décote d'en-bloc, varie de 15 à 25 % selon la typologie, la ville et le nombre de lots à créer.
L'investisseur qui achète en-bloc, divise l'immeuble en lots individuels (via un état descriptif de division + règlement de copropriété + notaire), puis revend à la découpe, peut capter cette décote comme marge brute sur 18-36 mois.
Les étapes à sécuriser
1. Faisabilité. Tout immeuble n'est pas divisible. Il faut vérifier l'absence de parties communes structurantes (chaudière unique, colonne d'eau commune), la possibilité de créer des compteurs individuels, le respect des surfaces minimales par lot.
2. Acte de division. Rédaction d'un état descriptif de division (EDD) et d'un règlement de copropriété (RCP) par un notaire spécialisé. Compter 8-12 semaines de process, 6-10 k€ d'honoraires.
3. Revente échelonnée. Idéalement lot par lot sur 12-24 mois pour éviter la requalification en marchand de biens (droit de mutation différent, TVA sur la marge).
4. Fiscalité. La plus-value se calcule lot par lot, avec application du barème d'abattement classique. En SCI à l'IR, la division est neutre fiscalement tant que la SCI n'est pas qualifiée de marchand de biens.
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